物业管理公司成本管理现存问题与应对建议思考

王明元 高纬环球物业管理(西安)有限公司

引言

在新时代背景下，激烈的市场竞争影响了企业与企业之间的发展方向。因此，企业必须逐步优化完善管理问题，以提升核心竞争实力，并且也能有效解决现存的相应问题。尤其管理工作作为企业竞争的核心要素，是企业市场增加竞争实力的根本所在。成本管理是影响物业服务企业经济效益的关键所在，加大成本管理力度，解决成本管理现存问题，改变以往粗犷式经营模式，逐步向精细化管理迈进，最后必将让物业管理公司稳步屹立于激烈的市场洪流之中。

一、物业管理公司成本管理的特点

相较于其他类型的企业，物业管理公司具有部门多、管理范围广、用人多等特点，影响了物业管理公司自身成本管控的有效性，必须全面且合理地考量所有相关要素，合理进行规划，方能保证成本管理达到目的，满足降本增效的要求。具体分析当下物业管理公司的运营成本，首先最为凸显的人力资源成本问题，需要及时解决。物业服务行业是人员最为密集的服务型行业，对人力成本的管理控制最为关键，多数情况人力成本远远超出企业整体运行成本的半数。另外，物业管理公司运营成本之中占比更高的是设备设施维护运行费用，这是一项极大的费用支出，相关设备在长期的运营使用中，会伴随着消耗和维修问题，影响着整体的成本管控。在此基础上，基于物业管理公司自身的经营特点，部分工作内容需要进行分包，或进行采购，这也是成本管理中极其关键的一部分。由于相关工作人员在该方面能力不足或方法有误，进而导致采购成本居高不下，增加运营成本，降低企业利润，这些都将影响物业管理公司成本管理的整体水平[1]。

二、物业管理公司成本管理现存问题分析

(一)成本管理机制不健全

结合以上物业管理公司成本管理的特点，可以发现物业管理公司在运营成本的管控中，必须多方面进行考量，尤其对于其中存在的典型管理难题，应着重采取优化措施。当下，部分中小物业管理公司成本管理机制不健全，问题更为典型。而且物业管理公司成本管理涉及要素繁多，规范的成本管理机制能够确保整体管理有效性，也能让各项成本管理工作有据可依，有章可循。当下，很多物业管理公司在内部成本管理时，管理制度不严谨，甚至还未形成完善的管理体系，这也就使得相应管理行为难以落到实处，甚至流于形式。尤其对于物业管理公司内部的重点管理工作采购而言，占据较大的成本支出。如采购管理制度不严格，必然会造成更多成本隐患。多数企业在成本管理之中，所形成的采购成本管理制度，以成本中心独立核算为主，虽然也能达到一定的管理目的，但是容易受采购规模影响，进而降低议价能力，最后增加成本。足以见得就物业管理公司成本管理而言，成本管理机制是极大的决定因素，也是必须解决的问题。

(二)成本管理方法缺创新

成本管理过程中，管理方法是管理制度之外又一重要的要素。以往物业管理公司进行成本管理过程中，所采用的管理方法，较为粗放，虽然也能取得一定的成效，但整体仍然局限于原有的问题之中，影响企业的成本管理与管控。而在信息化时代背景下，物业管理公司面临着更高的要求和标准，一味采取陈旧的成本管理方法，很难达到现有的企业经营管理要求，甚至还会影响工作效率及工作质量，造成成本控制失效。另外，物业服务企业在成本管理过程中，如忽略了对服务对象的分类，会使得客户管理工作较为混乱，最终影响成本管理的全面性。唯有真正加强分类管理，方能降低人员工作负担，也能提升管理成效。但目前多数物业服务企业对分类管理的重视度不足，所采用的管理方法需要进行创新。正因如此，管理方法的陈旧导致了企业在市场中的竞争优势下降，并且还会增加人员工作的负担，无形中影响成本管理效率，降低经济效益，对企业自身发展尤为不利。而且部分物业管理公司还未建立完善的成本考核体系，部分成本管理工作人员，未考虑企业运营因素，单纯将现有物业成本管理方法生搬硬套的控制并降低支出，难以符合企业自身发展需求[2]。

