头部代建企业扩张迅猛“绿城系”风头正盛

秦佳丽

在房地产行业去杠杆压力下，“不须出地出钱，只须出人出力”的代建业务模式吸引更多房企入局。目前至少90余家房企布局代建业务，其中“代建第一股”绿城管理已连续8年市占率第一。

有业内人士表示，基于轻资产、高盈利、抗周期性等特征，代建市场呈现较高的成长性，目前房地产代建市场开始呈现“红海”竞争格局。不过，城投持续托底土地市场、“三大工程”建设等仍在提供结构性机遇，房地产代建企业需要发力特色代建寻求突围。

近百家房企涌入代建赛道TOP5企业抢占近六成市场

作为众多房企布局的第二增长极，以轻资产著称的代建行业呈现蓬勃之势，近日多家机构统计数据显示，今年头部代建企业规模扩张迅猛。

据克而瑞发布的2024年一季度中国房地产企业代建排行榜，今年一季度代建新增规模TOP20企业新增签约面积3464万平方米，已达2023年全年新增签约面积的29%，行业呈现较高的集中度。

中指研究院企业研究总监刘水向本刊介绍，从2023年代建新签约项目建筑面积来看，前5名企业所占市场份额为49.8%；今年一季度，前5名房地产代建企业新增代建规模占比达到58%，依旧保持较高增长，“总的来看，头部企业由于入局较早，前期积累了大量的经验，规模依旧保持高位；新进入企业较多并且规模较小，企业规模分布整体呈现‘长尾效应。”

目前头部代建企业正持续占据规模高位。据中指院发布的2024年1-3月中国房地产代建企业排行榜，蓝城集团、蓝绿双城、旭辉建管位居一季度新签规模榜TOP3，新签约代建面积分别为548万平方米、495万平方米、336万平方米。其中蓝城集团新签规模较去年同期增长53%。

从代建主体来看，代建市场或迎来激烈的份额之争。在刘水看来，房企纷纷探索代建模式，是基于这一新模式具有良好特征。“一是高成长性，城投持续托底土地市场，催生大量商业代建需求，城中村改造等‘三大工程带动政府代建需求；二是轻资产、高盈利特征，区别于传统房地产开发的重资产模式，代建业务是基于委托关系，向委托方输出管理、品牌及资源，无需大量资金投入；三是抗周期性，在房地产行业调整阶段，代建业务却表现出加速增长的态势。”他补充道，“但是也要看到，代建并非无门槛，若要突围并非易事，当前房地产代建入局企业多，规模竞速加剧，房地产代建企业还需打造核心竞争力。”

基于代建企业轻资产、低负债等运作特点，代建业务净利润率高于传统房地产业务。以目前业内成功分拆至港股上市的绿城管理、中原建业为例，2019年至2023年，绿城管理的毛利率依次为44.21%、47.76%、46.39%、52.28%、52.15%。2019年至2023年三季度，中原建业披露的净利率依次为62.29%、59.13%、59.09%、50.02%、50.05%。Wind数据显示，截至去年三季度，116家A股上市房企的毛利率平均值仅为20%。

城投公司托底拿地、纾困项目建设和保障性住房等正为代建提供广阔空间。其中，尽管地方城投企业在多地土拍市场中积极逆势揽储，但受制于自主操盘能力不足，更多委托专业房地产公司代建待售，克而瑞数据显示，过去三年间，城投参与拿地数量占比46%，但整体开工率仅25%。

“绿城系”横扫代建市场绿城管理连续8年市占率第一

在巨头角逐、抢占代建市场的过程中，“绿城系”正在扛鼎代建市场。除了“代建第一股”绿城管理，近年多家具备“绿城基因”的企业新签规模位居行业前列。

据中指院发布的2024年1-3月中国房地产代建企业排行榜，今年一季度，蓝城集团以548万平方米的新签约代建面积占据榜首；蓝绿双城紧随其后，以495万平方米的新签约代建面积位居第二。

本刊了解到，尽管绿城管理、蓝城集团、绿城发展、蓝绿双城几家公司各自独立运作，但是彼此渊源颇深，创始团队均为昔日绿城中国核心成员。其中，蓝城集团（前身绿城建设）、绿城发展的创始人则均为绿城中国创始人宋卫平；绿城管理（前身绿城鼎益）、蓝绿双城则由绿城中国前总裁曹舟南组建。后续绿城管理由绿城中国收购并分拆至港股上市，与此同时，绿城管理持有绿城发展5%的股权，因此绿城发展一直使用“绿城”品牌。

