朝阳区朝外大街升级改造一期工程及THE BOX 朝外年轻力中心项目

摘 要 本文探讨了北京市朝阳区朝外大街的一期升级改造工程及其核心项目THE BOX朝外的城市更新在促进区域经济转型和提升城市品质方面的策略与成效。该项目位于朝阳区核心商业区，通过昆泰集团与上海盈展集团的合作，采取了产业升级和城市公共空间创新的综合更新策略。改造工程的实施成效包括商业业态的年轻化、首店经济的引入，以及公共空间的艺术文化美学营造。同时，阐述了该项目在节能新技术、绿色低碳楼宇建设方面的实践，以及创新的城市更新投资模式和社会资本吸引。该项目不仅提升了区域商业活力，也为城市更新提供了可复制、可推广的经验。

关键词：区域综合性更新; 商圈转型；公共空间创新；朝外模式；社会资本吸引

1 基本情况

朝外大街位于朝外商圈核心位置，东、北方向分别与国贸CBD、三里屯商圈相接，地理位置优越，交通优势明显（图1）。历经30 多年的发展，随着周边众多商圈兴起，朝外大街沿线的公共空间愈显陈旧，商业氛围日渐失色。2021 年年初，朝阳文旅集团下属的昆泰集团对昆泰商城、昆泰大厦等进行升级改造。在市区委区政府统筹领导下，朝阳文旅集团与上海盈展集团合作，以产、商业升级为导向对朝外片区城市更新进行策划布局，并将更新改造内容拓展至街道、广场，明确了朝外大街沿线商业办公楼宇与公共空间整体规划、联动更新、分期实施的片区更新思路。

该项目改造范围以朝外大街、朝外南街和神路街、工体南路、芳草地西街“两横三纵”为骨架，串联沿线商业楼宇。一期改造完成后，“昆泰商城”变身为“THE BOX 朝外A 区年轻力中心”，“昆泰大厦”将升级为高品质产业空间联动的“THE BOX 朝外B 区文化消费商业空间”，朝外整体公共空间将焕新升级，实现品质提升，助力朝阳区打造 CBD 千亿级消费商圈目标。

2 实施成效

朝外片区城市更新工作立足于产、商业升级的整体策划，依托建筑、景观、公共空间的整体设计规划，实现片区、街区的系统化更新升级，其中在商业业态更新上，引入年轻业态和首店经济模式，塑造潮流消费新地标（图2）。昆泰商城（THE BOX 朝外A 区） 改造作为标杆项目，创新性改造建筑内部空间和室外NBA 光影篮球场、滑板场、下沉剧场、屋顶花园等，为朝外片区引入潮流商业业态和发展“夜经济”“露台经济”提供了特色载体（图3）。该项目试运行以来，引进40 余家北京首店，其中国潮品牌Bad Market 北京首店、公路商店、TRACKID、Lunears、ENG、PSO 等均已陆续开业，项目单日峰值人流约5 万人次，消费者年龄段主要集中在15 ～ 29 岁，充分彰显其年轻力商业新地标特质。

该项目在产业业态更新上，以楼宇经济、街区经济和总部经济“三新经济”为着力点，以新数字经济、新服务经济、新创意经济的企业为主力客群，着力打造集创新产业办公、艺术空间和文化体验新消费于一体的“舒适、高效、便于交流与创新”的创新与社交体验生活美学空间。

该项目在公共空间改造上，提升公共空间风貌，营造艺术文化美学街区。神路街东侧近5，500 m2 的停车场变身为东岳文化广场，方砖青石、喷泉灵动，数百年的琉璃牌楼展露新颜，再现“东岳庙—神路街—日坛”这一重要的城市历史景观脉络。朝外大街地下通道实施消隐改造，利用墙面进行文化展示，打造北京首个约850 m2 的地下艺廊；全长约200 m 的最美胡同将在焕新后的朝外片区亮相。在惠民利民方面，该项目通过城市更新实现片区内交通优化，拓宽人行步道，打造慢行街区的同时，结合场地特色将片区边角地改造成社区花园、林荫休闲空间、打卡地等可供居民、行人休憩活动的场所（图4）。

该项目运用节能新技术、新材料，建设绿色低碳楼宇。采用节能新技术、新材料，使商业和办公楼宇改造后综合能耗比改造前降低43.10%，比北京市现行标准核定基准能耗低15.01%，符合现行政策支持鼓励的绿色楼宇、低碳楼宇节能要求。

