论“互联网+”时代房地产企业财务管理存在的问题及对策

孙梦瑶 杭州富阳富春江房地产开发有限公司

引言

“互联网+”时代大数据技术、区块链、人工智能在财务管理中应用领域越来越广泛，房地产企业财务管理理念、模式、流程在时代因素的影响下不断创新发展，新的财务管理技术越来越强调智能化、高效化、规范化、信息化，财务管理的效率、质量直接影响房地产企业资金运用效率，成为决定企业发展关键命脉。因此，“互联网+”时代房地产企业以财务管理为“抓手”，进一步的优化资源配置能力，有效控制成本，实现企业经济效益最大化。所以，“互联网+”时代房地产进行有效的财务管理对于企业经营发展而言不是一道“选择题”，而是一项“必修课”。

一、“互联网+”时代背景简述

随着互联网的发展财务管理的传统边界被打破，信息不对称的影响逐渐降低，新商业模式形成的同时，财务管理逻辑被重新定义。“互联网+”时代与传统时代不同，其不单单是信息技术的应用，更是一种全面新的思维和全新的时代，并在实务操作过程中凸显出了新的特点：第一，“互联网+”时代进入了通融互联时代。“互联网+”时代真正地打破了空间和地域对于交流的限制，实现无障碍沟通和交流，“互联网+”时代信息更易获得，信息的透明度变高。第二，“互联网+”时代是数据价值变现的时代。“互联网+”时代数据在交流中被赋予了新的定义，数据变现的价值被最大化。通过“互联网+”时代的技术工具，将客户、企业战略、内部管理、经济效益等内容串珠成链，逐渐形成了新的价值网格。

二、“互联网+”时代房地产企业财务管理意义

（一）财务效率得到了提升，财务质量得到了保障

“互联网+”时代房地产企业在财务管理中应用大数据、信息共享系统、人工智能工具已成为一种常态。房地产企业依托财务管理统一财务底层框架，构建多元化的、全覆盖的财务管理体系，实现了财务数字化向财务管理战略转型的目标，也逐步完成了从财务走向业务、从管理走向价值创造的管控“数字蝶变”。

（二）提升了财务风险抵御能力

资金是决定房地产兴衰成败的核心因素。“互联网+”时代房地产企业基于资金视角，将财务管理、内部控制、企业运营进行融合，辅助财务预警机制，财务管理风险得到了有效的识别和控制，房地产企业通过相关的信息系统，实现了用“显微镜”发现问题、用“放大镜”评估财务风险，财务风险抵御能力得到提升。

（三）形成了全新的财务管理模式

“互联网+”时代颠覆了传统财务管理模式人工记账、纸质化管理模式，财务管理中会计核算、会计对账、会计报表出具等众多环节能够依靠信息系统自动完成，尤其是财务管理中的预算、投资、融资等项目逐渐地实现了智慧财务运营，降低了人为操作出错的概率，提升了财务管理的合规性、精准性，逐渐地在房地产企业中形成了全面的财务管理模式。

三、“互联网+”时代房地产企业财务管理存在的问题

（一）预算松弛，全面预算管理没有落到实处

全面预算是房地产企业财务管理中的一项核心内容。全面预算水平高低直接影响着财务管理成效。房地产企业与一般的经营生产性企业不同，这主要因为房地产企业大部分项目施工周期长、资金需求总额大，全面预算工作相对复杂。因此，全面预算管理也是财务管理的重中之重。但是现阶段从房地产企业全面预算管理现状来看，还存在一定的不足，主要表现在如下几个方面：

第一，过度重视年度全面预算。现阶段，房地产企业对年度全面预算十分重视，并按照一定的权重将年度全面预算的执行等内容关联到了企业的绩效考核指标上。但是，房地产企业的项目周期长，需要按着项目进度在周期内对全面预算的指标进行调整和整体优化，全面预算数据会随着预算调整进行更新。因此，过分重视年度预算，忽视了房地产项目的特殊性，很难真正地将全面预算的价值发挥出来。

第二，预算存在松弛现象。结合房地产企业全面预算松弛现象出现的原因，主要是存在“闭门造车”、业务流程落后以及信息不对称现象。“互联网+”时代房地产企业预算编制之前需要对相关项目进行评估和预测，并对所得数据进行整合、汇总、提炼，编制预算方案。当前，房地产企业预算编制方案在沿用增量（减量）及固定预算编制的方法之上，对市场发展环境以及项目可能存在的变量因素考量不足，项目预算使用及分析价值不大。