(三)人力资源配置不合理

人力成本是物业管理公司运行成本中极其重要的一部分，而物业管理公司在全面推进和发展的同时，人员成本出现了逐年上升的问题，这也就在无形中对物业管理公司自身成本管理方法产生影响。内部人力资源配置不合理，必然会提高人力成本，并且持续增加占比，最终造成人力成本居高不下。具体分析当下物业管理公司在人力成本，一方面，会受到劳动力市场中人工费用上涨的影响，虽然这是市场因素，物业管理公司无法进行干预，但人员合理配置能够有效解决这一问题。另一方面，物业管理公司作为劳动力密集型企业，内部所牵涉到的人员涉及部门及岗位较多且人员流动性高，这也就给管理工作带来难度，既要充分考量工作人员的综合职业素养，又要增加人员的培训成本，必然会带来人员成本的上升。在此基础上，物业管理公司企业人力资源配置不合理问题是极为凸显的一项要素，人力资源配置不合理，加重人力资源负担，甚至会导致工作积极性下降，降低整体工作质量的问题，既不利于成本控制，也不利于物业管理公司服务水平的提高。

(四)维修成本能耗成本高

除以上几点外，据相关调研显示，物业管理公司在全面发展过程中，维修成本以及能耗成本渐渐成为成本管理中极其关键的一部分。以深圳福田某小区物业管理为例，在统计2016—2020 年期间的各项支出时，发现其中的房屋设施、设备维护及维修费用逐年持续增加。如维修费用，从第一年的31 万元，到后续维修成本上升至51 万元，整体成本逐年上升。足以说明，随着物业配套设备设施的老化，或维护不当，物业管理公司将会面临维修成本能耗成本增高的问题。而且，物业管理公司内部各项设施设备管理，若缺乏完善的管理体系，这也就使得维修次数及维修概率增加，甚至还有部分设备因维修保养不及时，造成老化产生安全隐患，甚至报废等等。因此，在成本管控过程中，维修成本失控是当下必须考量的问题，加强该环节的优化与管理，充分考虑设备维修成本控制的难题，是成本管理中极其重要的一步。当然除了维修成本以外，能耗成本也不容忽略，设备设施本身就会在不断地运行之中产生损耗，虽然属于隐性成本，但也不能将其排除在外，各类设施设备不断损耗，最终必须进行维修和保养，而这一成本大多数会被物业管理公司忽略，进而影响了成本管理的有效性。而能耗成本估计不足，是当下物业管理公司最为常见的问题之一，一旦接收的物业管理项目无法有效评估其能耗成本，必然会在无形中加大运营成本，挤占利润空间[3]。

三、物业管理公司成本管理优化的措施

(一)完善成本管理机制

完善的企业管理规章制度，是物业管理公司充分解决其成本管理难题的关键所在，唯有制定全面且细致的成本管理机制，方能让各项工作落到实处，监管到位。物业管理公司成本管理涉及面极广，管理难度较大，给管理人员带来严峻的挑战，虽然多数管理人员也在不断精进专业能力，但仍然面临着不断提升的市场竞争压力，因此以完善的成本管理机制作为支持和保障，将是提升物业管理公司成本管理成效的有效办法，必然可以有效提高成本管理水平。此外，在成本管理机制的优化过程中，属于重点的成本管理项目，一定要建立细化和精化管理制度，如其中的采购管理制度必须全方位进行调整。具体说来，物业管理公司可以制定采购决策机制，严格按照相关采购流程，落实所有需要采购的项目及用品，必须以书面形式进行提交，经过审核之后再开展采购工作，完善事前决策控制制度，所有采购项目都将得到有效管理。另外，在进行采购管理制度优化时，还可以规范的采购流程为主，充分引导相关工作人员，严格执行采购流程，必须按照相应要求执行。每一次的采购活动，都必须进行前期地市场考察，分析比较最后选择合适供应商，完成签约合作。在此基础上，要针对采购成本采购预算以及相应工作，进行全面核实调查，确保采购环节的透明度，让采购环节的成本控制达到最优化。最后，在成本管理机制的完善过程中，必须做好成本制度的监督与管理，确保各项规章制度都能落到实处，对于违规操作人员，要开展追责和处置，避免成本管理机制流于形式，难以发挥作用。

