关于房屋租赁合同纠纷案件审理的调研报告

山东省济南市中级人民法院课题组

随着我国城市化进程的不断加快，房屋租赁市场得到了极大的发展。不断发展的房屋租赁市场一定程度上缓解了因房价较高而无力买房居住的现实难题，然而在房屋租赁管理过程中也出现了各种各样的新问题和新情况。近年来，公寓集中托管租赁纠纷增加、新冠肺炎疫情突发、义务教育“双减”政策的出台等，均不同程度地影响房屋租赁市场的稳定性，与此相关的房屋租赁合同纠纷日益增多。这类纠纷化解难度大，易成为社会关注的热点，同时也是审判实践中的难点。

课题组对2021—2023 年济南市两级法院涉房屋租赁合同纠纷案件的审理情况进行调研，汇总了该类纠纷案件审判实践中有争议的10 类共19 个疑难问题，组织两级法院相关业务庭分析讨论。本文根据调研情况，归纳此类案件的审理现状及特点，在立足审判实践经验的基础上，提出相应的破解思路，旨在规范房屋租赁市场秩序，促进社会稳定。

一、涉房屋租赁合同纠纷案件的审理现状及特点

（一）基本情况

1.总体收结案情况。2021—2023 年，全市法院房屋租赁合同纠纷案件累计收案10914 件，一审收案9814 件，二审收案1100 件。累计结案10504 件，一审结案9330 件，二审结案1174 件，上诉率为11.8%。二审结案案件中，维持原判841 件，占71.6%；调撤218 件，占18.6%；改判（含变更原判决）108 件，占9.2%；发回重审1 件，占0.09%；其他6 件，约占0.5%。

2.各基层法院案件受理情况。2021 年新收房屋租赁合同纠纷案件2604 件、2022年2707 件、2023 年4487 件。分别占当年民事案件收案总数量的2.35%、2.47%和2.98%。总体而言，涉房屋租赁合同纠纷案件数量呈现增长态势，且在民事案件中占比逐年升高。历下、槐荫、历城、高新、济阳等基层法院2023 年收案数量更是呈大幅上升趋势（见表1）。涉房屋租赁合同纠纷案件的审理工作日益复杂，亟需出台相应指导意见，以妥善化解该类矛盾纠纷。

表1 济南市各基层法院房屋租赁合同纠纷案件收案数量（单位：件）

3.经营性用房出租占比情况。发生在自然人之间的房屋租赁合同纠纷案件3676 件，占37%；租赁双方有一方系非自然人或均系非自然人的案件6138 件，占63%。由此可以看出，近年来发生于生产经营领域的房屋租赁合同纠纷案件占比较大，需重点关注。

4.涉托管房屋出租情况。房屋托管租赁是房屋产权所有者将房屋使用权以契约形式让渡给房屋经营单位，房屋经营单位统一招租经营的一种租赁方式。实践中，往往以数十户甚至数百户业主统一委托一家托管公司进行租赁经营，托管公司一旦出现运营困难，极易导致群体性诉讼。2021—2023 年，房屋租赁合同纠纷收案中，涉公寓集中托管租赁案件940 件，占总收案的9.6%。其中，2021 年83 件、2022 年288 件、2023 年569 件，总体呈上升趋势。

（二）主要特点

1.案件事实多点散发，查明认定难度大。租赁合同大多涉及日常生活或各类经营的具体方面，当事人对相关事实证据保留意识弱，客观证据少，双方各执一词，难以认定。如交房时间、租金交纳期限和数额、承租人何时搬离房屋、是否腾空涉案房屋、房屋交接时间、钥匙是否交还、出租人是否存在拒收情形、承租人装修情况等。有的涉案房屋历史较为久远，可能缺乏规划许可手续或者仅有当地政府部门的批复，致使对涉案房屋租赁合同效力问题的认定存在较大争议。

2.双方矛盾累积已久，调解撤诉比例偏低。近年来，二审案件中调撤结案218 件，仅占总结案数的18.6%。主要原因在于，房屋租赁合同纠纷案件当事人的矛盾涉及日常生活和经营中合同履行的细节，往往由来已久。经营性用房的当事人一般具备一定的诉讼能力，对通过诉讼解决纠纷持审慎态度。因此，他们诉至法院多因自行协商未果。在双方分歧明显、针锋相对的情况下，通常难以达成一致意见。

3.鉴定评估多，案件审理周期较长。因租赁合同纠纷起诉至法院的当事人之间，一般都无法再继续合作。一旦当事人提出解除租赁合同的诉请，就涉及对装修损失、房屋添附物等评估作价的问题。对此类问题，双方争议较大，往往需要申请法院委托专业评估机构进行评估。在评估的过程中，法院及评估鉴定机构需进行现场查勘，确定评估范围，导致该类纠纷审理周期长于其他普通民事案件。

4.政策调控影响较大，利益平衡难。一是在经营性房屋租赁纠纷中，合同多为出租方提供的格式合同，违约金或损失计算标准往往约定过高，承租方签订合同时通常系被动同意，一般也不讲求细节。因此，若严格按照合同约定进行裁判，往往会出现利益失衡的情况，故法院需谨慎进行利益平衡。二是租赁行业受疫情防控政策冲击较大，涉及商业用房的租赁市场呈“井喷式”增长，许多因素都可能影响到中小微企业的生存，因此需要法院着重审查疫情是否对合同履行产生实质影响，以及影响程度是否会导致合同无法履行或显失公平等。

5.存在层层转租情形，矛盾主体群体性明显。当前，出现大量委托投资经营、委托出租管理等一系列特殊房屋租赁方式，众业主的商铺投资收益取决于经营公司的运营能力和返租方式，经营不善将会产生租金兑付困难、商铺收回成本巨大等后果。同时，存在涉案商铺、公寓层层转租问题。该类诉讼中，“投石问路”的不在少数，背后往往还有大量诉讼，并且众多主体利益等待解决，诉讼呈现群体性特征。

