风险导向下房地产企业内部控制优化思路探析

摘要：随着市场经济的不断发展和房地产市场的日益复杂化，本文以风险导向为视角，深入探讨房地产企业内部控制现状与问题，分析其内部控制环境、风险管理机制、控制流程和监督能力，同时从优化控制环境、强化风险管理、完善控制流程和加强监督能力四个方面，提出相应的优化思路和措施，旨在帮助房地产企业构建健全、有效的内部控制体系，以促进其可持续发展。

关键词：风险导向；房地产企业；内部控制

房地产行业作为国民经济的重要组成部分，其健康发展对经济稳定具有重要意义。当前，房地产企业在经营过程中不可避免面临市场风险、政策风险、财务风险等多重风险因素。传统的内部控制模式已难以满足当前风险管理的需求，为进一步提升房地产企业的内部控制水平，现阶段应以风险导向为出发点，对房地产企业内部控制的现状、问题与必要性进行研究，以此深度探讨内部控制策略，提高其市场竞争力和风险抵御能力。

一、风险导向内部控制理论概述

风险导向内部控制理论作为现代企业风险管理的核心理念，侧重于在企业内部建立全面的风险识别、评估、监控和应对机制，以此确保企业有效控制和降低各种潜在风险，保障企业目标的实现和价值的增长。风险导向内部控制理论认为，内部控制不应局限于监督财务报告的准确性和合规性，还要识别和评估可能影响企业运营和战略目标实现的风险。在审计领域，风险导向内部审计已成为现代内部审计的主要形式，专注于评估企业内部妨碍实现公司目标的风险，并以此为基础进行审计。现代风险导向审计方法强调，审计应以被审计单位引起重大错报的风险为导向，评估其内外部风险因素，并据此确定审计的重点和范围。

二、风险导向下房地产企业内部控制优化的必要性

（一）增强风险管理能力

房地产企业在运营过程中，一般面临的风险有市场波动、政策调整、资金链断裂等。优化内部控制，以风险导向为原则，可显著提升企业对风险的管理能力，而风险评估体系的建立，也能使企业及时识别和评估潜在风险，进而减少风险不确定性带来的负面影响，还可在风险出现时迅速做出反应，减少损失。此外，强化风险管理能力还能增强企业的市场竞争力，为企业的可持续发展提供坚实保障。

（二）提高企业运营效率

完善的内部控制体系可促进企业资源合理配置和使用，从而减少资源浪费和重复工作。内部控制流程上的标准化和自动化，也可在企业的运营管理、决策规划等方面减少人为错误，提高决策的质量和速度。对于企业产业项目的运营流程，良好的内部控制，还可为企业提供项目进度的实时监控，以此确保按时按质完成开发任务。对于企业的整体发展与管理而言，内部控制的效率提升不仅能缩短项目周期、降低成本，还能间接提高客户满意度，为企业赢得良好的市场口碑。

（三）保障财务报告的真实性和可靠性

真实可靠的财务报告是企业树立信誉、吸引投资者和合作伙伴的重要保障，也是企业长期发展的可靠支撑。财务报告作为房地产企业对外展示经营成果和财务状况的重要窗口，优化内部控制，可基于风险导向的角度，确保财务报告的真实性和可靠性。财务审计和监控流程的严格管控，有助于企业及时发现和纠正会计错误，避免财务数据的失真。此外，内部控制还有利于企业在财务管理上防止出现财务欺诈的行为，保护投资者和利益相关者的利益。

三、房地产企业内部控制现状分析

（一）控制环境有待完善

部分房地产企业在快速发展的同时，内部控制环境还未能同步跟进，存在一定缺陷和不足。控制环境在内容上属于内部控制体系的基础，涉及企业文化、组织结构、人力资源政策以及高层管理者领导风格等。当前，部分房地产企业在控制环境的管理与优化上，其企业文化尚未形成对风险管理的重视，组织结构也过于复杂，整体的决策效率较为低下。在人力资源政策上，也未能充分激励员工参与风险管理，而高层管理对内部控制的重视程度不足，进一步阻碍了内部控制的有效推进，增加了企业运营风险。

