住房租赁企业专业化发展探索研究——基于南宁的思考

文／韦琳敢 南宁市房屋市场发展中心 广西南宁 530021

引言：

住房租赁市场的发展是落实租购并举住房制度的关键，而专业化住房租赁企业则是发展住房租赁市场的重要参与主体，住房租赁企业专业化发展是增加租赁市场供应的重要方式[1]。但受城市发展等历史因素的影响，现阶段南宁市住房租赁专业化仍处于起步发展期，可持续发展能力有待提高，流动人口不断增多、房价攀升等给社会经济带来的问题也愈加明显，培育和发展合理的住房租赁市场成为当前一项迫切的任务。

1.南宁市住房租赁企业发展的现状及特点

1.1 住房租赁企业专业化程度较低

在国家大力培育和发展住房租赁市场的政策支持和导向下，南宁市从2018 年9 月以来，相继出台了多项有关培育和发展住房租赁市场的政策、文件，涉及增加租赁住房供应、培育住房租赁市场供应主体、非住宅用房改建为租赁住房、专项资金管理办法、住房租赁交易资金监管办法及规范市场秩序等内容。尤其是2020 年7 月，南宁市成功入围全国第二批中央财政支持住房租赁试点发展城市名单以来，配套政策措施逐步落地完善，市场秩序和环境越趋规范，住房租赁企业的发展亦可得到相关资金支持，给予了住房租赁企业良好的市场 发展环境。另一方面，南宁作为广西首府、“一带一路”经济带有机衔接的重要门户城市、西部陆海新通道陆港型国家物流枢纽，城市综合经济实力相对较高，具备人口吸引力，近年人口流入强劲，新落户人员、外来务工人员、新就业大学生等有住房租赁需求的群体持续扩大，带动了住房租赁市场需求的持续增长。租赁市场需求的增长和居民居住需求的提升使得住房租赁企业应运而生，但现阶段南宁住房租赁企业尚处于起步阶段，市场规模较小。据调研，目前南宁市开业报告的住房租赁企业239 家，专业化、规模化住房租赁企业15 家，由专业化、规模化企业管理的房源总量约为2.24万套（间），约占住房租赁市场份额的3%。住房租赁企业基本为本土中小民营企业，专业化程度不高，无全国性品牌企业进驻，缺乏规模效应和品牌效应。

1.2 国有公寓品牌未得到先行发展

国内不少城市在入围住房租赁试点后便开始探索培养国有品牌，为当地的住房租赁市场提供发展样本，走在城市规划的前列。如上海城方公寓依托上海地产，已经在当地拥有18 处物业，其经营理念深受同行认可，常常在线上线下做公开分享，为区域租赁住房行业提供发展标杆。作为住房租赁试点城市，南宁市积极鼓励国有企业带头参与到住房租赁试点发展中，目前，也有部分国有住房租赁企业具有开发租赁公寓的经验，如产业投资集团公司的振宁新秀公寓、建信住房的康城社区等项目已纳入住房租赁市场发展试点项目，然而专门开发住房租赁项目的国有公寓品牌至今却未得到全面长足的发展[2]。

1.3 本土创业型住房租赁企业涌现

目前南宁市向行业主管部门进行开业报告的239 家住房租赁企业中涌现出广西寓屋科技有限公司等一批民营企业积极参与拓展租赁业务，原子公寓、金寓国际、舍寓等本土创业型住房租赁企业，目标客户定位为年龄集中在20-35 岁间的大学毕业生、白领、青年创业者等群体。作为南宁市住房租赁试点项目，原子公寓接受过财政部实地调研，也为当地企业做+“公寓运营体系输出”+“青年社群创投平台”的三维服务体系，打造将“住、商、办公、社交、服务”生态化联动一体的集中式租赁住房品牌，为合作方提供以租赁住房为核心的综合性的解决方案。2021年，在共青团广西区委的引导下，挂牌“广西青空间”，同年共青团南宁市委“青年人才驿站”挂牌落地，赋能原子社区青年一站式服务平台，整合盘活青年社会化资源，为青年留驻广西并深耕发展提供了有力的支持。

