农村不动产确权登记给农村带来的益处

文／赵权 舒城县自然资源和规划局千人桥镇自然资源和规划管理所 安徽六安 231300

引言：

只有农村房地与集体建设用地的产权归属，方可实现对土地使用权人合法权利的充分保障，也是提高城乡一体化建设速度的关键措施。目前，农村宅基地、集体建设用地等方面的产权管理工作，虽然依照相关法律规范开展，但是因为国内农村土地制度改革的推行时间不长，对于不动产确权登记工作存在多方面的问题，亟需加强改进。

1.不动产登记的益处

1.1 保证房产资源分配的合理性

不动产登记制度是指政府部门通过制定一系列法规和机制，对房产资源进行登记、管理和维护，以保障合法交易和交易安全。这项制度的实施能够防止房产资源的不合理分配和不公正交易，进而有效遏制恶劣行为如哄抬房价和炒房等现象，确保群众的合法权益得到维护。除此之外，不动产登记可以公示个人所持的房产信息，进而提高其对房产市场的认识和把握，减少信息不对称和哄抬房价情况的发生。同时，按照具体登记情况，政府部门可以在合法合规的基础上，通过合理的房产资源分配来促进人们生活水平的提高，使房产资源得到更加合理有效的利用[1]。

1.2 提供可靠的数据支持

不动产登记系统通过准确记录土地和房地产的权属信息，政府可以更加精细地追踪和管理土地使用情况，避免非法占用和滥用土地资源，还可以了解土地的实际利用情况，发现土地利用的浪费和低效现象，并采取相应措施进行优化和调整。这可以切实提升土地的利用效率，合理规划土地的用途和布局，推动城市的可持续发展。政府可以通过不动产登记数据了解房地产市场的供需状况、房地产项目的实际情况，从而更好地制定政策和规划方案，推动房地产市场的健康发展。同时，对于房地产企业和投资者来说，准确的不动产登记数据可以提供项目选址、土地性质评估等决策依据，降低投资风险，促进房地产的稳定发展。现代科技的应用也为不动产登记提供了更精准的数据支持。借助现代测绘技术、遥感技术和地理信息系统等工具，工作人员能够获得更准确的地理位置、空间、水文等信息。通过整合不动产登记数据和其他空间信息资源，政府可以全面掌握关键的不动产信息，包括土地用途、建筑面积、楼层高度等，有助于更好地规划城市的道路、交通、绿化等基础设施，提升城市的宜居性和可持续性发展。

1.3 加强物权保护

利用不动产登记，政府能够准确公示个人所持有的房产资源，遏制哄抬房价、炒房等不良行为，实现合理的房产资源分配，从而有效促进群众生活水平的提高。此外，登记制度还能明确产权归属关系，防止因产权纠纷引发的争议和法律纠纷，给房产税的征收提供可靠支持。通过登记制度的落地，政府可以更好地管控房价，保护物权，使房屋可以发挥其应有的经济与社会价值[2]。

2.农村房地确权登记遇到的问题

2.1 土地确权数据采集困难

因为农村外出务工人员占比相对较高，其无法及时到场进行签字确认，并提供所需的相关资料，导致签字与资料收集变得异常困难，这给确权登记带来了巨大的延误和阻碍，使各地很难按照预期目标顺利完成这一任务。

2.2 面积超标与一户多宅

随着人们对住房条件提出更高要求，往往会通过扩建房屋或增加院墙的方式来改善居住环境。然而，这些行为往往违反了土地管理法中对宅基地面积的明确规定。另一方面，一些人以继承、赠与、转让等方式获得了多处宅基地，导致一户家庭拥有多套房屋。这种情况不仅违反了土地管理法对每户农民只能拥有一处宅基地的规定，也导致了土地资源的浪费和不合理利用。

