房产开发中建筑工程的项目管理探究

姜海涛 张文颖 张浩天

中国建筑技术集团有限公司 北京 100000

市场经济水平不断提升的情况下，我国的经济呈现新的发展态势，经济发展速度提升，为房地产行业带来巨大的发展机遇，建筑工程企业的市场竞争愈加激烈，对工程项目施工质量要求也进一步提高。如果企业仍然采用传统的项目管理模式和手段，必然会影响房地产项目的发展。因此房地产开发建筑工程管理中需要做好对各个项目和环节的优化，提升房地产开发建筑工程管理效率。

1 建筑工程项目管理重要作用

建筑工程项目管理工作的开展，可以提升建筑工程的开发管理质量，保证项目规划的科学性，提升建筑项目施工管理策略，促进建筑工程项目工作的顺利开展。

1.1 提升开发管理质量

建筑工程项目开发管理是房地产开发管理中的重要内容，需要工作人员提前做好对项目的科学规划，并以此为基础做好对各项业务与财务的管控和协调，提升建筑工程的施工质量和施工进度[1]。工程管理部门的运维中，需要注重提升工程施工质量和施工效率。明确自身在工程管理中的职责和分工，加强对整个施工过程的监督。在管理能力和手段都不断完善的情况下，提升建筑工程效率。

1.2 做好开发管理规划

房地产开发建筑工程项目施工中规划管理是工程前期的重要工作内容，也是建筑工程施工中的核心内容。建筑工程施工的施工质量和施工安全都基于建筑工程结构的前期设计。为了达到更大的企业管理经济效益，开发商必须要选择合理的施工单位，并在招投标环节中，从技术以及经济等方面合理选择施工单位。这个过程中提前做好开发商的规划管理，优化规划体系和结构，保证工程开发规划和设计的科学性，有效控制开发商项目成本支出[2]。

1.3 强调项目施工管理

建筑工程施工管理指的是建筑工程项目施工中全过程的监督和管制。房地产开发企业施工管理主要由工程管理部门负责，企业的运行对工程承发和管理模式会形成严重的影响作用。施工成本方式具有多种模式，包括总承包、平行承包等。建筑工程规模扩大，施工的总承包模式应用更广泛，对建筑工程的质量和成本控制都会形成一定的影响。在建筑工程项目管理中，需要结合企业实际情况和工程特点，选择相应的施工管理模式，为企业发展提供更大的经济效益。

2 房产开发中建筑工程项目管理问题

房产开发中建筑工程项目管理工作的开展中，项目管理模式、质量管理、安全管理以及风险管控等方面都存在较多的问题，影响项目工作开展效果。具体表现在以下方面。

2.1 项目管理模式不合理

房产开发行业的快速发展下，项目管理模式不断完善。但是在管理模式的落实中，由于管理思维、理念和管理模式等方面的影响，容易造成房地产建筑工程项目管理仍然无法实现精细化。粗放式的管理模式，不利于建筑工程管理工作的开展。从当前房地产开发建筑工程项目管理情况来看，市场经济手段逐渐被经济行政取代。这种管理模式与建筑工程客观规律不符，同时在多方面因素的影响下，还会造成建筑施工企业无法满足自身发展需要，难以结合生产资料配置完成管理工作，影响项目管理目标的实现[3]。

2.2 项目质量管理不完善

市场经济发展下，建筑行业的发展需要遵循循序渐进的原则，因此需要加强对建筑工程企业和施工质量的完善，提升建筑工程施工质量水平，获取更优势的发展地位，因此项目管理中强调加强质量管理的控制。但从我国当前的质量管理情况来看，与市场需求和经济发展存在较大的差别。特别是当前新媒体的发展，将工程项目中的质量问题全面曝光，这也说明房地产市场建筑工程质量管理存在诸多问题。建筑材料的质量控制直接影响建筑工程质量管理工作的落实效果，建筑市场中存在大量劣质产品，为了获取更大的利益，部分施工方偷工减料，导致工程质量存在巨大隐患问题。

2.3 项目安全管理不重视

通过大量数据分析来看，建筑行业是所有行业中造成伤亡事故最多的行业之一，事故的发生频率高，危险性大。高危性的行业特点使建筑行业对安全管理工作比较重视，如果施工管理中安全管理工作的落实不彻底，对施工安全管理的重视度不足，安全意识淡漠极容易造成施工的安全隐患。部分施工方为了控制施工成本，获取更大的经济效益，会刻意减少安全设备和器材的采购与维护，导致安全管理工作无法有效开展。此外，建筑工程施工中缺乏完善的安全制度，未针对工程项目施工的各个工种和岗位开展安全培训。不利于提升建筑工程施工人员安全意识，无法保证建筑工程项目的顺利开展。

