新形势下房地产财务管理策略

房地产业在财务核算、税收、融资、预算、财务信息化等方面都有其独特之处。但是，伴随着国家的宏观调控政策、三条红线和三年来的疫情，房地产业已经由高速增长向高质量发展转变。本文的重点是在目前的经济形势、国家政策背景下，讨论房地产企业的财务管理现状，提出了在目前的情况下，怎样才能做到勤练内功，有效地防范和解决目前的财务风险，从而促进房地产业平稳发展。

房地产市场的健康与否，直接关系着整个国家的经济和社会的健康发展。房地产市场的稳健运行，也直接影响一个国家的稳定。近年来，随着城镇地价的不断上涨，房地产企业的运营和管理越来越困难。需要其从内部治理着手，实行财务控制，持续提升资本运作的能力，降低财务管理的风险，促进各方面协调发展。从现实的角度来看，大多数房地产企业存在不少问题。这就需要积极探讨如何有效实施内部控制，从而使企业的管理水平得到全面提升。

一、浅析国有资产经营风险管理的重要性

房地产行业的持续高速发展，在某种程度上也促进了当地经济的快速发展。在实际运营中，伴随着房地产项目的增多，国有房地产企业也面临着各种金融风险。因此，为了保证国有房地产企业运营中的稳定，必须建立一套与企业财务发展相适应的风险管理与控制系统，有效防范各种不同形式的资金风险和资产管理风险，避免风险带来的不利影响。近年来，国家出台了极为严格的“限购”“限贷”等政策，国有房地产企业应该通过持续提高自己的经营管理水平，降低开发所需的成本，在激烈的市场竞争中取得优势，扩大利润，尽快收回资金，确保资金链不会断裂。目前，房地产行业的投资规模比较大，开发的流程也比较繁琐，其间还会牵扯到各种税收。因此，加强对房地产项目施工中财务风险的管理与控制，可以促使国有房地产企业在经营中高效平稳地运营发展。

二、房地产财务管理工作的特征

（一）金融经营

对于大型房地产开发企业而言，其项目布局较为零散，往往是以项目所在地为基地，组建一个独立的工程公司。集团的财务实施三级或四级管控，从集团到区域，再到城市公司或项目公司，其管理层次多、覆盖范围广、地域跨度大，对集团的财务控制缺乏足够的力量，不同地区、不同项目公司对集团统一的财务政策的执行情况也各不相同。

（二）税务行政

由于房地产企业生产经营的时间普遍较长，所以在增值税、企业所得税和土地增值税等方面都有相应的规定。在预售阶段，要按照预售款的收款支付增值税；在交付房屋后，要按照已确认的收入支付增值税。在预售阶段，企业所得税是按照各区域、各产品的开发毛利额计算的。交付房屋后按实际毛利计算。在预售阶段，土地增值税是要按照预售款的收款情况预缴的。不同地区、不同的产品，预增比例可能会有一些差别，要按照地方的规定来确定，符合条件后才能办理。因此，企业在缴纳企业所得税的过程中，不仅要熟悉当地的相关法律，而且还要熟悉有关行业的相关法律法规。这就给企业的税收管理带来了困难。由于房地产业的特殊性和行业的特殊性，使其在纳税过程中面临着较大的困难。

三、新形势下房地产财务管理运作机制存在的问题

（一）房地产公司融资渠道受限

房地产项目的发展离不开巨额的资金支持，而大部分的融资渠道是通过银行贷款。中小房地产企业因其规模较小、信用等级不高，难以得到银行的大额融资。再加上银行的贷款程序繁琐，审批的时间也比较长，如果遇到急用钱的情况，可能会耽误项目的投资和发展。总而言之，中小型房地产企业融资方式单一，以银行为主要的资金来源，这很可能会导致资金流动出现问题。以银行贷款为主，缺少多样化的融资结构，具有很高的信用风险，很有可能会引起资金链断裂。因此，融资问题始终困扰着一些房地产企业。