其中，作为业内地产集团输出代建管理服务的典型平台，绿城管理以“中国最大的房地产开发服务商”进行自我标榜。公司2023年度业绩公告显示，绿城管理连续八年保持20%以上的代建行业市占率。截至2023年底，公司代建项目已布局122座主要城市，合约项目总建筑面积同比增长17.9%至1.2亿平方米，蝉联行业规模首位。2023年，绿城管理营收总收入同比增长24.34%至33.03亿元，净利润同比增长30.77%至9.74亿元。

高利润率表象的背后，绿城管理将商业代建作为第一大营收板块，商业代建依然是绿城管理最大的收入和利润来源。2023年，绿城管理来自商业代建、政府代建的营业收入分别为23.46亿元、7.89亿元，占总营收比重71%、23.9%。去年公司商业代建业务板块营收同比增长了40.5%。两大主营业务板块的毛利率水平为52.3%、45.2%，商业代建的毛利率水平显然更高。

商业代建占据市场主流“直营+加盟”等新模式涌现

从代建项目类型来看，目前代建市场通常覆盖多种模式。同策研究院研究总监宋红卫就此介绍，第一类是政府代建，代建企业主要是与地方政府平台及下属企业合作；第二类是资本代建，主要是与金融机构合作，为不良资产实现变现和增值的服务；第三类是商业代建，与市场化企业合作，方式包括收取代建费用的纯代建服务，也有代建企业带融资方案介入，收取代建费和融资利息两笔费用。他补充道：“近年来，随着新进入代建领域的企业不断增长，行业内卷也很大，部分代建企业奉行小股操盘等合作模式。”

目前商业代建规模占据市场主流。据克而瑞数据，一季度新签约面积中，商业代建占比高达75%，政府类代建项目占比为25%。不过，伴随“三大工程”建设及保障房试点城市的扩围，未来政府类代建仍将是代建企业布局的重要方向，绿城管理曾表示，未来代建业主的大头是政府代建占比将达到50%。

另据本刊了解，目前代建企业已沉淀出多样化的服务方式，包括合作开发、小股操盘以及轻资产代建输出等。以滨江集团为例，公开信息显示，2021年以来，滨江集团与湖州城投、金华城投等区域城投平台签署了战略合作框架，根据项目去化率预估，滨江集团为委托方之间开展不同的合作模式——若预估项目1年内去化率能达80%以上，优先选取重资产开发模式；若预估项目1年内去化率能达50%以上，选择合作开发模式，共同分摊风险；预估项目1年内去化率在50%以内，以小股操盘模式介入；若预估项目流速正常，优选轻资产代建输出。

传统代建模式也在持续创新。随着代建赛道的竞争加剧，部分代建企业率先尝试推进合伙人制度，以“直营＋加盟”的模式扩大合作范围。譬如中原建业已在2022年设立城市合伙人机制，绿城管理在去年启动“百川计划”，对全国各重点城市以多元合作模式全面引进城市合伙人；旭辉建管则在今年1月推出“千帆计划”。

按照绿城管理近期年度业绩发布会上作出的注解，虽然绿城管理在全国代建市场占到百分之二十几的份额，但在很多地方还是参差不齐。“百川计划”真正启动大概四五个月时间，效果比较明显，即通过引进当地有资源、有能力的优秀的头部企业的团队，快速补齐了全国化落地的短板区域。

“无论哪种模式下，房地产代建始终是轻资产业务，委托方与代建企业始终是甲方與乙方的合作关系，双方具有共同的利益，最终要实现的是共赢。”刘水认为，当前房地产代建进入规模竞速时代，房地产代建市场开始呈现“红海”竞争格局，但在结构性需求方面依旧具有广阔的“蓝海”空间，“代建仍然具有新的结构性机遇，如城投持续托底土地市场，催生大量商业代建需求，城中村改造等‘三大工程带动政府代建需求增加。因此房地产代建企业需要发力特色代建寻求突围，通过差异化竞争实现市场份额的提升。”

（文中个股仅为举例分析，不做买卖建议。）