经租房中的利益格局

业主、租户、政府房管部门在“经租房”上都附着，纠缠了大量利益

除了珠海等历史遗留问题不复杂的城市外，大多数城市的经租户讨回祖屋的行动推进得并不顺利。其中的关键原因在于，数十年的流变之后，目前附着在各城市经租房上的利益已经不仅数量巨大，而且盘根错节。在其中有直接利益的，不仅有经租房的业主和事实上住着经租房的租户，还有地方上的房管部门。

要想改变某个既有的利益格局总是很难的。

业主的焦虑

各地经租户最近群起奔走维权的一个关键原因是，现在全国各大城市都在进行大规模拆迁，经租户中绝大多数人的房契合同都在“文革”中被红卫兵抄走，惟一的证据只有他们凭儿时的记忆记住的老房子的地址，一旦老房不在了，他们的要求就更没有说服力了。他们要求保护老四合院的动机与艺术家们不同，他们是为了捍卫自己的权利。老屋一旦被拆，经租户们的回旋余地就更小了。

改革开放后发布一个较为权威的关于私房问题的文件——建设部[1987]城房字575号文件有如下规定：“因建设需要，原房已征拆、改建而无法发还的，经当地人民政府批准，按‘谁用谁补、‘谁拆谁补的原则作价收购或按有关规定给予产价补偿。”这就是说，如果旧房拆掉，私房业主即使等到了发还的那一天，也不可能得到房产，只能得到政府的补偿，而业主们对这种补偿大多怨声载道。

为什么私房业主不愿意采用作价收购的办法来解决私房问题呢？关键还是定价问题。大多数私房业主并没有不知餍足地要求国家把如今大多数坐落于繁华商业区的房产发还，只要求有个比较合理的补偿价格。但是一些地方房管机构执行私房政策时，制定的实施细则往往为政府考虑多，为私房业主考虑少，在对私房定价时，形成了对私房业主过于苛刻的地方性法规。

比如，武汉市房产管理局的[1989]234号文件是落实建设部[1987]城房字575号文件的一个地方法规，这个文件规定，“房主现不住原来的房屋，不予退还产权，由国家按房屋造价折旧收购其应退住房。”

与建设部原来文件规定的“如产权人不在房屋所在地居住或另有房屋，经协商同意可对原房屋作价收购”相对照，武汉市的234号文件删去了国家文件规定的“经协商同意”改为“不予退还产权”，措词简单而粗暴。

武汉市房管局[1989]234号文件还删除了建设部文件中“按‘谁用谁补、‘谁拆谁补的原则作价收购或按有关规定给予产价补偿”的方法，让住户直接面对地方政府，使私房业主实际上失去了讨价还价的权利。武汉234号文件还规定“按房屋造价折旧作价”，比建设部文件多了折旧一项。且只考虑房屋折旧等对己方有利的因素，不考虑商业繁荣促使地段升值、年代变迁货币实际购买力下降等对私房业主有利的因素。这些都使得地方政府部门规定的私房价格与房地产市场交易价格天差地远。

按这样的定价方法制定的补偿价格当然让私房业主无法接受。武汉市武昌区居民李正奎房产被收购补偿就是一个相当典型的例子。

李正奎是高级农艺师，农工民主党中央常委，曾任武汉市第二、三、四届政协委员。解放后，李正奎将坐落于武昌繁华街区的4处房产共3000多平方米无偿交公，只留下八卦井5号花园别墅自住，这栋独立花园别墅房屋面积199.73平米，加上前后花园共812平米，房屋空间高达3.8米，以优质大理石构建。1966年8月，李家被迫将房子交公，1974年与这栋别墅一墙之隔的武昌公安分局将它拆除，用于犯人放风。这处房产属于典型的“文革产”，应予发还。但是1981年落实私房政策时，武昌区通知李去开会，没有经过任何法律手续，以每平方米16元的价格补偿李先生3033.12元。李先生说，他前后花园种植的名贵花草、果树50年代就价值6000多元，他当时接过这3000多元真是哭笑不得。

