商业街走进社区

付孟青

房地产开发商拼命“造街”，投资人疯狂“买街”，业主乐于“逛街”。一条条“街”在展示魅力的同时，也暴露出其中的种种弊端。

提到商业街大多会想到北京的王府井，上海的南京路，武汉的汉正街。商业街既是城市商业的聚集地，城市文化的代言者，也是城市经济的助跑剂。现在“商业街”的概念被精于炒作的房地产商们“捕捉”，将这一盛行之风注入到了楼盘开发中。

一时间，现代城、建外ＳＯＨＯ商业街、苹果社区的“二十二院街”、珠江帝景“欧陆风情街”、后现代城“美国后街”等等打着“商业街”名号的楼盘纷纷涌现。

在北京最早开始造社区商业街的地产大腕潘石屹说：“现代城商业街是顺其自然发展起来的，现在成了一个服务于现代城社区的商业街，上岛咖啡、吉野家、屈臣氏、T6火锅等几十家知名品牌在现代城落户。现在的现代城商业街不仅能服务社区，已经成为了北京年轻人休闲约会的地方。”

据了解，开发了5年的现代城社区是比较成功的案例，铺面出租价格目前是北京城最贵的社区底商，起价是35美金/平米/月起。据一位业主透露，现在位置好的铺面已经没有了，稍次的位置都炒到了70美金/平米/月。

借鉴现代城的成功，建外SOHO开始招商时的目标是要招顶级品牌的专卖店，但目前建外SOHO的商业街也还是一个社区的商业街。建外SOHO目前已入住40多家店，包括鱼乡人家、中体倍力、蜕变时装等等。和现代城不同的是建外SOHO商铺的投资吸引了更多的个人投资和小型投资。

在深圳投资健身美容的刘龙涛先生和朋友一起，投资30万在建外SOHO开了一家卖米粉的餐吧。刘先生说：“我们的店是楼上楼下200平米，租金是35美金/月/米，平均到每天是250美金。我们很看好建外SOHO的地理位置和商业气氛，随着各种设施的逐步完善，房租也在不断上涨。”

为了给业主们制造更多人气和商机，建外SOHO每周末举行街头夏日狂欢节，还请来各路明星为商业街造势。潘石屹表示说：“任何一条商业街能够有人气，有足够的商业气氛。建外SOHO的销售已接近尾声，我想用三个月的时间，能将建外SOHO造成一个在京城最有影响的社区商业街。”

记者在建外SOHO采访时，遇到了一家广告公司正在进行外景拍摄。建外SOHO的谷晓卫称，一般情况下每天都会有这种拍摄，建外SOHO时尚现代的气氛能充分展示都市生活。只要提前预约，就能免费在建外SOHO拍摄外景。上到老板下到员工只要是能促进社区商业的发展，都会对客户或是外界提出的要求尽量满足。

许多开发商在住宅区里建商业街，大部分还是从商业利益出发。商业地产项目的开发成本和住宅差不多，利润却比住宅高很多。在北京，住宅物业与商业物业的租售价格比是1：2或1：3，广州是1：6，香港则达到1：10以上。

对于政府而言，增加商业部分，也意味着增加税收，加之便民的考虑，对社区的商业面积有一些硬性指标。目前首规委和商委规定，每千人社区应规划700－1100平方米的商业配套。虽然有规划指标，但开发商可以通过跑关系适当调整比例。

北京中原市场总监殷则环说：“目前，街区商业街的概念还是比较模糊的，并没有一个明确的定义，但开发商建的商业街显然和王府井商业街不是一个概念。而且有很多开发商只是为了吸引更多的人来买房，把商业街当作一种炒作的手段。等房子卖出去了，商业街就真成了一个‘概念。”

又有专家认为，商业街只是一种称呼，实际上还是社区商业。这种集众多服务的商业街，给生活在小区里和附近的人们带来愉快和方便的生活才最为重要。

尽管对专家们社区商业街的定义存在较大争议，但这并不影响社区商业从沉默走向爆发。有业内人士认为，如果说过去两年是名副其实的商业地产年，那么未来两至三年的时间里，商业地产的重心将转向社区商业。

