新会计准则对房地产企业的影响

　　【摘要】笔者认为，新颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》对我国目前房地产企业会计估价、统计等方面存在的众多弊端进行了有效的控制管理。本文将对此展开研究。
　　
　　目前，我国房地产业的暴利令人咋舌，在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。从2004年福布斯中国内地富豪榜上可以看出，前200人中有64人来自房地产行业，在前20名中，竟有11位涉足房地产行业。在这其中，房地产企业利用会计准则漏洞操纵利润的大有人在，扰乱了国家正常的市场经济秩序。2006年2月15日，新会计准则发布，并将于2007年1月1日起在上市公司施行。
　　新会计准则从准备到出台经历了三年的时间，并基本实现了与国际财务报告准则的趋同。随着新会计准则正式实行时间的临近，房地产企业的暴利时代也将宣告结束。同时，新会计准则也为房地产企业的持续稳定发展创造了更加公正、稳定的制度保证，有利于房地产企业的健康发展。
　　
　　一、公允价值计量引入的巨大影响
　　新会计准则出台意味着投资性地产股的估值标准将面临巨大变化。对房地产企业来说，新会计准则指出：企业在资产负债表日可以采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
　　（一）成本模式
　　采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第 ４ 号——固定资产》。采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。
　　（二）公允价值模式
　　在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可采取公允价值对投资性房地产进行后续计量，并应同时满足下列条件：
　　１.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
　　２.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
　　采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
　　应将从成本模式转为公允价值模式视为会计政策变更，根据《企业会计准则第28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。公允价值的确定方式为：市场参考价格或现金流贴现价值。公允价值计量模式是指以市场价值或未来现金流量的现值作为资产和负债的主要计量属性的会计模式。我国新准则与国际会计准则的主要区别就在于公允价值的使用程度上，新准则在公允价值的使用上相对国际准则强调公允价值作为基准计量基础而言，仍然有一定的保留。
　　公允价值计量模式的引入正式奠定了NAV(重估净资产值)方法作为房地产上市公司估值的核心地位，必将引导市场对该方法进一步的认可。而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，新会计准则采用后，肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使NAV的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产企业来说，新会计准则的施行也会导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值，这无疑构成制度性的长期利好。
　　新会计准则对于房地产企业而言无疑孕育了较大的机会，由于可能每年重估地产价值，并以市值反映其账面价值，将直接大幅提高公司的每股净资产，降低市净率。另外，由于折旧消失，相应地会提高公司利润，有效提升公司股票的估值水平。可以说在房地产资产大幅升值的背景下，大多数投资性物业的账面净值相对于市场价值已经明显低估，这就为地产类的上市公司提供了一个价值再挖掘的过程，尤其是那些投资性地产数量庞大的公司。如果企业所拥有的投资性房地产有活跃的房地产交易市场供其交易，且该房地产交易市场能提供该类或类似的房地产市场价格及其他相关信息，则企业应当采用公允价值模式。即：不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这也给企业以及审计师提出了一个比较大的挑战，怎样判断公允价值的确认方法是否恰当、公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。
　　
　　二、不同计量方式的选择对企业损益将有较大影响
　　新准则规定， 企业取得的投资性房地产应当按照取得时的成本进行初始计量。一项房地产先计入存货，再转换为投资性房地产相比，与直接计入投资性房地产对企业的损益会有较大的影响。下面笔者举例说明这一影响。
　　例 １：Ａ企业拥有一座自建写字楼， 建造成本 50 000万元， 公允价值70 000万元， 采用公允价值模式进行后续计量。
　　１.若企业在“准则”启用日直接转为投资性房地产， 则按照初始计量原则， 其会计处理如下：
　　借： 投资性房地产 50 000
　　贷： 存货 50 000
　　资产负债表日按公允价值模式进行后续计量，其会计处理如下：
　　借： 投资性房地产 20 000
　　贷： 利得 20 000
　　２. 若企业在“ 准则”启用日仍做存货处理， 在以后某时转换为投资性房地产， 则转换时会计处理如下：
　　借： 投资性房地产 70 000
　　贷： 存货 50 000
　　资本公积 20 000
　　通过上例可知： 在公允价值大于原账面价值的情况下， 不同处理方法对当期损益的影响较大。
　　
　　三、投资性地产溢价将在账面上表现出来
　　新准则规定：若有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式进行后续计量。这意味着在2007年，上市公司中投资性地产溢价将在账面上充分体现出来。投资性