“投资人+EPC+招商运营”模式下产业园项目财务测算分析及纳税筹划的探讨

李德才　邹蓥

摘要：文章對“投资人+EPC+招商运营”模式下产业园项目进行财务测算分析，利用IRR税后估值模型和LINGO软件求解线性规划模型得出最优解。通过研究开发进度对各项经济指标的影响，结合X市产业园项目实例，发现在以销定产前提下，合理安排开发进度保持年累平均开发进度达到租赁前置后的租售去化率的1.03倍，使得IRR税后最大化，并有效降低投资决策风险。文章揭示了产业园项目投资成效，为未来类似项目提供了可行途径，结合合理的税收筹划，助力企业经济快速发展。

关键词：资本金内部收益率；IRR税后估值模型；最优值分析；纳税筹划

产业园项目投资是一项高风险与高收益并存的投资，产业园项目具有产业集聚效应，一旦形成规模效应，将会带来更高的收益和品牌溢价，通过科学决策和理性分析可在一定程度上降低投资风险。而财务分析在投资分析中的应用非常广泛，企业需要将投资决策与财务管理理念有机结合，以便有效地优化投资决策、降低投资风险，为企业提供行之有效的战略保障。而“投资人+EPC+招商运营”运作模式是由政府授予的实施机构对项目进行备案，备案完成后通过“投资人+EPC+招商运营”招标方式，引入社会资本方，并与社会资本方共同成立项目公司。由项目公司开展项目范围内的投资、建设、 招商、运营工作，合作期满后进行移交。在“投资人+EPC+招商运营”的产业园投资模式中，项目规模宏大且周期漫长，因此，合理规划开发节奏对于参与各方的潜在收益至关重要。其中内部收益率是判断项目财务可行性和预期盈利能力的主要指标。为达成这一目标，需要进行全面的市场调查，在满足既定销售去化率、制定切实可行的融资计划方案，以及在理解政策的基础上，通过对投资项目的现金流进行测算与分析，考虑投资的时间价值和风险因素，运用IRR税后估值模型，研究、分析开发进度与资本金内部收益率、投资回收期、净现值之间的敏感性，帮助投资者通过有效地管控保障项目的IRR税后，从而进一步提高企业投资收益和抗风险的能力。

进行合理的税务筹划，选择节税效果较好的方案，不断降低企业税负，提高企业的二次收益，促进企业的健康发展。

IRR税后估值模型是一种用于评估工业地产投资回报率的数学模型。此模型基于现金流分析，考虑了投资的时间价值和风险因素，可以帮助投资者更准确地预测投资回报率。

一、主要财务测算指标

（一）财务内部收益率

在工业地产领域的投资分析中，一个关键的财务指标是财务内部收益率。这一指标反映了项目在考虑时间价值和风险因素下的盈利能力，内部收益率越大，项目在经济上的效益越好。财务内部收益率是使投资项目各期净现金流量的净现值等于零的折现率IRR。其表达式为：NPV=■（CI-CO）t（1+IRR）-t=0

式中：CI代表现金流入量；CO代表现金流出量；（CI-CO）t代表第t年的净现金流量；t代表项目计算期（t＝0，…，n），若令CF＝CI-CO，x（1+IRR）-1则公式变为CF0+CF1x+CF2x2+…+CFnxn=0

可见，财务内部收益率的计算即为求解一个具有n次幂的方程。这个方程在理论上可能拥有n个不同的解，就像一条曲线在坐标轴上可能有多个交点一样。每一个解都代表了一个潜在的内部收益率值，揭示了投资回报的不同可能性。

当IRR高于行业基准收益率或投资者设定的目标收益率时，意味着项目盈利能力已达到最低要求，该投资项目可行。

（二）资本金内部收益率

在考虑融资影响后，在整个项目计算周期内，使项目净现值等于零时的折现率。它反映了项目自有资金的获利能力，是项目投资决策的重要依据。

影响资本金内部收益率的因素包括融资资金的比例、融资利率，经营活动产生的现金流入时间与金额，以及各项活动产生的现金流出时间和金额等。根据项目设计的融资策略，编制资本金现金流量表，并对其进行财务测算与分析，运用估值模型，通过LINGO软件求解线性规划模型，分析计算可得出与销售去化率相匹配的使得资本金内部收益率最大的开发投入进度，确保投资效益达到预期。

