江苏省昆山市：以“低效存量”换“优质增量”

邵思跃 车娜 李卓聪 王敏

农转工、内转外、散转聚、低转高、大转强……从1984年辟出一块3.75平方千米的土地自费建开发区开始，江苏省昆山市一路自“转”而上。2023年，昆山地区生产总值连续第二年超5000亿元，是我国第一个也是目前唯一突破这一大关的县级市。

今年是昆山市自费建区40周年。眼下，昆山市又在向新而行。咖啡产业链、高端食品产业园、元宇宙、低空经济……随着土地“魔方”的转动，一连串新标签正刷新着昆山市印象。

无中生有

“挤”出一条千亿级咖啡产业链

近日，走进昆山市星巴克中国咖啡创新产业园，一大早，园区的体验中心就被年轻人“填”满了。仓储、物流、生产、烘焙、参观、培训……各个条线，井然有序。

这是星巴克在中国最大的智能化咖啡生产和物流基地，也是星巴克全球“最绿色”的生产基地，核心主体为咖啡烘焙工厂、整合物流中心、咖啡之旅体验中心3个部分。

它的“最绿色”体现在多个方面：超2.6万平方米的太阳能光伏板为园区提供了20%的可再生能源；烘焙引入的蓄热式氧化炉，不仅减少了废气排放，还能将废气回收产生的热能再度利用；自动化、数字化的生产流程可以处理超过90%的货物，将空间利用效率提升了6倍……

“总投资15亿元！这是星巴克在亚太市场的首次生产性战略投资，也是在美国以外最大的一笔投资。”星巴克中国咖啡创新产业园政府事务部经理朱峰说。

为何选择昆山市？“脚下的地起到了关键作用。”昆山市自然资源和规划局开发区分局局长刘思恩说。当时，星巴克有几个意向城市，但只有昆山市能在计划时间内拿出120亩且符合规划条件的“净地”。

这在寸土寸金、土地开发强度接近74%的开发区绝非易事。不过，“难”已被昆山人化解在日常。“哪些地能用、怎么用，哪些地不能用，我们对每块地的利用情况都知根知底。”刘思恩说。

相比昆山人的波澜不惊，120亩地给了星巴克足够的惊喜。“从签约到动工只用了8个月，而且通过‘开心办，整个过程都是一站式服务！”朱峰依然记忆犹新。

对于昆山人来说，服务企业也是一个“取经”的过程。

生豆虽小，却是咖啡之源。在引进星巴克的过程中，昆山人发现“生豆在哪里，产业链就聚集到哪里”。这让昆山市萌生了建“咖啡生豆仓”的想法。但地从哪里来？昆山市自然资源和规划局开发区分局联合区内多个部门走访、摸排，最终锁定了48.54亩未充分利用土地。项目地块原为企业未开发地块，由于产能落后，用地效率不高。最终，开发区通过“结余土地分割转让+国资回购+合并宗地”模式，推动企业的低效地块重新“入库”并整合形成可更新用地，从几近饱和的空间中“挤”出一个生豆仓。

2023年6月，中国内地首个专业化咖啡生豆恒温恒湿库——亚太咖啡生豆分拨中心在昆山市启用。当年，昆山开发区咖啡生豆全口径进口量就达到了7.99万吨，形成了全国近60%的生豆烘焙量。眼下，不种咖啡豆的昆山市，已被星巴克、瑞幸、真金等40余家咖啡企业巨头“包围”。一条包括进口、仓储、物流、烘焙、研发、销售在内的千亿级咖啡全产业链，正在昆山市不断生长。

由重转轻

“拼”出一个高端食品产业版图

走出星巴克咖啡创新产业园，告别咖香，转角又见日世冰淇淋、戴妃巧克力……一个个“食力大咖”，空气中弥漫的香甜，让人不禁感叹：“昆山真香！”

“大咖”的汇聚，不是偶然。建设高端食品产业园，由重转轻，是昆山市开辟的一条新赛道。2016年，开发区腾退了一家机械制造企业，引入了全球唯一可以一站式提供软冰淇淋的日世公司，以打造中国大陆最大的软冰淇淋生产基地。