（二）财会人员的整体素质有待提高

近年来，我国房地产开发企业迅速发展，但是其会计队伍建设却没有跟上前进的步伐，财会人员的职业素养有待提高。一些房地产企业的财务人员没有很专业的财务知识或者是行业核算的经验。他们对财务信息的理解不够全面和深入，缺乏科学的专业判断，可能会作出一些不正确的会计处理。也有一些财务人员，在掌握了有关的专业知识和技术之后，满足于现状，不能与时俱进积极了解最新的法律法规、税收政策、准则的变化。他们甚至会利用职务便利收受贿赂，或者为了平衡账目或掩盖问题编造虚假账目、虚开发票、进行虚假交易，造成会计资料的严重失真，使公司的财产和名誉受到很大的损失，甚至会被追究刑事责任。

（三）合营企业的财务管理存在较高的风险

在经历了一定的发展阶段之后，各个房地产企业为了分散风险，集中精力于自身的核心竞争力，就会通过合资、合作等方式，与具有优势的企业一起开展项目开发。这成为近年来许多房地产企业采用的一种开发模式。然而，近年来我国经济环境发生了深刻变化，这一发展模式也暴露出了一定的风险。但是，在合资企业的经营中，财务与独资企业的经营有着很大的区别，具有其自身的特点。由于合作伙伴之间的财务制度是有差异的，如果在合资合作协议中没有明确规定，那么在合作过程中双方就会产生分歧，从而影响到项目的发展，也会影响到合作各方的利益。所以，为了保护股东利益，防止把项目资金单方面转移出去，或者防止由于合作方的财务风险，导致合作项目的信用受到损害，这都是所有房地产企业财务管理人员在合资合作项目管理过程中要格外注意的。

（四）未实行全面预算管理

从当前房地产业的发展情况来看，除了少数几家大型地产企业有健全的全面预算管理制度外，大部分房地产企业还没有实现全面预算管理的目标。首先，预算制定的方式缺乏科学性，通常都套用一个集团的固定模板。各个项目都会因为地区、政策、产品等方面的不同，而导致制定的预算目标和现实之间存在很大的差距。其次，将预算管理限制在特定的人员规模之内，导致制定预算的人员对工程的实际运作状况一无所知。实施预算的人也没有参加过工程的预算编制，这就导致了信息的不对称。最后，预算管理注重的是预算目标的制定和汇总，但是在之后的项目运营管理中，却没有严格地贯彻预算执行和预算绩效考核，导致预算管理流于形式，不能实现公司制定的预算目标。

四、新形势下改进房地产企业财务管理的措施

（一）强化成本和费用管理

企业的发展程度取决于经营状况，经营水平的高低直接影响着企业的产品利润率以及市场竞争力。因而，提高企业的发展水平和市场竞争力是十分必要的。因此，如何科学管理成本等费用，是房地产企业有待解决的问题。首先，要在每个工程的开发中贯彻成本费用的观念，其中既有销售支出的合理运用，也有计划支出的合理运用。其次，也要整顿现有的各种资源，防止各种资源的浪费，为企业节约成本。最后，在房地产企业进行项目决策之前，必须由财务部门做出项目预算，以保证项目决策的合理性，从而将不合理的项目决策可能给企业带来的损失降到最低。

（二）推进企业财务管理信息化

随着我国经济社会的快速发展，企业的财务管理也在不断地向纵深发展。信息化时代，运用信息技术来提高企业的财务管理水平十分必要。首先，由于房地产业的毛利率逐步恢复到正常水平，同业间的竞争日趋激烈，传统的会计制度已不能适应企业的发展需求。所以，在建设财务管理信息化体系的时候，必须对企业各个部门的业务流程进行统一的梳理，并且要建立一个与之相匹配的信息化体系。比如整合ERP运作系统和财务资讯系统，打通企业经营资讯和财务资讯的传输通路，实现“政”与“财”的整合。其次，在推行财务管理信息化的进程中，应该加强对会计信息系统的检测，以保障其正常运作。同时，随着企业的发展，还要不断地升级与改进该系统，以适应各个发展阶段的需求。

（三）拓宽融资渠道

房地产企业一定要注重拓宽融资渠道。只有拓宽了融资渠道，才能为项目的开发筹集到更多资金，同时，房地产企业还应该提升商业信用。一是除银行贷款外，还有其他的金融业务，如信用凭证，商业发票等。二是以债券的形式筹集资金。三是私人和商业组织共同向政府和私人部门提供定期的财政借款。四是房地产公司可以利用私募股权改进其财务管理制度，进而提高其经济发展能力，提高市场占有比例。

