房地产企业全面预算管理存在的问题与优化策略

摘要：全面预算管理在房地产企业经营管理中占据重要地位，尤其在房地产项目的开发与建设过程中，利用预算促进企业内部资源的优化配置，在不影响企业稳定经营的前提下，为房地产项目的开发建设提供更多资源保障，进一步提高工程项目总体建设水平。基于此，文章将围绕房地产企业全面预算管理展开研究，在分析全面预算管理基本内涵的基础上，结合当前房地产企业全面预算管理中暴露出的一些问题，从预算组织结构、预算编制、预算管理制度、预算反馈、预算监督考核与激励等方面出发，解析房地产企业如何通过全面预算管理，提高企业的管理水平和经济效益。

关键词：房地产企业；全面预算管理；预算组织；预算编制；预算反馈

中图分类号：F299.23文献标识码：A文章编号：1005-6432（2024）19-0102-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.19.025

1引言

房地产企业是我国经济发展的支柱型产业，主要指从事房地产开发、经营、管理服务等活动的社会组织。由于房地产项目的规模大、周期长，需要投入大量的成本资源，这对企业综合治理能力提出了严格要求，迫切需要通过全面预算管理优化企业内部资源配置，满足房地产项目开发及企业经营发展需求。正是在这种情况下，全面预算管理被广泛应用在房地产企业中，始终坚持以现金流量预算为基础，以工程项目预算为核心，发挥全面预算管理价值，促进企业生产经营活动的有序开展。然而，全面预算的涉及领域广泛，日常管理中极易受到多方因素影响，出现预算编制质量低下、预算执行不到位等问题，阻碍全面预算管理在房地产企业中的合理运用，需要采取有效手段持续改进，为企业未来发展助力。

2全面预算管理的内涵

全面预算管理是一种现代企业广泛采用的管理模式，重点是围绕预算进行一系列的管理活动，包括预算编制、预算执行、预算调控、预算考评等。该管理模式的目标是通过合理分配、控制和考核企业内部各类财务和非财务预算，有效组织和协调企业的生产经营活动，促进既定经营目标的快速实现，目前在MBA、EMBA等商管领域中被视为极其重要的组织规划工具［1］。

对于现代企业而言，全面预算管理是促进战略准确落地的重要工具，通过解码企业发展战略，细化预算目标分解责任指标，向下属部门及各责任中心下达，深入贯彻落实在企业经营管理中，通过目标计划、执行监督、考核评价等措施，对企业生产经营做出系统安排。

在房地产企业经营管理中，全面预算管理构成主要包括经营预算、财务预算、专项预算等内容。经营预算以房地产项目为主要预算对象，预算内容包括施工进度、费用支出、成本核算等方面，同时包括项目开发建设期间的估算、概算与预算，需要在预算编制期间结合项目建设进度确定项目销售方式与时间，对销售收入展开科学预测，汇总项目成本与销售收入金额，得出项目预计现金流量与利润［2］。而在财务预算中，主要涉及企业的收入、利润、费用、现金流量等方面的内容，能够全盘体现出企业经营活动计划及未来发展机会。

相比于普通企业，房地产企业日常经营期间对资金投入的需求较高，需要通过全面预算管理，借助其“全员、全方位、全过程”三全管理特征，结合房地产项目的变化动态，适当调整年度预算，细化各部门、各项目预算指标，促进项目预算执行情况的动态反映，严格按照年度预算安排资金使用，并对使用过程进行监督管控，最大限度地提高资源利用率。

3房地产预算管理工作存在的问题

3.1预算管理组织结构不完善

房地产企业在房地产项目开发、建造、销售等经营环节所投入大量的成本资源，需要通过全面预算管理的有效实施，成立独立的预算管理机构，动态监督资源分配与使用情况，利用有限资源创造最大化效益［3］。然而，许多房地产企业推行全面预算管理时，普遍存在着预算管理组织不完善的情况，没有结合业务实际成立专门的预算管理委员会等职能部门，预算工作开展通常由财务部门来负责，在预算信息收集、汇总、编制等方面其他职能部门并未参与其中，不能为全面预算工作开展提供可靠的数据参考与业务支撑，增加预算管理执行难度。在房地产企业的项目开发建设中，往往在项目立项阶段便开始投入大量资源，再到后期的施工建设与竣工验收，仅依靠财务部门的力量很难准确掌握项目预算情况。

