试析房地产工程项目造价的全过程动态管理策略

文／张境钰 中铁二局房地产集团有限公司 四川成都 610000

引言：

房地产工程项目由于涉及大量的金额，所以实际作业环节就需要对其进行造价管理，实现对资金的控制，规避可能出现的资金风险。然而实际作业环节，房地产工程项目的造价总量较大，造价管理还存在一些难点。此背景下，全过程动态管理就成为造价控制的关键性作业，要求相关人员结合实际进行分析。所以实际作业环节，房地产行业的管理者就需要加强对工程项目造价的重视，深入分析造价的特点与难点，并且探究全过程动态管理的优势，在此基础上制定管理策略。本文就从房地产工程入手，分析其项目造价，然后结合全过程动态管理制定管理策略，保证造价作业的落实，推动房地产行业的发展。

1.房地产工程项目造价概述

1.1 概念

房地产工程项目造价是指在房地产开发和建设过程中所涉及的各项费用总和。它包括土地购置费、规划设计费、建筑材料费、施工费、设备购置费、劳动力费用、管理费用、税费等[1]。房地产工程项目造价的计算非常复杂，需要考虑到项目的规模、地理位置、市场需求、施工周期等因素。因此，具体项目的造价会根据不同情况而有所差异。通常情况下，项目造价会在项目立项阶段通过成本预算进行初步估算，并随着项目的推进逐步细化和调整。项目造价的准确控制对于项目的成功实施至关重要，因此在项目实施过程中，成本控制和造价管理也是非常重要的一环。

1.2 特点

房地产工程项目造价具有多样化的特点，也需要相关人员进行分析。首先是多元性的特点，房地产工程项目造价是由多种因素构成的，包括土地购置费、建筑材料费、施工费、设备购置费、劳动力费用、管理费用、税费等。这些因素相互作用决定了项目造价的高低；其次是动态性的特点，房地产工程项目的造价随着项目的推进而不断变化，需要进行动态调整和管控[2]；然后是高度风险性的特点，房地产工程项目造价受到市场经济、政策法规、自然灾害等多种因素影响，具有较高的不确定性和风险性；此外是长周期性的特点，房地产工程项目的造价通常涉及从规划设计到施工交付的整个周期，时间跨度较长，需要进行全过程的成本管控和管理；最后是地域性特点，房地产工程项目的造价也会受到所在地区的市场条件、劳动力成本等方面的影响，不同地区的房地产工程项目造价也会存在较大差异。

2.全过程动态管理概述

全过程动态管理是指在房地产工程项目的整个生命周期中，对项目造价进行动态控制和管理的过程。它包括以下几个方面：

2.1 成本预算

在项目立项阶段，根据项目的规模、要求和预期目标，进行成本预算。成本预算是对项目各项费用进行初步估算，为后续的控制和管理提供基础。

2.2 成本控制

通过项目管理的手段，对项目进度、质量、资源等方面进行有效控制，以保障项目的顺利进行，并避免造成不必要的费用增加。

2.3 变更管理

在项目实施过程中，可能会出现一些变更需求或者风险事件，需要及时对造价进行调整和管理。变更管理要求对变更进行评估、审批，并及时更新成本预算和相关的合同文件。

2.4 风险管理

房地产工程项目具有较高的风险性，需要对潜在的风险进行识别、评估和应对措施的制定。风险管理的目标是最小化风险对项目造价的影响[3]。

2.5 监控与报告

通过建立有效的监控机制和报告体系，对项目的造价进行实时跟踪和监测。及时获取项目造价的信息，可以帮助项目管理者做出合理决策和调整。

全过程动态管理的目标是在项目实施过程中，通过有效地控制和管理手段，确保项目造价的合理控制和可控性，以实现项目的经济效益和成功交付。

3.房地产工程项目造价中全过程动态控制的优势

3.1 可以及时发现和解决问题

全过程动态管理可以实时监控和跟踪项目造价的变化，及时发现和解决可能导致成本增加的问题。这样可以避免问题的逐步累积，及时采取措施进行调整和修正。

3.2 可以精确掌握项目成本

通过全过程动态管理，可以对项目各个阶段的成本进行精确掌握。这可以帮助项目管理者了解项目当前的成本情况，并进行有效的成本控制和优化。

3.3 实现了风险防范和控制

全过程动态管理可以帮助项目管理者及时识别和评估潜在的风险因素，并采取相应的防范和控制措施。这有助于减少风险对项目造价的不利影响，保证项目的经济效益。

3.4 变更管理的灵活性

房地产工程项目往往会面临一些变更需求或者突发事件，需要对造价进行相应的调整和管理。全过程动态管理提供了灵活性，使项目管理者能够快速响应和适应变化，并及时进行成本调整。