李正奎从2000年起开始到市、区房地产局反映问题，房管方面都以“你接了3033.12元，已经落实了政策”为由拒绝受理，让他在家等新政策。

各地政策不平衡

另一个让经租户感觉不公平的原因是，他们听说同样是经租房，南方一些省、市已经开始发还给原房主，而北京却不见动静。陈松先生相当不平地告诉记者，其实北京也有31户原国民党高级将领被经租的住宅已经发还了，而他父亲曾任西北军参谋长，为什么西北军将领的房产不发还？”

据记者了解，南方省、市中只有广东、福建两省的一些城市对解决经租房问题进行了探索，但广东省只是发还了部分属于侨产的经租房。中共十一届三中全会以后，为推动祖国的统一大业，吸引更多的侨资和侨汇，广东省经中央批准，制定政策将国家经租的华侨房屋退还给华侨本人。虽然国家的政策是准备在全国范围内实施，但落实华侨房屋政策，将华侨房屋退还给华侨的政策并非在全国范围进行，只出现在广东、福建等少数省份。经租户们对此亦有抱怨，认为有中华人民共和国国籍的反而不如华侨，这很难理解。

一个例外是珠海。记者登陆海珠市国土资源和房屋管理局的网站，找到了一份《申请经租房发还办理程序》，其中第二条“需提供的材料”中对房屋类别进行了划分——即侨房和私房，对私房业主提供的材料进行了如下规定：“2、私房（国内业主）：国内业主须提供个人成份证明（由其单位人事部门出具）。” 可见，珠海已经承认中国公民的“经租房”产权了，并已经开始逐步返还。

北京经租户们到建设部反映问题时，当面向建设部房地产业司产权处杨家燕副处长询问，为什么广州等南方省市已经开始返还经租房，而北京却不见动静，杨处长的回答是，“那是地方上的事，广州比较有钱，是特例。”大家又提出，“有钱就还，没钱就不还？”。杨处长表示她无法回答这个问题。

北京私房业主的境遇虽然比不上广州私房业主，却要比武汉的私房业主幸运得多。北京的“文革产”房基本上已经解决，不符合经租条件的私房基本上也得到改正。北京住户可以随时查阅私房历史档案，而武汉房地产管理机关一般不允许私房业主查询历史档案。据私房业主李正奎等反映，在武汉，甚至有房管方面故意扣押房产改正通知，不让当事业主知情，然后私下将房产以低价收购的现象。但这一说法未得到房管部门的证实。

武汉私房维权活动的发起人之一，江汉区私房业主胡晓久先生告诉《经济》，武汉的私房维权活动还没有走到要求发还国家经租房这一步，他们只要求落实国家政策已经明确要求发还给业主的“文革产”和1958年经租扩大化的私人房产。

胡先生说，武汉落实私房政策存在几个比较的大问题，一是“文革产”只落实了一小部分，大部分没有落实；二是房管局对已经确定改正的私房一般也不发还房产，而是采取以极低的价格进行收购的方式解决，给私房业主的补偿每平方米只有几十元，最多也不过两百元；三是自行规定房管局已经翻修过的私房一律不发还；四是1958年经租房扩大化的部分还有近300万平方米没有解决。

历史原因造成武汉市落实私房政策的情况相当复杂。武汉市1958年的社会主义改造涉及的私人房产范围严重地扩大化了，房管部门采用各种方式，接管、代管和低价收购了武汉市绝大多数私房。据武汉市房地产产权产籍管理工作手册的统计数据，从解放到1958年，私房改造涉及的建筑面积累计多达470多万平方米（不含公私合营），总面积是全国最大城市、解放前工商业主最集中的上海市的四倍多。