二、审理涉房屋租赁合同纠纷的难点问题及裁判思路

房屋租赁合同是传统常见的有名合同，其纠纷具有商事合同纠纷的所有特征，也有区别于其他商事合同的独特性质。一是合同主体多元，既涉及普通生活居住的个人，也涉及从事生产经营的个体工商户、企业法人或非法人组织及其他性质的单位；二是情形繁杂，合同履行与合同当事人的生活、生产经营密切相关，涉及民生和营商环境。因此，审理该类案件需要综合考量的因素不断增加，民事纠纷和商事纠纷的审理规则需相宜适用。有时，传统法律规则的适用在新情况下需要出台新的解释。以新冠肺炎疫情为例，政府由此采取的防控措施可能会使承租人无法使用房屋开展经营，是否属于租赁合同履行中的不可抗力？无论从合同效力的审查、违约责任的认定，还是合同解除等方面都不同程度地存在审判难点。

（一）未经批准出租国有划拨土地上的房屋，租赁合同是否有效

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称“《暂行条例》”）第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第45 条第1 款规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”司法实践中，对于如何适用上述规定认定租赁合同的效力争议较大。第一种意见认为，因国有划拨土地的使用权系无偿取得，土地使用者只享有使用权，不享有收益权，因此，“市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准”属于出租合同的特别生效条件，在其未满足情况下，相关合同不发生法律效力。第二种意见认为，《暂行条例》并未规定在未经审批情况下出租划拨性质土地上的房屋会导致合同无效的法律效果，第45 条关于划拨土地上建筑物未经批准不得出租的规定应属于管理性强制性规定，不是效力性强制性规定。因此，不能因为未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，而认定房屋租赁合同无效。当事人未经批准，擅自将划拨土地使用权连同地上建筑物出租的，应当给予行政处罚。第三种意见认为，该规定中使用了“不得转让、出租、抵押”的用语，应属于效力性强制性规定，合同因违反行政法规的效力性强制性规定而无效；且国有划拨土地使用权的管理涉及国家宏观政策、国家利益和市场秩序，司法审判与行政政策一致才更符合国家利益和社会公共利益。第四种意见认为，对未经批准而就国有划拨土地上房屋所签租赁合同的效力进行认定时，可依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3 条的规定，对一审法庭辩论终结前，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的合同认定为有效；否则，应认定租赁合同无效。

调研中，多数法院倾向第二种处理意见。对于划拨土地上的房屋出租是否要经过批准，出租人与承租人之间往往存在信息不对称，为保障市场秩序的稳定性以及尊重当事人意思自治，应避免合同一方利用上述程序恶意逃避合同责任，故对于租赁合同无效的认定，应持审慎态度。关于强制性规定的识别问题，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民纪要》”）第30 条进行了说明，对该问题要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质。若强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，交易标的禁止买卖的，违反特许经营规定的，以及交易方式严重违法的，应当认定为“效力性强制性规定”。而关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。《暂行条例》系为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展而制定的条例。该规定中的第44 条、45 条未明确规定违反该条文的行为无效，且结合《暂行条例》第46 条关于“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款”的规定能够看出，第44 条和45 条规定是政府基于对划拨土地进行有效管理的需要而设定的一种管理性强制性规范，而非效力性强制性规范，违反上述规定产生的后果属于行政部门的处理范围，并非认定租赁合同无效的法定事由。

同时，《暂行条例》规定对国有划拨土地及地上物进行出租或转让需经批准，目的是保障划拨土地的特定用途，防止获地单位滥用国家优待政策。未经批准对国有划拨土地上的房屋进行租赁，与未经批准对其进行转让，性质和后果明显不同，必要时可通过解除租赁合同，恢复特定单位对划拨土地的实际控制。因此，未经批准出租划拨土地上的房屋，其后果可逆的，并非只能通过认定合同无效才能恢复土地原始状态。因此，根据《九民纪要》的认定原则，不宜认定该规范为效力性强制性规范。

（二）合同履行中违约行为的认定及违约责任的承担

1.出租人多次催告承租人交纳租金未果的情况下，采取断电、锁门等方式进行救济，是否构成违约。出租人采取断水、断电措施是否适当，应当根据出租人的不同主张，对以下情形区别认定：第一种情形，承租人拒付租金已达到约定的合同解除条件，出租人采取断电、锁门的同时一并提出解除合同的，应认定出租人行使的先履行抗辩权成立，出租人对此不承担违约责任。第二种情形，出租人仅将断电、锁门作为一种催要租金的手段，审判实践中存在两种处理意见。一种意见认为，采取断水、断电的行为系以暴制暴性质，不宜倡导和支持，出租人可向承租人主张履行合同义务并承担因逾期支付租金产生的违约责任。因断电、锁门造成承租人无法使用租赁房屋的，相应期间的租金应予扣除，由此给承租人造成的经营损失根据双方过错情况分配相应责任。另一种意见认为，承租人在经出租人催告并事先告知将采取断水、断电等行为的情况下，仍未在合理期限内依约支付租金的，出租人采取前述行为构成对欠付租金部分的抗辩。但出租人采取断水、断电等行为应与承租人的违约行为具有对等性，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。多数法官倾向于第一种处理意见。

2.出租人不履行新冠肺炎疫情期间的租金减免政策，承租人在支付租金时按照政策规定自行减少支付租金数额的行为，是否构成违约。第一种意见认为，承租人应当按照租赁合同的约定履行支付租金义务，其未经出租人同意，擅自减少房屋租金，属于未足额支付租金的情形，应当构成违约，但是可以在违约责任承担上予以酌情调整。第二种意见认为，鉴于新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力情形，国家出台租金减免政策系鼓励市场主体共克时艰，保障租赁市场平稳运行，承租人自行适用减免政策不宜被认定为违约。第三种意见认为，如果经法院审查认为案涉房屋的租赁符合租金减免政策，且承租人减少支付租金的数额计算亦符合相关规定，则不应当认定为违约。第四种意见认为，应根据房屋性质进行区别处理。国有性质房屋的承租人按照政策规定自行减少支付资金的，不宜认定为违约；非国有性质房屋的承租人未与出租人协商一致的情况下自行减少支付资金的，需分情况进行处理。