4.房地产工程项目中全过程动态管理落实存在的难点

4.1 数据收集和更新存在难点

实施全过程动态管理需要准确地数据支持，包括成本、进度、质量等方面的信息。然而，在实际操作中，获取和更新这些数据可能面临困难。可能存在数据来源不完善、数据更新不及时或者数据质量不高等问题。

4.2 沟通与协作存在问题

全过程动态管理需要多个相关方之间的密切沟通和协作。但是，房地产工程项目涉及众多参与者，包括开发商、设计师、监理单位、施工方等，他们可能存在信息传递不畅、沟通效率低下等问题，影响全过程动态管理的实施[4]。

4.3 预测和控制的准确性存在偏差

全过程动态管理需要对未来的变化进行预测，并采取相应的控制措施。然而，在复杂的房地产工程项目中，预测和控制的准确性是一个挑战。各种外部环境因素的变化、技术问题的出现等都可能导致预测和控制的误差。

4.4 项目管理水平和意识不足

全过程动态管理需要项目管理者具备一定的专业知识和管理能力，能够有效地应对项目中的各种挑战和问题。然而，不同项目管理者的水平和意识可能存在差异，有些项目管理者可能缺乏全过程动态管理的认识和实践经验。

这些难点的存在很大程度上制约全过程动态管理的落实，要求房地产造价管理人员结合实际进行分析，针对性地进行解决，以保证作业的落实。

5.房地产工程项目造价的全过程动态管理策略

5.1 重视数据的管理

由于房地产工程项目造价涉及大量的资金数据，针对其的全过程动态控制就需要强化对数据的管理。一是要进行数据收集，应建立完善的数据收集机制，包括成本、进度、质量等方面的数据。可以通过各种手段，如问卷调查、实地考察、会议记录等方式，收集相关数据；二是对收集到的数据进行整理和分类，并进行归档保存。确保数据的准确性和完整性，方便后续的查询和分析；三是定期更新数据，并确保各个部门或参与方之间的数据同步[5]。采用信息化系统，实现数据的实时采集和共享，避免信息滞后或不一致的问题；四是利用数据分析工具和技术，对收集到的数据进行分析和统计。生成相应的报告和图表，直观地反映项目的成本动态变化情况。同时，也可以通过数据分析，发现潜在的问题和风险，并提供决策支持；此外还需要建立数据安全和保护机制，确保项目数据的机密性和完整性。采取适当的措施，如数据备份、权限管理等，防止数据泄露和不当使用。通过数据化管理，可以实现对房地产工程项目造价全过程的动态监控和管理。数据化管理可以提供准确、及时的信息支持，帮助项目管理人员了解项目的实际情况，及时发现和解决问题，优化资源配置，提高项目效率和质量。

5.2 建立起实时监控与反馈机制

全过程动态管理需要对整个房地产工程的造价流程进行管控，所以实际作业环节就需要建立起实时监控以及反馈机制。一是要购置实时监控工具，需要利用信息化系统和项目管理软件，监控项目的成本、进度、质量等各项指标。这些系统可以实时汇总数据，并生成相应的报表和图形化展示，让管理人员可以随时查看项目的实施状态；二是建立预警机制，设定各项指标的阈值，在达到或超过预设阈值时能够自动触发预警通知。这样管理人员可以及时得知项目出现异常情况，能够迅速做出相应的调整和决策；三是定期召开会议，需要召开定期的项目管理会议，对项目的成本、进度、质量等方面进行全面的分析和评估。在会议上对项目的问题和风险进行讨论，并确定相应的改进措施和解决方案；四是准备实时通讯工具，需要利用实时通讯工具，如即时通信软件、视频会议等，方便项目管理团队之间的实时沟通和交流[6]。这样可以及时传达和接收项目变化的信息，以便快速做出反馈和决策；此外则是关键节点监控，应着重监控项目的关键节点，如招投标阶段、施工阶段、竣工验收阶段等，确保这些关键节点的成本、进度和质量得到有效地管理和监控[7]。通过实时监控与反馈，项目管理人员可以随时了解项目的最新情况，及时发现问题并进行处理，从而保证项目能够按时按质完成。

5.3 重视成本控制并预警

房地产工程项目造价全过程动态管理的成本控制和预警是确保项目在预算范围内进行的关键要素，也需要管理者进行深入分析。首先要进行预算编制，在项目启动阶段，制定详细的项目预算，并根据项目计划和需求进行合理分配。确保预算能够覆盖项目的各个方面，包括设计、施工、材料、人力资源等；其次要落实成本跟踪，应实时跟踪项目的成本情况，包括直接成本和间接成本。通过与预算进行对比，及时发现成本超支或偏差的情况。可以使用成本跟踪工具和软件，将实际成本与预算进行比较和分析；然后是强化风险管理，应通过风险管理来识别和评估项目可能面临的风险，并制定相应的应对策略。风险管理可以帮助预测潜在的成本增加，并采取相应的措施来减轻风险对成本的影响；此外是建立预警机制，应设定成本指标的阈值，并实时监控项目的成本情况。一旦成本超过或接近预设阈值，系统将自动触发预警通知，以便管理人员及时采取措施进行调整和控制；通过以上成本控制和预警方法，可以及时发现和解决项目中的成本问题，确保项目按照预算进行，并提前预警可能的成本风险，为项目管理人员提供决策依据和优化方案。

