“加梯”之后：长久与安心

李伟

既有住宅加装电梯的“量产”速度正在加快。这项工作涉及多个部门、多个环节，需要及时总结实际使用情况，系统考虑安装、使用、管理中存在的问题，从事前、事中、事后推进完善加装电梯安全机制，保障其用得长久，用得安心。

加装电梯的维护管理职责究竟该落实于哪个部门？如何确保资金到位？这些问题关系到加装电梯的功能能否正常、充分地发挥。在“加梯”后的运维管理方面，须加紧规划，制定相应的制度规范，以确保既有住宅加装电梯这一惠民工程的社会效益最大化。

沪上实践经验

近年来，上海市积极探索，陆续出台了一系列“加梯”相关规范性文件，包括管理办法和指导意见。有些规范倾向于委托小区物业作为“加梯”的使用管理单位。但对物业公司而言，担心管理和维护费用不能及时收取，自己付出管理成本，还要承担责任和风险。因此，有些物业公司不愿意接手管理加装电梯。

为了“加梯”共管资金的安全，也为了减少居民的麻烦，沪上试点了“梯管家”服务。这是由上海市房管局物业处、黄浦区房管局和上海市房地产交易资金管理有限公司共同搭建的“加梯管理经费托管平台”。

在“梯管家”问世之前，黄浦区的谭老伯对于“加梯”后的运维管理感触颇深。他年过七旬，其所在楼宇加装电梯后，他被推举为后续运维的“托管小组”成员。加装电梯的运维远比想象中复杂。用老百姓的话概括，其需要缴纳3类费用：电费、物业费和维保费。其中维保费两年后开始缴纳，前两年不用缴。前两项费用，理论上由电梯所有权人按月定期缴纳。

“托管小组”作为电梯所有权人的代表，其主要任务就是管理和收缴上述费用。2021年，黄浦区出台有关既有多层住宅加装电梯后续管理的指导意见，提出将不少于10万元（最高补贴为28万元/部）的政府补贴资金留存，作为“加梯”专项维修资金。这留存的10万元由谁来管理呢？在“梯管家”问世之前，只能由“托管小组”在银行开设共管账户。按照常规操作，谭老伯等三人要定期一趟趟跑银行取钱，且三人必须同时到场，每人都要拍照、签字确认，再去相关机构缴纳电费、物业费。

有了“梯管家”，各方签署协议，“加梯”后预留的运维费由第三方平台，即“梯管家”统一管理，由上海市房地产交易资金管理有限公司监管。

这个托管账户不需要居民自行开立银行账户，而是以每部电梯为单位開户，交由房地产交易资金管理有限公司统一管理。每一名电梯所有权人都预留手机号码，每次“梯管家”扣费，所有权人都能收到短信通知。

如果由小区物业承接加装电梯的日常运维业务，那么经居民签字认可后，物业可以代跑腿，去“梯管家”平台划账。“托管小组”不用为此一趟趟跑银行取钱，以及去物业管理处缴费。

托管账户中“加梯”管理经费的支付和使用，需要“加梯”所有权人代表或物业经办人，携带相关支付文件至资金监管部门，当场填写《支付申请表》，办理支付申请手续。

在“加梯”后的运维管理方面，须加紧制定相应的制度规范，以确保这一惠民工程的社会效益最大化。

“加梯”所有权人代表可以变更，监管方受理后，通过发送手机短信的方式通知全体所有权人，自受理之日起3个工作日内无异议的，变更自动生效。“加梯”所有权人如果对经费使用、办理变更等提出异议，在收到短信后3个工作日内，可携带相关材料至“梯管家”窗口提出异议，办理相关手续。若全体加装电梯所有权人都无异议，那么就由所有权人代表或物业经办人携材料至窗口办理。

值得一提的是，“梯管家”的相关规定可谓细致入微，例如监管中的资金，按照中国人民银行规定的基准活期存款利率计息。如果涉及房屋产权交易，因这笔专项资金无法提前支取，原业主可直接就账户里的资金余额与新业主进行约定，账目完全透明公开可查。即便最初不想出钱使用电梯的业主，未来如果改变主意，想使用电梯，也可以参与进来，与其他用户一样按约定的比例缴纳费用，计入“梯管家”。

当“梯管家”账户余额仅剩1万元时，需要“加梯”所有权人、使用人协商，向账户“充值”，续签服务。

既有住宅加装电梯后，居民筹集的管理经费如何保管和使用，一直是一大难题。区别于以往由楼栋居民开立共管账户的模式，“梯管家”这种新模式能够更好地解决问题。它依托专业的资金监管机构，由小区物业公司统一安排日常运营工作，规避了电梯管理过程中资金筹集难、管理责任推诿等问题，可在一定程度上保障“加梯”管理经费的安全。