1.4 企业轻资产经营为主，整体出租情况较好

目前，在南宁市住房租赁市场上利用企业自持房源开展租赁经营的企业比较少，大多数住房租赁企业都是通过托管、转租等方式解决房源问题。这些住房租赁企业大多数拥有丰富的项目运营经验和创新能力，服务管理意识较强，服务管理制度较规范，基本上都建立有了较为完备的房屋安全、租客服务、保洁维修等管家式制度。加上市面上大多数企业都推崇租赁社区生态化运营理念，通过这用运营方式赋予租赁物业健身、办公、社交等功能，一方面使得房屋整体出租率较高企 业能获得增值收益，一方面使得租户获得更优质的居住体验，使租赁成为一种美好生活的方式。此外，有些企业还开展“专业化租赁社区运营”的经营战略，通过智能化租赁社区管理、场景化生活服务配套等途径来提高项目的运营品质与效率，以租赁社区的安居管理理念替代传统租赁公寓的租客管理理念。

2.南宁住房租赁企业专业化发展面临的困境与挑战

2.1 行业差距拉大，催生不规范的市场行为

在住房租赁企业经营过程中，行业竞争压力过大易诱使部分企业出现过度追求规模化的经营行为，即为快速抢占房源和客源，不惜压缩租金差价，导致在快速扩张的过程中产生了“高进低出”、“长收短付”等问题，在影响住房租赁市场正常秩序的同时，也给企业自身的资金周转带来了潜在的断裂风险。

2.2 住房租赁企业资金运作不规范

无论是重资产经营模式、中资产经营模式由于还是轻资产经营模式的住房租赁企业，在前期均需要投入大量的资金，十分考验企业的资金链把控能力，且前期成本测算、房源建设或改造耗时较长，加上大多数企业没有实体资产作为担保，融资渠道狭窄，租金收入成为企业经营运作高度依赖资金。但由于租赁关系不稳地、租赁流容易出现间接性的“停滞”，这种资金期限错配的经营方式，尽管一方面有助于企业形成资金沉淀，增强企业运作能力，但由于各个城市租赁资金监管制度不够完善、在具体的执行过程中也不尽如人意，由于这部分的资金游离于监管之外，存在着极大经营风险。

2.3 住房租赁行业监管力度还有待加强

一是租赁行业准入门槛低，水平良莠不齐。近年来，在有关政策引领下，南宁市住房租赁市场迅速发展。但行业准入门槛低、相关监管立法滞后，大多数租赁企业机构普遍较小，企业自身用于周转经营的资金有限，融资能力较差，有些为快速拓展市场，盲目加大杠杆快速扩张一旦资金回流受限或者融资受阻或无法保证后续房源的出租率，极易引发企业资金链断裂，造成房东、租客的财产损失。二是主体开业报告率较低，行业监管缺少抓手。目前，住房租赁企业无明确上位法规约束，相关信息备案制度也未能有效建立。部分违规行为的界定、查处、处罚等缺乏更有强制力的上位法规、规章作为依据，事中事后监管难度较大，对相关涉事企业地方行政主管部门仅可使用约谈、信用分扣减等手段，不利于主管部门对市场的监管。再加上市面上有部分住房租赁企业的经营手段较为隐蔽，比如将企业名下房源转由以企业内部人员名义对外运营出租或者将数量化整为零进行分散经营，从而达到不用办理市场主体登记或开业报告的目的。而主管部门的监管手段较为单一，难以发现其实际经营的方式和情况，对于这部分的信息掌握的不全，在对行业市场的监管方面难免存在一定的被动[3]。

2.4 收益管理多方受限，盈利空间难提高

在价格上，由于住房租赁行业的特殊性，价格受政府调控上下浮动弹性受限，租金涨幅十分有限;在规模上，住房租赁企业的公寓项目单店规模有限，而规模越大同样伴随着房源装修改造和管理成本的上升，故通过纯扩大单店项目规模未必能有效提升企业收益;在租赁模式上，运营日租房需要申请额外牌照，有一定门槛。因此住房租赁企业的盈利空间受多方因素限制而较难提升，使得部分长租公寓项目往往较难在短期内实现盈亏平衡，而一旦盈亏平衡的时间点延长，则容易给公司的资金周转带来隐患。

