投资性购房风险骤增

关于房价的争论近期在各大媒体被广为关注。一个越来越响亮的声音就是，楼市泡沫存在毋庸置疑，国内各大中城市持续上涨的房价已经到顶，房价由涨转跌的时刻即将到来。

楼市降温风劲吹

近日，一份未知出处的《杭州市房地产市场监测报告》被广泛阅读。该文预言杭州将遭遇“房价暴跌”，“有崩盘之忧”，并警示人们谨慎入市。该报告显示，到2004年10月底，商品房均价为5651元/平方米，2004年上半年均价为6613.9元，跌幅高达14.6%。一度处在全国楼市价格金字塔顶端的杭州，其高涨的炒楼热潮正在迅速降温。

与杭州邻近的南京地产界也感受到了楼市降温带来的丝丝寒意。一些楼盘陆续在开盘之后又封盘，一些楼盘一改以往的销售模式，改为在封顶之后才开始卖房。一位常到竞争对手处“踩盘”的南京某房地产公司人士说：“别看销售热线、进度表都说卖得差不多了，其实日子不好过的楼盘多了！”

据说南京一家著名地产商已在河西开发了两个大盘，第二个项目2004年9月就以6500元/平米左右的均价开盘，但并不顺利。据知情人士透露，由于销售情况不理想，该楼盘10月末曾将小区内的几幢楼盘暂时“冷藏”起来，只销售几幢沿湖均价7500元/平米以上的景观房，但销售状况还是不佳。

业内人士还透露，位于南京河西黄山路上的另一家楼盘，由于在9月开盘时“跟了大盘的风”，把均价定在了6000元以上，3个多月以来，房子根本卖不动。表面看起来，房源表上贴满了已经售出的小红旗，实际上，开发公司为了不丢面子，对外还是宣称维持原售价，但私下里却偷偷把房子以9折价卖给员工，再由员工发动自己的一切关系，争取把房子卖出去。一般市面价格折扣打出的是97折左右，如果员工能够销售出去，那7%就算他的提成奖励。

北京房产泡沫必然破裂

同样的情况也出现在目前全国房价最高的北京。目前北京房地产市场存在泡沫已经毋庸置疑。原因有以下几点：

首先，供求失衡。2005年北京住宅将供大于求。

据北京市统计局公布的最新数字显示，2004年北京住宅开复工面积6068万平方米，新开工住宅1751万平方米，竣工面积1203万平方米，销售住宅1330万平方米。也就是说北京目前仍有在建项目4865万平方米。按一般住宅2-3年的建设周期，这4865万平方米肯定在2006年以前完成。平均下来，今明两年北京每年至少有2400万平方米的新住宅上市。资料显示，2004年北京销售住宅项目1330万平方米，2003年销售1038万平方米，两年合计近2400万平米。即使2005年不开工新项目，北京两年内至少有4800平方米住宅需要销售。而北京2005年300万平方米的经济适用房规划已开始实行。

另一方面，目前有约一亿平方米的建设用地在开发商的手中囤积，这一亿平方米相当于北京前15年建设用地的总和。按照中央有关规定，若土地闲置两年以上必须收回。即使这个规定不能严格执行，哪怕执行1/10的话，则有1000平方米的土地，按1：2的容积计算，至少要开工2000万平方米。

其次，购买力和房价失衡。

也许有人会说，有需求才有供给，北京外来人口众多，不愁房子卖不出去，但实际上，市场需求的投机成分越高，泡沫越大。度量泡沫主要是三个指标，即：房地产投资占GDP比重、房价收入比、租售比。房地产投资占GDP的比重指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置；房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性；租售比则是住房售价与月租赁价格的比值，用于判断是否具有长期投资价值。

联合国人居中心对房价收入比的标准上限是3∶1，世界银行的标准是5∶1。根据上海市的实证研究结果，房地产投资占GDP比重的合理范围在10-14%，房价收入比的合理区间是6∶1至9∶1，租售比的合理区间为150至230。

国家统计局发表的统计公报显示，2003年我国人均GDP首次突破1000美元，达1090美元。然而与此同时，我国有些城市的房价收入比也已经达到10∶1，有的甚至超过了12∶1，远远超过了联合国人居中心和世行的标准。

这意味着，如果一个城市的人均可支配年收入为1.2万元，按一家3口人计，户均可支配年收入为3.6万元，则该城市平均水平的每套住房的销售价格约为44万元。

对于这样的一套房子，该城市平均收入的家庭如果想买，则不吃不喝也得10多年。而如果以按揭贷款20年的方式购买此房，则首付20%要8.8万元，按加息前通行的年利率5.04%计，则月供约需2331元。那么，这三口之家，日常每月生活费还剩3000-2331＝669元，人均669÷3＝223元。

对于大多数想购房自住的家庭来说，如果房价收入比达到甚至超过了12∶1，这就意味着其已失去了买得起住房的可能性。那么，此时对于那些投资购房者影响又如何呢？

投资就要讲回报。投资购房者考虑到住房出租的空置率、折旧、维修、保险等因素，一般来说，其住房年投资回报即住房年出租收入至少应该比一年期银行存款利率高5个百分点。这就是说，当投资购房者购得了城市平均价格水平44万元的一套住房后，如用于出租，则其每年房屋出租收入应该至少为440000×（5+1.98)%=30712元(取加息前的一年期银行定期存款利率)，平均每月租金为30712÷12=2559元。

