房地产开发热中的五大问题

江苏省社科院院长宋林飞在日前“两会”发言时说：目前，我国房地产开发热中存在五大问题：

房市预期过好。有些学者说，房价上涨将是一种长期趋势。投资者有了这样的预期，就不断圈地开发或购房炒作；消费者有了这样的预期，就买涨不买跌甚至追风抢购；有关管理部门有了这样的预期，就任由房价飚升、“隔岸观火”。房市预期过好，会导致盲目的房地产投资与购房热，会加大房地产业的局部泡沫与整个行业的风险。

“房价一直会上涨”的预期是没有依据的。前几年，是有一些大城市的房价不断上涨，“后非典时期”还一度大幅攀升。但是，东部沿海部分大城市的房价已经或正在“触顶下行”，出现稳中有降的趋势。涨价之风、虚高房价是以暴利为支撑的，普通老百姓确实难于承受，不可能长期化。因此，不能用过好的预期误导房地产开发投资者与购房消费者。

近半年来，央行采取了“房贷新政”、提高准备金率、专项检查与窗口操作等一系列措施，控制房地产信贷规模与调整信贷结构。这是国家利用货币政策工具，对房地产市场启动宏观调控的信号。目前，银行信用派生的收缩效应已经开始轻度显现。如果房地产开发结构调整迟缓，那么宏观调控的力度就会进一步加大，一些地区的房地产泡沫就可能破裂。当年海南、北海等地房市泡沫破裂后，曾出现过一大批烂尾楼、空置房，以及企业资金链断裂、银行不良债权剧增等景象。前车之鉴不能忘记。

房价收入比过高。提高老百姓即时购买力的突出障碍，是房价收入比过高。联合国人居中心认为，一套住房的合理价格应是居民家庭年收入的2倍～3倍；世界银行认为，超过5倍就会缺乏消费者。据有关资料，美国的房价收入比是3∶1左右，日本的房价收入比是4∶1左右。我国许多大中城市的房价与居民家庭年收入之比，已经达到10∶1左右，远远高于国际惯例。显然，这种房价收入比是不合理的。

房价过高，直接影响老市民特别是中低收入者改善住房条件的进程。同时，也影响新市民特别是其主体“农民工”购买住房的进程。从而，直接影响城市化与城市现代化的进程。城市人口积聚困难加大，城市居民生活质量提高也遇到了障碍。

目前，许多城市尚未建立房价的合理形成机制。在市场经济条件下，政府的物价部门也不能放手不管，应该对房地产开发企业的成本核算进行严格的监督。禁止开发商将个人支出、家庭消费税前列支出打入成本，限制暴利及其扩张。同时，地方政府不得乱摊派、乱收费，切实降低房地产开发的成本。开征房地产物业税，不仅可以降低地价与房价，也为以后的政府留下一个税源。

炒房率偏高。房市出现了股市相似的现象，“炒房族”越来越多。前不久，上海市统计局抽样调查发现，上海投资性购房比率达到16.6％，接近国际公认的20％的警戒线。也许上海和其他一些大城市实际的炒房率更高。楼市炒作风蔓延，一批“炒房族”正在滋生房市泡沫，不能忽视。

二手房是城市中低收入者改善住房的重要来源，把房价炒上去，老百姓不欢迎，也增加了房地产投资风险，增加了银行信贷风险。对此，政府应拓宽百姓的投资渠道，分流炒作资金，同时采取相应政策措施加以降温，如征收炒房所得税、限制炒房消费信贷、限制期房转让等等。

地价上涨过快。各地圈地之风甚盛，有些城市周边的土地已经卖光了。源头是地方政府获取高额土地收益的冲动，有些领导以“经营城市”为名，片面追求地租收入最大化。地方政府往往以低廉的价格从农民手里征得土地后，再以高价卖给开发商。同时，圈地热也来自私人赢利的冲动。许多房地产开发商和国内外投资者私下说：“圈地是最佳的投资”。过去城市批租的土地，存在转手倒卖的现象。有些地块几经转手，地价上涨几倍；有些地块长期空置，待价而沽。

土地价格上涨的另一个原因，是土地拍卖。拍卖始于前年下半年，目前现有房地产开发地块，越来越多地从协议批租改为拍卖。拍卖比协议批租更有利于避免腐败，但土地价格越拍越高，直接导致房价攀升。政府应采取土地分类管理的办法：高收入者住宅区可采取无限制拍卖，谁出价高地就卖给谁；中等收入者住宅区应采取土地价与房价综合评估，谁出价优地就卖给谁；低收入者住宅区应采取有限制拍卖，谁房价低地就卖给谁。

开发商的隐性支付过多，也导致了土地价格的上涨。有些房地产开发商说，没有一块地不是通过“关系”得到的。开发商“拉关系”的隐性支付，在住房价格中的比重较高，并最终要购房者承担，实在不公平。

失地农民受损较大。国外城市扩张过程中，一些农民因土地价格上涨，通过出售土地成为食利者。在我国，我们看到了另外一种现象：城市扩张使一部分农民失去了土地，失地农民往往得不到合理的补偿。农民得到的补偿在土地收入中比例偏低，有些地区实际补偿到户的资金只占流转土地发包收入的30％左右。许多地区因发展非农产业而鼓励企业圈地，导致土地流转价格偏低，有些地区甚至强行迫使农民放弃土地。

农民土地承包经营权流转，是提高农地资源配置效率的必要举措，但不能侵害农民利益。应通过土地换保障、土地换创业基金、土地入股、土地收入分成等形式，保护农户在土地流转中的主体地位与合法权益。