社区商业拓展市场

统计显示，近3年来，我国居民最终消费率分别为59.8％、58.2％和57％，呈连年下降趋势。专家指出，偏低的消费率已经影响到我国国民经济的健康快速发展，我国将大力发展消费品市场，以解决目前消费率偏低的问题。

6月30日，北京举办了首届中国国际服务业大会和展览会，此次会议是经国务院批准，由国家发改委、商务部、银监会和北京市人民政府共同主办的。在几天的会上透露出政府的关于社区商业的重要信息：政府将大力发展社区商业，同时促进服务业的发展，改变国民消费偏低的问题。

政府明确指出，将大力发展生活服务市场，在推动餐饮、住宿、洗浴等传统服务业升级的同时，加快家政、看护、快递、家庭设备维护、保洁等新型服务业发展，开拓运动、健身、文化等享受发展型的消费市场。

以上提到的这些行业都是社区商业中的主导行业，都是与人们生活息息相关的。某调查公司的一项社区商业服务行业的排名是餐饮、洗衣、理发（美容）、便利店、音响店等等。纵观今年来火爆热卖的社区商业，专家称，头脑发热的投资远远大于建成规划合理的小区。

在深圳，万科世纪花城商业街、中海怡翠花园商业街、融景园波尔诺名店、城市杰座钻石街区均深受投资者青睐。许多社区底商甚至出现了开盘前铺面即被抢购一空的情况，但是等到建成出租时就遇到供大于求的问题。有业内专家表示，深圳社区底商已出现高同质化、重复建设严重、定位模糊等问题，“社区底商热”存在一定风险。

在北京，多年从事商铺投资的袁先生在珠江帝景购得一处底商，他说：“当初我在买这套底商的时候，原打算租给别人经营。后来主要是租金过高，很长时间都没有租出去，降价对我们来讲会血本无归。所以我决定自己经营，如果投资成功，我也能尽快地收回投资。据我了解珠江帝景的大部分业主都选择了自主经营。”

目前社区商业投资已经形成了一种发展商圈地建房炒概念，业主投资买房造人气，租户交租经营少收入的状态。一位社区底商的业主说：“发展商哄着业主买了房，他们赚到了钞票走了。后期管理和规划等问题一概不管，这样我们就无法向租户提供优质的服务，就没有人来租我们的商铺。这种情况在很多社区商铺中都存在，如果开发商还要继续如此的话，迟早没有人再投资商铺了。”

社区商业的问题是有很多，但是还有很多社区商业做得比较成功的案例。北京世纪城的商业配套就值得可圈可点，作为一家开发商统一开发的大型社区，世纪城没有采用现在北京大部分开发商将商业物业出售、以求尽快套现的经营方式，而是以出租为主。总面积5万平方米的世纪城“地下不夜城” 汇集娱乐、休闲、健身、购物、饮食等行业，开发商针对不同的行业划分区域、档次和租价，选择不同类型、不同特色的商户，以低租金吸引客户，带动了社区商业的繁荣。

世纪城物业公司的负责人告诉记者，世纪城的商铺主要是为社区居民的生活服务的，这也是世纪城在规划时最先考虑的。一个几十万人大社区如果没有好的社区商业设施，也不会成为一个合格的社区，也没有业主会在这儿投资。即便是在前期以哄骗的方式拉来了业主，一旦社区商业不到位，很快就会成为一座“死城”。

位于北京市朝阳区的大型住宅区—青年路小区就是一个将业主“憋死”在小区里的典型。从第一批业主入住到现在已有5年了，小区中的几千平米的商铺和商业设施闲置了近3年，直到今年4月份，才分租了近百平米给京客隆开设便利店。

在青年路小区住了4年的李先生对记者说：“住在这里生活非常不方便，我们要买东西都要到几公里以外的十里堡华堂。虽然小区里也有一家小卖部，但是可买的东西太少，质量也难以保证。除此以外，小区至今都没有像样的洗衣店、药店、理发店，这对于一个住了好几千人的小区来讲太不正常了。”

就此现象，记者找到了青年路小区的发展商大成房地产公司，该公司称，商铺出租的事情不归他们管，至于社区商业是否建设得完善也不是他们所能决定的。记者又找到了该小区的物业公司天成园物业公司。物业公司称，目前小区的商铺只整租给大的投资客，由于一直没有遇到合适的租客，底商一直处于闲置状态。