对于该问题，实践中争议较大。调研发现，倾向性意见为，对于国有性质的房屋，根据相应政策，出租人应当履行减免租金的政策，承租人根据政策自行减免租金不宜认定为违约，因为租金减免政策本身就应惠及承租人，并未赋予出租人选择的权利；对于非国有性质的房屋，除非当事人协商一致达成租金减免的合意，否则承租人自行减免租金的行为应认定为违约，但可以在违约责任上视情调整。

3.合同未约定租金按照房屋面积大小确定的情况下，承租人主张租赁房屋的实际面积与约定面积差距较大，能否以租赁房屋面积不符合约定为由，主张减付租金。对于该问题的处理，要区分承租人是否在合理期限内提出异议：第一，通常情况下，房屋租赁合同的标的物都属于特定物，在租赁合同签订前，承租人一般也要了解租赁房屋的状况。基于此，如果承租人在合理期限内（如装修期内或签订合同后一个月内）未就房屋面积提出异议，应当认定为承租人以约定的固定租金承租房屋系真实意思表示，即使合同中载明的房屋面积与实际面积有较大差距，亦应认定不违背承租人的真实意思，对其要求减免租金的请求不应支持。第二，如果承租人在合理期限内提出异议，存在两种不同处理意见。一种意见认为，可以参照商品房买卖的处理方式，房屋面积与约定不符的，法院可按比例判定承租人减付租金；另一种意见认为，变更合同应当尊重当事人的意思自治，不宜以判决的方式变更。如果出租人不同意减少租金，且双方亦不同意解除合同，可告知承租人根据《民法典》第147 条的规定，以重大误解为由，请求人民法院撤销合同。课题组认为，后一种处理方式更符合当事人自治原则。

4.违约金的调整幅度以及违约金能否与损失同时赔偿的问题。关于违约金的调整问题，《民法典》第585 条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。根据该规定，违约金的调整应当以损失作为参考依据，主张违约金过高或过低的一方，应当就损失部分承担举证责任，法院依据举证情况予以判断。对于约定的违约金明显过高，而当事人无法举证证实损失具体数额的情况，分以下情形处理：

对于延期支付租金的违约金，实践中按照LPR（中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）的4 倍或1.3 倍予以调整。调研发现，对于延期支付租金的违约金，多数意见认同按LPR 的1.95 倍标准计算，理由是：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第18 条第2 款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019 年8 月20 日之后的，人民法院可以违约行为发生时LPR 标准为基础，加计30%～50%计算逾期付款损失。对房屋租赁合同纠纷延期支付租金的违约金调整，可参照适用上述规定的调整范围，即对于违约行为发生在2019 年8 月20 日之后的违约损失，按LPR 的1.5 倍为标准计算的利息作为守约方的实际损失，以上述损失为基数上调30%作为违约方支付违约金的标准，即LPR 的1.95 倍。这样的处理方式与商事审判一致。

对于提前解除合同的违约金，在违约方无法举证证明具体损失数额的情况下，可由违约方参照租金数额支付给守约方相当于一至六个月租金的违约金，作为给予守约方房屋空置期内的损失补偿。

关于违约金与损失能否同时赔偿的问题，多数意见认为，需看违约金是否能够弥补守约方因违约行为而受到的损失，如果约定的违约金不足以弥补守约方的损失，不足部分还应当由违约方承担，否则法院可仅支持当事人有关支付违约金的请求。

5.违约金能否与履约保证金同时适用的问题。部分房屋租赁合同纠纷案件中，合同双方既总体约定交纳一定的履约保证金，后又针对不同违约行为具体约定了需承担的违约金。在此情况下，涉及支付违约金后，履约保证金是否还应当退还的问题。多数意见认为，违约金是指合同一方违约时承担的一种责任，履约保证金是指合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的一种担保方式，两者在性质上具有一定重合。在合同未明确约定违约金和履约保证金同时适用的情况下，就具体行为支付违约金后，履约保证金应当退还。如果违约金和履约保证金同时适用，要具体衡量两项同时适用是否造成过分高于因违约行为给守约方造成的损失，如果明显过高，可根据当事人申请予以调减。

（三）非正常情况下房屋租赁合同终止的认定及处理

1.承租人提前搬离并交付钥匙，出租人怠于收房，能否适用《民法典》第580 条，认定为合同存在“法律上或者事实上不能履行”的情形，确定合同权利义务终止。该问题涉及违约方能否解除合同及如何解除合同的问题，实践中对此存在较大争议。

关于违约方能否解除合同的问题，观点一认为，合同解除有两种方式，一是《民法典》第562 条规定的约定解除，二是《民法典》第563 条规定的法定解除。出租方不同意解除合同，承租方提前退租并搬离是违约行为，不符合上述法律规定的约定解除情形和法定解除情形，不能认定合同解除。观点二认为，如果双方就提前退租问题无法协商一致，承租方自行搬离并将钥匙邮寄、交给物业或放置某处等，可认定双方形成合同僵局，若不允许其解除合同，会产生明显不公。为平衡双方利益，应允许违约方解除合同。

关于违约方主张合同解除的问题，《九民纪要》第48 条规定，违约方没有解除权，但在违约方不存在恶意违约、违约方继续履行合同对其显失公平、违约方拒绝解除合同违反诚实信用原则三种情形下，可以起诉请求解除合同。存在《民法典》第580 条规定的三种情形之一、致使不能实现合同目的的，人民法院或仲裁机构可根据当事人的请求，终止合同的权利义务关系，但不影响违约责任的承担。这三种情形为：非金钱债务在法律上或事实上不能履行、债务标的不适于强制执行或者履行费用过高、债权人在合理期限内未请求履行。这实际上吸收了《九民纪要》的合理因素，赋予了违约方一定条件下的合同解除权。

对租赁合同的承租方提前退租并搬离的问题，可根据上述规定统一认识和裁判尺度。在租赁合同中，承租方的基本义务是支付租金，此外，根据《民法典》第714 条“承租人应妥善保管租赁物，因保管不善，造成租赁物毁损灭失的，应承担赔偿责任”的规定，其对房屋及屋内物品还负有妥善保管义务，因此承租人义务不属于纯金钱义务。承租人提前退租并搬离房屋，对房屋及屋内物品的妥善保管义务事实上已不能履行，也不适用强制执行。因此，应认定承租人可根据《民法典》第580 条规定，请求终止租赁合同的权利义务关系。