（三）动态投资回收期

在评估投资项目的经济效益时，动态投资回收期是一个至关重要的指标。它类似于一个计时器，测量从项目启动到收回全部投资成本所需的时间长度。与静态分析不同，动态投资回收期综合考虑了每年现金流的时间价值。具体而言，它将未来的收入和支出按照预设的基准收益率进行折现，以确定累计投资收益能够覆盖项目总投资成本所需的时间。

企业为明确项目投资的资金占用时间，须将投资项目进行可行性分析，以便更好地了解资金流动和投资回报情况，有助于评估该项目的资金风险。

（四）财务净现值（NPV）

将项目计算期内各年的财务净现金流量，按照行业基准收益率或设定的折现率折现到建设期初的现值之和，是投资项目决策的重要参考指标。在进行投资额相等的项目方案选择时，当NPV≥0时，该方案被认为是可行的，较高的NPV值表示方案的质量更高，其投资所带来的经济效益也更大。NPV指标综合考虑了资金的时间价值，它通过货币金额直接反映了项目的盈利水平，可根据NPV的大小来评价投资项目的优劣程度。

二、财务测算分析的基本前提条件

（一）投资年化收益率

是在产业园项目中，政府或相关机构在中标时给予投资者的资金回报率。

（二）项目总投资

项目总投资通常涵盖建筑安装费用、建设工程其他费用、预备费用和土地费用等，但不包括建设期间的利息。建筑安装费用的具体比例在中标时确定。建设成本应符合《基本建设财务规则》（财政部令第81号）以及《基本建设项目建设成本管理规定》（财建【2016】504号文）等文件规定。

（三）招商运营费

为实现园区年度产值、产业税收、年度去化率、经营收入、带动就业、人才培养等产出、产业导入、产业孵化考核指标，而开展的园区推广和招商活动需开支的费用，分为年度基础运营费和绩效考核运营费，费用限额在中标时确定。

（四）合作期限

自合同生效日起至甲乙双方全部履行完合同条款之日止。

（五）项目公司

甲方和乙方共同出资，设立为实施项目投资、建设、运营维护管理以及期满后的资产移交的企业法人。

（六）建设管理

从项目启动到最终完成，这一流程涵盖了从地勘设计到工程技术服务的全方位工作，包括但不限于场地的勘查、详细设计、施工阶段的实施、物资供应，以及最终的测试和竣工。此外，项目的每一步都伴随着紧密的监督和管理，涉及到采购、交付、安装、验收、缺陷修补、工程保修以及全程的质量监控等多个关键环节，以及为完成上述工作按照适用法律规定进行的招投标活动。

（七）运营管理

项目公司对项目竣工验收合格且达到项目交付标准的资产进行运营以及维护管理。

（八）移交

合作期限结束并经对移交资产质量进行鉴定符合约定的移交质量标准后，项目公司将资产交付给甲方，由甲方负责进行运营以及维护管理。

（九）第n年的合理收益

（第n年末建设成本+第n年末经营成本-第n年末运营收入）*日投资回报率*除甲方出资外的资金到位占用天数计算后的金额。

（十）补助收入

累计建设成本（不含建设期利息）、累计经营成本及累计合理收益加总扣除累计项目自身收入后的金额。

（十一）去化率

以销售面积计取。各单元目标销售面积在投资协议中确定。

（十二）项目资本金占比

项目的资本金占比与其内部收益率成反比关系，简言之，资本金比例较低时，内部收益率较高。为了确保项目能够顺利启动并保证后续融资渠道畅通，政府与投资方会在投资协议中明确项目资本金占比情况。

（十三）项目融资方案

“投资人+EPC+招商运营”模式下产业园项目主要通过银行贷款进行融资，并涉足基础设施类REITs、ABS等多元化领域。融资成本会随着方案的不同而有所变化，需要结合市场经济形势和政策导向制定相应的融资方案。

（十四）相关税费

产业园区项目的开发运营涉及的主要税种为增值税、附加费、房产税、城镇土地使用税、契税、企业所得税、土地增值税等。销售、出租不动产、建安费适用增值税税率9%，物业收入、合理收益部分、设计费、运营费适用增值税税率6%；附加费税率按照应交增值税的12%计算；房产税适用税率从价计征1.2%、从租计征12%；城镇土地使用税适用6元/平方米·年；契税适用税率3%；企业所得税税率按25%计算；土地增值税采用四级超率累计税率，详见表1。

三、涉及主要税种纳税筹划方案

加强实施前的筹划与布局，在依法合规纳税的基础上，充分享受政策红利，为公司创造经济效益。

（一）增值税

1. 针对厂房出租合同，根据客户规划进行二次分割，按照用途分别签订经营租赁合同和仓储保管合同，仓储保管部分增值税税率由9%降低为6%，同时房产税从按租金收入的12%计征转变为按房产余值的1.2%计征。

