新政策调控背景下房地产开发企业的应对策略研究

文／蔺小飞 内蒙古松江房地产开发有限公司 内蒙古呼和浩特 010050

引言：

当前，在不断变化的经济环境之下，中国的房地产行业未来发展前景备受争议，房地产市场高速增长期已经过去，当下房地产行业正处于平稳发展的阶段。2017 年之前人口密集的一线、二线城市房价上涨过快，限购政策出台有效地抑制了房价的上行速度。当前各项新调控政策的出台以及22 年经济市场萧条，复杂的外部环境使房地产市场呈现下行趋势，在经济复苏乏力、居民收入不确定性与日俱增、购房需求疲软的情况下，全国房产交易量下降、房价呈下跌态势，各房地产开发企业的经营与发展受到重创，各房地产开发企业在认识到这一趋势后应积极寻求新的发展方向来适应市场变化。

1.现行房地产调控政策对房地产开发企业的影响

房地产行业是我国服务性产业的重要组成部分，拉动了我国GDP 的增长，在增强国民经济、改善人民生活中起着重要的作用。近两年，由于市场下行影响，房地产投资大幅下降，房地产开发市场明显走弱，其中房地产开发企业更是受到严重的打击。基于此，国家积极“救市”出台多项政策来加强宏观调控、稳定房价、扶持相关企业促进房地产市场的健康稳定发展，但是对于房地产开发企业来说，政策的变化带来的不只是机遇也是挑战[1]。

1.1 限购政策影响房地产销量

为了遏制房价的上涨速度，防止房地产投机行为的出现，国家出台了限购政策。限购政策限制了居民购房的资格及数量，避免了“炒房”的出现。限购政策实施使房地产市场迎来了新的转折点，房地产市场逐渐降温，但是对于房地产开发企业来说却受到了一定的冲击，该项政策抑制了大部分消费者的购买需求使投资性买房的消费者无法购买，房地产销量大幅度下跌，企业的盈利能力也受到一定程度的影响。2023 年各地政府因城施策开始优化限购政策，限购政策的放松使房地产开发企业的营销压力得到缓和，基于此，房地产开发企业也应积极转变经营发展思路，调整销售策略，提高房产的品质和服务水平，更好地满足消费者的多元化需求。

1.2 限贷政策一定程度上限制房地产开发企业的资金来源

政府为了规范房地产市场秩序，遏制不合法投资行为，预防房地产风险，专门实施限贷政策，主要是为了限制购房者的贷款金额，通过控制购买能力来抑制购房需求。该项政策影响不仅影响了房企销量更限制了房地产开发企业的资金来源，在一定程度上增加了房地产开发企业的融资难度。2023 年各地政府因城施策优化限贷政策，部分一线城市颁布并落实“认房不认贷”政策，房地产开发企业在政策松动的机遇下应积极响应改变业务布局。

1.3 房地产税的实施与完善影响房地产开发企业的经营成本

为了房地产市场的健康可持续发展，政府出台了房地产税政策，2023 年房地产税政策逐步得到完善与细化，重点是对房地产税基、税率的明确界定。这一政策的实施一定程度上影响房企的经营成本，税负压力也随之增加，因此房地产开发企业需要适应政策变化市场需求，重视开发项目的投资回报率，根据税务政策加强税务风险管理，优化经营模式[2]。

2.新政策调控背景下房地产开发企业内部面临的主要困难

2.1 发展模式较为单一

当前房地产开发企业发展模式较为单一，仍然以开发居民住宅为主要业务，而依靠单一的发展模式很难在复杂的经济形势及市场环境下生存发展。因为缺乏完善的发展模式，房地产开发企业在市场低迷房价下跌之时首先受到重创，经营压力与融资成本随之而来。随着房地产发展高峰期结束，受政府宏观调控政策的影响房地产开发企业要想蓬勃可持续发展就必须结合自身优势顺势而为，坚持多元化发展，剖析企业内部战略布局的短板，探索多元化的发展模式[3]。

2.2 内部控制不足

当前，许多房地产开发企业内部控制机制不健全，监督控制制度有待完善，在企业经营中存在很多问题，这些问题不能及时被发现解决，房地产开发企业面临的风险就会增加。房价一路看涨之时，很多房地产开发企业竞相买地囤地，个别房地产开发企业资金流本不富裕却也执意加入买地开发的浪潮，由于缺乏资金控制、成本控制导致企业出现负债率过高、资金链断裂、甚至破产的现象。比如在成本控制中若项目监督未到位，无法确保成本控制在合理范围，项目各个环节就会出现以次充好的现象，内部控制不足容易出现项目投入资金较大、企业资金减少从而阻碍房地产开发企业的健康发展。

2.3 融资风险较大，存在金融信贷问题

房地产资金需求量较大，因此房地产开发企业的融资需求相应较高。目前，大多数房地产开发企业的资金仍来自于银行借贷，融资渠道较为单一[4]。银行借贷受政策及市场变化影响较大，因此通过银行借贷进行融资的房地产开发企业融资成本及风险也会增加。一旦企业融资失败，就会影响企业的正常经营和项目开发，企业现金流减少，资金断裂破产的可能性就极高。另外，处于困境的房地产开发企业若在银行征信中信用评级较低，多次逾期出现金融信贷问题，不仅难以获得融资，还会失去企业正常经营及市场准入的资格。

2.4 缺乏高素质人才储备

当前，很多房地产开发企业规模较小，人才素质参差不齐，新进人才少且缺乏专业的技术人员及管理人员。房地产开发企业一旦缺乏人才储备，技术及管理就无法满足社会及消费者的需求，企业发展也就无法在日益激烈的社会竞争中处于优势地位。高质量人才能为企业持续快速发展注入新的血液，因此房地产开发企业应结合企业自身需求，提升高质量人才储备、扩大人才队伍，这是企业是否能够长足发展的关键。

