房企破产中购房者优先权保护的问题研究

摘 要：房企破产中消费者购房人往往处于最弱势地位，尽管相关的法律及司法解释都在一步步完善弱势群体权利的保护，但仍然存在适用条件不明确、未成体系化等问题。为了更好地保护购房人的优先权利，立足于购房者优先权问题产生的背景，梳理购房者优先权演变历史及相关规定，结合其法理基础分析当下实践中权利保护存在的问题，提出通过完善适用条件、法律制度及运用好个案平衡规则来保护购房者优先权。

关键词：优先权；房企破产；购房者；完善建议

中图分类号：D923 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2024）13-0137-04

一、房企破产中购房人优先权概述

（一）关于房企破产中购房人优先权问题产生的背景

目前，我国房地产多采取期房的销售模式，期房的产生与我国房地产行业的发展进程紧密相关。在过去的很长一段时间，我国城镇住房供需关系不平衡，随着大量人口流入城镇，加快商品房供应成为客观需要。但是我国许多房地产企业的资金严重不足，并且行业的特质导致房地产企业融资手段匮乏，因此商品房预售制度应运而生，一些城市商品房预售比例甚至达到80%—90%。在商品房预售制度下，购房者已经预交了大部分甚至全部房款，房地产企业自有资金较少，这不仅导致房屋的质量问题、推迟交房问题，更大的问题是房地产公司破产后面临巨额债务的清偿问题。

近年来，房地产行业整体遇冷，房价普遍下行，房地产企业融资受限严重，很多房企资金链断裂，出现破产情况。

（二）房企破产中购房人优先权的内涵

优先权旨在破除债权平等原则，赋予特殊债权人以优先于其他债权人而受清偿的权利，以保护这些具有特殊社会基础的债权人，它是一项极具社会价值和人道主义精神的法律制度，是基于国家、公共利益、社会政策的需要，抑或体现了“共有”和“质权”的观念，并充分考量债权人的基本生活需要，通过赋予特定债权人以优先受偿的权利，来弥补法律对于实现“实质公平”的不足，保护那些具有特殊社会基础的债权人的利益。其在维护社会公平、促进公共利益、保障债务人生存权等方面发挥着重要作用。

（三）房企破产中购房人优先权的理论支撑

1.物权期待权理论

以成立要件是否完备为标准，可以将民事权利划分为既得权和期待权。既得权是指成立要件已经齐备、当事人已经实际享有的权利，也称为现实权。期待权则是指成立要件尚未全部具备，但将来有可能实现的权利，因此也称为期待中的权利。期待权是源自德国的概念，它主要指的是在买卖合同已经签订且买受人已经履行了部分合同义务（如支付了部分或全部价款）的情况下，尽管买受人尚未取得合同标的物的完整物权，但法律仍然赋予其一种类似物权人的地位，这种地位能够对抗第三人的某些权利，包括在执行程序中排除对该标的物的执行。期待权是未来可能取得的权利，权利人目前未实际取得，但究竟具备何种要件，才能从单纯的期待转化为期待权，目前尚未存在明确的定义。

购房者优先权的物权期待权理论认为，购房者已经签订商品房买卖合同，并且交纳了大部分的价款，在理想的交易状态下购房者将会取得房屋所有权[1]。

2.生存权理论

生存权是指公民从社会获得基本生活的权利，生存权是一种基础性的人权，一直被视为人权体系的重要权利甚至是首要权利，国家对于公民的生存权具有积极保护的义务[2]。房屋与一般物品不同，绝大多数地区房屋价格动辄花费普通消费者一生积蓄，是百姓最重要的财产，关系到购房者的生存权。相较于房屋的抵押权人、建设工程承包人等债权人的经营利益，购房者对于房屋的利益是生存利益，生存利益相较于经营利益更应该受到保护。

3.公平清偿理论

有学者认为公平清偿理论也是购房人优先权的理论基础，公平清偿理论的内涵是各个主体的利益冲突和协调，从而达到一种利益平衡[3]。从实践中的案例来看，消费者购房人无论是从实现债权的能力、承受损失的能力还是从获取信息的能力上，与其他权利主体相比，都处于相对弱势的地位。因此在法律上基于公平正义的原则，应该给予适当的保护。

