为房“养老”未雨绸缪

房屋养老金作为传统维修基金的升级版，不仅在内涵上超越了维修基金的范畴，还对房地产企业的发展策略带来深远影响。随着行业环境的变化，房企融资模式正在从依赖信用融资向实物资产转移。这意味着未来企业将更注重资产管理，尤其是在存量房市场中的老旧小区改造和城市更新项目中，企业将获得新的收入来源和社会责任感提升

8月23日，住房和城乡建设部（以下简称 “住建部”）副部长董建国在谈到加快构建房地产发展新模式时表示，住建部正与相关部门共同研究建立房屋体检、房屋养老金和房屋保险制度，以构建全生命周期房屋安全管理的长效机制。目前，上海等22个城市正在开展试点。董建国表示：“关于房屋养老金，个人账户已经通过缴纳住宅专项维修资金建立，试点的重点是政府建立公共账户。”

房屋养老金制度迅速成为公众关注的焦点。部分民众认为，这关乎自身财务状况，因此尤为关注房屋养老金的筹集方式及使用途径，甚至有网民表示房屋养老金就是变相收取房产税。8月26日，住建部相关负责人在媒体采访中表示，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户即现有的住宅专项维修资金，按照规定执行。公共账户由地方政府负责建立，通过财政补贴、土地出让金等途径筹集，不会增加居民额外的经济负担。个人账户的资金主要用于住宅共用部位和设备的维修与更新，而公共账户的资金则用于房屋体检和保险等支出。

防患未然 未雨绸缪

房屋养老金制度的提出并非无的放矢，据不完全统计，中国城镇中已有近20%的房屋建成超过30年，预计到2040年，这一比例将增至80%。住宅等一般性建筑主体结构耐久年限为根据建筑设计的不同，房屋的使用寿命也有所不同。一般性质的民用建筑的设计寿命为50年，而钢筋混凝土结构的大型或重要建筑的设计寿命可以达到80年或以上。但在现实中，由于种种因素会缩短这一年限，比如除了自然老化之外，还有因为设计不当、施工错误、使用不当、多次装修等人为因素，地震、洪水、台风等自然因素，这就造成了一般房屋在建成30年后需要较为专业的维护和修缮，否则有可能会出现房屋安全隐患，给人民的财产和生命健康造成损失。在此背景下，如何确保房屋的长期安全与使用价值，成为房屋养老金制度讨论的核心问题之一。

房屋养老金并非新概念。早在2022年5月，国务院办公厅发布的《全国自建房安全专项整治工作方案》中，就提出了“完善房屋质量安全标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险制度”的构想。2023年3月，住建部等15个部门联合发布的《关于加强经营性自建房安全管理的通知》进一步明确了试点工作的要求，探索创新房屋安全管理的方式。

建立房屋养老金制度的目的是为老旧房屋的“体检”和维护提供资金支持。根据住房和城乡建设部的解读，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户资金来自于业主缴纳的住宅专项维修资金，主要用于房屋共用部位和设施的保养和更新。公共账户则由政府筹集资金，用于房屋体检、应急维修和保险等项目。公共账户的建立意味着业主无需额外缴费，减少了居民的经济负担。

在现有的住宅专项维修资金制度下，资金的使用面临诸多挑战，如需要三分之二以上业主同意才能动用，流程复杂，且部分老旧住宅维修资金不足，续缴制度难以落实。这一困境加剧了房屋老化带来的安全隐患，特别是在超大城市中，房屋老化问题尤为突出。

业内专家指出，现行的维修基金制度虽然在保障住宅的日常维护中发挥了重要作用，但其资金规模有限，难以应对老旧房屋的大规模更新需求。为此，浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，建立房屋养老金制度将为房屋安全管理提供长期的资金保障渠道。该制度还将与房屋体检和房屋保险制度相互衔接，确保房屋在全生命周期内的安全。

例如，房屋需要定期进行体检，以发现潜在风险。如果房屋存在维修需求，则可动用个人账户资金进行修缮，如翻修外墙、维修电梯或检修消防设施。若房屋面临自然灾害或其他非人为安全事故，则可通过公共账户资金进行紧急维护或理赔，确保房屋安全。

房屋养老金制度旨在为老旧房屋的维护提供资金保障，特别是在房屋逐渐进入老龄化阶段时。通过个人账户和公共账户的结合，制度为房屋全生命周期的管理提供了资金来源，减少了业主的负担，并在房屋的体检、维修和保险等方面形成了综合保障体系。

钱从哪来？用到哪去？

“房屋养老金”的资金来源及是否需要购房者承担，是社会热议的焦点问题。8月23日，住房城乡建设部在新闻发布会上明确表示，房屋养老金的个人账户已通过业主缴纳的住宅专项维修资金建立起来。试点的重点是政府建立公共账户，而不是增加业主负担。

