试析无锡市房地产业引资的本地价值

董志文

随着长江三角洲经济圈迅猛发展，海内外人士在长江三角洲大城市带购买住房正逐渐成为一道风景线，资金的集聚为该地区的房地产市场带来了契机。以无锡市为例，2002年出让房地产开发用地231万平方米，成交39.57亿元 ，房地产开发投资达55.55亿元，比2001年增长55.69%；2003年1—9月市区已完成开发投资43.26亿元，比同期增长73.94%。这主要归功于长江三角洲经济地位的提升以及日新月异的城市面貌吸引越来越多外来人士的投资。同时，各地政府也把房地产业吸引外来资本当作为“经营城市”的头等大事来抓。

一、 现状与问题

无锡市区目前有房产开发企业155家，一级资质仅1家，二级23家；有外资企业6家（其中1家独资），全民企业27家；虽然开发投资主体较多，但开发能力相对较弱，综合竞争力低下，特别市区开发企业总体实力较差，而且随国企改制的进一步深入，唯一的一级企业也难保。而相关165家的本地物业管理企业没有一家是一级企业，其中的6家外来企业却有3家一级资格。

并且，房地产业是对巨额资金高度依赖性的产业，无锡的房地产开发企业过去主要是通过金融机构进行融资，然而由于银行贷款中存在的大量呆帐、坏帐，及国家一系列的金融限制，如央行的被房地产人士称为“杀手锏”的121文件，要想通过银行来扩大融资难上加难。

同时，一些外来房地产企业正在迅速渗入并快速崛起，通过土地竞标、拍卖市场，挟巨资“攻城略地”，形成一股清新而强劲的风，对无锡市房地产业进行重新“洗牌”，包括房地产企业、物业管理公司、装饰装璜、规划设计及营销策划等市场。无锡房地产市场的“三外”即“外资、外企、外行”引发了颇多争议，本人认为无锡市房地产业的引资为无锡城市价值的提升有重大意义。

二、 引资的本地价值

（一） 推动本地经济增长。

房地产是唯一的生产（开发），流通（交换）和消费（使用）要在同一空间进行的产品，它可促进工商业、金融业、旅游业、服务业等行业的繁荣和发展；它还可以开辟就业领域，增加就业机会、带动国民收入的稳步增长。无锡房地产市场的强劲势头推动了本地经济的强劲增长。

1．引进大量资金。近二年由于无锡市房产市场的开放与房产交易市场的持续升温，巨大的市场潜力和利润吸引大量的外资、民资、上市公司资金集聚，2003年1—9月土地出让成交金额71.34亿元，外来资金占近50%。

2．引进外资保证了本地的财政收入。一方面房地产开发企业的火热及房地产交易的火爆为本地带来巨额税收收入，另一方面也推动相关产业的发展和相关产业的投资与消费。据有关部门分析，无锡市产地产业对其GDP的贡献达6~7%，2002年房地产税费收入占财政收入的28%，带动相关消费57.35亿元，提供近8000个就业岗位，已成为支柱产业；而2003年1—9月，房地产建筑业入库地方税15.6亿元增幅达９1.６％，占４６％的比重，拉动地税增幅８．２个百分点，成为地税收入快速增长的主要动力。

3．引进外资加快了无锡现代化大都市建设的步伐。宽阔的大道、雄伟的大桥、秀丽的太湖新城，一个个别具特色的建筑群体在无锡市落成。目前，无锡的城市化率已达45%，这些超常规发展过程中，引进外资发展房地产业功不可没。

（二） 促进了房地产业本身的发展。

引进外资同时意味着市场将进一步开放，有利于增加房地产业的市场需求；能够优化房地产业的市场供给；推动企业联合与重组；有利于土地资源的优化配置，促进土地市场的集约化经营；有利于房地产相关领域（如建筑设计、物业管理）的发展。如上海陆家嘴物业管理公司、中海物业管理公司、香港戴得梁行等一批知名公司的进驻。

随外资的进入，同时带来的是“外智”。本地企业要转变观念提高市场意识，要积极学习WTO规则中与房地产业相关知识，弄清房地产国际市场的“游戏规则”，认真学习现代市场分析方法，确立现代市场经营理念，树立发展观念和市场竞争意识。特别是观念和意识的冲击，对升级和发展本地房地产企业意义更大。例如，“规划在先”意识、“绿色健康”意识。如“XX花园”请来法国知名设计师担纲。太湖新城的设计是通过国际招标定型的，其工程监理是一位澳洲人士；绿色健康的设计理念也被引入楼市，随着生活水平和文化素养的提高，市民越来越看重住宅与环境的协调。又如“以人为本”意识，而不是“老总拿地为本”的人力观。

