美国买房亲历记

王伯庆

贷款可以兑现买房的梦想

刚来美国读书时，我这个靠校方资助的穷学生只能租房过日子，每月交完房租后，那可怜的千把美元就去掉了1／3。剩下的钱只能维持一家三口吃穿，养个破车。

毕业后找到工作，买房子便是拖家带口的当务之急。在这个地广人稀的富有国家，拥有一栋花园洋楼，是大多数成年人有份稳定工作就可以兑现的梦想。我有个老同学在法国工作，他的年薪上了10万美元，太太在法航工作，他说他只能买得起公寓房。在住房这个问题上，西欧是地少人多，居住日本更是大不容易，可美国人却是得天独厚。

买房子也是为了住着舒服，当然，若是仅为舒服，租一栋小楼花的钱不会多于买房的每月房款加苛捐杂税。此外，买房还有一大堆经济好处。

首先，按美国的现行税制，你为买房贷款所付的利息可以免税。所以，为了增大免税额，大家总是建议要尽你的贷款额度去买好房子。贷款额度一般可以达到家庭年税前收入的三倍多。

不过，贷款要到头了也紧张，因为，你还得花钱布置房间。我在加州圣地亚哥市认识一位老兄，拼全力贷款和付头款，买下一栋豪华住房后已是“弹尽粮绝”了，有一段时间窗户都只好用报纸糊住。

买房的另一个好处是房屋增值，物价的上涨会带动房价上涨。此外，经济和人口的增长也会拉起房价。一个地区什么都可以引进，就是土地不能引进，经济增长快的地区，就业人口和工资也增长快，房价也升得快。像加州硅谷、西雅图的房价，最近几年增长率达到10％以上。

假设你的房子年平均增值5％，你贷款的利率就由7％变为2％，低于你在银行的长期存款利率，这时，你就在用银行的钱谋一己私利了。

减税加增值，多进少出，肥了房东，瘦了佃户。有一个惜财的邻人说买房还有一个好处，自己的房子，想在墙上钉几颗钉子就钉几颗。

说了一大堆买房的好处，我应该是买房的积极分子了!但是，我工作好几年了，却乐于寄人篱下，无心自立门户。因为，有一句话我还没讲出来，买房子有一个最大的坏处，那就是你被拴住了，换个地方住就不容易了。一般来讲，买了房子三年内卖房，除掉一买一卖的开销，是要赔钱的。所以，买房前你得想好，几年内不打算换地方。

看楼选房不容易

我不喜欢受地点束缚，所以无心买房，但是，日子长了，太太不愿意伴我浪迹江湖、四海为家，于是动员我买房子。我也心痛每年大把的银子交给国税局，就动了买房之心。太太负责选房子，我管贷款和办手续。

第一件事就是请房产交易代理人，虽然买方不付给代理人回扣，但羊毛出在羊身上，卖方会在卖价上找回来。所以，有些买主愿意直接跟卖房人打交道，这样，买卖双方可以分享本应付给中间商的约6％的回扣。我因怕麻烦，又是第一次买房，只好让代理人领着走一次，免得吃暗亏。

首先根据自己的经济能力确定价位，包括手头付头款的现金量、贷款能力等。房产毕竟也算是投资，取决于你对投资收益的合理期待和承受风险的偏好。比如，你若是看好股市，也愿意承担风险，你就想在股市上多甩一把，不想在房产上压钱太多。

其次，根据社区好坏、安全、风景、生活方便与否锁定地段，之后才是选房子。

我住的地方的房地产市场当时是买方市场，新房造得太多，买主却不多，一栋房子上市到卖掉是半年时间，由着我们慢慢选。太太是建筑系毕业的，虽然美国的房子一般都比较好，她还是挑了半年，看了几十栋，仍没有满意的。

代理人却很有耐心，有一天打电话给我太太，说又出了一栋房子要卖，太太自己都灰心了，不想看，在我的鼓励下，她还是去了。结果，一见钟情。我也去看了，确实不错，越看越爱，房间设计合理，自己想要的都有了。