物业管理与租售合同分开签订，物业收入适用6%的增值税税率，租售不动产适用9%的增值税税率，在降低增值税的同时，物业收入不作为计算房产税的基数，从而减少房产税。

2. 针对公寓“干租”变“湿租”，附加提供保洁、水电等服务，出租不动产增值税税率由9%变为社会服务业增值税税率6%。

3. 开发建设阶段施工建筑材料由施工方采购调整为由开发企业自行采购发放给施工方使用，材料部分由取得税率为9%的工程款增值税专用发票变成税率为13%的材料类发票进项扣除，进项税抵扣额增加4%，从而降低增值税税负。

4. 针对项目开发阶段出现的增值税留抵情形，须争取满足增值税增量留抵退税条件申请留抵退税，以缓解资金压力。

（二）土地增值税

1. 分散转让房地产取得收入。将房屋买卖合同拆分为房屋定制、房屋装修合同，变相降低转让房地产取得收入总额，从而有效降低土地增值税。

针对采用销售代理或渠道销售模式进行运营销售的情形，若将销售代理费直接从房屋转让价款中剥离出来，减少可售部分收入，在降低土地增值税的同时，销售代理部分增值税由给客户开具增值税发票需缴纳9%的销项税扣除销售代理商向企业开具的运营费发票取得6%的进项税，增值稅净下浮3%。

2. 增加扣除项目金额。能扣除的利息支出是否超过税法规定的土地使用权支付金额和开发成本总和的5%，若超过5%，提供金融机构证明占优势，若未超过5%则不提供证明占优势，开发费用在土地使用权支付金额和开发成本总和的10%以内计算扣除。

园区内绿化、植被、道路、停车场、物业管理场所等公共配套设施投入建设时须加强核算、明确区分、合理归集以便在土地增值税清算时取得20%加计扣除的优惠，最大限度合理降低土地增值税税负。

3. 土地增值税清算时间节点。若合同期限结束移交前已满足清算条件，根据清算结果退缴税款，剩余未销售部分在移交时按尾盘销售或二次清算处理，看此期间是否还继续发生已清算面积的房产扣除项目成本费用，若发生则选择二次清算，更有利。若移交时才满足清算条件，按照税法规定及时取得相应合规票据（如建安费质保金、利息支出）进行扣除即可。

（三）企业所得税

1. 从长期发展战略角度考虑，根据产业开发平台引进对象如：智能制造、光电子产业和数字经济等相关初创科技型或中小高新技术企业，开发企业若将开发的房产租售模式调整为投资模式，在享受创投企业的企业所得税税收优惠政策的同时，也降低了相应房产的需缴纳的增值税和房产税。优惠政策如下：

（1）当创业投资企业选择通过股权投资形式投资于未上市的中小型高新技术企业，并且持有这些股权超过两年时，它们可以利用其投资额的70%来减轻满2年的当年企业的税负。如果可抵减的金额超过企业当年的应纳税所得额，超出部分可以结转到未来纳税年度继续抵扣。

（2）公司制创投企业选择通过股权投资形式直接投资于初创科技型企业，并持股超过两年时，这一减税政策同样适用。

（3）对于合伙制创投企业中的法人合伙人，他们在符合同样条件的情况下，也能享受按投资额的70%抵扣其从企业中获得的收益。若在一个纳税年度内无法全部递减，剩余部分可保留至后续年度继续使用。

2. 充分利用预提费用将成本费用前置，前期利潤确认后移，从而实现企业所得税递延缴纳。

预提费用应基于实际情况且遵循特定规则。例如，在以下情况下预提费用是可行的：

（1）报批报建费用和物业完善费用：应上缴政府但尚未上缴的部分，可以按照规定预提。

（2）对于还未动工或尚未完成的公共配套设施，如果合同中已明确承诺了它们的建设，并且这一承诺是不可撤销的，或者根据相关法律法规，这些设施的建设是必需的，可以根据预算造价合理预提这部分费用。

（3）未办理最终结算的出包工程费，针对未取得分包发票部分的工程费用在有足够证明资料的情况下可预提，但预提金额不超过合同总额的10%。

在采用预提费用策略的情况下，计税成本应当是实际发生的成本，除了符合上述规则的预提费用。

3. 土增税清算涉及企业所得税的相关处理。

如果企业在开发项目土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且有后续开发项目，可将亏损结转至后续年度，以弥补这一亏损。