环环相扣的保障

沪上有关“加梯”后的运维管理实践探索，无疑是值得推广的。要推出更为成熟有效的方案，须以厘清问题为基础。对于“加梯”后的运维管理来说，主要有以下几方面问题待解决。

一是对于进入加装电梯市场的企业来说，原厂维保率较低。二是电梯的安装质量有待优化，运行保障存在隐患。比如不少加装电梯出现井道（底坑）渗水现象，有些存在井道下燃气管等重要管线未移位等隐患。三是主体责任不明确，安全责任难落实。“加梯”由专业物业服务企业进行管理的比例仍不高，其余由业委会、代建单位、居委会等单位或组织负责管理，这些单位或组织往往缺乏专业化的管理能力，易导致安全管理缺位，且存在紧急情况下无法及时响应的风险。四是运维资金缺乏保障，事故赔付能力弱。目前大部分加装电梯均未设置专项运维基金，出现个别业主不愿支付加装电梯运维费用的情况。另外，由于加装电梯普遍未购买责任险，一旦发生事故，难以及时落实赔付，易引发社会矛盾。

事实上，“加梯”工程从准备到实施再到运营维护，是一个环环相扣的过程，每个环节都应建立保障机制。

首先是“事前环节”。一是提前引入物业管理单位。在加装电梯工程立项环节引入专业物业公司，尽早确定加装电梯的使用管理单位，明确主体责任。由物业公司作为使用单位，参与加装电梯的全过程，加强与代建单位的对接，为后续更好地开展安全管理打好基础。二是开展综合评价。对电梯制造单位、代建单位开展综合评价，将评价结果向社区进行公示，引导居民选择实力强、信誉好的电梯制造单位和代建单位。三是完善法律法规体系。修订《电梯安全管理办法》，明确加装电梯的权利主体、相关部门管理职责、审批流程、使用管理细则、运行费用等事项，将加装电梯纳入法治化轨道。

接下来是“事中环节”。一是加强全程监督，督促施工单位规范施工，避免前期施工不到位造成后期整改难落实的情况。将电信、燃气、电力等部门作为加装电梯推进实施协调方，在土建工程实施过程中，先行介入进行评估，协调落实管线移位工作，确保加装电梯的安全。二是完善加装电梯检验检测项目和内容。根据《市场监管总局关于进一步做好电梯维护保养模式和调整电梯检验检测方式试点工作的意见》中《电梯检测规则（试行）》的规定，研究确定及调整针对加装电梯的检测项目和内容，并做好宣传。

和谐“加梯”方能取得良好的社会效益

工程完工后，即进入“事后环节”。

一是落实运维资金。住宅小区电梯运维费用应当单独立账。为保障加装电梯运维资金，建议可对享受政府補贴的加装电梯，强制性将政府补贴资金按一定比例划转至电梯专用资金账户，以保证运维资金落实到位。

二是推进“物联网保险服务”安全管理新模式。推动加装电梯安装远程监测装置，发挥物联网远程管理和预警作用，加强应急处置和安全管理能力。引导使用单位购买责任险，确保发生突发事件或事故后的赔付能力。推进加装电梯“按需维保”，市、区可结合实际给予资金支持。

三是加强日常安全监管。进一步加大对投入使用的加装电梯的安全监管工作，并结合日常监管，做好对加装电梯使用单位落实安全主体责任的指导。

四是制定加装电梯的管理办法。在管理办法中，应当明确管理主体，以及技术安全责任、定期维护的主体；明确日常维护以及维修的资金来源。

五是很多既有多层住宅是“托底物业”，小区维修资金少，给后续管理、更新和维修带来困难。建议通过立法，明确小区物业必须将加装后的电梯纳入管理范畴。这是物业管理部门不可推卸的责任，应于聘任合同中予以明确。如遇无物业管理小区，须由房管部门指定相关单位进行“托底管理”，保障其日常运行和安全。

六是在物业财务分类账中建立加装电梯维护、维修专项资金，由物价管理部门统一核准，并依照安装时的出资比例分摊给业主，与物业管理费一并收取。在单据中应明确其系加装电梯的运维资金。

七是明确加装电梯的技术安全责任，由电梯供应商与物业管理部门的工程部共同承担，物业管理部门的工程部为第一责任人。日常的电梯维护以及维修，由物业管理部门联系电梯供应商实施，确保电梯的正常运行。

八是一旦发生技术原因的安全事故，物业管理部门作为第一责任人，承担法律后果；电梯供应商则作为第二责任人，视具体情况承担相应的责任。