在认为违约方可以解除合同的观点中，关于解除合同的方式及解除权归属的问题，又存在两种观点。观点一认为，承租方提前解除合同，应通过诉讼或仲裁的方式，提出解除合同请求；观点二认为，承租方提前要求解除合同，并非一定要其通过诉讼或仲裁方式，任何一方提起诉讼或仲裁均可，法院或仲裁机构可根据个案具体情况，酌情确定合同解除的时间。

关于解除合同的方式，根据《九民纪要》第48 条和《民法典》第580 条规定，承租方提前解除合同，应当通过诉讼或仲裁方式提出申请。但是，实践中，许多当事人的法律意识和法律行为水平并不高，很少通过诉讼或仲裁的方式申请终止权利义务关系，基本都是在与出租方协商不成的情况下，自行搬离房屋、交付钥匙、拒付租金。在该社会现实下，如果一味机械执行上述规定，认定承租方不通过诉讼或仲裁终止合同关系的，则即使其已搬离房屋、交付钥匙，租金应当继续支付至合同期满，使得承租方在因无法经营或无力交付租金时仍须交纳租金的同时，出租方可以不用收房和再行出租，进而出现双方利益明显失衡，出租方及时减损义务落空的状况。基于此，调研中绝大多数法院认同上述观点二，即承租方提前解除合同，并不一定非要由其通过诉讼或仲裁方式提出请求。任何一方提起诉讼或仲裁，法院或仲裁机构可根据个案具体情况，综合考虑承租方提前退租的原因、守约方的及时止损义务等因素，酌情确定解除时间，这既考虑到守约方的利益，又考虑到了合同已无法履行的实际情况。在确定的解除时间之后，出租方因拒绝收房而产生的损失，应由其自行承担。

2.出租人基于纠正自身违法行为主张依据《民法典》第724 条规定解除租赁合同能否支持。《民法典》第724 条规定：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于适用条件的强制性规定情形。”对于该条是否能够适用于出租人，第一种观点认为，承租人与出租人不同，《民法典》第724 条规定属承租人解除合同的条件，不能延伸到出租人，不可以将承租人的解除权当成是承租人的义务，应当保护承租人的自由处分的权利。第二种观点认为，《民法典》第724 条之所以作此规定，是因为租赁物本身出现了导致合同目的不能实现的情形，系基于合同目的不能实现而赋予当事人以合同解除权。订立租赁合同的目的在于对租赁物进行使用、收益，如果不能实现使用、收益的目的，则订立合同的目的不能实现，故出租人基于纠正自身违法行为而主张解除租赁合同，应予以准许。课题组倾向于第二种观点，但是对出租人主张解除合同的支持，系人民法院基于合同标的物客观情况作出的处理，并非出租人享有合同解除权。因此，出租人依法应当承担履行不能的违约责任，根据过错的不同情况来决定出租人是否承担违约责任以及违约责任的大小。

3.因政府拆迁致使房屋租赁合同终止，合同未就拆迁补偿问题作出约定的情况下，拆迁补偿费用的处理。拆迁补偿费用是指拆建单位依照规定标准向房屋的所有权人或使用权人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、过渡安置费以及提前搬离奖励费等奖励性费用。司法实践中，对于该问题的处理，有以下两种不同意见：第一种意见认为，应依据拆迁补偿费用的性质和设定目的的不同分情况处理。提前搬离奖励费一般应向实际居住人、使用人即承租人支付。过渡安置费属于过渡期内对租赁房屋使用价值的一种补偿，一般应归房屋所有权人或出租人所有。具体分配上，要根据具体案情判断出租人和承租人的贡献率，如拎包入住型房屋的租赁，出租人提供大型家具家电，提前搬离奖励费用全部支付给承租人，显然不符合公平原则。第二种意见认为，被拆迁人一般是指房屋所有权人、公房承租人或在所有权不明确的情形下，相关部门认定的房屋实际使用人。承租人基于租赁合同仅获得了房屋的使用权，在双方并未对拆迁补偿问题作出约定的情况下，不应支持承租人享有主张相关拆迁补偿费用的权利。课题组倾向第二种意见。拆迁法律关系与房屋租赁关系是两个不同的法律关系，拆迁法律关系的相对方是房屋所有权人而非承租人。如果拆迁协议明确规定相关费用给承担人，按协议处理；如果没有明确规定则拆迁补偿费用给被拆迁人，即房屋所有权人。承租人可基于租赁合同主张出租人承担合同解除的违约责任。

4.合同约定的租期及免租期较长，承租人在租赁合同仅履行较短时间的情况下提前解除合同，免租期是否应予以适当调整。实践中免租期的给予，往往是出租人预期承租人会按照合同约定的租赁期限及租金标准履行合同义务，实质上是在假设承租人能完全履行合同义务的前提下，出租人给予承租人的一种租赁优惠。关于提前解除合同，免租期租金应否予以补足，如合同中未约定该问题，实践中应如何处理存在一定争议。第一种观点认为，免租期系附义务的赠与行为，当承租人提前解除合同时，出租人基于租赁合同本应得到的利益将落空，承租人未履行完上述所附义务，出租人可撤销赠与，要求承租人支付免租期内的租金。根据公平原则，可根据免租期、合同约定的租赁期限和承租人实际履行的期限，按比例对免租期予以调减。第二种观点认为，免租期系合同约定，不应根据实际租期的长短予以调整，但是可将免租期免收的房租作为出租人的履约损失，由违约提前解除合同的承租人进行赔偿。如合同约定的违约金较高，能够弥补出租人包含免租期损失在内的所有损失的，也可以支付违约金的方式解决。课题组倾向于第二种观点，免租期的约定系双方当事人的真实意思表示，不宜再通过司法权力予以变更，对于免租期的损失，可以综合全案予以考虑，当合同中已经约定有因承租人违约导致合同提前解除的违约金标准时，此时可以通过支持违约金来填平损失，如违约金约定过低，出租人可以申请法院予以适当调整。