这样的私房改造政策一直到20世纪90年代也没有得到扭转。武汉市房地产管理局的武落办[1990]01号文件明文规定：“处理私房遗留问题，应根据《私改方案》规定的政策进行。”这里提到的《私改方案》即为1958年《武汉市进一步对私营房产进行社会主义改造的工作方案》，该文件规定的改造起点和涉及范围都比北京、广州等城市的私房改造要宽泛，改造时履行的手续也比较简单。这些综合因素造成武汉落实私房政策的步伐远远落后于其他私房集中的城市。

不同地区之间、侨产与非侨产房之间的政策不一致，激化了经租房问题引发的矛盾。不同城市私房业主待遇差距太大导致了更多不满。同时由于政策不一致，很难形成一个全国通用的规范，在法律适用方面形成一个难题。作为一元制的大陆法系国家，在法理上，我国是绝对不允许因为当事人的身份、省籍不同而适用不同的法律条款的。政策差异给通过法律途径解决经租房问题带来很大困难，许多省市的法院都有内部规定，凡是涉及经租房的纠纷一律不予受理。

谁的“稳定”？

在接受记者采访时，房管方面官员一般都承认经租房政策应该落实，但又经常提到落实私房政策的主要障碍有两个，一是政府财力有限，北京市房管局下设的专门处理落实私房政策的某办公室负责人算了一笔账，北京经租户有24万，共计380万平方米。按照每平方米退赔4000元算，解决这个问题要花152亿元，口子一开，就不能解决一家，不解决另一家。这笔数额庞大的支出由谁负担是个大难题。而第二个，也是最经常被提及的一个理由是，目前租住在经租房中的居民一旦迁出，无法安置，会引发社会不稳定因素。

武汉私房业主胡晓久向《经济》反映，武汉房管部门也正是坚持这三点理由，迟迟不落实国家已颁布实施的私房政策。

胡晓久认为这两点理由一条也站不住脚。他告诉记者，现在的落实私房政策已经不像上世纪50年代那样，是救济无房城市居民，而是利益的转移问题。经过公私合营、反右、割资本主义尾巴和“文革”中的“扫地出门”，租住双方的社会地位、经济关系已经发生了很大变化。很多当年拥有很多房产的人，现在却住房非常紧张甚至无房可住；而一些当年的租房户，现在倒拥有多处住房。以胡先生自己家在吉庆街金兰巷的祖屋为例，当初租住在他家的5户市民现在都已经拥有了别的住房，早已不在那里住，但是他们都不肯把房子退还胡先生，而是将房子租给商贩，坐收租金。胡晓久说，让这些人腾退，根本不需要政府出面安置新住房，只需要改变产权关系即可。

1958年改造的私房现在大多都成为繁华的商业区，像胡晓久提到的当年的租户再把房屋出租牟利，这种情况不在少数。北京也存在类似情况，在老城区拆迁改建过程中，拆迁补偿金往往发给了现住户，而拥有产权的原业主往往得不到任何补偿，只能眼睁睁看着自己的祖屋化为灰土。

为什么房管方面倾向于保护租房者一方的利益呢？胡晓久先生根据自己十几年维权生涯积累的经验做出了下面的分析：一是因为当年租户既然能够从房管方面拿到房子，必然和房管局、房管所有千丝万缕的联系；二是房管方面将不少私房用于安置本部门的员工，维护租房者的利益就是维护自己这个小集团的利益。换言之，不是没钱、没地方安置迁出的私房租户，而是房管部门根本没有心思解决这个问题，胡先生分析说。

胡晓久告诉记者，武汉市房管部门现在三管齐下，加快了消灭私房的步伐。首先是加快了旧城区拆迁改建；其次市房管局于1997年下文件，允许私房租户有偿转让房屋使用权，使这些租户通过交易名正言顺地获得私房带给他们的利益；房管局还规定，在企业改制中，企业只要交纳30%房地款，就可以将原属于国家的房地产划归自己名下。通过这些方式房管局将原来在国家手里的私房产权转移给了他人，增加了私房业主要求返还房产的难度。

胡先生对这种“稳定”嗤之以鼻，他给出定性是：“他们要维持的只是少部分既得利益者的稳定。”