2.4 项目风险管控不科学

房产开发项目中存在诸多风险，任何风险都可能会导致项目开发和后期建设面临一定的问题。首先，房地产开发会存在一定的政治风险。国家的政策形式会对房地产投资走向造成巨大的影响，形成投资风险。其次，环保也会造成房地产建筑项目风险。房产施工中会形成大量的固体垃圾、废料、废水以及噪音和粉尘等，如果环境污染问题管理不当，同时会形成一定的风险。此外，房地产开发企业发展中需要坚持信誉第一，因此房地产企业一旦出现信用问题，同样会影响房地产后期的营销，导致企业资金无法及时回笼，资金周转不及时。最后，经营风险问题。如果房地产开发项目管理不当，会造成严重的损失，形成经营风险。

2.5 房地产建筑工程监督不合理

建筑工程项目管理工作中，需要加强监督保证管理工作的顺利开展，以及工程管理工作的规范性。及时发现管理中不合理或者不合规的问题，并及时进行改进，保证符合项目管理要求。但是从当前房地产建筑工程监督管理工作开展情况来看，监督工作形式化明确，缺乏专门的监督部门和监督人员，导致建筑工程项目的问题难以及时发现。

3 房产开发中建筑工程的项目管理策略

房产开发中建筑工程的项目管理工作中，可以通过从建筑工程项目开发方面着手，做好开发规划。同时加强项目管理制度的创新和优化，提升建筑工程安全管理策略，并加大风险管控。从建筑项目的调研开始到后期竣工，保证管理工作的全面落实，及时发现各方面的管理隐患，加强风险管控，降低项目经营风险，达到更好的管理效果。

3.1 加强建筑工程项目开发管理

从我国房地产的发展情况来看，发展势头比较迅猛，当前已经进入到房地产行业的繁荣阶段，在发展过程中形成一套比较完善的管理模式，但是由于管理思维的影响，导致房地产建筑工程项目管理中仍然以粗放式管理模式为基础，因此需要转变建筑工程项目传统管理机制和方法。首先，项目管理质量与管理制度具有直接的关系，需要做好对工程项目工作的承包和评估。在管理制度的落实和创新中，转变传统工程项目管理机制，提升管理效率。在开发工程管理中，需要从全局做好工程施工以及质量管控工作，为房地产工程开展提供相应的保障。充分利用现代化房地产开发管理理念，充分整合人力、物力以及财力等多方面的目标和原则，构建科学的运行流程[4]。保证管理工作能够完成预期管理目标，并细化考核指标，加强施工成本控制和进度管理。同时，通过对考核指标的量化和体系制定，为项目管理提供便利。

3.2 创新建筑工程项目管理制度

房产开发中建筑工程项目管理质量控制的重要一项内容是创新项目管理制度。在新管理制度的构建中，首先要做好对项目的承包工程情况评估。但是从现有的建筑工程项目管理情况来看，在项目管理机制创新中仍然存在较多的问题，导致管理工作过于粗糙，难以达到预期的管理效果。为了更好的落实管理工作，完善预期管理目标，需要对管理考核指标进行细化，以现有的承包评价结构体系为基础，构建相应的指标，包括项目质量、进度以及成本等方面的控制。同时，还需要结合评估考核指标体系制定量化指标，为项目责任的开发提供便利。其次，结合建筑工程项目开展情况，做好对风险抵押机制的完善。结合当前建筑施工企业的具体情况，做好项目的资金筹集和经营管理。最后结合具体情况，构建风险抵御机制，结合建筑施工企业的初步建设情况，做好自主经营、资金等方面的管理。项目经理需要根据工程的产值情况，从资金中抽出大量抵押内容。并制定赏罚分明的项目管理制度和手段，做好对各项风险、利益等方面的协调。