（二）融资渠道单一，资金回笼慢

近年来，我国针对房地产企业实施了多项“限购、限贷”政策，在这些收紧政策的影响下，房地产市场发展逐渐进入“寒冬”。尤其是2016 年南京市国土局发布了《关于2016 年宁网挂第03 号公告补充公告》中规定，房地产企业在进行拍地的过程中只能应用自有资金，房地产企业的银行贷款、信托资金、资管计划配资等相关资金不能直接地用于拍地，该项规定实施之后，标志着房地产企业在经营的过程中需要进一步强化资金管理能力，提升资金回笼效率，确保资金链安全，才能为房地产企业的可持续发展提供条件。但是，当前房地产企业购房首付持续下降，一些房地产企业融资多以银行借贷、债券融资、债务融资为主，融资渠道单一，房地产企业偿债压力大，偿债成本高，影响了资金的周转效率。所以，“互联网+”时代房地产企业想要最大限度地提升财务管理能力，还应该积极地拓展融资渠道，加速资金回笼，解决房地产企业资金存在的问题。

（三）财务管理基础性工作有待完善

“互联网+”时代房地产企业财务管理体系包括科学的财务管理组织结构、智能化的财务信息化工具、高素养财务管理团队，尤其是“互联网+”时代房地产企业的财务管理内容、流程发生了变化。为了保证财务管理与企业发展战略相契合，在财务管理过程中，房地产企业还应该注重企业经济数据预测、资源分配平衡等问题，真正地将财务管理的成效最大化。但是，当前部分房地产企业财务管理基础性工作还有待进一步优化和完善。

1.财务管理组织结构层面

“互联网+”时代财务管理出现很多新的概念，这些内容与财务管理水平息息相关，如精益化财务管理概念、智慧财务运营等内容。一些房地产企业的管理者对这些内容的变化认识不足，财务管理组织结构建设还停留在传统的财务管理层面，甚至部分领导者认为“互联网+”时代财务管理只要数据核算精准、报告出具全面，那么财务管理就是科学的、合规的。正是在这种思维模式的引导下，管理者没有针对“互联网+”时代对财务管理的影响，进行组织结构的完善，也没有根据财务信息处理自动化、财务管理与业务、决策一体化的特点设定相关的岗位，财务管理组织结构科学性不足，很难与“互联网+”时代财务管理内容形成新的“合力”，这为房地产企业的财务管理目标落地设置了难度。

2.智能化财务工具使用层面

房地产企业经济结构复杂，“互联网+”时代房地产企业虽然在财务管理中应用了信息化系统，但是，信息化系统缺乏日常的升级维护，部分信息化系统功能还停留日常的会计核算层面，房地产企业更没有针对企业财务管理需要构建智能化、集成化、系统化的涉税数据分析平台，没有专业的财务数据库配合，使得财务信息共享能力不足，各个部门由于端口、软件页面切换、管理权限等因素的影响，“信息孤岛”现象依然存在，这导致财务、业务、管理信息分散孤立，很难实现集中管控。长此以往，房地产企业财务管理中出现监督管理盲区，很容易引发企业潜在的财务风险。

四、提升“互联网+”时代房地产企业财务管理水平的对策

（一）创新预算管理模式，夯实财务管理基础

“互联网+”时代房地产企业财务管理的内容涵盖了投资、融资、利润分配、成本管理、项目管控等多项内容，而这些内容都与全面预算有着紧密的联系。因此，“互联网+”时代房地产企业财务管理水平的提升还应该基于全面预算视角，做好其相关工作。

一是基于战略视角创新预算管理模式。“互联网+”时代数据获取和数据汇总能力提升。因此，房地产企业应该基于战略视角，结合企业全面资源，明确项目预算目标，增强预算的可行性。例如，房地产企业在进行项目预算的过程中应该将预算目标进行层层分解，细化成具体的预算数据，将项目内容与全面预算进行有机融合，保证预算编制科学性的同时，确保预算方案顺利落地。

二是细化预算责任，将预算指标落到实处。房地产项目预算编制要遵循“统筹兼顾、量入为出”的原则，将预算指标细化成责任单元，积极的实施第一责任制度，确保预算执行过程中出现问题都能第一时间找到相关责任人，进行问题优化和风险应对。

