存量资产转型与社区再生

摘 要 昌平区首开LONG街项目是一项城市存量资产转型与社区再生的案例。该项目位于北京市昌平区回天地区，通过创新的政企合作模式，将原本低效的商业楼宇转化为集商业、产业和公共绿地于一体的综合性生活空间。项目实施不仅提升了区域的经济活力，而且通过满足居民多元化的生活需求，增强了社区的凝聚力。本文分析了项目的实施过程、成效和创新经验，探讨了存量资产转型对于推动城市可持续发展和提升居民生活质量的重要性。

关键词：城市更新；老旧低效楼宇；存量资产转型；政企合作模式；经济活力

1 基本情况

该项目位于昌平区回天地区中部的霍营街道，步行街全长约650 m，总建筑面积约15.4万m2，其中地上一期商业空间约6 万m2，二期产业园区约4 万m2。在城市更新背景下，首开积极探索存量楼宇利用新路径，将原有的小区配套升级为由商业、产业和中央共享花园3 部分组成的全新生活空间，为回天地区的发展注入新动能，焕发新活力（图1，图2）。

2 实施成效

一是盘活存量低效楼宇，焕发地区新活力。首开充分发挥市属国企服务区域经济社会发展的作用，围绕回天地区发展需要，主动盘活利用空置低效的商办资产，促进商业与产业融合发展，提供就业岗位2，000 余个，为全市其他存量商办资源的更新利用提供了新思路。

二是聚焦百姓需求，营造幸福新生活。首开LONG 街始终将回天地区的百姓诉求作为此次更新实践的出发点和落脚点，在更新中营造了宜人的公共环境，提供了丰富的商业业态，满足了各年龄居民消费群体对于购物消费、文化娱乐、运动休闲的多元需求。周边居民在此共话邻里家常，老人和小朋友有了纳凉玩耍的好去处，追求时尚的年轻一代也可体验LONG街的潮流魅力（图3）。

三是推动商圈文化建设，开启回天新篇章。首开LONG 街立足于建设一个开放、包容、交互的商业街区，积极组织开展丰富多彩的主题活动（如音乐剧、篮球赛、音乐驿站、露天电影、市集、街头滑板等），打造属于本地区的商业文化特质。2023 年6月30 日，项目正式开业运营，开业前3 天客流达21 万人次，总销售额达1，200万元，目前日均客流量约2 万余人次，预估年度客流量可达700 万人次，年销售额预计近4 亿元。首开集团实现了通过“更新一个项目”，成功“激活一片地区”的目标（图4—图6）。

3 创新经验

3.1 建立政企合作机制，高效推进项目实施

该项目实施主体与昌平区政府联合成立项目工作专班，探索建立统一的项目组织与协同推进工作机制。一方面，昌平区政府统筹指导，协调各委办局全程参与，在建筑规模平衡、绿地比例管控、交通组织优化等方面提供“一揽子”政策服务包；另一方面，首开应时而动，化挑战为机遇，将LONG 街作为探索城市更新创新模式的试点项目，创新公司决策机制，集团、股份统一部署，成立专项领导小组，并组建专门的运营团队——北京开新生活商业管理有限公司，高效推动项目落地。合理安排项目进度，做到企业与政府同步，实现手续办理与开工建设无缝衔接，自2022 年4 月起，仅用一年时间便完成首开LONG 街的所有设计、改造、招商、运营工作，助力回天地区高质量发展。

3.2 更新理念立足区域发展，补足街区短板提升街区品质

项目立足回天地区的整体发展需要，瞄准区域消费空白和各类服务功能短板，以“北京上·更生活”为发展愿景，以打造“城市绿洲”为更新理念，将绿色自然与商业空间紧密结合，精准引入业态和品牌，补足空白带动区域消费升级，创新运营模式焕活社交新基地。改造后引入24 小时营业店铺、服务品牌、儿童亲子品牌，满足各类消费者需求，打造“回天百姓新客厅、京北商业新地标”服务品牌。二期产业园区聚焦智能物联产业，聚合高成长性企业，实现商业、产业共融共生，推动实现回天地区职住平衡。

3.3 以人为本，探索街区“共建共治”长效治理的模式

该项目通过建立商业信息系统和绿色科技智慧管理平台，实现数字化和绿色运营，提供高效的商业服务。同时，项目注重多元共治，积极邀请市民参与提出更新改造意见，通过认真分析市民需求实现对街区持续改造运营。在项目论证和设计阶段，组织居民协商议事，为打造全时步行街提供支撑；在施工建设阶段，首开会同霍营街道向前一步，采取公告、走访、微信等多种途径做好宣传讲解。LONG 街还将建立长效运营政企联合实施平台，由昌平区回龙观天通苑地区专项治理工作办公室（简称“回天专班”）和首开作为统筹方，协同街道、社区、居民、商户、入驻企业等多元主体，共同参与LONG 街未来可持续更新发展。后续，首开还将与相关主管部门及霍营街道共同探讨出台步行街管理办法，并组建步行街管委会，深入探索“共建共治”的更新治理模式。

2023北京城市更新最佳实践

项目类型：产业类更新（老旧低效楼宇）

项目位置：昌平区回龙观东大街与霍营西路交汇处

项目规模：占地面积6.36 hm2，建筑面积15.4万m2

实施主体：北京首都开发股份有限公司

设计单位：上海正象建筑设计有限公司

北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司

WV DESIGN 悟悟建筑设计咨询（北京）有限公司

北京清华同衡规划设计研究院有限公司等

施工单位：中交一公局集团有限公司

北京市隆城市政工程有限公司

运营单位：北京开新生活商业管理有限公司