若无后续开发项目，企业可计算由土地增值税引起的实际多缴企业所得税，并向税务机关申请退税。

四、具体案例分析

（一）案例简介

X市产业园一期项目总建筑面积（含人防）149500m2，其中厂房面积117000m2、研发中心4000m2、研发楼6500m2、公寓15000m2、商业5000m2。总体容积率1.48，绿化率6.8%，拟设地上机动停车位382个。该项目采用“投资人+EPC+招商运营”模式进行开发、运营，整体合作期限暂定为5年，总投资5亿元，其中建筑安装工程费用4.1亿元、下浮率为4%，建设工程其他费用0.3亿元、预备费0.1亿元及土地费用0.5亿元。项目资本金1亿元，占总投资的20%，其中政府持20%的股份，投资人持80%的股份，资本金按照项目建设进度分期到位。每年实体销售去化率（销售面积/可售面积）目标分别为8%、16%、24%、24%、5%，后三年租赁去化率分别为7%、6%、7%，剩余3%自用，停车、物业与租售相匹配。预计为园区推广和招商运营、维护产生的费用，分别为基础运营费0.25亿元、绩效考核运营费0.25亿元、运营管理费0.12亿元。项目采用“建设成本+经营成本+合理收益”方式的回报模式，投资年化收益率为7.5%，投资回报路径由项目自身收入及补贴收入平衡项目建设成本、经营成本及合理收益。

其中合理收益、补贴收入计算不含建设期利息，管理费用总额参照《基本建设项目建设成本管理规定》（财建【2016】504号文）控制在394万元范围内。

（二）案例估值模型

（三）案例结论

通过经营收入计划表、投资成本计划表、资金收支计划表（含融资计划）、税费计算表（含土地增值税清算）、合理收益计算表、利润表、投资现金流量表等对相关财务数据进行测算，运用IRR税后估值模型并结合LINGO软件求解线性规划模型，对开发进度与资本金内部收益率、投资回收期、净现值之间敏感性进行分析研究，可得出最优的资本金内部收益率下的投资开发进度。经过财务分析测算得出该项目从建筑面积口径剔除室外面积每年开发进度依次为8%、28.5%、29.6%、29.4%、4.5%，即在以销定产的前提下，年累计平均开发进度达到租赁前置后的租售去化率的1.03 倍，对IRR税后影响越明显。

综合考虑各项因素该项目所得税后资本金内部收益率为8.9%；自第五年十月份起各项收入所带来的累计现金流入弥补了项目开发中的资金投入，当累计现金流量净额首次呈现正值时，标志着投入的资本已全部收回，此时的投资回收期约为4.76年；考虑所得税后，财务净现值达到1741.73万元。

项目资本金内部收益率超过基准收益率2.9%，从财务指标测算结果反应该项目采取分期开发，合理的中长期融资，过程中通过适当的组合安排，可使得项目自有资金达到可观的回报，从而使开发项目的效益最大化。从财务视角来看该项目具有较强的适应市场变化的能力。

根据案例的已知条件，我们将符合上述纳税筹划方案的部分进行税收测算对比分析，该项目整体税负率可下降1%。可见通过选择适用合理的税率、规划享受税收优惠政策等方式，能有效减轻企业负担。

五、结语

产业园项目投资开发决策的财务分析是非常必要的，通过开发进度的变动对资本金内部收益率进行敏感性分析，预估项目在不同开发进度和市场环境下的经济效益，帮助优化投资收益，降低不确定性风险带来的影响，实现科学决策。

在合法、合理、合规的前提下充分运用国家政策，逐步降低税负，助力企业经济快速发展。

本文通过三个维度为对“投资人+EPC+招商运营”模式下工业地产项目投资分析提供了切实可行的途径。

第一，项目前期分析投资的可行性；第二，项目中期追踪投资效果是否满足预期，以便过程中予以管控，适时调整；第三，项目后期根据投资成果，回顾分析、总结经验，确保类似决策有章可循。

企業通过科学决策，合理的资源配置既可实现项目投资效益的最大化，有效的履约也为后期区域滚动发展打下了坚实的基础。面对目前严峻的地产市场形势，寻找到工业地产行业开发获利的突破口，对企业发展而言具有重要的意义。

通过建设产业园支持性基础项目，对于促进并拉动企业和社会向本行业加大投入，大幅提升X市关联产业的规模和水平，从而对加快地方经济发展、提升园区形象、创造就业机会，维护社会稳定也具有积极的意义。

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（作者单位：中化学建设投资集团有限公司）