（四）出租人侵害承租人优先承租权、优先购买权的处理

1.关于侵害优先承租权的认定。《民法典》增设了房屋承租人的优先承租权，即租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。优先承租权系附条件形成权，即在法律规定条件成就时，承租人单方作出缔约意思表示即可在出租人和承租人之间成立租赁合同。但是《民法典》对于优先承租权的规定为概括性的原则性规定，缺乏具体的认定标准，司法实践中如何把握优先承租权存在一定争议。课题组认为，对侵害承租人优先承租权行为的认定至少需要满足以下三个条件：一是租赁期限届满时，原承租人向出租人作出过明确的希望继续承租的意思表示；二是出租人在租赁期限届满后的一定期限内（一般认定在二个月以内），将房屋直接出租给了原承租人以外的第三人，而未将出租意愿和租赁条件以合理方式同通知原承租人；三是出租人无证据证明系因承租人自身原因没有继续承租或者再次承租其原出租房屋。

出租人侵害承租人的优先承租权，应当赔偿由此给承租人造成的相应损失，具体范围包括：承租人因丧失继续承租房屋机会而搬离原租赁房屋支出的搬迁费、交通费、劳务费等；承租人因丧失优先承租权而承租同类房屋（地理位置、房屋性质、人流量等）因房屋市场价格上涨产生的租金差价损失；因丧失优先承租权承租人另行选址，未能正常经营而产生的合理期间的停业损失，如果合理期间内的经营损失数额不易确定，可以参照出租人在合理期间内收取的第三人的租金数额予以酌定。合理期间根据案件具体情况而定，一般以一至二个月为宜。

2.关于侵害优先购买权的认定。认定出租人侵害承租人优先购买权的条件，至少包括：其一，出租人已向按份共有人和近亲属以外的无优先购买权的第三人实际出卖了租赁房屋（前提条件）；其二，出租人在向上述人员出卖租赁房屋之前，未在合理期限内通知承租人，或者虽已通知，但并未告知出卖价格、价款支付方式等条件；其三，出租人通知承租人出卖租赁房屋的，承租人已在十五日内明确表示购买；其四，出租人不能提供证据证明系因承租人自身原因没有购买承租房屋。

关于损失赔偿范围的确定，主流观点认为应以争议发生时房屋市场价格与房屋实际售价间的差额作为赔偿基准。认定房屋价差损失还应当注意以下几点：第一，认定损失的时间点应从保护承租人的利益出发，以承租人的请求为基础，根据租赁合同终止之日、房屋过户登记之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定；第二，承租人的损失赔偿额应扣除必要的交易税费，房屋转让和登记过程中，必然会产生各种税金和登记费用，这些费用均应从价差损失中予以扣除；第三，真实交易价格与在房地产登记部门备案的合同的交易价格不一致的，应根据真实交易价格来确定价差，而不能依据备案合同的交易价格计算价差损失。

（五）若合同无效，占有使用费和装修损失应如何分担

许多租赁合同纠纷案件中，因房屋没有规划手续，法院会根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律的若干问题的解释》（以下简称“《租赁合同解释》”）第2 条的规定，将双方租赁合同认定为无效。该类案件中，当事人往往对支付房屋占有使用费和赔偿装修损失的判决不服，二审中，对二者如何裁判也有很大争议。

关于房屋占有使用费。法院一般会根据当事人的请求，依据《租赁合同解释》第4 条的规定，按租金标准判决承租方支付占有使用费。关于装修损失。许多承租方在承租后开展大规模的装修，等到了办理相关经营手续时才发现房屋没有规划或产权手续。诉讼中，法院一般会判决承租人主张的装修损失由承租人与出租人各按50%分担。综上，在通常情况下，出租方要支付承租方约50%的装修损失，承租方要支付出租方100%的占用费。这样，有时会出现让一方当事人难以接受的两种情况：一种是出租方抵扣占有使用费后，还需赔偿承租方大额装修损失，即出租方实际未收到租金，还倒找承租方装修费的情况；另一种情况是，房屋没能使用，但承租人要支付巨额占有使用费，还需承担巨额的装修损失。

实践中，针对上述情况，有的观点认为法院应平衡双方利益，判决由承租方支付的占有使用费数额与出租方赔偿的装修损失数额基本相当，达到“两不找”，以此调整双方的过错比例。调研中，倾向性意见认为，上述根据支付款项数额结果倒推过错比例，不符合过错与责任相适应的法理。但是，在合同无效而承租方未实际使用房屋的情况下，承租方支付的占有使用费实质是其损失，可纳入赔偿损失的范围，按过错比例由双方分担。因为对于合同无效，双方均有相应的过错，若出租方收取租金利益实质并未因合同无效受到影响，而承租方的装修利益（损失）却要自担一半，有失公平。

（六）关于小区开发商与普惠制幼儿园之间的房屋租赁问题

大多小区开发商会按照规划要求，建设小区配套幼儿园，出租给相关单位或个人开办并收取租金。2019 年9 月27 日，教育部、中央机构编制委员会办公室、国家发改委、民政部、财政部、自然资源部、住房和城乡建设部联合印发《教育部等七部门关于做好城镇小区配套幼儿园整改工作的实施意见》（以下简称“《实施意见》”）。之后，济南市也出台了相关的落实规定。上述政策要求符合要求的幼儿园应尽快移交给地方教育行政主管部门，普惠幼儿园原则上不收租金。许多开发商响应政府的政策要求移交了幼儿园，但仍有部分开发商并未移交。未移交的幼儿园所涉房屋的产权仍登记在开发商名下，而承租方将幼儿园申请为普惠幼儿园后，继续使用房屋但以上述政策为由不再按合同交纳租金，于是引发纠纷。开发商起诉，主张承租方拖欠房租达到合同约定的解除条件，请求法院判决解除合同、承租方交纳租金。