二、购房者优先权演变历史及相关规定

（一）我国购房者优先权制度的演变历史

1999年出台的《中华人民共和国合同法》率先规定工程价款的优先受偿权地位，但该条款对于承包人如何行使优先受偿权没有详细规定，导致承包人难以行使自己的权利。意识到该规定过于宽泛，在2002年第16号司法解释①中规定了承包人工程价款的优先权，但同时规定了购房者的受偿权要更优先于承包人。自此，我国立法中第一次涉及购房者优先权的问题，降低了购房消费者面临的交易风险。但在实践中，对于什么是商品房的消费者产生了争议，一种观点认为，只有用于生活需求的居住用房才属于商品房的消费者；而另一种观点认为，为了保障和改善生活质量的非居住用房，包括商铺等，仍属于商品房的消费者，应该受到购房者优先权的保护。

2005年最高法进一步明确权益保护对象为个人消费者的居住权益。②这一规定的核心宗旨是确保购房行为直接服务于消费者的居住需求，而非商业经营或其他非居住目的，从而避免对其做出过度宽泛的解释。”明确了对于商品房消费者的定义，表示只有满足其生活居住需要的才是应该受优先权保护的购房者。

2014年最高法通过答复“开发商未建成房产时购房者的购房款能否优先于建筑工程价款和土地使用权抵押债权受偿问题”进一步明确了商品房消费者优先权的范围：不论房屋是否建成，买受人的权益都应得到优先保障。这包括在房屋完工后，买受人有权要求交付房屋；同时，在房屋未建成或其他特殊情况下，买受人也应有权要求返还购房款，这些权利均不应受到承包人工程价款优先受偿权的影响。

但一些商品房购房者并没有支付全部或者大部分款项，因此无法拥有购房者优先权，且“大部分款项”定义较为模糊，在实践中受到了很多争议，因此，在《执行异议复议规定》第29条对购房者支付款项的要求有所缓和，仅要求购房者“已支付的款项达到合同总价款的百分之五十以上”，即可享有作为购房者的优先权。同时，该规定也对“用于居住房屋”的定义进行了明确的界定，要求买受人名下无其他居住用房，并在购房前已签订合法有效的书面买卖合同。

但不论面积大小，商品房消费者名下仅有一套房屋才能享有购房者优先权似乎过于严格，因此在《九民纪要》第125条中将名下仅有一套房屋进行扩大解释，即在同一市县范围内，商品房消费者如果没有其他用于居住的房屋也符合该规定的核心精神。

关于“支付价款比例”的应用在实际审判中的可能存在差异。法官需要根据具体案件的情况进行理解和适用。如果法院认为买受人已经履行了大部分合同义务，且其支付的价款比例已经足够高，同时满足其他相关条件，那么可能会认定其符合《执行异议复议规定》的精神，从而支持其排除执行的主张。

但在2021年《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》废止后，在《合同解释（一）》中仍明确提出了承包人的工程价款优先受偿权，购房人的超级优先权却并没有相关规定，因此在实践中如何判定存在争议。部分学者认为，购房者的优先权由于可以对抗承包人工程价款优先权，因此打破了物权优先的原则。直至法释〔2023〕1号再次规定了购房者的超级优先权。

（二）最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复规定

法释〔2023〕1号中明确了当商品房消费者以居住为目的购买房屋时，他们享有一定的优先权，目的鲜明地保护那些以居住为目的购买商品房的消费者的合法权益，确保他们在破产房企无法交付房屋时能够得到相应的保障。根据本次《批复》意见，结合《破产法》的有关规定可以看出，目前房企破产各债权的顺位关系如下：第一是拆迁安置债权，以确保受影响的居民得到妥善安置。第二是商品房消费者的权益，包括他们的房屋交付请求权和购房款返还请求权，以维护购房者的基本居住权益。第三是建设工程价款优先受偿权，以保障参与建设的各方的经济利益。第四是担保物权，如抵押权、质押权、留置权等，以及预告登记对应的债权请求权，确保债权人的担保权益得到保障。第五是破产费用和共益债，以支持破产程序的顺利进行和破产财产的有效管理。第六是职工债权，旨在保护员工的劳动权益和工资等福利待遇。第七是社保税收债权，确保国家的社会保障体系和税收制度得到维护。第八是普通债权，包括一般债权人的债权。第九是劣后债权，这些债权在破产清偿中享有最低的优先顺序。