3.新调控政策背景下房地产开发企业的应对策略

3.1 探索多元化发展模式,拓展业务范围

随着房地产行业高锋期结束，各房地产开发企业当前正处于房地产行业的调整筑底阶段。受外部市场经济环境的影响，房地产开发企业加快脚步深度发展进而实现高质量目标带来巨大的阻碍与挑战。甚至部分规模小的房地产开发企业资金链断裂、经营困难纷纷破产，烂尾楼事件日益增加。在当前新调控政策背景下，房地产开发企业应善于抓住机遇迎接挑战，顺势而为，积极探索多元化发展模式，丰富企业内部的业务模式，推动产品结构的多元化发展，缩减成本高低收入的业务及项目[5]。

不同的房地产开发企业拥有不同的企业文化及特色，房地产开发企业要根据自身优势并结合所在城市属性及房地产市场情况探索多元化发展模式，转变传统房地产开发思维，大力开拓新的业务领域，实现跨界融合。房地产开发企业除了开发销售居民住宅，还应进一步开拓商业地产、特色产业园、特色小镇、物业管理、医疗基础设施建设、旧城改造、住房租赁等新领域，从而降低单一的产品业务带来的风险，拓宽盈利来源，提高企业自身的抗风险能力及盈利能力。当前，由于我国人口老龄化严重，养老地产的需求呈上行趋势，房地产开发企业可以抓住时机开发养老地产项目，打造多维度的养老服务体系。另外，2020 年以来多年部分房地产开发企业旗下的物业管理公司申请上市，其他房地产企业应积极借鉴经验，可以大力发展物业管理的业务并形成自己的竞争优势，来规避行业政策变化带来的经营与竞争风险。

3.2 加强成本管理和项目管控，健全内部控制监督制度

房地产资金需求量及交易量大，房地产开发企业必须严格控制好资金的出入，避免资金链出现问题。因此，房地产开发企业在经营过程中应重点关注企业自身的资金情况，加强对成本的控制，建立健全内部控制监督制度。开发项目开始之前，房地产企业应制作详细的成本预算，在预算目标下进行科学管理与控制。房地产企业加强内部控制与监督，使企业员工相互监督、相互制衡。加强成本管控，比如优化设计，在建筑设计过程中在保障安全不影响品质情况下减少不必要的设计从而控制设计成本；另外可以优化发企业在加强成本精细化管理的同时应加强对开发项目的管控，落实降本增效的管理工作，减少项目中不必要的资源浪费，从而提高利润率。这样房地产开发企业才能更好地应对政策调控和市场变化[6]。

3.3 加强人才储备

房地产开发企业应重点培养专业人才，加强高素质人才储备。首先，加强对员工的内部培训。通过培训不仅可以提升员工的工作能力，还能激发员工工作热情与创新意识。房地产开发企业可以针对员工欠缺的部分制定相应的计划并开展专业性的指导与培训，从而提升员工的综合技能与素质。其次，完善人才激励机制。房地产开发企业可以设置激励政策，根据员工的工作能力与完成程度进行奖惩，激发员工的工作积极性。最后制定合理招聘计划，引进高质量人才进行培养，提高企业自身的技术与管理能力从而推动企业的转型与发展。

3.4 提高产品品质，加强品牌建设

住宅的品质是影响消费者购买重要的因素，卓越的产品质量是消费者对企业建立信任的前提，也是品牌建设的基础。房地产开发企业应重点关注产品的质量与售后服务，为消费者提供完善的售前服务与售后保障。这不仅利于房地产开发企业树立良好的形象也能增加客户的信任度和满意度，增强客户粘性，而且提高产品品质的同时加强品牌建设，又为房地产开发企业赢得了更多的市场份额进而推动房地产开发企业的发展[7]。

3.5 注重控制风险，强化企业风险管控水平

随着房地产市场宏观调控力度的增大，房地产开发企业面临的内部经营问题也日益突出，尤其在投资融资方面，房地产企业应注重风险控制，强化投融资管理，提前做好市场调查与分析，制定合理的项目投入，按部就班的开展银行贷款、资产证券化、发行永续债、短期融资券等融资方式，以有效规避融资风险。

另外，房地产开发企业应健全公司内部风险管理体系，建立风险预警机制，完善企业风险管理制度，以及时应对市场及政策的变化[8]。比如，为了有效规避财务风险，不仅需要合理配置投入资金，保持现金流的充分，更需要企业运用高科技手段建立风险预警系统，弥补风险无法及时预知的短板，以便实现财务风险的最小化。

结语：

综上所述，本文重点探析了新政策背景下房地产开发企业的应对策略，凸显出房地产开发企业顺应政策及市场变化及时转型，提升核心竞争力的重要性。新时代下，全球经济多元化发展，房地产市场不确定性因素日益增加，房地产开发企业面临极大的挑战，积极优化业务结构，转变经营发展方向是大势所趋，有目标性地探索并创新营销模式，提高产品品质，使房地产产品能够满足消费者的多元化需求，这对提升房地产开发企业品牌知名度，刺激消费者购房需求促进企业稳健发展具有积极作用。房地产行业是国民经济的重要拉动力，维持房地产开发企业的稳定健康发展是新时代社会经济发展的重要任务，更是实现金融安全、保障民生住房的重要驱动力，因此，新政策背景下房地产开发企业积极转型对房地产行业经济的现实意义不容小觑。