该类案件的审理涉及法律规定、合同约定和政策要求之间的关系，实践中分歧很大。有的法院考虑到合同解除会影响小区众多幼儿入园、上述政策规定普惠幼儿园原则上不收租金等情形，判决驳回开发商的诉讼请求。有的法院认为纠纷涉及政府关于幼儿园移交政策，不属于法院民事案件受理范围，裁定驳回开发商的起诉。这些裁判没有立足于租赁合同的法律关系，也未准确理解移交政策的核心要义，引发当事人的申诉，有的案件已进入审判监督程序。课题组认为，审理该类案件应掌握好以下几项原则：

1.开发商的物权应予保护。对争议房屋，开发商支付了土地出让金，也获得了规划、施工许可等，并通过建造行为原始取得房屋的所有权。幼儿园未移交的，房屋产权登记在开发商名下，其物权合法正当，应受到保护；其出租房屋获得租金收益，是行使物权的具体体现，同样应受到保护。

2.《实施意见》并非效力性强制性规范。依据《民法典》第143 条和第153 条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事行为无效。《实施意见》并未规定开发商建设的小区配套幼儿园用房地都必须且无偿移交，有的地方政府在落实过程中将之解读为必须且无偿移交，不符合《实施意见》精神；同时，《实施意见》属于部门规章，不属于行政法规的强制性规定，不能据此认定开发商必须无偿移交其产权房屋。

3.充分考量情势变更和小区幼儿入园问题。承租方因高价幼儿园向普惠幼儿园的转变，导致其收费大幅减少，出现了在签订租赁合同时难以预料的风险，如此时承租方继续按合同约定支付高额租金，其合同目的必然无法实现。此种情况下，承租方对开发商提出的解除合同和支付租金的诉讼请求，可适用《民法典》或《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》中关于情势变更的规定进行抗辩。法院可据此法律规定，根据收费减少的比例，对租金标准或数额予以调整。对于开发商提出的解除合同的诉讼请求，法院应考虑承租方虽然拖欠租金时间或数额达到合同约定的解除条件，但拖欠行为系基于政策影响发生，合同约定的前提和基础已发生了变化，不能僵化机械的完全依照合同约定进行审理。同时，房屋系小区幼儿园配套用房，即使法院支持开发商解除合同的诉讼请求，房屋仍需为办理幼儿园使用，不能他用，因此，判决承租方支付相应租金即可实现出租方的合同目的，解除合同的实质意义不大。此外，解除合同涉及小区幼儿入园，影响大，容易引发群体性质、事件。因此，法院应对开发商提出的解除合同的诉讼请求慎重支持。

（七）疫情期间租金减免政策的适用规则

最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。关于具体的租金减免数额争议，课题组认为，济南两级法院应参照济南市出台的针对新冠肺炎疫情期间房屋租金减免政策确定。对于非国有性质的房屋租金减免一般参照政策及受疫情影响实际情况酌情减免。对于租赁房屋用于居住的，通常疫情及防控措施不影响房屋的使用，一般不予减免，但确有证据证明租赁房屋因此不具备居住条件的除外；对于用于人员较为密集的餐饮、商场、宾馆、教育培训等经营性用房的，对租金减免、违约责任、合同解除等问题充分考虑疫情因素，依法作出相应处理。非法占有或者占有房屋的合法依据已经丧失的，占有人以疫情影响为由主张减免疫情期间占有使用费的，一般不予支持。在疫情发生前未足额支付租金的，一般不予支持。对于租金减免的主张，一般要依照当事人的诉讼请求或者答辩意见来确定，如当事人未主张，法院一般不宜主动进行调整。

国有性质房屋层层转租，前一手承租人并未实际获得租金减免的情况下，最后一手承租人能否依照政策请求前一手转租人减免租金。一种意见认为，依据合同相对性原则，前一手承租人并未实际获得租金减免的情况下，最后一手承租人不能依照政策请求前一手转租人减免租金。另一种意见认为，最后一手承租人可以依照政策请求前一手转租人减免租金。课题组倾向于后一种意见，最后的承租人关于减免租金的请求符合规定的，即使前一手承租人实际未获其上一手出租人减免租金的，法院也可判决支持该诉讼请求。被判决减免租金的承租人，可继续要求其前一手出租人减免租金。因为国家出台的租金减免的相关文件，其本意就是惠及最后的房屋使用权人，这是因为新冠肺炎疫情带来的不可预见的风险最终由承租房租的最后一手当事人承担，减免政策的优惠也应当由其享有。

（八）涉“双减”政策房屋租赁合同纠纷的处理

1.“双减”是否构成情势变更。根据《民法典》第533 条的规定，情势变更是指，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平的情形。2021 年7 月24 日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，规定现有学科类培训机构统一登记为非营利性机构，严禁在休息日、节假日和寒暑假组织学科类培训等。2021 年8 月11 日，国务院教育督导委员会办公室专门印发通知，对各省“双减”工作落实进度每半月通报一次。上述政策措施促使“双减”要求严格落实，“新东方”“学而思”等培训机构面向义务教育阶段的学科类培训业务也被禁止，培训业务全面大幅减少。这种情况是双方签订合同时无法预见的，如果继续履行租赁合同，将出现培训机构没有培训业务、不需要租赁房屋但还得交租金的情况，明显对培训机构不公平，符合上述法律规定的情势变更要件。在“新东方”“学而思”等校外培训机构因“双减”退租引起的房屋租赁合同纠纷中，各地法院也基本认定“双减”政策构成双方房屋租赁合同履行中的情势变更情形，裁判尺度基本统一。

但是，在该类租赁合同纠纷中，出租方大多主张“双减”政策不构成情势变更，因为国家早就提出过该类政策，承租方作为专业的学科类培训机构，在签订合同时就应当预料到由此引发的风险。对此，在裁判说理或与当事人沟通中应对出租人明确：“减负”的要求由来已久，国家曾出台过一系列的政策措施，如1955 年教育部就下发了《关于减轻中小学过重负担的指示》，但明确禁止校外培训机构提供面向义务教育阶段的学科类培训并获全面严格执行是在2021 年“双减”政策之后，这直接影响了培训机构的基本业务，是其签订合同时无法预见的。因此，不能因国家早有减负政策要求，就认定培训机构在签订合同时就认识到其义务阶段的学科培训会被禁止，出租人的上述主张理由不充分。