2.3 历史遗留问题导致的纠纷

长时间的登记过程、跨度大以及涉及多个经手部门，导致了登记时间延长和办理效率低下，农民需要花费更多的时间和精力来完成确权登记，可能会耽误他们对土地的正常使用和开发。过去采用纸质档案保存的方式，易受环境因素和人为操作的影响，一些重要的权属资料可能会遗失或变得模糊不清。此外，也可能发生错记漏记等错误，进一步影响了确权工作的准确性和完整性。另外，因为过去缺乏政府的监管，尤其是在宅基地审批过程中，缺乏对不动产确权勘察的有效监管，容易导致违规操作。在这种情况下，一些村民可能通过与村委会合作或利用其他渠道，把不属于自己的土地划入名下，从而产生了一系列的纠纷和争议。实地测绘、评估和登记工作需要专业人员的参与和指导，但在过去的工作中，这方面的专业知识和规范操作不够。这种情况容易引发违建、一户多宅、多占超占等现象，给土地资源的管理和利用带来了困难[3]。

2.4 权属资料不全和权属关系不明确

因为农民对于宅基地政策了解不足，缺乏相关知识和意识，导致他们没有及时更新和补充宅基地权属信息，进而造成了权属资料不完整。在土地管理中，部分土地地图数据以CAD 文件形式进行保存。然而，由于缺乏统一数据库进行管理，这些CAD 文件命名习惯各异，保存分散，难以与地块地图信息进行有效结合，不仅增加了整合和查询的复杂度，也使得权属关系的明确性受到了影响。尽管不动产确权登记、抵押、注销等登记信息通常是在数据库中存储，但这些数据和不动产图形数据并未落实图属联动管理。这就意味着，当需要查询或整合不动产数据时，需要进行繁复的手动整合工作，从而增加了工作量和出错的可能性。为了提高土地管理效率和服务质量，我国推行了房地一体化的管理政策，将原来分散在房管局和国土局的权责进行整合，创建了自然资源局的不动产登记中心。然而，在这个过程中，数据的交接以及工作人员的变更也带来了一定的问题。由于数据传承和员工培训的不完善，不动产数据往往会发生缺失，尤其是涉及权属关系的信息。这给整合工作带来了额外的难度，需要花费更多的时间和精力来进行数据修复和核对。

2.5 权籍资料未及时更新

当宅基地上的房屋被征收或者是由于土地整治而进行拆除时，有关的信息应该及时汇报给房地登记机构，以便及时更新登记信息。然而，在实际管理中，这一步骤并不总是得到有效执行。拆迁机构或乡镇政府可能由于种种原因未能及时将相关信息上报给房地登记机构，这就导致了不动产登记信息的延迟更新和不准确性的问题。此外，由于农村房地的复杂性，登记信息也可能未能完全涵盖其实际情况，进一步导致了数据库内的信息和实际内容不相符。

2.6 相关宣传工作不到位

不动产登记工作的成功要求政府和民众一同努力，而在宣传工作方面，政府目前还存在一些不足。特别是在基层工作人员对不动产登记的宣传意识不够重视的情况下，使得基层民众对不动产登记流程和作用缺乏了解。不动产登记对于保护个人和社会利益具有重要作用，但如果基层民众未能熟知其重要性和必要性，就很容易使得自身利益遭受损害[4]。

3.工作优化策略

3.1 智能化调查采集方式

3.1.1 航飞工作底图法

使用六旋翼无人机装配五镜头倾斜航摄相机实施测量的航飞工作底图法，实现了无需入户便可进行测量，并能生成全方位三百六十度旋转的三维模型。相比传统的测绘方法，该方法具有高精度和高效率的特点，能够减少累计和人为量算误差。在航测工作的准备环节，需要先规划好航飞区域。安排工作人员进行现场勘察，对测量区域的地物、建筑、路况等进行详细调查，同时注意观察地形的起伏情况，并计算测区的面积。此外，还需要确定并标记那些禁止飞行或可能影响飞行安全的建筑物，如机场、信号塔、高压线等。同时，也要确保起降场地的合适性和安全性。在控制点的布设上，对于平原密集区，控制点的间隔一般大约为150 米；而在平原空旷地带，可以略微增大控制点的距离，约为200 米。为了保证控制点的均匀分布，需要标明各个控制点的编号，并将其均匀分布在整个测区，从而实现对整个航线范围的精度管控。为了获取高精度的模型数据，需要通过设置航线分辨率、飞行速度以及高度等参数，采用PPK 后差分技术来获得五相机的准确定位信息。同时，还需要输出像控、航测、影像、pos 以及地面控制点等数据，以村为单位进行整理和保存。另外，由于无人机在植被覆盖繁茂的区域进行航测时，其精度可能会受到一定影响，需要进行航测与地面测绘的同步工作，彼此作为补充，以达到精度控制目标[5]。

