楼市的“小阳春”要来了吗？

王艳玲　郝沛琦

为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，住房城乡建设部日前发布关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知，要求各地要根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。

近期，北上广深以及香港均相继调整楼市政策，加上香港全面“撤辣”，业内人士对楼市前景持乐观态度。

加速建立“人、房、地、钱”要素联动机制

早在2023年11月，住建部倪虹部长在接受媒体采访时表示“构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策”，并从理念上、体制机制上和抓落实上阐述了构建新发展模式的思路和考量，在体制机制上，提及“建立‘人、房、地、钱要素联动的新机制”。

此次《通知》明确指出，住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手。业界专家纷纷表示，通过编制未来几年住房发展规划和年度计划，各地将进一步摸清当地住房需求总量和结构、房地产市场短期和中长期供求关系等，对促进房地产市场平稳健康发展将起积极作用。

保障性住房是住房发展规划的重要内容

《通知》指出，各城市要根据当地实际情况，准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求，科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。

“首次提出了政府解决刚需”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，政府解决刚需，对应的是要加大保障性住房建设，让保障性住房成为每一个城市居民首套房的主要选择渠道，改善型住房才是商品房供应的主要渠道。“这主要是针对当下年轻人、新市民购买力疲弱，传统的商品房供应模式无法匹配需求，纠偏供需错配。”

“未来几年以公租房、保租房和配售型保障房为主体的保障性住房建设将明显加速”，陈文静告诉记者，根据中指监测，目前多地已发布2024年保租房筹集目标，南宁、福州、深圳、广州等城市均提出了2024年年度或者首批配售型保障房的计划建设量，深圳、广州、福州计划1万余套。

值得关注的是，《通知》明确，住房发展年度计划要明确年度各类住房及用地供应规模、结构和区位，测算房地产项目合理融资需求。保障性住房要进一步明确供应套数和户型结构。要将房地产市场平稳健康发展、住房保障轮候时间等纳入目标管理。

对此，李宇嘉强调，“人、房、地、钱”要素联动，本质上也是供应的精细化、精准化、供需匹配。

适应房地产市场供求关系发生重大变化

住建部还要求，各地要统筹考虑当地经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面情况，结合存量住房和存量土地等潜在供应情况，提前谋划2026—2030年住房发展规划。

“当前我国房地产市场供求关系已发生重大变化，过去多地供不应求的态势已经得到缓和，居民基本住房需求已经得到满足，但住房结构性问题仍较为突出，部分城市房地产市场供过于求态势明显”。中指研究院市场研究总监陈文静表示。

根据中指数据，福州、沈阳等城市新房可售面积出清周期均超20个月，市场去化压力较大；另有部分城市库存不足问题仍在，上海、杭州等地新房可售面积出清周期长期低于10个月。

陈文静强调，“人、房、地、钱”要素联动机制的加速建立，意味着未来人口规模大且人口持续增加、房地产市场供不应求的城市，将建设更多新房以满足居民住房需求，这些城市也将获得更多土地、金融等资源。

此前，中央全面深化改革委員会第四次会议审议通过了《关于改革土地管理制度增强对优势地区高质量发展保障能力的意见》，强调增强土地要素对优势地区高质量发展保障能力，土地管理制度改革稳步推进也将助推优势地区进一步强化资源集聚效应。