如果把这样一套平均价格水平的住房，出租给可支配年收入为3.6万元的家庭，结果是——这三口之家，日常每月生活费还剩3000-2559＝441元，人均441÷3＝147元。对于同一套住房，月供约需2331元，而月租约需2559元；当然，“月供”与“月租”之间，存在着一个“首付”的差异；但这并没有实质性的影响。由此可见，当房价收入比已达到甚至超过12∶1时，投资购房者是不大可能取得最低限度的投资回报即住房出租收入了。在该城市住房已经不再是理想的投资对象。在这样的非理性繁荣的房地产市场，真正的投资购房者，是肯定要抽身而退了。

第三，房价和租金的失衡。

从公布的统计数据看，北京房价2004年的涨幅超过10%。据北京市建委日前发布的2004年第二季度住房租赁指导价格显示，与2003年同期相比，城八区楼房租金上扬明显，其中一居室租金上涨4.66%，二居室租金更是上涨8.61%。但二季度这种上涨幅度是由于2003年受到“非典”影响，第二季度租赁市场不景气造成的。实际同上一季度相比，租金上涨并不十分明显，其中，楼房一居室平均租金为1269元/月，比上季度1280元/月下降了0.87%；楼房二居室平均租金为1606元/月，比上季度1574元/月上涨了2.04%。普通平房租金水平则保持不变。

普通楼房租金涨幅极小，高档公寓的租金下跌的幅度却很大，房价和租金出现严重失衡。客观地说，租金反应了北京人的消费水平。房价和租金的失衡导致了买房子作为投资并不合算。如果买房用于出租不合算的话，这些投资人就会退出市场，卖掉手中的房屋，使得供过于求的矛盾进一步加深。

第四，销售和入住率的失衡。

这一两年，房地产销售火爆，可是入住率很低。公布的空置率不能真实的反应入住率。很多卖出去的房屋，几年没有入住的情况比比皆是。给人的感觉是卖出去的房子越多，入住率就越低。在近日举办的深圳住交会“住宅金融论坛”上，中国房地产协会有关负责人称，由于现阶段的商品房市场销售率有所降低，造成积压及空置率上升。目前全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率为19%，已超过了10-15%的国际“警戒线”，值得警惕。

该负责人表示，除了上述情况外，房地产市场现在还面临以下几个问题：一是房地产信贷质量有所降低。目前房地产企业平均资产负债率是72%，最高达到94%。截至2002年10月，个人住房贷款的总规模为7500亿元，银行贷给开发商的开发贷款总额为2000亿元，加起来近1万亿元。二是房价上涨中蕴含一些不正常因素，一些企业盲目高价买地，也使其开发出来的产品超过了市场承受能力。三是居民投资房地产可能带来的银行贷款偿还风险。目前我国有6.6%的人拥有两套住房，但实际上这个数字可能要达到15%。一旦多余的住房租不出去，偿还银行的贷款就会成问题。

此外，2005年还有一大利剑制约房地产市场发展，就是央行极有可能继续加息，而且幅度会增加。这将大大打压投机和投资者的利润空间，造成抛售，但是接盘者会很少，这与2001年股市大跌有相似之处。

房价走势有其一定规律。在经济形势稳定的城市，房价总是以波浪形的态势前进。既然是波浪形就会有起落，起是对落的促动，落是对起的补充。有人说中国的房地产市场至少还能繁荣20年，也有人说北京房价在2008年奥运会之前肯定是上涨的。但以上的几个失衡加之国家宏观调控的影响，使得北京房地产市场泡沫极有可能在2005年开始破灭。

防范房产贬值

既然房价的走势渐显疲态，投资者就要在投资时冷静考虑。在此时需要注意的是，当人们把房产说成是一种投资时，他们总会提到房价已经上涨了多少，或他们已经积累了多少住宅资产。但是实际上，房地产回报中最可靠的部份并非资本增值，而是它衍生出的租金回报。什么是租金回报？如果房产是自己居住，那么得到的就是不必付租金也有房可住。为了评估房产究竟价值多少，可以设想一下如果把房子租出去每年可得多少租金。这个数字可能是房产价值的8%，也就是说20万元的房子每年的租金相当于1.6万元。

历史数据显示，房价每年的上涨幅度比通货膨胀率高1%。也就是说，如果年通货膨胀率为3%，那么房价每年的涨幅大约为4%。加上8%的租金回报，每年的总回报率为12%。但沉重的贷款压力、房屋自身的折旧、房屋每隔10年左右的修葺装修费用支出，都会降低这一回报，你在房子上赚的钱或许比你想像的要少很多。

与就建楼盘相比，二手房投资的抗风险性相对较高，钱女士2004年4月委托某中介公司在北京柳芳南里买了一套面积44平米的大一居，22.2万元全包价，一次性付款，目前空房进行出租，月租1300元，租期稳定。根据我爱我家专业人士预计，这套房如果在5年以后进行转卖，即使契税下调，还可以销售20万元。那么该房5年的租金是78000元，钱女士在这套房子上的收入可以达到278000元，扣除购房成本，投资收益为56000元。

在消费者购买二手房投资中还需要注意一个误区，就是户型的选择。现在大部分的人都会选择购买大一居，大一居虽然总价较低，但是均价达到5100-5500元／每平米，甚至更高，相同地区的小二居基本是5100-5300元／每平米。50平米左右的小二居在出租时和大二居的租金价差不过200-300元，而在总价上却相差3-5万元。由此可见，小二居的投资优势十分明显。

目前的楼市价位由于供求失调，虚高不下，如果投资者想在此时介入二手房市场，要做好适应目前价位的心理准备。