东城区锦和隆福寺越都荟项目的更新改造

摘 要 位于北京市东城区钱粮胡同17号的锦和隆福寺越都荟项目，通过更新改造，将原有的北京福地凰城酒店转型为集零售商业、创意办公和中高端服务式长租型酒店公寓于一体的城市综合体。该项目充分利用“隆福寺－王府井－故宫”金三角区位优势，服务于商务和旅游人士的高品质住宿需求，并引入特色餐饮等精品消费业态，增强了区域特色消费商圈的活力。项目注重ESG（环境、社会、治理）理念，采用环保材料，举办绿色活动，推动可持续发展。

关键词：城市更新；城市综合体；业态融合；ESG 理念；可持续发展

1 基本情况

该项目位于东城区钱粮胡同17 号，总建筑面积约1.86 万m2，1－2 层为商业，3－8 层为酒店公寓（图1，图2）。其前身为北京福地凰城酒店，为传统型仿欧式建筑，内部装修设施陈旧，外立面风格不符合北京老城风貌保护要求。本项目通过更新完善建筑安全和使用功能、优化业态结构和提升空间品质和提高服务水平，将原建筑改造成为集零售商业、创意办公、中高端服务式长租型酒店公寓为一体的城市综合体。

2 实施成效

锦和隆福寺越都荟项目借助“隆福寺－王府井－故宫”金三角区位优势，以长租酒店公寓为主要运营方式，服务于区域内商务、旅游人士更高品质的住宿需求，并引入特色餐饮等精品消费业态，辐射区域特色消费商圈。项目于2023 年5 月完成交付，商业品牌陆续入驻，酒店公寓入住率已接近80%。

3 创新经验

3.1 商、住、办一体融合，重塑低效楼宇活力

按照“步行连接”“城市绿化”“集会场地”3个重要理念开展项目整体规划设计。本项目通过建筑底层局部打通，使得建筑南北两侧的室外空间得以联通，促进与周边商圈的相互融合；改造建筑南侧原有地面停车空间，再配以优美的绿化和舒适的公共座椅，为老城区增加了宝贵的室外活动空间。

3.2 长租酒店公寓为主导，服务周边区域发展

前期调研发现项目周边商务办公、休闲旅游等业态丰富，但缺少高品质的配套住宿服务。本项目准确定位于打造品质生活的精品服务式公寓：一方面有针对性地优化客房设计，满足不同人群租住诉求（图3）；另一方面充分利用地下一层共享空间等，配备齐全的服务设施，如就餐区的共享厨房、宽敞惬意的办公会议室、器械设施齐全的健身房（图4）。此外，本项目还在建筑楼顶打造景观休闲露台，可远望故宫、白塔寺等风景名胜。自锦和隆福寺越都荟交付运营以来，已吸引不少长期租赁客户入驻，呈良性发展趋势。

3.3 皇城根下文艺美馔，打造多元社交平台

本项目围绕“城市年轻客群”“近端年轻客群”“文旅人群”3 个目标客群，以“皇城根下的文艺美馔”为定位，利用项目1－2 层商业空间，打造国际化、多元化的美食宝地和潮流高端的个性社交分享聚焦平台。置身锦和隆福寺越都荟，向南既有文艺青年扎堆的隆福广场，也有老北京四合院风貌区的市井烟火；向北有南阳共享际的胡同剧场，再现当代戏剧张力。项目与周边商圈积极联动，为商旅客群和周边居民营造更丰富的餐饮、文化、休闲体验平台。

3.4 传统、现代元素结合，建立本土根源联系

本项目改造设计注重与周边环境协调和对京城传统色彩元素的运用。提炼并采用了“朱草、水龙吟、绛纱、太师青、松花、古量绿、蚩尤旗”7种京城独有色彩，作为酒店公寓内的主色调，融入当代东方美学意境，营造室内空间中别致的视觉体验。建筑外立面更新后更为简洁，并将传统胡同中青砖元素转化为富有纹理和层次感的深灰色肌理涂料，使建筑整体与老城风貌更为协调。

3.5 将 ESG（环境、社会、治理）理念贯穿项目建设

项目前期改造过程中，尽量保留内部空间结构和原有设计，减少拆改而产生的多余废弃物；进入运营期后，已在项目举办“以项目为始发点的城市低碳绿色骑行活动”“共享空间咖啡渣再利用”“废皂回收”等活动，定期将回收再利用的物料制作成礼品，赠送给参与项目日常活动的住客，倡导绿色有机、可持续的生活方式。

3.6 专业、品质团队运营，丰富资源联动管理

本项目整体运营由base 佰舍团队进行管理，base 佰舍是锦和集团旗下致力于打造品质生活的服务式酒店公寓品牌。截至目前，项目联合手作主理人和周边商业等品牌资源，开展了手工皮具、七夕烘焙、钱粮胡同的“base”派对市集等丰富多彩的活动。通过举办活动：一方面与联合品牌实现项目推广的长期合作共赢，提升项目知名度；另一方面推动锦和隆福寺越都荟逐渐成为一个辐射周边社区、充满活力的体验交往场所和社区的集会场所。

2023北京城市更新优秀实践

项目类型：产业类更新（传统商业设施）

项目位置：东城区景山街道钱粮胡同17号

项目规模：占地面积约0.47hm2，建筑面积1.86万m2

实施主体：北京虹映物业管理有限公司

设计单位：恺慕建筑设计咨询（上海）有限公司

北京尚驰环球建筑设计有限公司

北京中建恒基工程设计有限公司

施工单位：北京城乡建设集团有限责任公司

运营单位：北京虹映物业管理有限公司