（二）风险识别能力不足

房地产企业面临的风险种类繁多，常见的有市场风险、信用风险、法律风险、操作风险等。目前，部分房地产企业在风险识别方面还存在一定不足，表现在缺乏系统的风险管理流程、风险识别方法不够科学、对市场变化的敏感度不高、，以及新兴风险认识不足等方面。其中，风险识别的不足易导致企业无法及时发现和预警潜在的风险，从而错失采取预防措施的最佳时机；风险识别能力的不足还可造成企业在制定战略和经营决策时缺乏风险考量，增加了决策失误的可能性。

（三）控制活动流程不规范

控制活动是内部控制体系的核心环节，由审批流程、授权体系、记录保持、资产保护等项目构成。部分房地产企业在控制活动的不同环节上，还缺乏明确的规范和标准，导致流程执行不一致，甚至出现漏洞。例如，审批流程过于随意，缺乏必要的审核和监督；授权体系不够明确，职责不清；记录保持不够完整，缺乏信息的准确性和可追溯性；资产保护措施不够到位，资产损失风险增加。上述问题的存在，一方面增加了企业的运营风险，另一方面也影响了企业的合规性和信誉。

（四）内部监督较为乏力

内部监督是内部控制有效运行的保障机制，主要对内部控制体系进行持续监控、定期评估和及时反馈。部分房地产企业在内部监督方面，监督机制不够健全、监督力度较弱以及监督人员专业能力不足，造成监督结果的应用有效性较差，影响企业内部监督的及时性，对于内部控制的持续改进也造成一定滞后性。此外，部分房地产企业在内部监督上还较为乏力，对于风险的响应不够及时，增加了风险管理的难度。

四、风险导向下房地产企业内部控制优化策略

（一）优化内部控制环境

当前，国内房地产市场经历了一系列调整和变化，2024年一季度的数据显示，新房价格在改善型楼盘的推动下小幅上涨，而二手房价格则有所下降。尽管新房成交面积同比下降显著，但春节后市场活跃度有所回升，其中二手房市场表现出较好的稳定性和增长势头。房地产开发投资额同比有所下降，但降幅开始收窄，显示出市场调整的初步效果。同时，房屋新开工面积面临下行压力，全国商品房待售面积达到历史最高水平，反映出市场存在一定的库存积压问题。对于房地产的内部控制而言，国内房地产市场近年来的调整和变化要求房地产企业加强内部控制，以应对市场波动和风险。在内部控制的优化思路上，房地产企业应增强对市场变化的敏感度，及时调整经营策略，以应对新房和二手房市场的价格波动。面对新房成交面积下降和投资额减少的情况，房地产企业也应加强财务管理，优化资本结构，确保资金的合理流动和风险控制。而面对高企的商品房待售面积，房地产企业须加强库存管理，以灵活的定价策略和促销活动加快库存去化。在新开工面积的下行压力下，房地产企业还应对新项目的市场前景和财务可行性进行严格分析，避免无效投资。

（二）强化风险管理机制

在国内的房地产政策层面上，监管部门正持续优化房企融资政策，以缓解企业资金压力。市场分化现象也日益明显，优质地块的供给增加，对核心城市的新开工规模产生积极影响。短期内，房地产开发投资额的同比下行趋势仍将持续，但随着房地产融资协调机制的加快落实和重大工程项目的推进，预计市场逐步稳定。全年来看，新房市场销售规模预计进一步回落，房地产开发投资额的同比降幅有望收窄，市场调整和政策效应逐步显现。对于国内房地产政策的持续优化和市场环境的演变，尽管监管部门在努力缓解企业资金压力，但于房地产企业而言，其融资风险依然存在，企业需要应对融资成本波动和渠道不确定性，确保资金链的稳定性。在市场分化现象上，房地产企业也应提高对不同区域市场特征的敏感度，并灵活调整市场策略。

