浅谈土地供应及其对房地产市场价格的影响

张旭杰

（松溪县土地收购储备中心，南平 353500）

一、绪论

（一）研究背景

房地产行业作为国民经济发展的重要支柱，与众多产业都有着千丝万缕的联系，包括设计、建筑、装潢、家具及金融保险等。其健康、稳定的发展对国民经济具有深远的影响。房价作为衡量房地产市场稳定的重要指标，近年来持续上涨，引发了国内学者对房价上涨原因的深入研究。从供给、需求、金融和政策等多个角度分析，政府部门可以从土地供给、房屋税收、金融利率等方面制定相关政策，以控制房价，维护房地产市场的稳定。然而，房地产经济受到多种因素影响，各地区市场状况存在较大的区域性差异。当前，我国土地供给市场仍存在诸多问题。供给市场不规范、供给制度不健全、土地的供给结构分配与供给计划有待完善。例如，目前我国的土地供给量和供给结构主要由需求决定，而缺乏根据实际情况制定的土地供给计划。这导致部分地区出现违规供地的情况，甚至发生土地用途随意变更，从而造成城市规划与土地供给的失控[1]。

（二）研究意义

随着我国人口的持续增长和经济的不断壮大，人们对住房的需求和购房能力都在日益增强。这种需求的增加无疑为房地产市场带来了巨大的商机，促使大规模的开发活动涌现。然而，在实际开发过程中，由于缺乏合理的规划，房地产市场出现了过度开发的现象，给市场带来了沉重的负担。从利益的角度出发，开发商往往会追求快速抢占市场和提升房价，这导致了房价的持续上涨，进而造成了我国房地产市场的供需失衡。为了维护市场的长期稳定，国家的政策调控起着至关重要的作用。制定长期、稳定的房地产经济政策不仅有助于遏制房价上涨，还有利于推动社会经济的可持续发展。

二、相关概念

（一）土地供给及供给结构

土地供给是指为需求市场提供可供人们使用的土地数量。土地供给结构包括土地供给的空间结构和产品结构。空间结构主要是指土地的地理位置，产品结构主要是根据土地用途进行划分，如商业用地、居住用地、工业用地等。

（二）土地供应市场

随着我国土地流转制度不断改革，土地供应市场得到繁荣发展。在功能上，土地供应市场，土地供给市场具有优化配置土地资源、调整产业结构、健全市场体系等功能。

（三）房地产市场

房地产是指房产与地产两个方面。而房地产市场是指从事土地与房子的买卖、出售、租赁等交易场所。例如，买卖双方在某个地区、某个时段进行房地产交易的总和。本文的房地产市场主要分为商品房市场中的住宅市场和商业市场。

三、土地供应市场与房地产市场的关系

在通常情况下，房地产市场的供给和需求应保持平衡状态。然而，目前我国中西部地区的房价相对稳定，而一线城市或省会城市的房地产价格却偏高。这主要是由于有限土地资源导致的资源供应限制，以及大量劳动岗位带来的快速人口增长，共同引发了房地产需求的不断上升。在这种情况下，供需双方的关系无法通过市场进行自我调节。因此，当地政府部门必须采取针对性的政策措施。例如，调整土地供应市场来引导双方重新回到平衡的状态，有助于促进房地产经济的健康发展。

四、土地供应对房地产市场的影响

（一）供应量对房地产市场的影响

土地供应量会通过增减房地产用地数量来控制房地产的数量，从而影响房地产市场。土地供应增加，则房地产数量上升，房地产需求变缓，从而导致房地产价格幅度下降，形成新的平衡局面，反之亦然。近年来，对土地供应量的控制，主要是借助房地产开发增量，以减少影响，平衡房地产市场[2]。

（二）供应价格对房地产市场的影响

土地价格与市场需求紧密相连，任何需求变化都会对土地价格产生影响，进而导致房地产市场出现波动。房地产价格的确定主要基于供给与需求的关系，当房地产需求持续上升时，房价也会相应提高。然而，由于土地供给缺乏弹性，容易导致供不应求的情况，进而导致土地价格发生变化。在房地产需求旺盛的情况下，房地产开发商为了开发项目，往往会以高价获取土地。为了获取利润，他们可能会再次抬高房价，导致房地产价格持续上涨。因此，供应价格的高低对房地产市场产生着深远的影响。只有确保供应价格的合理性和稳定性，才能有效促进我国房地产市场的长期发展。

