房产调控自主权加码

孙兆会

1月26日，住房城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

On January 26， the Ministry of Housing and Urban-Rural Development held a deployment meeting on the coordination mechanism of urban real estate financing， giving full autonomy to urban real estate regulation， and so allowing cities to adjust real estate policies according to local conditions.

各地房企调控“放权”

临近农历2024新年，楼市迎来了空前的热情，买房的人是否增加还不确定，不过政策面的支持力度愈发加大。1月26日，住房城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会。会议要求，坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

“自主权”的下放，让楼市一下子“嗨”了起来，三个城市迅速就放松了“限购”。

先是在1月30日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

此前，非上海市户籍人士购房，需满足“5年社保”和“已婚”两个条件。上述通知针对上海市外环以外区域取消了“已婚”要求。分析人士认为，优化后的上海住房限购政策最大的松绑在于取消了非沪籍人士须满足“已婚”条件的限制，进一步降低購房门槛，向单身人士释放了强烈的利好信号。

除了上海市，做出住房限购政策调整的城市还有苏州。1月30日，苏州市主城六区与昆山市、张家港市、常熟市、太仓市全面放开住房限购，苏州户籍与非苏州户籍市民购买新房、二手房均不做购房资格审核，也不再审查套数，不过新房仍限售两年。

而在更早前，广州市政府办公厅发布的《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》提出，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上住房，不纳入限购范围。

三个城市接连松绑限购后，市场反应又如何呢？

在广州，新政落地后的首个周末，不少楼盘销售中心的看房人数和成交情况相比之前都有了明显提升。

广州市荔湾区一个新楼盘的销售负责人介绍说，下雨、降温等天气因素并未影响看房人的热情。“周末前来楼盘咨询的客户超过20组，相比新政前的周末有小幅提升。现场成交三套房，都是此前就咨询过的老客户，新政出台后他们就不再观望了，可能担心未来会有更多竞争者加速入市。”“总体而言，政策出台后，客户的咨询量有所提升，一些是有改善性需求的本地客户，还有一些是此前没有购房资格的外地客户。”

1月30日晚，上海楼市新政出台后，外环外的新楼盘集体“躁动”。位于远郊松江区的万科“海上印象”表示深夜不打烊，且现有折扣倒计时31小时。有的开发商直接锚定目标客户，如保利发展打出“单身上车首选”，中国铁建地产打出“非本地未婚客群，5年社保即可置业外环外”等宣传标语。

房地产的利好政策还传导到了二手房市场。

第三方机构数据显示，广州新政出台后，120平方米以上二手房挂牌房源的带看次数明显增加。广州市白云区某住宅小区里，一套总价375万元的房源在一个月内带看次数达14次。代理该小区二手房销售的中介经纪人表示，新政出台后，前来咨询120平方米以上房子的客户有所增加。

有房地产分析机构认为，虽然是在传统的淡季，但随着楼市暖意不断释放，市场信心有望提振，节后楼市值得期待。

国务院发展研究中心副研究员王瑞民分析认为，部分热点城市限购政策放开，表明需求侧管理政策的渐进式退场，这是顺应住房供求关系重大变化的合理政策选择。特别是一些面积较大的改善性住房，交给价格机制去调节，有利于新的需求群体入场，从而一定程度上活跃了住房市场，同时提振了信心。

中指研究院市场研究总监陈文静则认为，当前由于广州、上海等城市政策落地时间较短，政策效果尚未体现在交易数据中，伴随着更多城市优化楼市政策，叠加融资协调机制的落地见效，房地产市场预期预计将有所修复，甚至部分城市会出现“小阳春”行情。

楼市再现“小阳春”？

2021年中期以来，房地产调控持续从严，覆盖土地、金融、房地产市场秩序等多方面。至2023年7月，中央政治局会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。此后，中央与地方陆续出台房地产调控政策。据中指研究院监测，2023年有200余省市（县）出台房地产调控政策超670次，多数城市限制性政策完全放开。

此次放开自主权政策的出台，使得房地产行业迎来了新的发展机遇和挑战。这一政策的实施，将有助于促进房地产市场的健康发展，提高房企的自主创新能力。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“权责利对等，赋予城市房地产调控自主权，目的是将稳定市场和行业的权利责任义务都给到地方政府，落实地方的主体责任，国家加强政策扶持和监测考核。”

在过去，房企往往受到政策限制和监管约束，难以充分发挥自身的创新能力和市场敏锐度。现在，随着政策的放宽，房企将有更多的自主权和决策权，能够更好地根据市场需求和变化进行调整和创新，推出更加符合消费者需求的产品和服务。

此外，过去房企之间的竞争往往受到政策限制和监管约束，难以形成充分的市场竞争。现在，随着政策的放宽，房企之间的竞争将更加激烈，这将有助于推动房企提高自身的竞争力和市场适应能力。