客厅是高顶，房间采光好，门厅内楼梯上去，楼上有一条走廊，一排木横栏，恰好是我向往的“凭栏处，潇潇雨歇”。楼下有个办公室，可以叫“听雨轩”，在雨都西雅图地区，不听雨不行。

一个木栏围起的蓝球场般大的后花园，经过原房东七八年的经营，已经花草茂盛，绿树成荫。我想买七八年新的老房，图的就是前人种树、后人乘凉。园子里有一个儿童园地，女儿肯定喜欢；还有一小块菜圃，可供太太闲暇之时有所“作为”。

当然，最令太太满意的是厨房，美国人有句话：厨房是家庭的心脏。我太太自然也不例外，对厨房格外看重。这幢房子不包括车库，住房面积有200多平方米，三口之家是绰绰有余。

下一步就是讲房价。我到当地政府去调看了在同一地区，三年内与该栋房屋相近的房子的成交价，以及三年内房市的变化，定下了自己愿付的底价。我喜欢干脆，在底价上约压低了一点，报出了买方愿出的房屋价格。第二个讲价回合下来，我的报价就升到自己的底价。虽然卖方连续几次降价，而且与我的底价差别不大，大家都劝我加点钱成交算了，连太太都帮卖家说话，我就是不让步。我的底价是有依据的，况且，当时的市场对我也有利。我对喜欢的东西不愿杀价太狠，免得失去机会，但也不愿付高价。经济学讲，满意是在一定的愿付价格上，代价太高就不满意了。三天下来，最终还是按我的底价成交了。

拥有自己的新居

接下来是检查房子，选择贷款银行，办过户手续。检查房子很简单，花200来块钱请个专业人员一二个小时就检查完了。旧房子多少都会有些毛病，购房合同里要注明一定数额以下的修理费由卖方付，超过了议定费用由买卖双方协商，协商不成就合同解约。

找哪家银行贷款主要是看谁家当时的利率低。贷款前自己要拿定主意，要多长的还款期，利率是固定还是浮动?还款期越长，则固定利率越高，因为放贷方的风险成本越高。如果你缺钱花，或玩股票的收益率超过房屋贷款利率，你不妨把房款分30年慢慢还，把省下的钱用于吃穿或股票投资。

当然，你也可以把贷款额的1％～2％付给银行，这样银行可以给你降低一点利率，为什么银行会这样慈善呢?因为你已经提前支付了银行的风险成本了。行话叫买点(buypoints)。

如果你选择了30年的还款期，但预期六七年内会搬家或卖房，就不要买点，选一个六七年的固定利率，剩下的年头是浮动利率，由于你只让银行承担六七年的固定利率的风险，银行会给你头六七年低一点的固定利率。

我选的是30年还款期，不买点。我想的是现在少付房钱，趁年轻时多点钱吃喝玩乐，人老了再有钱也没心思玩了。

付多少头款要看你了，头款可从3％～20％，要是低于房价的20％，你还得付贷款保险费，所以很多在美华人愿付20％的头款。大多数美国人第一次买房时，头款一般低于20％。这个贪图享乐的社会，许多人是要留下现钱来布置房间，而在美华人大多则是吃苦在先，享受在后。

贷款搞定后，办手续是按步就班，在这个讲信誉、重合同的商业社会里，为此，我是没有太多操心的。太太开始预订家具，请商家送到新家来。美国的专业分工很好，用不着什么都自己去插一手。

据说美国曾有一个传统，搬进新家那天，做丈夫的把钥匙交给太太，然后抱起太太跨进他们的房屋。这大概是命名太太为家庭主妇的仪式，也给了太太一种“嫁汉嫁汉，穿衣吃饭”的受宠感。不过，这个住房仪式已被现代社会所遗忘了。现代流行的是搬进新家后，可以办一个乔迁之喜的酒会，请来同事朋友，分享美梦成真的欢乐。