3 创新经验

3.1 坚持片区规划引领空间设计，把握UIC 定位，产城融合激发区域发展活力

该项目前期联合专业机构共同研究更新方向， 明确了打造 UIC（Urban InnovationCenter）城市活力创新中心的更新方向，锚定建设国际消费中心城市和朝阳区功能定位的要求，与北京商务中心区、三里屯区域等形成差异化发展。制订分步实施的更新计划，通过前期标杆性商业焕新和公共空间提升，配合后续酒店、写字楼等改造升级，逐步完善“职、住、学、娱”4 大功能，吸引国际化企业的创新总部落户，集聚年轻人才和创新精英，高效推动片区更新。

3.2 创新片区更新“朝外模式”，形成可复制推广经验

该项目探索建立以公共空间改造和功能业态升级带动片区整体更新的有效模式，形成规划引领、民生优先、政府统筹、国企平台、多元合作的可复制、可推广的片区更新实施经验。

更新改造过程中，市区两级政府高位统筹，多次召开专题会议，协调各委办局和实施主体，压紧压实改造工作。项目前期重点把握更新改造方向，作出片区更新决策并审定方案；实施过程中根据项目推进情况，及时协调各部门解决难点问题。

朝阳文旅集团作为改造片区内最大产权主体，充分发挥国企示范引领作用，强化楼宇自主更新效能，并与专业化运营主体上海盈展集团高效合作，提升商业空间改造品质，同时承担公共空间改造任务，确保片区更新的整体性。

朝外街道依托“街道吹哨、部门报到”机制，上下联动，结合多元主体诉求，组织推动日常改造工作，实现街区整体品质提档、升级、增值。积极协调中认大厦、建设银行、陈经纶中学等多方产权主体，统筹诉求，正向引导，推进解决片区改造的痛点、难点问题，为朝外大街统一规划、实施提供了有力支持和保障。

3.3 创新策展型商业运营模式，引爆一站式消费体验新场景

作为北京特色城市活力创新中心的首个商业空间，THE BOX 朝外A 区大胆实践上海盈展集团提出的Curetail 策展型零售模式。在空间方面，集合24 h 策展中心、NBA 空中篮球（图5）、户外滑板场、周末市集、东岳文化广场、下沉剧场和屋顶花园，为未来丰富活动提供可行性。同时，该项目通过创新设计，预留大量可变空间，并利用科技手段增强空间使用灵活性，全方位实现空间的高效利用（图6）。

在运营方面，THE BOX 朝外A 区依托对潮流文化的深入研究，通过文化、社群，以及生活方式的综合性运营，为消费者创新呈现每年约200 ～ 300 场精彩活动，涵盖品牌发布、限时快闪、艺术展览、音乐市集和各式社群活动，全方位满足消费者的娱乐购物需求，同时推动潮流、运动、艺术、娱乐等年轻力文化的更新迭代。

在科技方面，THE BOX 朝外A 区率先与元宇宙平台Decentraland 共同搭建 THE BOX 数字空间，引领北京商业空间迈进元宇宙新纪元；同时引入全新游戏化数字互动体验程序，实现多功能线上互动管理，为消费者提供个性化、定制化消费体验。

在招商方面，THE BOX 朝外A 区秉承Global+Local（国际化视野+ 坚持民族自信）的原则，吸引众多国际品牌的首店及特别概念店入驻的同时，也将目光聚焦于国内先锋品牌，积极投资、支持优质本土设计品牌的发展。

3.4 创新城市更新投资模式，发挥政府资金引导放大作用，吸引社会资本参与

该项目一期工程形成了政府投资带动、自主投资改造、引入社会资本参与，以及带动周边多主体投入的多维度投资模式。一期工程总投资约10 亿元，其中市区两级政府投资约1.21亿元，主要用于公共空间改造；朝阳文旅集团投资约4.72 亿元，上海盈展集团投资约3.13 亿元，其他社会单位投资约1.8 亿元。

3.5 创新金融支持，破解经营权质押贷款难题

该项目引入上海盈展集团参与投资改造的过程中，积极创新支持政策，引入建设银行北京分行创新信贷支持模式，以项目经营权为融资标的，以未来经营收益作为还款来源，为上海盈展集团提供了信贷资金支持。该项目也成为《北京城市更新条例》出台后首个产权与经营权分离的创新试点项目。

2023北京城市更新最佳实践

项目类型：区域综合性更新

项目位置：朝阳区朝外街道

项目规模：建筑面积6.25万m2

实施主体：

AECOM艾奕康（天津）工程咨询有限公司

奕亮建筑设计咨询（上海）有限公司

考迪迅（上海）建筑设计咨询有限公司

中国建筑设计研究院有限公司

北京城建八建设发展有限责任公司

北京市长建燕城建筑工程有限公司

北京金朝房地产发展有限公司

北京盈通祥业商业管理有限公司

中国建设银行股份有限公司北京市分行