三是全面预算管理包括预算目标下达、预算编制、预算执行控制、滚动预算、预算分析、预算考核、预算调整等众多项目内容。在创新预算模式过程中，房地产企业还需要借助“互联网+”时代工具优势构建滚动的预算管理机制，规避预算动态管理中的盲目性、滞后性，及时反馈预算执行信息，为房地产企业财务管理发展提供良好支撑。

（二）拓展融资渠道，提升资金使用效率

“互联网+”时代房地产企业应该充分利用“互联网+”时代的新型工具，拓展企业融资渠道，提高资金管理质量。

首先，“互联网+”时代房地产企业对信息的处理能力逐渐加强，因此，在拓展融资渠道过程中，房地产企业在当前银行借贷、债券融资、股权融资的基础上，可以积极地实施众筹计划，也可以积极地解读当下国家针对房地产所采取的促进政策，积极地实施以售代融政策，加快资金回笼。例如，房地产企业众筹主要是让供应链上的关联者、相关组织、团队提前的参与到项目中来，通过项目与相关组织、企业、员工构建合法众筹形式和证券化的筹资模式，一方面解决企业资金难题，一方面拓展房地产企业的融资渠道。而以售代融主要是结合国家实施的《安居辅助工程政策》，降低房地产企业融成本。

其次，加速资金回笼，规避资金占用和资金沉淀。以销售为切入点，提高资金流通效率。房地产企业在销售过程中可以发展概念销售与销售优惠相融合的方式，通过互联网工具对房屋质量、配套设置、楼盘所在愿景及销售优惠进行大力宣传，促进消费者提高付款额度，加速资金回笼。与此同时，房地产企业为了进一步防止资金占用和资金沉淀，应该规避盲目购地现象发生，以确保资金管理的科学性。

（三）做好财务管理基础性工作

高质量的财务管理体系能够实现财务和管理的双向增值，并在过程中细化财务管理责任，更好地抵御财务管理风险，促进房地产企业财务管理合规。

第一，创新财务管理组织结构。在搭建财务管理组织结构的过程中，房地产企业领导要对“互联网+”时代财务管理模式的变化有准确的认识，在组织结构设定过程中针对变化内容优化岗位设定，结合财务管理的关键节点，通过组织结构的完善强化财务监督和财务管理能力，为房地产企业发展提供新的驱动力。例如，房地产企业成立专门的财务管理委员会，有高级财务经理单位管理委员会主席，下设资金管理、会计管理、战略计划、预算管理、资金收支、风险管理、税务筹划等岗位，由垂直型财务管理组织结构向矩阵型管理结构转化，促进财务管理职能最大化。

第二，搭建智慧财务平台。一方面，“互联网+”时代房地产企业一方面需要加大智能化工具升级维护，逐步在企业内部构建财务管理、内部控制、实务合规系统化、统一化、集成化平台，实现财务管理从分散管理到系统管理的升级改革。另一方面，细化财务管理目标，优化智慧财务平台模块功能，构建一体化的财务管理智慧模式。如，财务管理系统框架中可以细化分为三个层级：第一层级是基础层，针对企业的财务数据、业务数据、税务数据进行采集、分类、整理、汲取，以数据为基本着力点，识别和评估财务风险，真正地做到在税务风险管理中大数据要“准”、小数据要“稳”。第二层级是财务管理层，综合分析财务管理风险，形成多项协作管理模式，规避财务风险，提高财务管理能力。第三层级是数据变现层，通过财务管理实现数据变相，为房地产企业创造新的利润空间。

第三，在财务管理基础工作完善的过程中房地产企业还需要结合“互联网+”时代特点，积极地培养复合型财务人员，提升财务人员专业技能的同时，培养财务人员的综合数据分析能力和敏锐的风险识别能力，为房地产企业财务管理水平提升奠定良好的人才基础。

结语

“互联网+”时代房地产企业要紧跟时代发展步伐，提前预测掌握财务管理变革方向，以“高效、精益”为目标全面推进财务管理目标达成。现阶段，在财务管理中还存在一定的问题，但是在未来财务管理过程中房地产企业只要能够创新预算管理模式，夯实财务管理基础，拓展融资渠道，提升资金使用效率，做好财务管理基础性工作，就能逐步在房地产企业形成最优的财务管理模式，为企业提质增效“添砖加瓦”。