（三）供应方式对房地产市场的影响

相关部门的土地供应方式主要包括拍卖、挂牌和招标等方式。这些不同的供应方式在出让过程中会对供应结果产生一定的影响。在不同的背景下，选择与市场相契合的供应方式，可以有效地调节土地供应市场，进而影响房地产市场的发展。

（四）供应结构对房地产市场的影响

国家通常会以实现土地资源的合理配置和提高土地利用效率为目标，以进一步避免土地浪费的情况。例如，随着资本大量涌入房地产市场，引发了一波“别墅热”。然而，别墅这种高档住宅对土地的利用率非常低，造成了土地资源的浪费。因此，我国实施了土地供应结构政策，主要增加普通商品住宅的土地供给量，并控制高档住宅土地的供应。通过调控土地市场，可以调节土地供应的产品结构，满足中低收入者的住房需求。

五、土地供应对房地产市场价格的影响对策

（一）合理土地开发，平衡市场关系

土地市场的发展对房地产市场的发展具有重要影响。因此，在发展土地市场的过程中，应充分考虑当地的实际情况，确保土地市场与房地产市场保持动态平衡，使土地和房地产价格保持在合理区间。土地市场的过度发展往往是由于房地产价格虚高所致，因此，在有效控制土地供应量的同时，还应加强对房地产开发活动的监管。由于土地市场与房地产市场紧密相连，政府在监管过程中不仅要确保土地市场交易的合法性和真实性，还要保障房地产市场的价格稳定，以避免出现恶意哄抬房价的情况[3]。

（二）降低土地价格，控制土地成本

房地产成本是由土地价格、销售成本、融资成本以及建设成本等多个方面组成。在房地产开发中，土地成本占据了约三分之一的比重，因此土地成本的高低会对房地产成本产生显著影响，进一步影响房地产价格。面对当前高企的房地产价格，政府可以考虑通过降低土地价格来调控房地产价格。首先，降低土地取得成本。控制土地价格的关键在于有效控制征地搬迁费用和土地前期开发费用这两大项成本。为了实现这一目标，应制定符合市场规律的有效政策，合理规划征迁范围、有效控制征迁进度、整体实施土地开发，从而降低土地取得成本。其次，制定控制地价的土地出让方案。通过设定合理的方案，当土地价格溢价到一定程度时，将竞低价转变为等地价竞房价（房价低者得）、等地价竞配建（配建设施价高者得）等方式，以防止土地价格溢价过高。

（三）优化供应方式，营造健康市场

土地供应一般采用招标、拍卖、挂牌和协议四种方式。然而，目前我国土地出让的规范仍沿用国土部（现自然资源部）2006 年发布的144 号文件。经过十六年的城市化进程，土地市场已经发生了巨大的变化，因此供应方式的优化已经迫在眉睫。

为了充分发挥各种土地供应方式的优点，并更好地实施土地供应，应对各种供应方式的供应范围进行明确划分，并进一步优化供应方式。首先，招标出让是为了满足特定需求的项目而采用的供应方式。在招标阶段，应对投标方进行严格的审核，以确保公平、公开的竞争。这样可以保障公平、公开出让的原则，并避免不公平竞争的情况发生。其次，拍卖出让作为主要的线下土地供应方式，能够让竞买人直观地了解各项土地信息。同时，拍卖时紧张的气氛和拍卖师的引导容易提高土地成交价格。然而，由于土地竞买人在社会中属于少数群体，特别是在县、乡级的土地供应中，土地信息往往不受到关注，导致竞买人数量有限，无法达到预期效果。因此，政府应加大宣传力度，通过加强网站建设等方式，为土地购买意向人提供一个全面的信息平台。此外，在拍卖时邀请群众参观，不仅可以接受群众监督，提高出让环节的公平性和公开性，还能增加社会参与感，扩大影响力。再次，挂牌出让体现了土地供应过程中网络技术的应用。作为最广泛的供应方式，公告、报名和竞买等所有流程都可以在网上进行。然而，竞买人对地块的了解仅限于网络上的数字和图片，无法全面掌握地块信息。此外，网络中存在的延迟和流量限制也是挂牌出让面临的主要问题。因此，政府应加强挂牌出让的平台建设，一是能够更多地上传地块信息，方便竞买人更好地了解地块，二是优化平台网络，避免由于网络造成的竞买事故。最后，协议出让在城市化初期因其流程简单、供地意向明确而被广泛应用。然而，随着时代的发展和市场对公平、公开出让程序的关注增加，这种简化出让程序的供应方式已不适用于大多数供应情况。因此，应限制其使用范围。这样才能在现今新形势下对房地产用地，乃至所有国有土地的供应，提供最优质的供应方式和供地方案，从而营造积极、健康的市场环境。