2.5 住房租赁企业获取融资较为困难

渠道少、成本高、金融工具不适用等融资困难是阻碍南宁住房租赁企业专业化发展的主要因素之一。住房租赁企业在收储房源时往往需要一次性付出大量资金，再加上改造房屋的成本，初期需要投入的资金较大。如果后期房屋出租率不高，容易造成资金流出和流入周期的不匹配，从而使企业面临资金负担。若不进行融资，专业化发展将变得非常缓慢。虽然一些品牌企业融资渠道相对较好，但多数小企业依然以自筹和传统抵押贷款为主，叠加疫情及行业内暴雷事件的影响，行业的融资热度低，加大了企业资金的周转难度。

2.6 住房租赁市场产品同质化严重，客户引流成难题

现阶段，长租公寓品牌的产品体系已经较为完备，产品系列及相应的产品标准均已形成。但整体来看，各长租公寓品牌产品的装修风格大同小异，同质化趋势明显。而随着消费升级，尤其是90 后租房人群的崛起，租客对租赁房源样式和房源配套的需求逐渐呈现个性化和多样化，使得在各大住房租赁企业所供房源类似的情况下，客户引流成为一大经营难题，而一旦房源出现长期闲置，则极易给企业带来资金周转上的压力。因此目前住房租赁企业有待针对不同的需求，通过优化资产布局和业态组合，聚焦细分市场需求来增强抗风险能力，提升收益稳定性。

3.促进南宁市住房租赁企业专业化发展的思考

尽管目前南宁市住房租赁市场规模效应和品牌效应缺乏，但正逐渐形成规范化发展的住房租赁企业，特别是服务于住房租赁企业孵化、成长，并引领行业发展的头部国有企业。此外，从人口实际需求、政府数字化平台建设以及企业的创业热情来看，南宁市的住房租赁市场仍存在培育前景。鉴于此，本文从宏观角度提出相应的举措以促进南宁市住房租赁企业的发展。

3.1 对专业化住房租赁企业的发展予以政策扶持

（1）加大市场培育力度，鼓励相关租赁机构来邕投资。住房租赁经营机构的专业化管理和服务能力是提高南宁市住房租赁市场整体发展水平的重要推动力。当前南宁市住房租赁经营机构发展步伐有所加快，但整体规模依旧较小，经营机构以本土中小民营企业为主，缺乏规模效应和品牌效应。应充分利用中央奖补资金，加大对住房租赁市场的支持力度，坚持培育专业化住房租赁经营机构，通过税收优惠，拓展资金来源，以及鼓励企业参与保障性租赁住房项目，推动专业化住房租赁经营机构发展速度。另外，鼓励房地产开发企业拓展住房租赁市场，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。引导房地产开发企业与住房租赁经营机构合作，扩大机构化住房租赁供给规模，助力住房租赁经营机构快速发展。

（2）机构专业化引领与中小主体共同发展。坚持以人民为中心的发展理念，以满足新市民住房需求为主要出发点，充分调动市场各类参与主体的积极性，发挥国有企业的带头作用，通过建立出租房屋安全管理、集中式长租公寓标准化建设指引等，有效引导长租企业专业化运营，提供多样的产品与服务。引导关联行业机构积极参与，推动传统二房东转型升级，构建高中低并举、大中小兼备的多元市场主体共同发展的格局。形成多渠道保障、经营服务规范、租赁关系稳定的具有南宁特色的住房租赁市场发展体系。

（3）培育本地国有公寓品牌，引领规模化发展。在很多我国很多地区的住房租赁市场发展实践当中，国有住房租赁企业均走在行业、市场前沿，肩负社会责任，并为行业提供发展范例，展现出很好的“头雁效应”。究其原因，主要是国有企业在房源、政策等方面具有较多资源优势，有利于实现规模化发展。因此，在培育本地国有公寓品牌方面，笔者认为南宁市可以参考上海城方公寓、杭州宁巢公寓和南京东南公寓的经验，积极探索和培育本地国有公寓品牌。

