把握机遇 转型升级 推动我国房地产业高质量发展

赖明

必须高度重视现阶段房地产业所面临的风险和问题，重视风险的系统性和问题的复杂性。但事之利弊在于谋，风险和面临的困境，也是转型升级、实现高质量发展的一个机遇。要构建房地产发展新模式，推动我国房地产业高质量发展。

习近平总书记在中共二十大报告中明确指出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。当前，在国际环境复杂性、严峻性和不确定性上升以及国内经济运行出现新挑战的形势下，我国房地产业面临较大风险，是完成好首要任务需要解决的一个重要问题。推动房地产业高质量发展成为全面建设社会主义现代化国家的一个重要方面。

我国房地产业自改革开放之初起步，至1998年全面推行住房商品化改革，迄今已走过近半个世纪的历程。这一时期，房地产业发展成效显著、贡献突出。一方面，促进财政收入增加和国民经济增长，成效显著。据统计，1998至2022年仅国有土地使用权出让收入就达到74.2万亿元，再加上房产税等其他相关税收收入，总额可观；同时，房地产业在国民经济中的支柱地位多年保持不变，早在1980年，邓小平同志在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中就提出建筑业要成为国民经济的支柱产业，2022年房地产业增加值占GDP的6.1%、房地产及相关行业占GDP的比重在13%～14%左右，稳居第一支柱产业地位，对国家经济稳定和社会发展发挥了重要作用。另一方面，为居民居住条件改善和财富增加作出了突出贡献。据“七普”数据，我国户均住房1.05套，城市人均住房建筑面积已由1977年的3.6平方米增加到2020年的36.52平方米，在居住的环境、品质和舒适度等方面也都发生了根本性转变，较好地满足了人民群众日益增长的美好生活需要；同时，房地产占居民总资产的77%，成为当前居民拥有财富的主要方式。

必须充分肯定房地产业对经济社会发展的作用和贡献，但也必须高度重视现阶段房地产业所面临的风险和问题，重视风险的系统性和问题的复杂性。

一方面，市场风险和债务风险并存。一是市场波动风险。随着供需关系和有关政策变化，多年来我国房地产市场一直呈现周期性波动上升的特点，特别是北上广深等一线城市和一些中心城市的商品房价格过快过多上涨，比如2002年北上广深的平均房价在每平方米4000～6000元左右，到2020年则普遍上涨到50000～70000元左右，已经远超人均可支配收入及其增速。没有永远上涨的资产，房价也会下跌，北京市的房价就分别在2011年、2020年下跌了9%、1.7%；近两年，在世界经济增长乏力，我国城镇化增速放缓、人口数量与结构改变、建筑总量处于高位等因素叠加的背景下，可以说，这次房价稳中有降的趋势不同以往，难以逆转。二是债务风险。前些年，在房价普遍过快上涨时，房地产企业过度负债，当市场政策变化和经济环境改变时，一些企业便纷纷爆雷，陷入债务危机。有统计称，2021年我国上市房企的总负债达到了46.18万亿元。2023年，中央经济工作会议要求积极稳妥化解房地产风险，全国住房城乡建设工作会议提出稳妥处置房企风险，这其中既包括房企的债务风险，也包括企业运营风险、新房交付风险和由此可能引发的金融风险、社会风险，这些都是需要关注的方面。

另一方面，结构性问题突出。一是供给结构失衡。突出问题是，商品房市场发展过快，保障性住房建设滞后。改革开放之初，深圳、广州等城市向香港学习，率先开启了我国内地的住房市场化改革，到“98房改方案”在“94房改方案”基础上进一步提出了三层次住房供应体系，即低中高收入家庭分别对应廉租房、经适房、商品房等三种不同的住房供应形式。但长期以来，这种“三轮驱动”在很多地方变成了“单轮驱动”，商品房全面快速发展，而廉租房和经适房等保障性住房的建设与供应却相对不足，再加上一段时期保障性住房分配混乱，城市中低收入群体既买不起商品房、又分不到保障房，大部分群众住房困难问题凸显。直到中共十八大之后，各地才有上规模的保障性住房建设，这一问题才得到一定程度的解决和逐步缓和。2023年的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议都对此提出要求、进行部署，应该说正当其时、恰如其分。二是区域性结构失衡。按照我国的国情，大城市相对于中小城市占据更多资源和有利条件，各方面发展应该更为充分和完善；但住房市场却不是这樣，大城市住房市场规模大、发展快，但仍赶不上快速增加的人口数量以及由此产生的持续增长的居住需求，从而，在住房上往往是大城市供给相对不足、中小城市供给却相对过剩。大城市人口众多、建成区面积大、可供开发的土地资源少，住房市场长期处于供不应求的状态，特别是一些大城市近年来“减量化发展”，住房土地市场供应变得更加紧张；而中小城市则恰恰相反，在经过几十年的发展后，目前的房地产市场基本饱和，一些城市甚至出现供给绝对过剩的局面。根据《2022年中国房地产市场分析报告》，2022年全国住宅库存面积为7.1亿平方米，其中三四线城市占比达到67.6%。三是城乡结构失衡。当前，我国城镇房地产市场发展比较充分，农村住房的市场化进程比较滞后，特别是伴随着工业化和城镇化进程，农村人口大量向城镇聚集，农村出现的大量闲置房屋，却没有得到很好利用。

习近平总书记深刻指出，危和机并存、危中有机、危可转机，机遇更具有战略性、可塑性，挑战更具有复杂性、全局性，挑战前所未有，应对好了，机遇也就前所未有。事之利弊在于谋，当前房地产业承担的风险和面临的困境，也是转型升级、实现高质量发展的一个机遇。中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议都提出构建房地产发展新模式，其目的就是推动我国房地产业高质量发展。这其中，有几个方面需要引起重视。

一是客观认识房地产业发展的新阶段。我国房地产业不会再次呈现爆发式增长和价格快速上涨的局面，土地财政不可持续，但须避免大起大落，做到稳中有进、以进促稳，保持稳定的形势和良好的预期，为高质量发展争取时间；须实事求是，先立后破，要系统考虑各类新问题，扎实推进“三大工程”建设，为高质量发展争取空间。

二是科学谋划房地产业发展的新模式。明确

我国房地产市场发展的战略方向，落实好《关于

规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕

14号）文件精神，重点补齐保障性住房供应不足的短板，加快建设、加大供给，实施严格封闭管理，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系；应科学合理设置城市供地规模和比例，重保障、有市场、优结构，保障性住房要量大面广、更具可及性，商品房要更加市场化、有投资性，归根结底就是让“保障的归保障，市场的归市场”。

三是以2023年中央一号文件提出的稳慎推进农村宅基地制度改革试点为契机，落实好三权分置政策，为更好盘活利用农村闲置房屋提供新空间，为农村住房市场化发展打开新局面。

四是做好大城市的城中村改造和闲置土地利用工作。在城中村改造中，要采取长中短期工作相结合的方式，短期内摸清底细，做好前期的调查、分析、研究工作；中期要尽快拿出详细的统筹规划方案，就地安置与易地搬迁相结合，先易后难，先中心再外沿；长期要确保完成这项工作，建立健全中国特色的住房保障体系。要重视大城市一些建设用地长时间闲置问题，提高建设用地利用效率，应详细梳理大城市闲置土地情况，列出明细账，科学有序合理地对这些区域进行开发建设利用。

（作者为全国政协常委，九三学社中央原副主席）

责任编辑：尚国敏