3.1.2 实时数据采集

利用移动端调查采集系统，开展权利人、宗地以及房屋调查属性等农房数据调查工作，可提供扫描身份证、指纹识别、手写板签名等功能，且可通过离线、拍照以及本地上传等多种方式实现资源信息的传输功能。基于实时定位和状态同步，可以实时浏览后台信息，从而掌握工作进度，实施综合性监管。各种调查结果无需进行人工统计，有效规避了数据的分散入库引起的数量质检、数据重复类等问题的发生，让数据的真实可靠性更具保障。

3.2 改革宅基地审批机制，健全农村房地一体登记制度

（1）把宅基地交由农民集体自行分配，并由自然资源部门对有关业务提供指导和监督，可以充分发挥农民集体的管理能力和自治精神，使农民在宅基地的使用和分配中有更多的话语权和参与度。同时，自然资源部门作为政府机构，可提供专业的指导和服务，确保宅基地的合法性和规范性。

（2）在城市不动产管理模式的借鉴下，建立农村土地合法使用制度，以规范房屋报建、规划、验收等程序。这样可以确保农村房屋建设符合相应的规范和标准，提高农村房屋的质量和安全性。同时，对于违规行为，可以实施经济处罚，以起到威慑作用，减少违规现象的发生。

（3）明确农村不动产登记的要求，通过制定不动产登记办法并公布各项要求，可以使农民清楚了解提交哪些材料、遵守哪些规定，并明确说明不予登记的实际情况。这样一来，农民在进行不动产登记时会更加便捷和规范，同时也提高了登记机构的工作效率。

（4）修改相关拆迁补偿条例，明确区分有证和无证宅基地在拆迁、土地整治等补偿过程中的标准，以避免非法建设者通过占用宅基地获取经济利益，保护合法农户的权益。在具体操作中，应制定明确的补偿标准和程序，保证补偿的公平性和合理性，同时加强对补偿过程的监督和执行力度。

3.3 一户多宅问题

对于存在“一户多宅”情况的宅基地，根据相关规定，可以进行登记发证，并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记，如此可以清晰地记录该宅基地上存在多套住房的情况，确保权益的合法性和明晰性。为了鼓励土地的有效利用和房屋的维护，防止宅基地闲置或废弃而影响农村土地资源的合理利用，对于宅基地空闲两年以上或地上房屋坍塌、拆除两年以上且没有恢复使用的，将不被纳入确权登记发证范围。

3.4 全流程信息化工作模式

3.4.1 多端协同化

通过多端协同化的方式，采用Web 端调查协同平台、App 端调查采集平台和PC 端数据建库系统等多个平台的整合，实现了统一的用户管理、认证和应用管理。这样的做法不仅提供了一号登录、多端畅通的便利，还大大提高了信息化管理的实际效果。

3.4.2 线上公示、签章

考虑到村民外出务工等因素，传统的现场签名方式存在一定困难。为了解决这一问题，在线上公示确认和电子签章环节实现了线上化设计。这一举措极大地减轻了群众的负担。

3.5 加强宣传力度，保彰土地使用权人主体权益

不动产确权登记工作对于农村土地资源的开发和利用具有重要意义。然而，由于许多农民对此项工作缺乏足够的认识和理解，导致他们对于主动参与该工作缺乏积极性。因此，相关部门应积极采取措施，基于多元化途径加强对不动产确权登记工作的宣传和普及。可利用村集体广播、公告、线上平台推送等方法向农民介绍该项工作的重要性和意义，解释该项工作的相关政策法规，并提供必要的指导和帮助，保证农民了解此项工作的基本内容，获得其理解与支持，以此提高宅基地确权和发证工作效率。为了保障农民的基本权益，并提升农民的经济收益，相关部门在加强宣传工作的基础上，可以参考国有划拨土地转让的有关规定，允许农村不动产进入市场流转。这样一来，农民可以将自己的闲置宅基地进行转让，同时也可以参与到市场环节中来，获得更多的收益。为了保障土地使有权人主体权益，相关部门应当规定农村集体组织成员具有优先购买权，交易双方需向集体组织缴纳一部分收益，不仅可以保障集体组织的权益，也可以保护农民的合法权益。