3.3 提升建筑工程项目安全意识

为了保证房产建筑工程项目的顺利进行，安全管理是关键，必须要提升管理以及施工人员的安全管理意识。传统项目管理中安全管理方式表面性明显，很多管理工作都是为了安全管理而进行安全管理，没有从管理角度、层面以及方式等方面进行突破。比如没有结合不同层面人员做好协调工作，导致安全事故频发。新时代发展下，项目管理人员需要从专业知识角度出发，做好对自身组织的协调，保证施工人员沟通的便捷性。发挥企业团队的整体协调精神，达到安全管理效果。此外，管理人员需要从法治和安全角度加大管理力度，优化项目参与人员的法制和安全管理方法，提升安全和法治意识，从思维层面意识到安全的重要作用，并引导施工人员积极参与安全管理活动，营造健康、良好的安全施工环境。此外，加强对建筑工程材料的标准化管理，建筑工程内部系统管理层面当前比较复杂，在此背景下，施工中的材料、设备也持续增多，对工程质量的影响程度大[5]。为了达到更好的工程管理质量，需要管理人员结合工程建设质量标准，做好对施工工艺以及施工环境的全方面分析，制定针对性的解决措施。总之，建筑工程项目管理中保证材料质量是保证建筑安全的关键，因此在项目施工中，需要做好对施工材料和设备等方面的检测，避免施工中混入不合格产品。

3.4 加强建筑工程项目风险管控

房产开发项目风险管理工作的落实，是一种维护建筑工程项目质量、进度和安全的重要手段和方法。通过项目风险管理工作的规避，有利于降低项目施工中的隐蔽性损失，维护投资方的利益。具体可以从以下方面进行优化，第一加强风险规避，风险规避指的是，如果造成的风险远远超入投资方的红线，投资方可以采取相应的手段放弃决策，达到风险规避的效果。虽然这种方式可以有效降低风险，但是这是一种比较消极的风险规避方法，是不得不采取的手段。第二采用风险转移的方法，风险转移同样是一种风险规避手段，将自身的风险通过一定的手段转移到其他方面。从当前房产开发项目管理情况来看，风险转移方式是风险管理中最常见的手段，也是风险管理比较有效的方式。风险转移中首先可以采用签订合同的方式实现转移，通过制定合同，约定条款，保护自身利益，实现风险转移。合同签订完成后，会形成一定的法律效益，在之后的项目开展中，出现的风险问题都可以由乙方承担。其次，可以采用保险的方式。通过购买保险，将项目风险向公司方面进行转移，这种方式可能在前期会增加成本，但是因为这种方法可以达到更有利的效果，一旦发生风险能够降低房产企业的风险。比如重大自然灾害、施工意外等都可以由保险公司承担，因此可以降低企业的风险。

3.5 加强项目成本管理

房产开发企业发展中，项目投资方、施工方都将项目成本管理作为重要控制内容。房产开发建筑工程项目施工中，需要从全过程成本管控方式，提升成本控制效率。在全过程成本管理中可以从决策方面出发，做好对建筑工程项目的造价设计和控制。并以此为基础做好对设计、决策等阶段的造价规划，并在后期的施工中严格贯彻和落实，保证建筑工程项目的整个生命周期都能够完全遵守这个原则，做好工程项目成本的管控。在房产开发项目开展中结合项目的各个阶段，从投资、设计、建设以及竣工各个阶段，做好不同阶段的成本管控工作，并结合成本的影响因素，采取相应的管理措施，达到更好的项目成本管控效果。各环节的管理中，不能只注重眼前利益，忽视重点控制内容。要做到对成本管控工作的全过程控制，从决策、施工等多个方面达到更好的管控效果。

3.6 加强施工的签证管理

建筑工程项目施工中签证管理工作尤为重要，是保证房地产工资投资收益的重要方式，因此要保证执行的严谨性。现场签证的时间长，其中涉及到的人员和事物多，而且复杂。因此需要做好对签证的控制和管理。所有涉及到金额比较大的签证都要通过专题会议决定，并做好会议纪要。同时签署补充协议，合理控制签证范围，保证签证内容符合国家建筑管理的法律法规以及施工合同管理的各项规定。同时加强对签证内容的审核，保证内容数据的准确性和实事求是，同时所有的增减情况都要在签证上明确标明。针对一些现场比较大的改动，要及时拍照和录像，保证对第一手资料的留存。

3.7 制定科学的工程管理原则

房地产工程管理工作需要符合相应的原则，这也是施工单位监督的核心。房地产开发中，施工管理的占比高，资金投入大。在施工管理中如果各参与方只关注自身的利益，必然会影响整体开发进程，不利于后续工程管理。因此在施工中各方要做好协调工作，制定共同的施工管理原则，保证公平公正性，灵活控制施工要点，采用动态管理的方式，提升管理效率。

4 结束语

综上所述，市场经济的快速发展下，房产行业获得快速发展，同时政府政策以及社会环境的变化，对房产建筑工程项目管理提出更高的要求，需要转变传统管理理念，优化管理方式，从房产建筑管理的质量、安全、风险等多个方面进行优化，满足当前建筑工程行业的发展要求。通过项目管理的创新，在控制项目成本的基础上，保证建筑工程项目管理效率。