城市更新中土地利用管理存在的问题及对策

摘要：随着我国经济、社会的不断发展，我国的城市化进程也在不断加快，在此过程中，城市的更新和改造也逐步成为当今社会的重要议题。城市更新涉及了土地利用、规划以及建设等诸多方面，土地的利用程度及其利用科学性是影响城市更新和改造效果的重要因素之一，因而有效开展土地利用管理工作至关重要。因此，本文对城市更新中土地利用管理存在的问题以及对策进行了分析、论述，旨在为相关工作人员开展相关工作时，提供一定的参照和建议。

关键词：城市更新；土地利用管理；对策

随着我国城镇化进程的不断推进，城市空心化等一系列问题也在日渐加剧。进行城市更新是有效解决当今城市发展过程中所存在一系列问题的有效途径，而土地作为城市核心资源，其利用管理工作的开展效果对于城市更新具有极为重要的影响。因此，在城市更新过程中，对不适应现代化城市发展的部分地区重新规划，并以此不断提高土地利用效率以及使用价值，对于持续改善居民环境以及推动社会持续发展至关重要。

1 城市更新中土地利用管理的含义以及价值

1.1 城市更新中土地利用管理的含义

城市更新中的土地利用管理是指政府以及相关工作人员在对城市进行更新时，在对城市土地资源及其使用情况进行全面、系统地排查和分析之后，通过对其进行科学合理地规划、组织、控制和协调等，对土地资源进行更好地分配、利用和保护，并在有效提高土地资源的利用效率的前提下，为经济、社会、环境协调发展奠定坚实的基础。

1.2 城市更新中土地利用管理的价值

在城市更新过程中有效开展土地利用管理工作，对于丰富城市功能、优化城市布局，以及实现可持续发展都有着极为重要的作用。城市更新过程中土地利用管理工作的开展价值与意义主要包括以下几个方面的内容：

1.2.1 优化城市空间布局

在城市更新的过程中，政府相关部门工作人员可以通过有效开展土地利用管理工作这一方式，在优化城市土地分配方式的过程中，对城市的空间布局进行持续的优化和改善，并以此为基础，有效提升城市的整体品质。

1.2.2 促进城市可持续发展

在对城市进行更新时，政府部门相关工作人员可以在有效开展土地利用管理工作的过程中，通过将当前时代背景下各项可持续发展理念深入贯彻，并以此为指导思想对城市的土地资源进行更为科学、合理地分配的方式，有效推进城市可持续发展进程。

1.2.3 促进经济发展

在城市更新过程中对土地利用的方式、方法进行管理时，政府部门相关工作人员可以通过按照土地用途对其进行科学划分、高效利用这一方式，有效促进经济发展。比如，政府相关工作人员可以通过整合、划分高新产业园这一方式，为城市产业结构的升级和经济活力的提升奠定坚实的基础。

1.2.4 提高土地利用效率

政府部门相关工作人员在城市更新过程中有效开展土地利用管理工作时，往往会对城市中的低效利用土地和闲置土地进行深入分析和评估，随后对其用途进行重新评估和划分。在此过程中，政府部门相关工作人员往往会进一步增加城市建设的用地供给，并通过有效缓解城市用地紧张状况这一方式，提高土地的利用效率[1]。

2 城市更新中土地利用管理存在的问题

尽管在城市更新过程中有效开展土地利用管理工作是进一步丰富城市各项功能及不断推进城市可持续发展的重要途径，但在实际开展相关工作的过程中往往也存在着一系列的问题。城市更新中土地利用管理存在的问题，主要包括以下几个方面的内容：

2.1 土地利用规划与实际开发不符

土地利用规划与实际开发不符是当前土地利用管理工作过程中存在的重要问题之一，其主要体现在土地用途、土地使用强度，以及土地用途变更手续3个方面：

2.1.1 土地用途方面

土地利用规划与实际开发不符在土地用途方面的体现，主要为部分开发商或者业主会违法、违规改变土地的用途。当前我国政府将土地分为住宅用地、商业用地和工业用地三个组成部分，而私自改变土地用途这一问题仍然存在。

2.1.2 土地使用强度方面

土地使用强度是指土地上可以建造的建筑面积，政府相关部门在对不同地貌进行评估后，往往会根据当地的具体实际情况对土地使用强度进行严格规定，而土地利用规划与实际开发不符这一问题在土地使用强度方面主要体现为部分开发商存在违规建造行为。