（4）引进连锁租赁企业，调动市场活力。经过几轮激烈的市场竞争，国内现存的住房租赁连锁企业大多具备很强的经营能力。由于这些企业管理的房源数量众多、住房又存在着民生属性，一系列的监管措施促使连锁公寓合规经营。连锁公寓品牌入驻城市能够进一步促进当地的住房租赁行业发展，调动市场活力。引进连锁企业可以有以下思路：一是在一定范围内为连锁租赁企业提供房源、补贴等政策支持；二是当地住房租赁企业与连锁企业合作，令其提供品牌和管理团队支持。

3.2 提供、发展合作平台或企业实体,促进行业整合、规范

南宁市应当推动住房租赁协会等合作平台的发展，促进不同资源持有方对接。典型的如轻资产模式的租赁企业，需要为资产持有方和资源持有方牵线搭桥，一个高效的合作平台必不可少。例如，可经常提供行业交流的机会，邀请租赁企业、物业资产持有方、资金持有方等各类企事业单位主体充分交流接洽，发布长租公寓行业资讯，加强行业自律协同管理，也搭建政企间桥梁纽带，促进市场平稳健康发展。此外，适当提高国有银行背景的国有企业在行业发展中的地位和重要性，对于这类拥有低价资金资源、较好的运营管理技术的国有平台，适当鼓励其在本地市场上做好引领带头作用。

3.3 融资和营模式应结合南宁实际

在融资方面，目前，南宁市单个企业（尤其是民营）获得低息贷款或进行资产证券化融资比较困难，因此应针对南宁情况应当推进多主体参与[4]。其中，国有企业的融资成本和项目取得成本普遍更低，获取重资产和中资产项目有较大优势;民营企业在市场竞争中不断推陈出新，适宜走专业化轻资产运营路线。多主体参与能够发挥各自的比较优势，使民营企业摆脱当前的融资窘境、专注运营。事实上从全国来看，开拓轻资产路线的住房租赁企业越来越多，在调研中发现有南宁部分住房租赁企业也在尝试轻资产转型。

3.4 完善监督机制，落实运营规范

纵观长租公寓的发展，暴雷现象并不少见，所以要进一步完善监督机制，落实运营规范[5]。从企业进入到项目成熟、再到租户入住与退租管理，全过程监督包括设计规范、合同备案、资金监管等。这要求相关部门利用好信息平台，完善其功能，发挥好培育市场、落实监管和维护租户权利的作用。具体而言，一是研究制定相关行业规则。主要包括房屋租赁合同示范文本、住房租赁企业服务规范细则、服务标准，行业执业规范、争议处理标准等。二是加强从业主体管理。行业主管部门应加强协同合作，及时通过有关信息平台共享从业主体信息，并定期进行动态跟踪，实现全周期服务监管。一方面，强化住房租赁企业备案制度，从事住房租赁经营活动的企业在开展业务前要通过监管平台推送开业信息，并定期报送运营情况、从业人员名单等信息。另一方面，建立信用信息评价制度。收集、梳理、分析群众投诉举报线索和相关舆情信息，按矛盾隐患轻重缓急、影响程度和发展态势做出预警级别分类，根据预警级别采取电话约谈、示警约谈、告诫约谈等措施进行处置，并对住房租赁企业存在的高风险经营的企业，通过政务网、服务监管平台等渠道进行分色预警通报。同时对住房租赁企业、从业人员进行信用评级和建立“白名单”“黑名单”，提高信息对称性，便于群众合理选择企业开展业务。三是严格租赁合同备案。房屋租赁合同备案登记有利于保障租赁双方当事人的合法权益，好处包含但不限于可核验出租房屋产权的真实性，可作为发生房屋租赁纠纷时的证据，还可以作为承租人享受办理居住证、子女义务教育、提高公积金提取额度等基本公共服务的依据。所以，要落实住房租赁企业的主体责任，企业成交的房屋租赁应当依法签订书面合同，应当即时办理网签备案。四是强化租赁资金监管。对于通过受托经营、转租等方式从事住房租赁业务的企业应当在监管银行设立一个租赁资金监管账户，签订监管协议，并将租金、押金及交易当事人约定进行监管的资金纳入监管账户，保障租赁资金安全，维护租赁当事人的合法权益。