2.因情势变更提前退租是否适用违约评价。实务中，对此有两种观点：观点一，不适用违约评价，从而不需要承担违约责任。因为过错是违约的构成要件，因情势变更不履行合同不可归责于合同主体，所以不构成违约，自然也就无需承担违约责任，但应适当补偿给对方造成的损失。观点二，适用违约评价，但因当事人在签订合同时无法预料到情势变更，法院在认定其违约责任时应适当减轻。

课题组认为，对因情势变更提前退租的情况适用违约评价，当事人应承担违约责任，但承担违约责任的形式、支付违约的数额、赔偿损失的多少等，可考虑情势变更的不可归责性予以适当减轻。理由如下：

第一，从民事法理角度分析，民事行为与民事责任是两个不同的概念。前者更强调一种法律事实，具体到违约，则是合同未得到履行或履行不符合约定的客观结果，故当事人的主观过错对结果是否形成无实际作用；而后者系责任承担，更侧重当事人不履行合同行为的意志因素，责任的大小与当事人的主观过错直接相关，故需关注其故意、过失等主观心理过错。因此，当事人是否有过错不是违约的构成要件，只要当事人未履行合同或履行合同不符合约定，包括能履行而不履行和客观上不能履行而未履行，都构成违约。

第二，从法律规定角度分析，适用违约评价更符合法律规定。在《民法典》合同编“违约责任”一章中，第590 条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。”该规定表明因不可抗力不能履行合同的，当事人可能部分承担违约责任，从而说明因不可抗力不能履行合同构成违约，只是可减轻或免除违约责任的承担。

（九）房屋租赁合同纠纷中如何保障“恢复原状”判项的可执行性问题

租赁结束后承租人恢复租赁房屋原状是承租人的法定义务，对于恢复原状的具体内容，租赁双方往往各执一词，原状具体是什么样的，难以认定。调研中，普遍认为，主张恢复原状的当事人对“原状”具体情形负有举证责任。法官应综合案情引导当事人举证，避免恢复原状的判项难以执行。也有的观点认为，不在判项中表述“恢复原状”，而是以替代性经济赔偿的方式作出判决。课题组认为，审判应当围绕当事人的诉讼请求是否成立进行，一概以经济赔偿的方式替换恢复原状的诉请，不符合法律规定。审理中，对恢复原状的诉讼请求，法官应重视对当事人在举证责任承担、是否变更诉讼请求等方面进行释明和引导。

一是引导当事人明确诉讼请求。提出恢复原状诉讼请求的一方应当举证证明房屋原状，提交租赁合同所附交接单、租赁房屋状况的对比照片、房屋不动产权证书附件的房产分户平面图、房屋登记表等，或者与物业公司沟通，获取房屋的原状，或承租人就租赁房屋进行装饰装修、改扩建的证明材料等。

二是引导当事人固定证据。在审理过程中，如双方对房屋现状存有较大争议，法院可以引导当事人采用拍照、录像、制作移交清单等方式固定有关房屋现状的证据，法院可以通过现场勘验，避免判决生效到执行期间房屋状况发生改变，引发次生矛盾。

三是引导当事人变更诉讼请求。在审理过程中，如果根据案情综合判断原状难以恢复或难以执行，可向当事人释明执行风险，引导当事人将诉讼请求变更为赔偿损失。在改造事实已经发生时，可要求当事人举证证明恢复原状所需费用，或通过司法鉴定确定费用。

（十）房屋租赁合同纠纷中法官的释明问题

《九民纪要》对于合同无效时的释明问题进行了阐述。双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明其可提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。比如，原告基于合同的给付行为请求确认合同无效，但并未提出返还原物或者折价补偿、赔偿损失等请求的，法院应当向其释明，告知其一并提出相应诉讼请求；原告请求确认合同无效并要求被告返还原物或者赔偿损失，被告基于合同也有给付行为的，法院同样应当向被告释明，告知其也可以提出返还请求；法院经审理认定合同无效的，除了要在判决书“本院认为”部分对同时返还作出认定外，还应当在判项中作出明确表述，避免因判令单方返还而出现不公平的结果。一审法院未予释明，二审法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。当然，如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决，并在裁判文书中予以明确。当事人按照释明变更诉讼请求或者提出抗辩的，法院应当将其归纳为案件争议焦点，组织当事人充分举证、质证、辩论。

在房屋租赁合同纠纷案件中，容易产生二次纠纷。比如，当事人在起诉时往往仅诉请解除合同，对于合同解除后的后果则不予主张，一般在判决结束后再次主张后续事宜，不利于纠纷一次性解决。实践中，对于法官的释明权以及释明到何种程度，不同法院不同法官在案件审理的时候掌握的尺度是不同的。部分法官基于案件信访的压力或者当事人的态度，不愿释明，担心释明后产生其他的问题或释明有误，也为了避免当事人误以为案件尚未审理完毕而法官已经作出判决的风险，对行使释明权处于消极态度。

课题组认为，应当根据案件情况行使释明权：一是涉及合同解除的，需要当事人明确合同解除的日期，也需要当事人明确合同解除的后果是否在本案中一并处理。二是非承租人的过错导致租赁合同解除或者合同无效的，需要向承租人释明是否就己方对于房屋的装修等添附，要求出租人进行赔偿，是否申请司法鉴定。对于承租人坚持不主张或者仅仅提出抗辩的，则应当告知当事人法律后果，其可另行起诉解决。三是在审理过程中发现合同可能存在无效情形的，应向当事人释明，引导其变更诉讼请求并就合同无效的后果一并处理。如果当事人坚持不变更诉讼请求，则应告知如经审理认为合同无效，合同无效的后果可以另行主张。四是在固定诉讼请求的过程中，如果当事人的诉讼请求发生变更，应注意给对方当事人新的答辩期。

三、妥善化解房屋租赁合同纠纷的对策建议

房屋租赁涉及个人居住和企业经营，事关生活稳定和生产发展，有效化解房屋租赁合同纠纷是营造良好营商环境、促进经济社会发展的重要保障。化解房屋租赁合同纠纷，应重点做好三方面工作。