（三）完善内部控制流程

房地产项目通常需要大量资金投入且回收周期较长，随着行业利润率逐步下降，企业应优化资本结构，确保资金的合理流动。在内部控制的流程上，房地产企业应严格审批财务报告流程、合同管理流程、资产管理流程等，以此识别其中的不足和潜在风险点。根据风险导向的原则、行业市场环境与政策环境，房地产企业应按需重新设计流程，确保每一步都有明确的责任分配、操作标准和检查机制。在技术手段上，房地产企业应利用信息技术手段，如企业资源规划（ERP）系统，提高流程的自动化和透明度，减少人为错误和欺诈行为的发生。

房地产企业的内部控制流程通常从项目启动到交付，涉及其整个生命周期。在项目启动阶段，房地产应进行市场调研和项目可行性分析，确保投资决策的合理性；在土地获取阶段，评估土地价值并确保合规性；在项目规划阶段，房地产企业应在设计管理和成本预算环节，确保项目满足市场需求和预算约束。进入施工管理阶段，房地产企业应将施工监督和成本控制作为核心，以保障工程质量和预算控制。对于销售和营销阶段，房地产企业在营销策略的制定、执行以及销售监控的过程中，应结合市场反馈及时进行响应。而在财务监控阶段中，房地产企业应加强现金流管理并做好定期财务报告，以此为管理层提供关键的财务信息；风险管理阶段中则及时识别潜在风险并制定应对措施，以减轻不确定性的影响。

（四）强化内部监督能力

房地产企业的内部监督发展是逐步成熟和完善的过程，在萌芽期，房地产企业规模较小，内部监督主要依赖于企业所有者或高层管理者的个人监督，监督方式较为原始和非正式。随着企业规模的增长和业务复杂性的提升，现代房地产企业开始建立初步的内部监督制度，如设立内部审计部门，并制定基本的监督流程和规范。对于国家监管力度的加大，房地产企业的内部监督应注重法规遵循，如确保财务报告的真实性和税收合规性。在技术层面上，信息技术的发展也间接促使房地产企业的内部监督进入信息化阶段，监督效率和精准度在原有基础上得到提升。因此，随着行业的不断发展和市场环境的不断变化，房地产企业的内部监督也应以时代发展观，适应当前的发展需求和外部监管要求。而在强化内部监督能力的过程中，房地产企业也应在原有内部控制流程的持续监控基础上，对企业各项业务活动定期实施审计和评估，该环节可建立独立的内部审计部门，使其负责对内部控制的有效性进行评估，并提出改进建议。另外，企业还应该建立反馈和整改机制，以此确保内部审计发现的问题能够得到及时解决。

（五）建立风险补偿

部分房企在面临市场波动和宏观环境收紧时，由于对市场和融资预期持过于乐观的态度，而陷入流动性风险，该风险主要源于房企缺乏必要的风险补偿和应急预案。如，部分房企在处理美元债务时，较少采取汇率套期操作，当美元大幅升值时，容易引发规模较大的财务风险。目前，房地产企业出现内部管理问题也大多由内部问题爆发，与缺乏有效的应急机制和不当的处理方式有关。对此，房企需建立市场预测和风险评估机制，以调整投资和融资策略。同时，构建多元化融资渠道，避免对单一融资来源的依赖。对于短期内的资金需求，房企还应保持充足的现金储备和流动性缓冲，以应对短期资金需求。在外币债务方面，房企可采用外汇衍生工具进行套期保值，降低汇率波动风险。此外，在内部控制的应急机制上，房企也应制定详细的应急预案，加强内部控制和合规性的同时，提高员工对市场风险的认识。

五、结束语

综上所述，随着经济结构调整和消费升级，房地产行业也面临转型升级过程中的压力，优化内部控制对其发展而言，有助于适应行业转型，开拓新的增长点。此外，优化内部控制也有助于企业加强资金管理，确保资金链的稳定性和项目的顺利进行。房地产行业在国民经济中占有重要地位，与民生、产业布局、市场经济发展等方面有密切联系。房地产企业在当前经济市场环境、行业发展环境与政策环境下，应重视内部控制的优化建设，以此在运营管理、发展规划与行业布局等方面，依靠强有力的内部水平提升竞争力。

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