对于上海进一步放松限购，中原地产分析师卢文曦指出，此次政策叠加前期政策利好，上海“小阳春”大概率会有不错的表现，一旦交易数据明显反弹，购房热情有望进一步回归，为2024上半年上海楼市稳中向好发展奠定基础。

对单身人群来说，新政将会释放从2012年以来挤压了11年的外地单身人群的购房需求。上海外环区域楼市去化压力明显提升，这些区域也是近几年供应量较大的区域，库存量上升，外环区域的来访量近期下滑，楼市下行压力明显，优化购房政策，对稳定楼市急迫性很高。

而对于苏州的放开限购，中指研究院苏州分院高级分析师金珂分析指出，这对苏州吸引更多外来人才产生一定的积极作用，“且政策出台时间临近春节假期，人员流动大，或将带动楼市看房热度，为新一年房地产发展打下基础。”而克而瑞苏州则认为，2024年苏州市场仍处调整期，全年供求或将小幅下降。市场进入激烈的竞品质阶段。限价宽松将带动整体均价继续上涨，板块价格梯度拉大。低密土地供应量的增加，带动洋房、别墅类产品供应量的增加；楼盘的竞争全面转至产品力的竞争。

有业内分析认为，随着优化楼市政策的一线城市出现“小阳春”行情，必将对全国市场产生积极影响。整体来看，当前核心城市政策仍渐进式推进，未来政策仍具备较大优化调整空间，市场不稳、政策不止，一线城市或继续优化限购政策；二线城市有望全面取消限制性政策。

当然，虽然放开自主权为房企带来了新的发展机遇，但同时也带来了挑战和风险。有分析认为，房企需要加强自身建设，提高管理水平和风险防范能力，以应对市场的变化和风险。一家房企内部人士认为，现在主要是信心、预期不足的问题，不是政策调控出来后就能马上见效。

此前，曾有多地尝试调控松绑，还出现了不少政策“一日游”的情况。但这一次不单政策力度大，执行更是火速，当天发布当天即生效。一切都表明，这一次真的很不一样。可以预料，政策的刺激下改善购房需求一定会全面释放。对房企而言，在住宅产品已经卷得“飞起”的当下，竞争已经进入拼刺刀阶段。产品力强、更善于线上获客、数字化运营更高效的房企，有可能借此逆风翻盘；相反的，动作缓慢、固守传统、费效比低的企业，注定要被时代甩下。

政策“组合拳”在路上

放开自主权后，各地及时调整限购措施。据克而瑞研究中心统计，2024年开年以来，已有包括上海、广州、东莞等在内的50多个城市调整和优化了房地产政策，涉及住房公积金、房贷利率、调整限购、契税补贴、购房补贴等方面。一系列政策对进一步提升楼市信心有积极意义。

自2023年9月始，楼市政策多次优化，释放刚需和改善性需求，房地产市场总体保持了平稳运行。各地楼市政策进行优化，是立足支持合理住房需求，因城施策、精准施策，既是对前期效果的巩固，也能进一步强化市场信心和预期。

“这次房地产支持政策持续在楼市需求端发力，应该说找准了当前楼市低迷的症结所在。特别是一线城市政策的变化往往具有风向标作用，这预示着 2024年第一季度房地产支持政策有望全面加码。”

易居房地产研究院研究总监严跃进认为，广州和苏州的限购放松，对于理解政策逻辑具有积极作用，这说明2024年是限購全面放松的重要一年，有别于2023年的局部放松逻辑。短期市场关注度肯定会有所提升，政策效应会在春节期间积蓄，可能在节后释放。一旦2月至3月的交易数据明显反弹，购房热情将进一步升温，为上半年楼市稳中向好发展奠定基础。

在严跃进看来，“放权”意味着各地政策从“放松”转向为“精准”，此前虽然也有“因城施策、一城一策”的表述，但各地政策总体上还是高度一致，创新性不强或者药效不好。“从这个角度上来看，各地在春节后若是预判市场企稳有困难，预计还会迎来一大波宽松政策”。

早在2023年12月20日，海口就已经将调控自主权给予各县，表示：“在坚持‘房住不炒、继续实施‘全域限购的前提下，充分赋予各县市政府房地产调控政策自主权，落实城市主体责任。”

2024年是全面取消限购的重要一年，政策层面必定会在2023年局部放松的基础上更进一步。从长远看，楼市限购令已经来到离彻底退场越来越近的节点。考虑到当下很多楼市景气度在低谷，对那些大城市而言，取消限购令已容不得“观望观望再观望”的迟疑和“走三步退两步”的反复，而是宜早不宜迟。

中指研究院华南分院总经理杨红侠说，“广州新政为其他城市政策调整方向提供了参考，预计未来将有更多城市结合自身实际情况出台调控优化政策，促进房地产市场平稳、健康、可持续发展。”