三、购房者优先受偿权在实践中面临的问题

（一）对于消费者购房人认定的争议

尽管《批复》明确只有商品房消费者以居住为目的才能享有优先权，但是在实践中，根据不同的情况，为了综合考虑到保护大部分购房人的利益及地方稳定因素，许多法院在实践中放宽了认证尺度。第一，是否局限于唯一住房。买受人名下仅有唯一一套住房固然是判断是否以居住为目的最直观的判断方法。但目前房屋人均居住面积较小、子女入学、异地工作等问题较为普遍，一些情况下虽然购房人名下有两套住房，但其是否以居住为目的其实是需要结合具体情况进行判断。第二，如果是商住一体的用房是否具有优先受偿权。在实践中，一些个体工商户，他们往往经营和居住都在商铺中，房产既是经营利益，同时也是他们的生存利益。因此在实践中，是否具有优先受偿权还需要具体分析。

（二）已售房屋是否属于破产财产的争议

《批复》对消费者购房人债权的优先地位依然明确，而一般购房者的购房债权虽然优先于普通债权人，但劣后于建设工程价款、不动产抵押权。

在企业进入破产程序之前，购房人如果已经向破产企业支付全部对价，其购买的房屋已经不属于破产企业的破产财产，无需区分是否是消费者购房人，全部优先于建设工程价款、不动产抵押权。①

而在司法实践中，对于已全额支付的房产是否列入破产财产也有着不同的做法，在（2021）最高法民申1668号案件中，法院认为购房者并未取得所有权登记证书，因此债权人行使取回权的条件尚不具备，因此将其列入了破产财产。但在（2017）最高法民申1429号案件中，法院认为，购房者合同明确了具体购买的房屋楼层、房号、型号，可以指向具体的特定物，因此不属于破产企业的破产财产，不应一起清算。

（三）以房抵债购房人是否具有优先受偿权

在司法实践中，“以房抵债”问题屡见不鲜，这类问题也相对比较复杂，往往涵盖诸多的复杂行为，从中找出合同相对方真实的意思表示确定其是否具有法律的效力。

若该笔“以房抵债”合同合法有效，那么“以房抵债”的债权人是否与普通消费者购房人具有一样的优先受偿权也是在实践中具有争议的问题。“以房抵债”可以分为以下几种情况：第一是抵债的债权人为财产担保债权人（主要指建设工程款、抵押借款），由于建设工程款、抵押借款本身就具备一定的优先性，其继续履行合同是否对同样具有相同顺位优先权的债权人既成利益损害具有一定的争议。其次是第三方从“以房抵债”的债权人处购买房屋，与债务人签订商品房买卖合同，若第三人为消费者购房人，那么其是否具有购房人优先权存在争议，若第三人不具备优先权，那么其作为消费者购房人，显然处于弱势地位。但若第三人具备优先权，那么对于其他“以房抵债”的债权人来说，显然有失公平，且都会倾向于再次销售给第三人。第三是购房人基于对第三方公司的债权通过债务转移的方式冲抵债务人房款，即使购房人系基于对第三方的建设工程价款优先权或抵押权冲抵，其对破产企业的债权也系一般债权，不应具有优先权。第四是其他因债务人对外欠付借款、货款或其他类型的款项而与债权人签订以房抵债协议，此种情况由于购房人购买房屋不是以居住为目的，一般情况下也不具有优先受偿权。

（四）未超过总价款50%的已付购房款受偿顺序

在《批复》中明确规定了对于消费者购房人已经支付超过一半以上购房款的，其受偿权要优先于建设工程价款以及抵押权。但对于已支付金额未达到约定总价款的一半的，或者仅支付购房定金的消费者购房人，其返还请求权的受偿顺序并没有明确的规定。

在实务案例中，各地法院在房地产企业破产程序中，对已付购房款或定金未超过约定总价款50%的消费者购房人的受偿顺序的处理亦不统一。一部分法院将其认定为普通债权，例如福州市中院（2020）闽01民初1753号破产债权确认纠纷案件中，购房人与房地产公司签订合法有效的书面买卖合同并支付超过合同款总价约24%，故其债权不应优于工程价款。另一部分法院认为消费性购房款即使已支付额未超过总价款的50%，为了保障消费者购房人的生存权，也应在一定程度上对条件予以放款，认定其具有优先受偿权。如（2021）最高法民申1384号，广西高院（2020）桂民终653号破产债权确认纠纷案件中，对于102户购房户支付的购房款，有些在签订协议后交付的购房款已达50%，但有些在50%以下。法院从平等保护的原则出发，认定本案中消费者购房人具有优先受偿权。还有一部分法院将其认定为共益债务，根据《破产法》第42条第（三）项规定的受理破产申请后发生的不当得利返还，与最高院关于执行规定中的购房消费者优先权并无联系。如河源市中院（2018）粤16民初123号合同纠纷中，对于涉案认购书解除后，原告已付款项如何处理的问题，法院认定，合同解除发生在破产清算受理后，被告继续占有原告的定金属于不当得利，因此定金属于共益债务，由被告随时清偿。