2.1.3 土地用途变更手续方面

我国相关法律规定，房地产开发商以及业主等主体在对土地用途进行变更时，应当提前向政府相关部门进行申请，而政府相关部门在接到申请后也应进行备案和公示；但是当前部分开发商和业主可能会未经申请和批准，对土地用途进行私自变更，并没有遵循相关法律流程。

2.2 土地开发中存在的违规行为

在城市更新过程中，土地开发过程中所存在的违规行为也是影响土地利用管理工作开展效果的重要因素之一。土地开发过程中所存在的违规行为主要包括以下几项内容：

2.2.1 违规用地问题

在城市运营以及更新过程中，各个单位等主体在对土地进行利用时，应当严格遵循城市更新计划的土地运用规划，并以此为基础合法、合规地开展一系列用地活动。但是当前在城市更新的过程中，部分开发商和业主未经审批擅自改变土地的用途，或者是私自扩大土地利用范围，并带来了用地违规问题[2]。

2.2.2 土地流转问题

土地流转问题也是城市更新中土地利用管理工作在其开展过程中所面临的重大难题之一，在土地的流转过程中，部分地方开发商为了获取超额的利润，可能会出现土地使用权违规买卖、转让以及抵押等一系列行为，未经审批以及违法、违规的土地流转也会对城市更新带来较大的影响。

2.2.3 环境污染问题

在城市更新过程中，部分土地开发商和业主出于主观原因或者由于自身相关意识的缺乏，并没有对土地开发以及使用过程中的各种污染物进行及时、有效地处理，因而导致部分地区环境污染问题日益加剧。此外，还有一些土地往往因其存在诸如重金属等一系列环境污染物而不适合被开发[3]。

2.3 土地征收和补偿中的问题和矛盾

政府相关工作人员在城市更新过程中对土地进行利用管理时，往往需要对部分土地进行征用，此时，政府相关工作人员需要对土地的主体进行一定的补偿，但是由于政府资金的限制，以及双方对于土地价值评估结果并不相同，因而导致土地征收和补偿过程中存在着诸多矛盾和问题。

2.4 城市更新中社会公众参与度不高

在城市更新过程中，有效开展土地利用管理工作，并且持续提高各项政策法规发布、落实的公平性和透明性，还需要社会公众积极参与。尽管城市在更新过程中往往涉及居民的切身利益，但在实际操作过程中仍然存在社会公众参与度不高等一系列问题。社会公众参与度不高问题产生的原因，主要包括以下两个方面的内容：第一，在对土地进行规划、征收以及补偿时，开发商会利用自身所存在的优势地位以及双方沟通过程中所存在的信息不对称，损害普通公民的利益；第二，部分政府相关工作人员在开展各项工作时，并没有增强社会公众参与度的意识，因而导致社会公众的合法权益得不到保障。

3 城市更新中土地利用管理的对策

在城市更新过程中，有效开展土地利用管理工作对于推动城市发展以及提高居民幸福度至关重要。有效开展土地利用管理工作的途径，主要包括以下几个方面的内容：

3.1 加强规划和实际开发的衔接，提高土地利用效率

在城市更新过程中，土地利用规划与实际开发不符问题的存在，往往会为城市的未来发展埋下祸根。为了有效开展土地利用管理工作，政府相关工作人员可以通过加强规划与实际开发衔接这一途径，确保各项规划理念得以精准、全面地落实，并以此为基础有效地提高土地的利用效率。提高土地规划和实际开发衔接能力的主要途径，包括以下几个方面的内容：

3.1.1 建立完善的土地管理体系

政府以及相关工作人员在对土地进行规划和利用之前，首先要对土地的审批机制进行持续地建立、健全，以此为基础保证土地的规划方案与实际相符合。比如，政府以及相关工作人员可以首先对不同类型的土地进行全面评估和有效整理、划分，随后再对不同类型土地进行科学、深入研究，通过对土地的用途以及开发强度进行明确，可有效加强土地规划与实际开发的衔接，从而通过避免诸如土地开发强度与土地承受能力不符的一些问题的产生，为土地安全、合理地使用奠定坚实的基础[4]。

3.1.2 提升土地利用和规划的科学性

不断提高土地规划和利用的合理性，也就是在城市更新过程中有效开展利用管理工作的重要途径之一。政府工作人员在对不同土地的各项性质、特点进行深入分析和评估之后，应当有针对性地对各项土地用途进行分配和规划，以此有效提高土地资源的利用效率。比如，政府以及相关工作人员可以将交通便利的郊区地区规划为高新技术产业园，以此为高新技术企业提供广阔且廉价的土地。