（三） 提高房地产企业的市场竞争能力。

正如某公司所说，企业的核心竞争力有两点，最根本的一点是诚信，说到做到。第二是高标准，永远领先市场一步，只有这样，才能实现可持续发展，才会形成有号召力的品牌。远非一些开发商信奉的“拿地—建项目公司—赚钱—走人”的”游击队”模式。

1、学先进房地产经营理念，创品牌经营之路。

首先，树立品牌意识走名牌战略之路。房地产企业应该“以名牌闯天下，以质量取天下，以服务守天下”。要在经营规模、营运理念、服务水平上下功夫，实施品牌战略，在房地产开发、中介服务、物业管理等方面创造出更多更响的名牌，树立优势，在与外商竞争中立于不败之地。

其次，企业品牌的经营，也是可持续发展的核心。企业的品牌应该与项目品牌互动，以项目品牌带动企业品牌，同时以企业品牌影响项目品牌，使企业的忠诚 度在这个过程当中能够得到提升和交流。房地产卖的是什么？卖的是品牌。谁的品牌在消费者心目中具有更高知名度和美誉度，谁就会在未来的市场竞争中赢得更多的优势。

2、积极进行战略创新，培养核心竞争力，提高公司价值。

本地房地产企业必须改变传统经营观念，树立永续经营的企业理念，积极进行战略创新、管理创新、技术创新和营销创新，塑造企业的核心竞争能力。（1）管理创新。积极吸收国内外先进的管理思想，在合理的治理结构约束下，不断进行管理创新，避免不必要的委托代理现象，降低交易费用；促进信息传递，加强上下级沟通；树立创新理念，并对各种创新作组织上的保证。（2）营销创新。积极吸引国内外先进的营销思想，尤其要树立品牌竞争的意识。市场的领导品牌，是占领市场和开拓市场的最有力武器。消费者之所以相信品牌，是因为在市场充斥各种信息的情况下，品牌是消费者最能直接利用的信息。一改无锡房市的“我造什么样的房子，套一个什么样帽子，再卖出去”的推销观。（3）组织创新。建立项目事业部组织结构，建“学习型组织”，进行全开发作业流程再造。

3、加强人力资本的投入与引进，健全人力资源管理。

由于体制的原因，具有丰富的房地产市场运作经验、熟悉房地产开发环节、掌握一定理论、具有创新精神的专业人才极少，房地产专业人才成为外来房地产开发企业争夺的焦点。在面对国外企业通过薪金待遇、职务、国外进修、个人发展等手段争夺房地产开发人才的情况下，本地企业应通过多种途径和手段，用培训机会、事业发展、人力资本的投入等吸引并留住人才，建立健全人力资源管理。

（四） 带来高科技术的应用。

外来企业在房地产设计与开发中，积极依靠科技进步，在房地产开发的各个环节大力推广和应用新材料、新技术，带来了技术创新。

1．先进的设计技术。依靠项目策划技术和整体设计技术的创新，利用信息技术在环境设计、建筑外观、房型设计、功能、设施等方面实现科技与房地产业的完美结合，推出了全新理念的样板房型。

2．新材料、新工艺应用。已能广泛使用节能、排污等环保产品及工艺，绿色健康材料的推广，特别是SOHO概念、智能在大厦的产生，极具影响。

3．提高房屋科技含量，发展智能化建筑、智能化住宅。本地房地产开发企业开始意识到要尽力把高科技运用到住宅建设中来，如智能化信息管理、集中供热、采用阳光供热、智能化防盗防卫等等。既节能、节地，又提高居住质量。

（五） 借鉴国际房地产金融模式。

1．建立房地产政策性金融机构。目前，各地房地产金融二级市场尚未建立，商业银行房地产抵押贷款的流动性风险较大。因此应借鉴国外经验，建立房地产政策性金融机构，充分发挥住房公积金管理中心的作用。目前无锡市至2003年9月贷款额167.36亿元，其中公积金贷款达58.88亿元，为中低收入阶层提供按揭担保。

2．调整房地产贷款结构，完善住房消费信贷。我国的房地产贷款规模还属于起步阶段，国外住房抵押贷款一般占银行信贷总额的30％左右，而我国目前才6％多一点。因此，完全可以在拓展住房消费信贷品种，开展金融创新，实施还款方式和利率创新，适应不同年龄和收入群体需要。