5.4 重视风险评估与管理

房地产涉及大量的资金流转，造价环节还存在一些风险，全过程动态管理就需要强化对风险的重视，对其进行评估，然后实现管理。一是要进行风险识别，项目团队应该进行全面的风险识别，包括对设计、施工、供应链、合同、环境、政策法规等方面的风险进行审查和识别。这可以通过专家访谈、头脑风暴、SWOT 分析等方式来进行；二是要进行风险分析，需要对已识别的风险进行定性和定量分析，评估各项风险的可能性和影响程度。这有助于确定哪些风险对项目最为关键，需要重点关注和管理；三是进行风险评估，分析后就需要对风险进行评估，建立风险清单，明确风险的优先级和管理责任人。确定应对不同风险的应对策略，如避免、减轻、转移或接受风险；四是制定风险应对策略，要根据风险评估结果，制定相应的风险应对策略。这可能包括重新制定项目计划、加强监管和控制、购买保险、签订备选合同等方式来应对风险[8]。此外还需要落实风险监控，应建立风险监控机制，定期追踪和更新风险清单，监控风险的变化和演化趋势。及时调整风险应对策略，确保项目在风险控制的范围内。通过以上风险评估与管理方法，可以帮助项目团队全面了解项目的风险情况，采取相应的措施来降低风险对项目的影响。

5.5 重视变更管理

房地产工程项目的施工周期较长，所以作业环节经常出现项目的变更，变更一经出现就会影响原本的造价管理体系，为了保证造价的质量，就需要全过程动态管理加强对变更的控制。一是要进行变更请求的收集与评估，项目团队应建立一个变更请求收集的机制，将所有变更请求进行记录和分类。然后对每个变更请求进行评估，包括评估其对项目成本、进度和质量的影响，以及变更是否符合合同和法律法规要求；二是对变更影响进行分析，对于每个变更请求，需要进行详细的影响分析，包括对项目预算、进度计划、资源需求等方面的影响进行评估。这有助于确定变更的可行性、风险和成本效益，并为决策提供依据；三是建立一个明确的变更管理流程，包括变更请求的提交、审批、实施和验证等环节。确保每个变更请求都经过适当的审批程序，并及时通知相关各方；四是重视变更文档管理，需要对每个变更请求进行记录和归档，包括变更的原因、结果和相关文件。这有助于项目团队进行变更历史追溯和变更效果评估，以及后期的索赔和纠纷解决[9]；此外还需要进行变更后的评估与调整，在实施变更后，需要对变更的效果进行评估和监控。如果发现变更并未达到预期效果或引入新的问题，需要及时调整和采取措施来纠正。通过以上变更管理方法和流程，可以有效地管理项目中的变更请求，确保变更得到合理控制和实施，从而减少对项目造价和进度的不利影响。

5.6 房地产项目不同阶段的造价全过程动态控制

房地产工程项目的造价可以分为多个阶段，为了保证造价的落实，就需要在各个阶段进行管控，实现对造价的全过程管理。一是投资决策阶段，房地产行业需要结合自身的经济实力以及施工水平合理选择施工范围，然后根据项目的实际效益科学选择投资对象，这样才能够规避作业环节存在的投资风险。二是设计阶段，要实行限额设计，应结合设计任务书和投资估算，来进行初步设计，也就是结合初步设计对施工图设计进行控制。还需要结合价值工程原理将设计方案进行优化。并且及时地进行图纸会审，审查设计单位的设计图纸，将其中的错误进行发现，将不合理的要素进行发现，将问题进行查找，从而使图纸能够与业主的需求相满足；三是招投标阶段的管理，需要制定细致完整的招标文件，房地产工程能否成功很大程度上与招标有关联。可以这么说，招标工作的完成可能会决定整个工程质量[10]。还需要明确价款合同方式，招标之前需要明确的一点就是合同价款的定价方式，一般来说，工期短并且施工量不算大的工程应该采用的定价方式是固定的价格定价合同；而与之相反的工程量大且工期长的就要采取相对灵活的定价方式了，需要有各自的定价合同方式。

结语：

随着我国房地产工程的发展，房地产工程在我国国民经济发展过程中的作用越来越大，为了促使我国房地产行业更加快速、健康化地发展，需要在房地产项目开工建设之前进行全过程的造价管理与控制工作。分析全过程造价管理与控制工作的概念，对房地产工程全过程造价管理及控制的要点分析，促进房地产工程更加长远化地发展。