（四）调整供应结构，做好宏观调控

首先，相关部门应该完善土地、收税等政策规范，并利用市场机制对房地产市场进行的调控。其次，应该加快推进房地产制度改革，不断完善住房金融政策，并加强房地产税收的管理，从而提升对房地产经济的控制。再次，政府部门应该加快廉租房建设，这能够缓解低收入家庭住房问题，同时也能够有效解决社会住房方面存在的矛盾，以此促进房地产经济健康发展。另外，政府部门应该降低对房地产经济发展的打压力度，利用经济控制的手段实现房地产常态化发展，以此保障房地产经济的可持续性。此外，政府部门应该明确房地产经济管理的目标，重视对土地资源的开发利用，并以合理的城乡土地用途规划和严格的土地使用许可制度，保障相关土地使用的合理性。除此之外，政府部门应该加强对房地产相关法律法规制度的完善，制定各项规定举措，营造健康的市场环境。同时，还应该加强监督管理，制定严格的管理制度，从而维护房地产市场的秩序，比如，可以建立监督管理部门，并赋予相关部门一定的权力，规范各类房地产的经济活动，减少炒房、烂尾等情况发生。同时，相关企业还应该制定科学的战略目标，可以基于市场需求及人们对居住环境的需求，制订企业的长期发展规划，积极转变思想观念，将消费者的需求纳入企业的发展目标中，这有利于提升企业市场竞争力。最后，从宏观的角度分析，可以从地区产业结构的方面入手，加强招商引资的水平，并落实税收优惠政策，营造良好的经商环境。同时，还应该加强产业结构的优化，减少以房地产为主的经济发展现状，从而推动地区经济均衡发展[4]。

（五）明确资金管理，规避融资风险

第一，充分的资金是保证房地产经济不断发展的重要条件，在土地供应中政府部门应加强对企业经济实力的审核，防止出现土地出让后建设过慢，甚至土地闲置的情况，从而提高土地利用率。第二，还应该建立完善的房地产金融体系。比如实现抵押贷款证券化，并加强金融市场和资金市场之间的联系，为房地产行业在发展过程中出现的资金问题提供一条安全有效的解决途径。第三，政府部门应该加强对房地产相关法律法规制度的完善，制定各项规定举措，营造健康的市场环境。比如加强对预售资金的管控，防止被开发商挪作他用的情况。可以由银行、开发商与监理单位共同签订资金监管协议，从而对预售资金进行冻结监管，等到项目完成后再划拨给开发商。第四，政府部门还应该选择适合的金融政策，对房地产行业进行适当的调控，注重“地区差异”与“结构性差异”的问题，根据当地实际情况制定方案，以满足市民的住房愿望为原则进行合理开发，从而保障房地产行业健康可持续发展。第五，加强对新兴技术的开发应用。随着信息技术的崛起，各行各业都面临着数字化转型的问题。为了保障房地产行业健康有序地发展，相关部门必须加强对新兴技术的开发应用，通过将数字化技术引入房地产行业的监管中，可以有效保障房地产健康发展，如保持房价不大涨大跌等。同时，时代的不断变化也指明了未来房地产的发展趋势，将房地产行业与科技相结合，有助于保持房价稳定，从而保障房地产行业健康可持续发展[5]。

结 语

如果房地产行业的市场经济出现波动，则不利于我国国民经济的健康发展。本文从土地供应的角度出发，研究土地的供应量、供应价格、供应方式、供应结构等对房地产市场的影响，提出以下建议：合理土地开发，平衡市场关系；降低土地价格，控制土地成本；优化供应方式，营造健康市场；调整供应结构，做好宏观调控；明确资金管理，规避融资风险。以此，为相关部门制定通过土地供应调控房地产市场方面的相关措施提供参考。