3．探索住房抵押贷款证券化。在国外，银行等金融机构把发放抵押贷款债权集中起来作为担保，依此发行证券，并通过二级抵押贷款市场转卖给投资者。房地产证券化就是将房地产投资直接转化为证券形态，使其投资由实物投资转变为证券形态，使其投资由长期投资转变为短期投资，投资风险由集中性转变为分散性，是促进房地产市场规范运作的重要手段。

4．建立以住房抵押贷款保险为主的房地产保险体系。分散住房抵押贷款风险，防止各种灾害造成的财产损失，要发展住房抵押贷款保险和房产质量保险。而无锡市部分保险公司却在退出该市场。

三、 引资的附加价值

（一） 营造引资环境

无锡市在引资过程中越来越意识到政府要尽快制定和完善相应的配套法规，进一步优化房地产市场环境，促使本地企业与国际接轨，按市场经济规则公平竞争。对外来投资者和资本进入本地房地产市场，应简化程序，提高办事效率。

1．本地政府对房地产开发的观念和管理职能发生很大的转变。要按照公平竞争原则，取消对经济行为不公平的行政限制和干预，政府应该是市场规则的规定者和规则执行的监督者，而不是既当运动员又当裁判员。有利于内外销商品房两个市场并轨；有利于建立公开、公平、公正的竞争机制，使土地使用权出让实行招标拍卖得以普遍实施；有利于政府职能和行政运作方式的转变。

2．促使本地政府在进行房地产开发管理时，要研究土地使用的合理性和可持续发展的经济模式，通过总量控制、开发项目土地规划、土地交易招标拍卖等制度规范土地市场和房地产市场的有序发展，优化土地资源配置，有效地阻止暗箱操作和私下转让，制止项目用地的不平等竞争，从源头净化和规范房地产市场。

3．外来企业的投资理念和资金运作方法，促成政府学习思考。通过外出取经，进一步促进政府转变观念、建章立制，完善和修正房地产开发建设的规范和程序，使政府服务更主动合理。无锡市政府通过行政审批程序的简化，大大缩短审批时间和环节，创造更好的“软环境”。结合房地产、公共设施的本身完善，造就了无锡市软硬具佳的投资、引资氛围。

（二） 打造透明政府

以前，土地批租的形式仍以协议出让方式为主，残留着计划经济痕迹；政府出让的土地多为需进行拆迁安置补偿的“毛地”，不利于市场机制对土地资源配置的基础性调节作用的发挥；随外资的引入，对政府提出要按照非歧视贸易原则，减少行政干涉，政府给予所有的企业以国民待遇，对各类企业的支持必须是全面的、平等的，否则就构成歧视；其次要按照透明和可预见原则，增强经济管理的透明度、公开性和可预见性，各级政府制定的法律、政策都要公开，促成本地打造廉洁透明政府。

（三） 加速本地房地产企业的改制、重组。

外资房地产开发企业进入无锡市场带来了激烈的竞争，有利于清理本地房地产企业普遍存在的“小、散、弱”的局面，加速本地房地产企业的改制、重组。

1．加快国有房地产企业改制进程。通过企业改制，建立现代企业法人治理结构和适应国际和国内市场竞争的企业经营机制；成为真正面向市场、自主经营、高效率的房地产市场主体。

2．寻求企业资产重组方式，特别是实现强强联合。在寻求内联的同时，利用引资契机，积极寻找与国外房地产企业合作的机会，吸纳来自外国的资金、技术和先进的管理经验，利用我们自身的资源和市场优势，组建大型的房地产企业集团（无锡尚无），增加竞争力，实现房地产业的集约化经营，这点对无锡房地产业具有极其重要的现实意义。

3．房地产业的特点决定了企业必须实施规模化战略，其最简单也是最有效的方式是进行兼并重组，变对手为伙伴。在无锡,随国企退出及房地产市场竞争加剧，一场以“资本”为纽带的收购、兼并、重组已经展开。

四、 结束语

诚然，无锡市房地产业外资的引入也带来了房价的攀升，但任何一种经济行为或政策都是“双刃剑”，且资金的流动性、增值性与趋利性是生与俱来的。我们更应该看到房地产业引资带来的资金本身、经营模式、管理理念、经济增长对整体行业和市场的促进作用。我们坚信随无锡城市地位的提升，广大人民的财富也必将进一步增加。