3.2预算编制不够合理

房地产企业的经营业务烦琐复杂，房地产项目开发具有商品性特征，且项目开发周期均在3年以上，需要保证预算编制的合理性和规范性，细化房地产项目预算方案，为项目立项、施工建设、竣工验收等环节提供可靠的资源保障。

但就目前来看，许多房地产企业预算编制期间存在一定的不足，预算编制内容不够合理，没有综合分析市场发展趋势与风险因素，通常结合往期预算数据，开展本年度的预算编制工作，导致项目预算方案与实际情况存在较大偏差。

在预算编制方法方面，企业所采用的编制方法比较单一，无法保证预算方案的灵活性，当项目建设期间出现政策调整、原材料价格上涨等情况时，预算方案内容不能及时作出调整，存在较大的盲目性，导致预算流于形式。

在预算编制内容方面，个别房地产企业过度关注对财务预算的关注，在项目预算等方面缺乏全盘考虑，未能结合房地产项目的规模、占地面积、建设总成本、建安工程费用等相关要素及时补充预算方案内容，降低预算编制质量。

3.3缺乏完善的预算管理制度

房地产企业的全面预算管理以工程项目预算为核心，以现金流量预算为基础，有着较强的整体性特征，如果不能保证预算管理制度的完善性，动态追踪预算执行全过程，将出现不同程度的预算偏差问题，影响预算管理效果［4］。目前，许多房地产企业在预算管理体系建设期间，过度关注财务预算及预算编制等环节，在房地产项目的资金预算管理方面不够规范，项目在前期立项、施工过程及后期验收等阶段的资金把控不够严格，不能借助严格规范的制度体系，对项目资金使用做出合理化安排。另外，个别企业的预算管理尚未做到全过程，通常以预算编制为重要环节，在事中、事后的预算阶段管理不严，使全面预算管理过程中的授权审批存在过于集中情况，很难准确找出预算期间的问题，不利于预算执行期间的监督管理与信息反馈，增加财务部门工作量，不利于全面预算管理目标的达成。

3.4预算反馈机制缺失

许多房地产企业普遍存在着“重编制，轻执行”的问题，过度关注预算编制质量，忽视预算执行，导致预算信息不能及时反馈。正如文章上述所讲，房地产企业预算工作通常由财务部门进行管理，但在受到专业知识限制后，财务人员对房地产项目的设计规划、施工建设、竣工验收等环节只限于表面的认知，加之预算反馈机制的缺位，使项目成本费用核算期间存在一定偏差，预算信息反馈不及时，存在信息不对称现象。由于缺乏预算监督反馈机制，企业年度预算通常在每个季度开始的预算执行效果比较好，到后两个月时执行控制力明显下降，主要因为预算沟通反馈的不及时，当出现较大预算偏差时不能及时向有关部门报表，对下一期预算做出调整，导致预算偏差值越累积越多，很难在年末汇总时有效补救，将对后续的预算执行等带来不利影响。

3.5考核及激励机制不健全

现阶段，房地产企业的预算考核有待完善，考核重心偏向财务指标，在项目预算、业务预算等指标考核方面的关注比较少，如在房地产项目的质量把控、进度监督、人力资源建设等方面的考核监督落实不到位，没有按照预期目标及时调整预算方案，限制预算考核作用的发挥，预算管理薄弱环节不能得到有效纠正［5］。相比其他社会组织，房地产企业的预算工作内容更加繁杂，尤其在房地产建设项目的预算管理中，极易受到国家政策、材料价格上调、人工成本增长等因素影响，使企业项目预算被迫做出调整，但如果缺乏完善的预算考核机制，将不能客观评价项目预算情况，及时纠正预算薄弱环节，影响房地产项目的预算执行效率。在预算激励方面，房地产企业缺乏有效完善的激励措施，尚未形成规范严谨的考核激励制度，不能根据财务部、工程部、采购部的预算表现与工作成绩，做出有效的鼓励和惩罚，很难充分调动各部门预算参与积极性，预算工作的全面贯彻落实将受到许多阻碍。