中央财经大学教授尹飞在政策解读中表示，公共账户的资金来源于公共财政，地方政府将通过多种渠道筹集资金，如地方财政补贴、土地出让金和住房公积金增值收益等。这一公共账户的建立遵循“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则。住建部直属期刊《建筑》杂志也澄清，房屋养老金不是房地产税，公共账户的资金来源不需要居民额外缴费。

近年来，地方政府通过多种方式积累资金，如财政补贴、土地出让金归集、住房公积金增值收益等，以建立用于房屋安全管理、体检和维修的资金池。住房城乡建设部正加快推进房屋体检、房屋养老金和房屋保险三项制度的试点工作，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。这些制度的推出，旨在确保房屋全生命周期的安全管理。

房屋养老金不仅限于现行的住宅专项维修基金，其内涵更加广泛，政策措施尚在完善中。

房屋养老金制度主要由三大支柱构成：

个人账户：即由业主缴纳的住宅专项维修资金，已按现行规定建立。

公共账户：由地方政府通过财政补贴、土地出让金、住房公积金等渠道筹集，主要用于房屋体检和维修等。

商业性房屋养老金：包括房屋综合安全保险和商业性补充资金。

公共账户的资金按“取之于房、用之于房”的原则使用，重点保障房屋体检和安全管理。根据住建部的解读，相关部门正在通过试点探索更加稳定的资金渠道，以确保房屋安全管理的资金需求不加重业主的经济负担。

此外，现行的住宅专项维修基金虽然已累计超过一万亿元，但由于使用程序复杂，实际动用率较低。部分城市如上海、北京的资金结余较大，使用率仅为累计归集的10%左右。建立房屋养老金制度，能够有效解决老旧房屋日益增长的维修和更新需求，填补现有维修资金的不足。

房屋养老金制度的试点工作旨在为房屋的全生命周期管理提供稳定的资金保障，通过个人与公共账户的协同，不仅解决房屋老化带来的安全隐患，也为未来的房屋维修和维护提供了更为有效的资金支持。

激活市场新增长

房屋养老金作为传统维修基金的升级版，不仅在内涵上超越了维修基金的范畴，还对房地产企业的发展策略带来深远影响。随着行业环境的变化，房企融资模式正在从依赖信用融资向实物资产转移。这意味着未来企业将更注重资产管理，尤其是在存量房市场中的老旧小区改造和城市更新项目中，企业将获得新的收入来源和社会责任感的提升。

根据估算，一、二线城市的老旧小区改造市场规模或达数万亿元，全国范围内的潜力更是不可估量。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，过去房企依赖增量市场拉动发展，现在则是存量市场带动发展，特别是老旧小区改造成为重点业务方向。

面对这一巨大的市场机会，房企需要转变理念，不仅关注新房市场，还应聚焦如何让老旧小区焕然一新。上海中原地产研究经理卢文曦也提到，房屋养老金对房价、房租有一定的正向影响，但短期内效果难以显现。房企应通过试点探索、积累经验，逐步从修房向全国推广。

老旧房屋的比例正在迅速增加。严跃进在其针对房屋养老金制度的研究报告中表示，据国家统计局数据统计至少15%的房屋房龄已超过20年，预计到2030年，这一比例将上升到32%。如此庞大的老旧房屋规模，将带来巨大的维修资金需求。

当前根据统计局公开数据，全国城镇存量住房总规模达到约350亿平方米；严跃进根据房屋检测、电梯更换等各地情况估算，每平方米房屋每年安全管理成本约为5元；再根据各房龄段的房屋进行简单平均和估算，其估计存量房平均剩余房龄约25年。

据此三者相乘，严跃进认为，若要持续开展全国性的房屋养老金政策，未来至少需要4.4万亿元的资金投入。

当前，房屋养老金个人账户积累资金约为一万亿元，仍存在约3.4万亿元的资金缺口。随着政策落地，每年需约1300亿元用于房屋管理和维修。与此同时，这种巨大的资金需求也催生了一个4.4万亿规模的市场。

房屋养老金的主要用途之一是房屋体检和检测，这将推动相关产业链的发展。传统检测机构包括房屋检测中心、建设工程检测中心等，拥有丰富的经验，而新型检测机构则通过数字化技术快速提供精确的检测服务。此外，防水、隔音、抗震、甲醛检测等细分领域也有望获得更多机会。

设施设备安装行业在过去因资金提取困难面临增长瓶颈，但随着养老金公共账户的建立，资金流动将更加顺畅，相关行业将迎来增长机遇。严跃进预测，智能设备、数字化设备和房屋维修管理服务等领域也会获得更大的发展空间。

随着房屋养老金制度的推进，房屋维修和检测市场将在存量房市场下获得新的发展契机。对于房企而言，如何适应这一变化，并参与老旧小区改造，将成为未来重要的增长点。对于房屋检测、设备安装等相关行业，房屋养老金公共账户的建立带来了巨大的市场机遇。

（责任编辑 李秀江）