自行测绘房屋面积后申请变更登记，是否受理

朱迪

案   情

张先生的父亲在2001年购买了某省地矿局的一套房改房。在更换不动产权证书时，房屋的建筑面积应按照原来不动产权证书上记载的65平方米进行登记。对此，张先生向该市不动产登记中心提出异议，要求将不动产权证书上登记的房屋建筑面积修改为76.4平方米，因为这个面积是他委托了该市一家房屋测绘机构测量出的房屋建筑面积，包括65平方米的套内面积和11.4平方米的共有分摊面积。该市不动产登记中心受理其异议申请后答复称：在不动产换证过程中，一般不要求重新测量房屋面积，此房改房的建筑面积在出售时已由出售单位以及省房改房管理部门组织测量核定，张先生单方要求调整房改房建筑面积的要求依据不充分，不予受理。

张先生不服不动产登记中心的答复，以不动产权证书上登记的房屋建筑面积存在严重错误、市自然资源主管部门以及不动产登记中心拒不履行房屋所有权登记法定职责为由，向城区人民法院提起行政诉讼，要求市自然资源主管部门撤销不动产登记中心作出的答复，并将其房屋登记建筑面积修改为76.4平方米。

分   析

建筑面积变更登记须经房屋测绘备案核查。不动产统一登记实施后，房产测绘纳入不动产测绘统一管理，测绘公司的不动产测绘成果应用须经测绘备案的环节，经核查准确合规后才能在不动产登记中适用。一般的原则是，测量面积不一致的应当以精度高的测量方法测得的面积为准，而运用同种测量方法测量、属于精度误差范围内的，以不改变不动产权证记载面积为准。不动产测绘成果核查备案不仅要对测绘成果质量进行核验，还要对其建设内容与规划许可一致性等内容进行审查。实践中，若不动产测绘成果存在质量问题，或是存在与规划许可不一致的违规问题，其测量的房屋建筑面积就不能作为不动产登记时的房屋面积确定依据。

本案中，张先生虽然委托了测绘公司对房屋进行重新测量，但其测绘成果未经核查备案，不能直接作为不动产变更登记的依据。

交易取得房屋面积的调整应经交易双方确认。正常情况下，房屋面积是在不动产首次登记阶段明确。新建的房屋在房屋建筑竣工后，由权利人提交建设工程规划许可、建设用地批准文件、不动产测绘报告等材料，向不动产登记机构申请不动产首次登记，通过首次登记明确房屋面积、用途等不动产权利要素。根据《不动产登记操作规范（试行）》的规定，申请人申请不动产变更、转移等登记，不动产界址未发生变化的，可以沿用原不动产权籍调查成果；不动产界址发生变化，或界址无变化但未进行过权籍调查或无法提供不动产权籍调查成果的，应当补充或重新开展不动产权籍调查。也就是说，房屋面积等登记内容在后续变更、转移等情形中，不会随意改变以确保交易的稳定性，即便因界址发生变化或是面积有误的，也要在开展不动产权籍调查后，将需调整情况交转让方和受让方共同确认，并完善涉及初始取得阶段应履行的手续。特别是涉及福利住房的面积调整，不仅需要调整涉及房屋面积的规划、建设等，还要重新核定购买人申购资格与调整的面积是否匹配。依据审慎原则，此类的房屋面积调整应由转让方和受让方共同确认。

本案中，张先生应先与省地矿局协商并共同确认调整后的房屋面积，再办理房屋面积变更登记。但是，张先生直接要求市不动产登记中心调整面积，这样的操作无法获得支持。

福利住房面积调整需经相关部门核定。房屋面积是计算房屋价值的重要依据，福利房是购房人可享受福利的衡量尺度，由于历史政策原因，购房人可享受面积受福利政策限制，超出面积的须按市场价格补齐。福利住房面积调整的程序，需由购房人向原产权单位申请，原产权单位经核实后汇总需调整面积房屋的整体情况，报房改管理部门审核。经核实面积存在问题的，面积调整不仅是单户的调整，而是整栋建筑的面积调整，即整栋建筑中相同户型面积计算中都存在此类问题，需要整体调整一并处理。

本案中，张先生提出的问题经省地矿局与省房改房管理部门组织核定后不存在问题，分歧主要在于共有分摊面积是否应计入产权面积。省房改房管理部门认为张先生的父亲并未支付此面積的价款，认为将此面积计入个人享有产权面积的申请缺乏依据。

综上所述，不同历史时期不同的房屋类型，其产权面积核算的规则及方式各有不同。此类历史遗留问题处理的实践中，不能简单套用现行的规范或标准进行面积更正。不动产登记机构核定房屋面积时，也不能仅仅依据测绘公司出具的测量报告，对于测量成果的使用不仅须经过测绘备案环节对其精度及质量进行核验，还需要结合建设工程规划许可、房改房评估结果确认表、购房合同等权属来源材料综合核定。通常而言，房改房购房合同记载的出售面积是经过售房单位以及房改管理部门核定，并经购房人确认的面积。购房人在购房后认为面积有误的，应依据房改房相关政策向售房单位以及房改管理部门申请办理面积更正手续，之后再持更正后的购房合同等材料向不动产登记机构申请办理房屋面积更正登记。

本案例中，城区人民法院经审查此套房屋的购房合同、购买现住公房申请书、房改房评估结果确认表等材料，查清此套房屋的总建筑面积为76.4平方米，出售面积为65平方米，此套房屋出售时并非出售全部建筑面积，而只是出售了包含客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等部分的建筑面积，张先生的父亲支付对价取得的是65平方米产权，并不包括11.4平方米的共有分摊面积部分；登记机构根据申购房改房材料中的建筑面积65平方米进行产权登记，具有事实和法律依据；张先生仅依据其单方委托第三方公司出具测绘报告，并不能证明房屋原始登记的建筑面积有误，对张先生要求市不动产登记中心对此房屋建筑面积进行更正登记的诉讼请求法院不予支持，裁定驳回其全部诉讼请求。（作者单位：南宁市自然资源局）