4房地产企业全面预算管理的优化策略

4.1完善预算管理组织体系

全面预算管理组织体系是保证预算工作稳定开展的前提基础，在预算领域发挥着领头作用，房地产企业应根据自身战略发展规划与组织架构变化情况，加强预算组织机构建设，成立专门的预算管理组织机构，成员由企业内部职能部门负责人组成，如财务总监、工程部门负责人、营销总监等，主要负责预算指标设定；预算计划审批；预算管理指导；审定、签发企业全面预算管理制度；年度经营目标与年度预算编制重大条件确定；深化企业年度预算；改进并完善预算管理决策等［6］。考虑到房地产企业生产经营的特殊性，全面预算管理的覆盖领域广泛，仅依靠财务部门执行是远远不够的，还需要在预算管理委员会机构下设预算执行小组，作为预算管理主要执行部门，组长由财务总监或总会计师担任，主要负责：按照上级领导要求，做好预算信息的收集、汇总与分析；预算方针政策及编制程序传达；为预算草案提供咨询、协调等服务；动态监督各部门预算执行情况，及时上报至预算管理委员会；根据审批意见调整预算方案并安排预算执行。小组成员包括企业内部成本管理部、开发部、财务部、营销部等，各司其职为接下来的预算工作提供基础保障。

4.2细化预算编制工作

基于房地产企业的预算编制工作，需要结合房地产行业属性与经营特点，从预算编制方法、编制内容、编制程序三个环节入手，细化预算编制工作，设计出符合房地产企业发展需求的预算方案，提高预算编制质量。

4.2.1科学选择编制方法

预算编制方法的科学选择决定着最终预算编制效果，房地产企业要因地制宜地选择更适合的编制方法，真实反映企业经营实际，减少不必要的预算支出，通过短期安排与长期计划的有机结合，使预算发挥预见作用。目前，常见的预算编制方法有滚动预算、固定预算、零基预算。

第一，滚动预算。房地产项目开发通常需要3～5年的时间，整个开发周期长、建设规模庞大、资金回笼期限长，单纯的年度预算编制很难真实反映项目实际进展情况，需要合理运用滚动预算编制方法，结合国家政策调整、市场供求变化、经营方针优化等要素，细致编制中长期预算方案，保证预算项目具有灵活性、可调整性，有效减少预算编制的盲目性。

第二，固定预算。适用在房地产企业一定业务范围内，成本总额整体平稳，不会根据业务量的增加或减少而出现变化的房屋折旧费用、租赁费用、办公费用等预算编制环节。

第三，零基预算。该方法在编制预算时无须考虑房地产企业会计期间的费用项目及相关数额，所有预算项目支出均以零为出发点，有助于企业资金的合理分配，结合预算费用重要程度优先安排项目开发成本、房租等紧急成本项目；而在房地产营销、广告费等不紧急的成本项目分配中可结合企业财务状况适当做出调整。

4.2.2预算编制内容

第一，项目成本预算编制［7］。房地产企业应结合项目规模与总占地面积，认真做好土地成本、基础设施费、开发间接费、建安工程费用等环节的编制工作。其中，土地成本要结合项目土地真实面积，细致给出土地出让金、拆迁补偿等费用明细；开发间接费编制主要包括项目融资成本、资本化部门费用等，编制期间要坚持“谁受益，谁分摊”的原则来进行。其余费用编制要将建筑面积作为基础，结合项目开发计划与设计规划，补充预算方案内容。

第二，项目销售预算编制。销售预算在预算体系整体中十分关键，需要由企业销售部门结合房地产产品规模与特点，明确市场销售目标，结合年度预算与项目组织计划确定销售进度，合理设置销售付款方式，参照定价政策精准测算产品销售额与销售回款，灵活运用多种编制方法，制订可行性的销售预算方案。值得注意的是，房地产项目的销售预算与项目开发计划有着密切的关联，当开发计划发生变动时，销售预算应及时调整。

第三，部门费用预算编制。房地产企业的部门预算编制应结合项目规模、占地面积、总成本投资，参照往期预算数据，分部门、分项目进行测算与编制，细化年度预算指标，以此为基础进行财务费用、管理费用、工程费用、销售费用等预算编制工作。

4.3构建以全面预算管理为导向的管理制度

4.3.1预算资金管理制度

房地产项目建设需要投入大量的资金资源，这对企业资金管理能力提出了严格要求，需要按照全面预算管理要求，加强企业资金特别是现金流的动态管理，合理安排资金使用，避免因资金短缺而错失投资机会。在预算资金的使用环节，要求企业明确收支项目与资金用途，优化资金预算方案编制，交由上级部门审批，待确认与项目建设需求相契合后，合理安排资金调拨，保证资金得以有效使用。一旦出现超预算资金申请，资金使用必须经过财务部门、预算管理组织等审批通过后方可使用。预算外资金要由财务人员实时进行监管与记录，为房地产项目开发建设提供资金保障。