（一）妥善审理涉房租赁纠纷案件

1.完善审判流程管理，规范自由裁量权行使。对重大复杂疑难案件、发回改判案件及涉及裁判规则等案件，依规分别提交庭室专业法官会议、条线法官会议或审判委员会，集中集体研究，确保质量。合议庭全体对案件质量负责，研究案件全程记入笔录，入卷归档。落实院庭长审判管理职能，在案件研究、文书签发等方面审核把关。审判流程的细化规范，为审判权高质高效运行提供保障。

2.加强业务指导，统一裁判尺度。完善对下审判指导工作机制，遇到基层法院沟通咨询业务工作的，由专业法官会议研究，属于特别疑难复杂问题的，层报提请至审委会研究解决。优化法律适用指导工作机制，由中院、基层法院共同抽调骨干审判力量组成调研小组，重点针对房屋租赁合同纠纷审判领域中遇到的疑难复杂、争议较大、空白模糊等法律适用问题进行充分调研和深入讨论，形成统一裁判标准和规则，并精选一批具有法律适用指导意义的典型案例，及时向社会发布。

3.保持审判队伍基本稳定。部分基层法院由于人员相对不固定，队伍建设面临新情况新问题，导致类似案件前后、横向存在不一致甚至矛盾的地方。一方面，要注重审判队伍建设，总体保持审判人员的稳定性，注重发挥传帮带作用，确保在人员变动时不影响审判工作的前后一致性；另一方面，审判团队要正确看待跨专业审理案件的问题，避免将自身限于一个领域，正确看待不同案由的案件，要把不同案件审判的思路融合创新，把问题考虑得更周全、更深入。

（二）优化社会治理功能

1.优化法治营商环境。在审理涉疫情房屋租赁合同案件中，在保障个体合法权益的同时，也需重视企业法人的利益保护。在坚持合同意思自治优先、风险共担、利益平衡等原则的前提下，条件成熟的法院可建立涉民营企业纠纷“绿色通道”，确保涉民营企业案件快立、快审、快执，及时有效维护涉诉企业合法权益。针对房屋租赁合同纠纷梳理出成因、争议焦点、典型案例、法律提示，开展“房屋租赁合同纠纷常见风险规避”专场活动，为企业家与法官提供面对面交流平台，由法官对企业存在的问题进行深入交流。建立常态联络机制，动态掌握企业经营法律风险漏洞和优化法治营商环境的意见建议，为企业提供常态化、精准化司法服务。

2.积极开展法治宣传教育，营造学法用法的良善氛围。组织开展房屋租赁合同系列普法活动，严格落实“谁执法谁普法”普法责任制，把普法融入执法的全过程、各环节。在审理房屋租赁合同纠纷案件中，把对当事人的普法教育贯穿于矛盾纠纷排查化解的事前、事中、事后全过程，让民众在解决问题中学习法律知识，增强法治观念，实现“办理一案、治理一片”的法治宣传教育效果。法官和法官助理积极主动结合“法治六进”普法宣传，采取专题讲座、座谈交流、现场咨询的方式，通过悬挂宣传标语、发放宣传手册、宣讲典型案例、开展法律咨询等多种形式，重点普及房屋租赁合同的应知应会内容及有关房屋租赁合同纠纷的相关案例。依托济南中院官方抖音、微博、微信公众号、今日头条客户端，适时发布房屋租赁合同纠纷典型案例、房屋租赁合同注意事项，开设房屋租赁合同纠纷法官谈直播栏目，更大范围地提供司法服务。

3.做好房屋租赁合同纠纷的涉诉信访工作。房屋租赁合同纠纷中，承租双方均是自然人的案件容易引发涉诉信访，院庭长要扛牢主体责任，妥善化解涉诉信访，认真倾听群众诉求，围绕当事人矛盾症结与诉求和当事人充分沟通交流，对当事人法律认识上的偏差进行耐心细致的普法疏导，真正让当事人明白法律、信服裁判。

（三）构建多元纠纷化解平台

1.主动融入基层社会治理体系。主动对接村级调解组织、社区，联合党建、综治、信访、司法、综合执法、律师等相关部门在街道办事处组建联合工作小组，实施接诉即办，一站式调处基层矛盾纠纷，将矛盾纠纷化解在平时和村镇。强化“无讼村居”“无讼社区”建设，邀请村支两委、乡贤、特邀调解员参与纠纷诉前、诉中调解，着力培育基层调解力量，提高基层调解能力，实现案件就地办、矛盾纠纷就地解。联合当地派出所、司法所等力量，合力化解矛盾。进一步畅通民意表达渠道，打造线上调解平台，进一步强化矛盾纠纷的源头预防、前端化解、关口把控，真正融入基层社会治理大格局。

2.推动府院联动机制落实落地。建立与住房城乡建设、发改委、公安、市场监管、银保监会、网信办等部门的联席机制，加大执法力度，强化房屋租赁合同格式条款监管，依法查处住房领域经营者利用合同格式条款免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利等违法违规行为。畅通举报渠道，设立举报专线，快速、高效、及时处理涉房屋租赁纠纷的投诉举报，规范房屋租赁中介机构及企业的经营活动，切实维护当事人在房屋租赁期间的合法权益。

结 语

住房租赁市场的良性运行直接关系到人民群众的切身利益。不论是出租人还是承租人，一旦涉及住房租赁合同纠纷，都可能面临经济损失，甚至导致市场秩序混乱，影响租赁双方的正常交易活动。在司法实践中，面对错综复杂、矛盾交织的涉房屋租赁纠纷，维护当事人的合法权益应当置于首要位置，并在公平公正的原则下审慎处理。若处理不当，案件纠纷得不到及时、公正的解决，可能会引发社会矛盾，影响社会稳定，损害司法公信力。因此，妥善审理房屋租赁纠纷案件，并积极融入基层社会治理体系，能够有效保障当事人的合法权益，提升人民群众的获得感、幸福感和安全感；有利于增强房屋租赁市场的透明度和公信力，增进市场主体的信任和信心，优化营商环境，为经济社会高质量发展提供服务。