3.2 严格监管土地开发行为，加大执法力度

严格监管土地开发行为、持续加大执法力度是要解决土地开发过程中所存在一系列违规行为的有效举措。政府以及相关工作人员可以通过严格监管土地开发行为，并且确保土地规划用途有效落实等一系列方式，有效降低违规用地问题发生的概率；而且随后的执法过程中，相关工作人员可以通过不断加大执法力度这一方式，避免土地流转问题以及环境污染问题持续扩大。严格监管土地开发行为、有效加大执法力度其主要包括以下两个方面的内容：

3.2.1 加大土地开发管理部门的监管力度

政府以及相关工作人员在开展土地利用管理工作的过程中，应当根据土地开发的监管制度，对于土地开发主体的各项行为进行严格的监督和管理，并在发现问题时依法依规对其进行严惩，以此通过形成极大威慑力的方式，遏制土地开发乱象等一系列问题的产生。

3.2.2 建立健全土地利用评估和审批制度

政府以及相关工作人员在城市更新过程中对土地进行利用管理时，还应对土地利用评估和审批制度进行不断的建立、健全，随后以此为基础，不断提高对土地利用方式以及效率的监督和管理力度，此外，不断建立健全土地利用评估和审批制度还能为合法、合规地纠正和约束土地利用行为奠定坚实的基础。

3.3 完善土地征收和补偿制度

在城市更新过程中，对于土地征收进行有效补偿，是确保社会和谐、稳定，并保障民生的重要途径之一，而未能有效开展土地征收和补偿工作，则会在一定程度上导致社会发生动荡，并对未来城市的运行和发展产生一定的不利影响。当前信息不对称等问题的存在对土地征收和补偿工作产生了一定的不利影响，对其进行完善的途径主要包括以下两项内容：

3.3.1 提升土地征收和补偿透明度

政府以及相关工作人员在对土地进行征收补偿时，首先应当提高土地征收和补偿的透明度。比如政府及其相关工作人员可以通过加强对土地征收和补偿法律建设，并以此明确土地征收、补偿程序和标准这一方式，确保征收和补偿工作在其开展过程中始终具有高效率的公平性和合理性。

3.3.2 提高补偿方式的公平性和合理性

提高补偿方式的公平性和合理性也是完善土地征收补偿制度的重要途径之一。政府以及相关工作人员可以结合当地居民的具体实际情况，有针对性地对被征收土地的居民进行补偿。比如，对于土地价格较为昂贵的地区，政府以及相关工作人员可以通过提供大额拆迁补偿款等方式对此进行补偿。

3.4 提高社会公众参与度

在城市更新过程中的土地利用管理工作是一个复杂且繁琐的系统工程，有效完成相关工作需要各个领域不同主体多方面的不断努力和改进，而提高社会公众参与度则是促进城市更新民主化和公平性，并以此为基础提高土地利用管理工作开展效果的重要途径。提高社会公众参与度的途径主要包括以下几个方面的内容：第一，强化信息公开和沟通交流，即确保政府以及相关工作人员能与公众进行交流；第二，建立公众参与机制和平台，以此为社会公众参与相关活动提供有效途径；第三，明确公众参与的权利和责任，以此为社会公众积极参与奠定坚实的基础；第四，强化监督和评估机制，以此提高公众参与度，并促进城市更新工作目标中的民主、公平理念得以有效落实。

4 结语

综上所述，在城市更新过程中有效开展土地利用和管理工作，对于未来城市发展及提高居民幸福感至关重要。政府以及相关工作人员应当在未来通过不断对其进行深入研究的方式，深入探讨各种措施的具体实施路径和实现效果，进而为科学、有效地解决城市更新过程中所存在的个性土地利用管理问题奠定坚实的基础。

参考文献

[1] 徐海.城镇化进程中的土地利用管理问题及其对策[J].南方农业，2022，16（14）：136-138.

[2] 范业婷.区域土地利用功能权衡特征与机制研究[M].南京：南京大学出版社，2021.

[3] 万秋萍.城市更新中土地利用管理问题的初步研究[J].大众投资指南，2019（8）：96.

[4] 柴红云.城市更新中土地利用管理问题的初步研究 [J].上海房地，2018（6）：60-62.