经济适用房交易须谨慎

保障性住房作为政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、公共租赁房、经济适用住房、定向安居房、两限商品房等构成。其中经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。生活中，当经济适用房购房者想对所有房屋进行交易变更时，需要注意以下几方面的问题。

经济适用住房上市转让需要满足什么条件？

【案例】

尚某于3年前成功申购了一套经济适用住房，现在，他通过努力工作攒下了一部分钱，便决定购买一套普通商品房。购买普通商品房之前，他希望把这套经济适用住房转让出去。那么，经济适用住房上市转让需要满足哪些条件？

【解析】

根据上文所述，经济适用住房的产权具有“有限性”，体现为其在上市交易时受到限制。根据《经济适用住房管理办法》第三十条的规定，已购经济适用房上市转让受到如下限制。

第一，购买经济适用房满5年的，经济适用住房可以上市转让，但是转让时购房人应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款，并且同等条件下政府享有优先回购的权利。

这里需要注意五点：一是这里的“满5年”指的是购房家庭取得契税完税凭证起满5年，或者取得经济适用住房房屋所有权证起满5年，而不是签订购房合同起或者入住起满5年。二是土地收益金的具体交纳比例由各市、县人民政府确定。以北京市为例，2008年4月15日之前取得房产证或契税满5年的经济适用住房，上缴10%的土地收益金；以后取得的，上缴70%的土地收益金。三是经济适用住房上市交易时，在同等条件下政府享有优先回购的权利。四是上述情形下经济适用住房可以按市场价转让。五是转让后的房屋产权性质是商品房，也就是说，在这种情形下，购买二手经济适用住房的买受人享有的是完全产权。

第二，购买经济适用住房不满5年的，不得上市转让，购房人确有特殊原因需要转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

需要注意的是，根据《经济适用住房管理办法》第三十条的规定，上述情形下已购经济适用房不得按市场价转让，政府回购也是按照原价。

有些地方还有特殊规定，比如，北京市于2008年发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》第二条第一项就规定，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。也就是说，在北京，已购经济适用住3VVDnks51JO2ssej5yJpo1ZovXSIyIhbNQ9/c277eRs=房未满5年需要上市出售的，除政府可以按原价回购外，也可以由经摇号确定的符合一定条件的购房人按原价购买。

由购房人按原价购买的，程序如下：第一步，产权人向户口所在区住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口簿等材料。第二步，区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人，购房人放弃购买的，由区县住房保障管理部门确定后续的购房人。第三步，购房人查验房屋和相关资料后，与产权人签订购房合同，支付购房款。区县住房保障管理部门登记买卖双方信息，出具相关证明。第四步，买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料，向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。房屋权属登记部门将房屋产权登记在购房人名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。需要注意的是，在这种情形下，由购房人按原价购买二手经济适用住房的房屋产权性质仍然是经济适用住房。

由政府按原价回购的，程序如下：第一步，产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口簿等材料；第二步，区县住房保障管理部门对申请材料进行审核并入户查看，了解房屋状况，确认产权人结清水、电、气热和物业管理等费用；第三步，区县住房保障管理部门或其指定单位与产权人签订回购协议，支付购房款；第四步，区县房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续，将回购房屋的产权登记在区县住房保障管理部门或其指定单位名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。回购的住房继续向符合条件的家庭配售或作为实物配租房源向廉租家庭配租。

第三，经济适用房的产权人若想不受上述年限限制出售其已购经济适用住房的，也可以在卖房前按照政府所定的标准向政府缴纳土地收益等相关价款后，取得完全产权，在取得完全产权后便可按商品房自由出售房屋。

已购经济适用住房上市转让的，土地出让金如何缴纳？

【案例】

购房者购买经济适用住房满5年后，该经济适用房可以上市交易，购房者杨某就符合上述条件。但是，他的邻居提醒转让经济适用住房时还需要额外缴纳一些土地出让全。那么，已购经济适用住房上市转让如何缴纳土地出让金？

【解析】

根据财政部等部门联合发布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》第二条、第三条的规定，已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的经济适用住房坐落位置标定地价的10%确定。购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。职工个人上市出售已购经济适用住房的，原则上不再缴纳所得收益。

也就是说，由于经济适用住房价格中均不含土地使用权价款，因此，已购经济适用住房上市出售时，需由购买人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，该价款数额按不低于所购买的经济适用住房坐落位置标定地价的10%确定。至于出售已购经济适用房所得收益，不需要再缴纳税费，收益归经济适用住房出卖人所有。

违规出售已购经济适用住房有什么后果？

【案例】

3年前，何某成功申购了一套经济适用住房，现在，何某决定把房屋出售，妻子说不满5年房子不能卖。在此种情形下，何某执意出售房屋的行为将会产生什么后果？

【解析】

根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条、第十三条、第十四条以及第十五条的相关规定，将不准上市出售的经济适用住房上市出售的，处以10000元以上30000元以下罚款。

将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭又以非法手段按照成本价（或者标准价）购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的，由房地产行政主管部门责令退回所购房屋，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以10000元以上30000以下罚款。

骗购经济适用住房会有什么后果？

【案例】

因经济条件有限，任某希望能够购买一套经济适用住房。对照经济适用住房的申购条件，他发现他的家庭收入符合政府划定的低收入家庭收入标准，与此同时，他也属于无房的情况。但是，他不具备当地城镇户口，为了符合申购条件，他决定造假。那么，骗购经济适用住房会产生何种法律后果？

【解析】

《经济适用住房管理办法》第四十三条对骗购经济适用住房的行为规定了严格的处罚措施，对以弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件的方式，如制作虚假的工资单或将本家庭的房产登记在其他家庭名下的，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房并依照有关规定追究行为人责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。