（四）加强融资活动的风险控制

要从企业财务活动的视角出发，有效控制财务风险。对企业财务活动进行风险管理，可以分为两个方面：一是对企业财务风险的控制；二是财务策略的优化。在融资风险管理中，要注意融资的数量、融资渠道、融资结构以及融资模式，做好融资决策、审批和评估工作。同时要结合企业的具体资金需要，制订一套合理的融资计划，引导融资活动。在融资方案设计过程中，必须保证策划的精度与科学性。同时要强化监控，提高策划人员的判断与分析水平。只有这样才能推动项目的高质量发展。在财务审计工作中，应制定严格的审计规范，明确审计职责，及时处理出现的问题和异常情况。在财务管理中，要注重财务管理的整个流程，实施监控方案，合理控制财务管理中的不稳定因素，确保财务管理正常运行。在筹资评估中，应不断完善评估机制，保证评估结果的准确性，并依据评估结果修正和完善现有的筹资工作。

（五）加强资产管理

房地产企业资产的内部控制，涉及采购、使用和处置等各个方面，因而需加强管理。首先，在资产购置过程中，企业必须建立相关的资产购置审批系统。根据公司的实际需要向财务部提交申请，经审核后提交给采购部，根据需要采购。其次，通过市场询价，对供应商进行资格审查，选择价格合理、品质优良的供应商，并与其签订供货合同。在规定的期限内，对供货商提供的物资进行入库前的质量检验，并将相关单据交由财务部审核。在此基础上，企业应加强对采购费用的控制，防止资源浪费。再次，在资产的使用过程中，要建立一套报销手续。工作人员在领取一定数额的资产之前，要由各个部门的专业人员审核签字。如果各单位之间出现了任意调配、浪费资源的情况，要对有关人员问责。最后，在日常的经营工作中，要由资产管理部对各项资产进行登记，对资产的数量和价值损失进行定期的清点并记录到系统中，以保证账实一致。在资产处理过程中，应注重资产的折旧限额和剩余价值的回收。在需要的情况下，还可以引进第三方机构对其剩余价值进行科学估价，以防止企业遭受经济损失。

（六）全面提高财会队伍的整体素质

首先，一个房地产项目从开发到施工，再到销售，每个阶段都需要投入大量资金，因此不能只把财务部门当成一个后勤保障部门。企业财务部门的工作涉及资金管理、资源分配、监督管理等方面，因此要在全国范围内招聘具有丰富工作经验和专业能力的财务人员，持续给公司的财务管理队伍注入新鲜血液。其次，要完善企业内部员工的岗位轮换、职称晋升、岗位晋升等相关培训与发展制度，构建一套系统的财务人员管理制度，以此留住人才，降低财务管理部门的员工流失率。还要制定相应的激励制度、奖惩措施，将财务文化建设融入企业文化之中，创造一个好的工作环境，注重对财务人员的人文关怀。还要定期开展专业技能培训，发掘员工的潜能，强化财务管理人员的专业素养，提升他们的财务管理能力，强化财务管理的规范化和透明化。还要成立一个独立的财务管理监督部门，强化对房地产企业的财务管理。

（七）控制负债风险

在我国房地产业迅速发展的今天，多数大型房地产企业采用了高财务杠杆、高周转的发展方式，资产负债率比其他行业高。一方面，从2021年1月1日开始，“三条红线”开始全面执行，整个房地产业的融资规模大幅下降。“三条红线”是：剔除预收款之后，资产负债率高于70%；净负债比率大于100%；现金短债比小于1。如果三条红线都被触及，房地产企业的有息债务将无法增长；触及两项指标，增幅不得超过5%；触及一项指标，增长不得超过10%。另一方面，从2021年开始，一些房地产企业开始拖欠债务，之后房地产销量大幅下滑，使得债务违约风险进一步增加。在当前的经济形势和政策大环境下，房地产业的财务人员首先要做好预售款的管理，缩短回款时间。然后，对到期债务制定延期或分期偿付计划，主动贯彻地方政府的减税降费政策。

结语：

房地产企业要想摆脱当前的困境，就要建立健全财务内控制度。如今，许多房地产企业已经从过去的粗放式管理模式逐渐向精细化管理转变。许多房地产企业强化财务监管，持续优化企业内部控制环境，重视资本运作和管理，实现了降低生产成本的目标，提升了企业核心竞争力。