4.3.2全过程预算管理制度

考虑到房地产项目的规模大、周期长等特点，房地产企业要做好预算管理全过程管控。

第一，事前预算。在项目方案可行性论证分析阶段，利用预算来测算房子的内部收益率，根据项目投资规划，将项目预算落实在设计前端，提前制订预算项目方案，指导预算工作开展。

第二，事中预算。房地产企业应以工程进度、合同预算等为出发点，细化预算执行指标，认真做好项目开发周期及资金状况的事中控制，详细了解预算工作落实情况，纠正不良预算行为，妥善处理预算偏差。

第三，事后预算。转变以往的预算考核方式，从预算指标设定、上下游企业、项目建设环境等角度出发，合理设置预算执行率、超资金预算率等指标，真实反映各部门预算成果与业绩，提高全面预算管理水平。

4.4构建基于信息化平台的预算反馈制度

房地产企业的全面预算管理范围广泛，除基础的财务预算与业务预算外，往往涉及土地开发与经营、房屋建造与营销、代建工程开发等环节，需要合理构建信息化预算反馈制度，及时传递预算项目信息，实现资源共享。

具体来讲，房地产企业可借助网络信息预算管理系统，动态收集房地产项目及各部门预算信息，支持各部门的在线互动交流，促进跨部门的信息交流，便于财务人员详细了解房地产项目设计、施工、竣工等阶段的真实数据，节约数据处理时间，缩减信息处理流程，真实反映项目预算开展情况，提高预算执行反馈效率。

此外，应用信息化平台，可以帮助企业动态追踪项目资金与成本的投入情况，根据预算执行情况及时调整预算方案，准确掌握市场发展趋势及材料价格变动情况，结合不同客户群体的消费需求，及时调整预算执行方案，保证预算反馈的及时有效性，为企业接下来的预算管理工作开展提供可靠的保障。

4.5建立科学的监督考核与激励机制

房地产企业要全面加强预算执行监督，突出预算执行小组的职能所在，建立完善的预算执行监控机制，详细了解预算项目开展与预算资金情况，准确找出预算薄弱环节，及时纠正预算偏差情况，保证各项业务活动按照预算计划规范进行［8］。

在预算考核过程中，企业应围绕项目建设成本、财务费用、管理费用等合理设置预算考核指标，科学引入平衡计分卡，从财务、客户、内部流程、学习与成长四个维度出发，对预算项目回报率、营业收入、营业利润等展开客观评价，如在内部流程的预算考核中，房地产企业的预算考核内容为工程管理（工程进度、质量管理、维修及时率）、成本管理（成本费用支出、成本降低率）、采购管理（采购及时率、招标率）等，通过考核评价了解预算项目真实情况。

在此期间，企业应配套落实激励机制，根据预算考评结果对各部门、各岗位员工进行相应的奖励与惩罚，如预算执行成果理想，要对表现优异的部门员工给予一定的物质现金奖励，并适当提供岗位晋升与学习深造机会；针对预算执行效果不佳、工作频频失误的员工，要采取罚款或降职处罚，端正其工作态度，以更良好的状态参与到企业的全面预算管理中，充分调动预算参与积极性，持续增强预算管理意识，进一步优化预算管理效果。

5结论

综上所述，全面预算管理是房地产企业经营发展中的重要一环，通过预算编制与执行监督能够客观反映企业经营成果与财务状况，合理配置企业内部资源，促进房地产项目的顺利建设。

文章通过分析房地产企业的全面预算管理，发现许多企业在全面预算管理中面临许多难题，需要企业领导层给予高度重视，结合房地产行业特点与自身经营规模，深度挖掘全面预算管理的应用价值，优化预算管理组织架构，健全预算管理制度，细化预算编制，利用信息化平台助力预算反馈，有序落实预算监督考评与激励措施，不断提高房地产企业预算管理水平。

参考文献：

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［4］李盼盼，李爱民.房地产企业全面预算管理问题及对策研究——以碧桂园集团为例［J］.中国乡镇企业会计，2023（5）：31-33.

［5］马媛媛.房地产企业全面预算管理存在的问题及对策探讨［J］.企业改革与管理，2023（3）：107-109.

［6］何艳艳.战略导向视角下房地产企业全面预算管理存在的问题与解决措施［J］.投资与合作，2022（7）：25-27.

［7］王林丽.浅析房地产企业全面预算管理存在的问题与改善策略［J］.商业文化，2022（15）：84-86.

［8］孙悦.房地产企业全面预算管理存在的问题与对策研究［J］.中国乡镇企业会计，2022（2）：39-41.