采访中，记者遇到了想租200平米投资美容美发的张女士，她说：“我已经在北京投资了5家美容美发，都是在社区里，生意还不错，我看中了青年路小区的商铺有好长时间了，可是他们一直不肯分租，以分租不好管理等理由拒绝了我。其实这样对他们是不利的，为了‘省事，每年会少收入上百万元。”

社区商业规划质疑

沸沸扬扬一时的发展社区商业，无论政府出台政策，还是开发商大力推介，打出的主旨皆是为方便社区居民，拟定的受益者终是各方业主。然而他们是否受益，对此有何期待？单凭书面的规划，或是热情满腔，终难想象真实的状况，最直接的反馈往往源自业主们的声音。

为此，记者走访了几个在北京有典型代表意义的社区商业，随后颇多了几分忧虑。世纪城是可容纳近40万居民的大型生活城，居民区内各类商业鳞次栉比：饭店、商场、超市、美容美发、医院、网吧、餐厅、健身、洗车等等，吃、穿、住、行一应俱全，乍看之下可谓便利之极。然而当记者随机采访几位居民时，却听到了不同的声音。

小区花园内，张女士指着前排的饭店：“方便是方便了，出门就能吃饭，可你看看对面每天排出的油烟怎么能让我们吃得消？本来图得是花园绿地的清静，空气好，可是这里现在锅炉闹哄哄的，有时候一直到半夜，总是让人觉得不安全。饭店走小区的下水，非典的时候，着实让我们担心了好久。”而在某IT公司工作的李先生则不客气的多：“每天回家本想清清静静地好好休息，可这里比单位还闹腾。当初买这里就是感觉是纯居住，可以和平时的工作环境分开来，远离闹市，没想到却是这个样子。我们需要生活便利，可便利也不是这样啊。开发商为什么就不能合理规划，把生活区与商业区分开来？底商虽然方便，但整日这样闹哄哄，我们受不了。当初开发商可不是这么说的，我正在考虑是否换个地方住。”

记者走访的几个社区都碰到类似情况，而有甚者，在某大型社区，临街一排居然已经变成了商铺一条街，可却着实苦了楼上的居民。音响闹腾不说，霓虹灯更是闪闪烁烁，伴居民入眠。据了解，这里也曾发生过数次与开发商的谈判和物业公司的纠纷，但大多都不了了之。商铺照常营业，而开发商也悠然地酝酿下一个项目。而对居民而言，生活便利，与生活清静与安全，却是如鱼和熊掌般不可兼得。

记者随后采访了几个开发商。“我们这是为了方便社区居民”是得到的最多回答。而比较敏感的开发商则聪明的多。“我们只管盖房，卖房，至于有些人买来做什么，却不是我们所能控制的。”诚如所言，盖房者卖房，买房者用房，天经地义，但为何如此看似合理的现象，却导致很多社区居民的不满呢？北京大学某房地产研究中心，李先生的回答一语中的：“事实上，这种现象对业主是不公平的。造成这种现象的原因一方面是由于某些政府规划部门经验不足导致规划时考虑得不很周全，从而导致开发商钻了空子，住宅变商铺，商铺的价格当然比普通住宅贵的多，这是利益驱使。同时规划部门在作商业规划时也很少明确界定商铺做什么用，于是导致社区商铺功能出现繁复或缺失现象。另一方面，有的开发商利用自己的关系资源将规划朝着对自己最有用的方向引导，或改动规划，最终导致居民权益受到侵犯。”

显然，上有政策，下有对策。如何使政策发挥应有的功效，切实落实到实处？如何保证居民权益不受侵犯？相关部门在制定政策之初，是否应该多听听居民的呼声？社区商业确实需要发展，因为居民需要一定程度的生活便利，但不是盲目发展。在小区内划分出功能区使居民既能获得生活的便利，又能安享住宅的宁静。其实，从长远看，合理发展社区商业，对居民、对开发商、对商铺主都是一件好事，只有当无人抵触、多方满意，社区商业茁壮成长之时，才是彻底意义上的一次双赢。