在这里，澳洲奶源、比利时巧克力、新西兰黄油等一系列优质原料被应用在日世的独特配方里，每小时的奶浆产能可用于制作10万支冰淇淋。

一子落而满盘活。目前，昆山市高端食品产业园已完成开发面积约400亩。这块新的产业版图聚集了太古可口可乐、星巴克等近30家高端食品制造企业，年产值超120亿元。

“产业园涵盖了多个食品细分领域，已形成从生产、研发、传播、展示到销售、物流仓储等的完整产业发展生态。”昆山市开发区经济发展促进局副局长贾二微说，“但不是任何食品企业都可以进来。我们未来计划扩建至1700亩，并叠加工业旅游，打造一个可食、可观、可学的高产出、高附加值产业园区。”

为进一步保障向“高”攀登空间，经开区正在紧锣密鼓地推进产业用地更新。“针对高端食品产业发展需要，目前，区里已选定15.6平方千米的产业片区，约400宗地、1000家企业，在现状摸排基础上，立足用好低效用地再开发试点政策，对园区产业定位、更新策略、更新模式进行统筹研究，向存量要空间、要效益，力争打造一个产业更新示范样板区。”刘思恩说。

在昆山市，同样在土地腾挪中转向高端食品赛道的，还有张浦镇。通过低效用地的腾挪置换，目前，张浦镇已形成从“一颗小麦”到“一片面包”、

“一个水果”到“一瓶果汁”的完整产业链，吸引了益海嘉里、优诺乳业等近30家国际著名食品头部企业，2023年产值近百亿元。

向新而行

“孵”出一只“全球独角兽”

前不久，获评“2024全球独角兽”的清陶能源发展集团股份有限公司（以下简称清陶能源）传来好消息：总投资50亿元的10亿瓦时固态动力锂电池产业化项目第一条产线下月将投产，全部达产后，可以为10万辆新能源汽车提供固态锂电池。

这是清陶能源的又一次跨越。

从零起步，昆山市的土地陪伴着清陶能源一起成长。从2016年租用4000平方米写字楼搞研发，到一期租用14.19亩土地建第一条产线、二期拿地47.8亩建第二条产线，再到如今三期拿地307.5亩建了三条产线，清陶能源攻克了固态锂电池领域的多个世界性难题，开发出了高能量密度、高安全性固态锂电池产品，每条产线的产能也从1亿瓦时增加到了35亿瓦时。

清陶能源这只“独角兽”的长成，只是昆山市向新质生产力挺进的一个缩影。2023年10月，昆山市又添了一座新地标——云昆大厦。这是一座双塔楼，一栋叫AI，另一栋叫META，共同组成了昆山市元宇宙产业创新中心。在这里，产业园就是产业链、上下楼就是上下游，已经吸引了硅基智能、亮风台、黑湖等30多家元宇宙头部企业。

发展元宇宙，得贴近产业、虚实结合。“昆山市拥有体系全、竞争力强的制造业体系，可以为元宇宙的发展提供丰富的应用场景和市场空间，而元宇宙又能推动传统制造业向高端化、智能化、绿色化发展。”昆山市自然资源和规划局副局长周浩介绍说。

新产业打破了传统产业发展模式，也革新着用地方式。“在元宇宙产业创新中心规划过程中，我们从适合新兴产业生产空间需求、增加弹性空间的角度，对办公、中试、商业配套进行了复合式功能设置。”刘思恩讲道。

抢占元宇宙赛道的同时，在花桥经济开发区，4宗闲置土地上落成的“昆山市花桥低空经济产业园”，目前已累计引进航天时代飞鹏、飞鸿能源动力科技等上下游企业12家。自2020年以来，昆山市用“低效存量”换“优质增量”的“产业空间革命”，已实现超2万亩产业用地更新。

产业向新发展，昆山市的供地服务也向新而行。除了“用存量换增量”，昆山市还在大力实施“用地下换地上、用资金技术换空间、用数据换空间”，全面推进资源利用方式的深层次变革和要素配置方式的全局性优化，破解人口持续增长、新增空间有限、供需矛盾突出的常态制约。

今年，立足“好项目永远不缺地、好服务始终零距离”，昆山市还创新实行“数据得地”快速供地机制，从企业成长、经济效益、技术创新、质量建设、转型升级等方面，对全市企业进行摸底排查和量化评估，重点聚焦发展前景广阔的高成长性企业，为其在土地等方面提供全方位帮扶。

“作为要素保障部门，我们的保障水平，直接关系项目落地速度、工程建设进度乃至经济发展力度，是擦亮招牌的重要一环。‘好项目永远不缺地、好服务始终零距离不是一句口号，而是我们的承诺！”昆山市自然资源和规划局局长时永刚说。