四、对购房者优先受偿权的完善建议

（一）完善适用条件

第一，应限定优先权的适用主体为自然人。这样限定原因之一是消费者的概念决定了其只能是自然人；之二是能够很好地排除法人或非法人组织，毕竟优先权的理论来源是具有人权性质的生存权，而上述组织都是经营利益主体，与保护目的不符。既然法律、司法解释都意在保护普通消费者，那么“以房抵债”债权人就不适合解释为消费者购房人，毕竟这种操作以借贷关系为基础，并非法律想要保护的弱势群体。第二，完善“以居住为目的”解释。《九民纪要》第125条关于消费者名下房屋套数的认定为问题显然不妥。例如购房者甲对于在本市区有1套住宅但是在其他城市有多套房产的，购房者乙仅仅是为了照顾老人或者购买学区房等生活原因在自己名下另购置本市区1套房屋，从现实角度将很难判断甲与乙谁的生存权保护更紧迫，但是该规定明显更有利于甲。因此本文认为应当限定为全国范围内名下没有用于居住的房屋才可以优先保护。

（二）运用个案平衡规则

由于清晰的判断是否为弱者在司法实践中存在较大困难，因此法官判案时也不应机械照搬房屋套数和房屋性质作为衡量标准，以及过多的追求裁判的统一性和确定性，而是综合考虑人均使用面积、用途、价值等因素，通过个案判断将消费者购买的既用于居住又用于经营的小面积商品房也纳入保护范围[4]。《批复》第2条和第3条中并未明确支付价款比例，这就要求法官需结合购房人的主观意愿来判断是否给予保护。例如对于恶意与开发商串通以损害抵押权人利益的，则否定优先权的行使；而对于主观没有恶意并愿意继续支付剩余价款的，应当列为享有优先权的主体。

（三）完善破产法制度

经过前文的梳理，我们可以看到国家对购房人优先权保护的重视是逐渐加强的，但是这种优先权的本质仍然是债权。购房人优先权的相关规定发展至今天，仍然是从司法解释的角度进行缝缝补补，且从立法角度看我国并没有建立系统的优先权制度。而破产法需要清理债权债务关系，并且应终局性地解决当事人的纠纷[5]，故而在破产法中设立购房人优先权，将权利的保护以法律的形式固定下来，能更好地确保购房人优先权有法可依，进而更充分地保障消费者购房人的利益。由于我国物权法规定了担保物权才具备优先受偿力，因此只有在房屋抵押权未经登记公示时，购房人的债权才能对抗物权属性的抵押权。结合我国当下的司法实践，购房人优先权已经突破了物权高于债权的顺位，但是却缺乏相应的公示程序。应完善消费型购房人预告登记制度，给债权优先权披上物权的外衣，一旦房地产企业出现破产情形，对于已登记公示的权利人即可认定为消费者购房人[6]，一方面可以有效解决对于一般购房人同案不同判问题，另一方面对其他破产债权人进行优先保护的信息公开化透明化，从而降低产生冲突的风险。

参考文献：

[1] 刘承韪，刘磊.论破产程序中买受人物权期待权的形成与保护[J].法律适用，2022（11）：26-37.

[2] 张善斌，余江波.论生存权保障视域下自由财产的范围[J].河北法学，2023，41（6）：44-69.

[3] 丁国峰，王露.房地产企业破产视域下购房者权益优先保护的法理阐释与制度构建[J].合肥工业大学学报，2023，37（1）：122-130.

[4] 阙梓冰.购房人优先权的价值理念与解释路径[J].法律适用，2020（11）：99-109.

[5] 陈夏红.破产法的宪法根基[J].法学评论，2022，40（3）：125-137.

[6] 王利明.论民法典物权编中预告登记的法律效力[J].清华法学，2019，13（3）：5-17.

[责任编辑 文 欣]