3.6 优化绩效考核机制，保证农村不动产确权登记工作规范性

部门可以开展培训计划，向基层组织的工作人员介绍不动产确权登记的法律法规和操作流程，提升他们的专业知识和技能。同时，派驻专业人员到基层组织，为工作人员提供现场指导和协助，确保工作的正确进行。明确制定农村不动产确权登记工作的考核指标和评价体系，将工作质量、效率、准确性等纳入评估范围，重点关注数据的准确性、登记程序的完整性、工作进度的及时性等方面，通过定期考核，激励基层工作人员积极投入、高效完成任务。

同时设立奖励机制，奖励可以包括荣誉称号、奖金、晋升等形式，对在农村不动产确权登记工作中表现突出的基层组织和个人给予奖励和表彰，以激发他们的积极性和责任心。

3.7 一站式房地一体成图建库平台搭建

对于地籍调查工作，传统工作模式下，数据化成图往往采取单一的dwg 格式，与GIS 数据库机制存在差异，导致建库效率低下并且和地籍调查结果不匹配的问题。为了解决这些问题，针对“房地一体”工程特征，可以采取一站式成图建库的方法。下面是具体的步骤：

（1）在进行宗地图成果地籍调查时，首先需要收集和整理相关的历史数据和外业实勘数据。这些数据可以包括土地权属信息、宗地边界、自然幢的位置和结构等。通过将这些数据进行整合和处理，可以得到准确的内业基础数据。

（2）在数据建库阶段，需要将宗地和自然幢之间建立关联，并批量形成非空间数据表。同时，需要给这些数据表中的字段进行赋值，以确保数据的准确性和完整性。

（3）数据库建立完成后，需要对其中的属性和拓扑关系进行检查，包括对数据表中字段值的逻辑关系进行验证。

（4）在经过属性和拓扑检查确认无误的数据基础上，可以进行批量输出成果，输出的成果包括图件材料、矢量数据和附件目录等。基于这些成果，可以方便地进行地籍调查结果的查阅和使用。

3.8 房地一体农村不动产登记发证辅助生产软件的运用

该软件是为了支持房地一体农村不动产登记发证任务而开发的一款重要工具，具体包括以下三个模块，为确保登记工作的顺利进行提供了全面的辅助。首先，数据准备模块，涵盖了数据导入与融合功能，旨在把原始地籍与农民集体经济组织成员数据导入系统并进行融合。通过数据导入功能，用户可以将现有的地籍数据库和农民信息等数据无缝地导入到软件中，以便后续的数据处理和分析。而数据融合功能则能够将不同源的数据进行整合，确保数据的完整性和一致性，为后续的信息采集和数据汇总打下坚实的基础。其次，信息采集模块，能够形成标准化的信息采集表，为工作人员提供了实地核实和补充数据的指导和便利。最后，数据汇总模块，用户可对收集到的数据加以整理、核对和质量检查，根据乡镇的划分将数据加以分类，为后续的登记发证工作提供便利。并且，此软件还提供了批量打印功能，方便用户快速生成登记用表单，提高工作效率。

结语：

总的来说，农村不动产确权登记工作的实施和美丽乡村建设工作之间有着直接关联，若是相关工作可以积极、高效实施，则能对社会主义新农村建设工作的推进带来较大助益，也让相关权利人的合法权利受到充分保护。确权登记的工作人员在负责登记工作之时，必须要严格遵从最新推出的法规条例，在结合当地具体情况的基础上，遵从指导纲领，依照相关流程有序工作，以此提升不动产确权登记工作的质量与效率。