(二)创新成本管理方法

在落实物业管理公司成本管理过程中，面对激烈的市场竞争环境，物业服务企业必须坚持创新，绝不应一成不变。唯有保持动态前进的状态方能不断总结经验优化方法，以最大限度提升成本管理水平，降低经济消耗，实现经济效益的增长。以往采用比较多的是降低人员配置控制能源消耗等，虽然也能在一定程度上提高物业管理公司成本管理的水平，但远远不足以支撑经济竞争激烈的市场要求，必须保持持续地创新力，积极寻求创新方法和创新路径，以提升企业核心竞争力，促进物业管理公司持续长远发展[4]。相关工作人员要逐步提升自身成本管理意识，加强提升技能的学习，调动主人翁意识，主动考虑物业管理公司经营状况、国家政策、市场变化，合理进行优化与改进，积极探索和实践成本管理的创新方法与手段。如部分跨区域跨城市的物业管理公司，可在进行成本管理过程中探寻中心化管理理念，将所有项目集合在一起，统一进行管理，人员统一调度，标准统一设立，最大限度地减少重复管理带来的浪费问题。除此之外，还要积极探索现代化成本管理理念，主动发挥信息技术带来的优势，尝试运用信息系统，完成物业管理公司的成本管控，提升成本管理水平。如借助规范的成本报告控制系统，让企业成本管控工作更为细致，为科学决策提供依据。根据报告内容将预计成本与实际支出进行对比，最终找出内部不足和原因，为后续工作开展提供参考依据。

(三)提高人力管理效率

物业管理公司在成本管控过程中，必须提高人力成本的控制效率，尤其人力资源管理工作。物业管理公司人力成本的占比较高，唯有将人力成本作为成本管理优化的关键部分，方能让成本管理工作显现成效。而想要在人力成本上发挥作用，可以着重从以下三点入手：提高人力管理效率。其一，要根据物业管理公司的发展情况，由具体部门负责管理，并充分结合市场发展动态，分析人力资源成本的变化趋势，将这种不可更改的影响因素，尽量降低，确保所有工作人员在人力资源成本控制中，均能树立强烈的成本管控意识。其二，要做好人力资源的招聘录用和培训工作，物业管理公司作为服务型企业对服务的要求极高，在前期工作人员招聘环节，尤其要加大招聘审核力度。所有录取工作人员都应具备应有的专业素养和职业技能，具有较强的服务意识和沟通能力，为后续工作的开展做好保障，而且也将在无形之中降低人员流动性，改变人力成本投入比例。除此之外，物业管理公司在优化人力成本过程中，也可适当发挥现代工作方法和技术水平的优势，适当替代一些物业人员的工作，以减少人力成本的增加，提升工作效率，这是物业管理公司必须积极考虑的内容，也是未来企业核心竞争力的关键所在。如完善车辆识别系统，增加线上APP 自助服务等等，都可在一定程度上提升管理效率，也能降低人力资源需求度，进而减少人力成本[5]。

(四)完善成本控制要素

物业管理公司成本管控工作的落实，应在一系列规章制度管理方法的基础上，有力地完善各项成本控制要素，确保成本管理工作全面且高效。除以上提及的人力成本以外，维修及保养成本的管控极为关键，将设施设备的损耗充分纳入考虑范围之内，每一次的维修成本都计算其中，制定定期维修保养计划，严格按照计划落实，以提升设施设备的使用寿命，同时也能保障设施设备成本控制达到应有标准。另外，还应重点梳理每一年设施设备维修更换和保养台账，制定完善的清点盘查计划。对于使用频率较高或重要的设施设备，要严格执行保养措施，及早预防设施设备故障问题，降低后期维修成本。同时，对于设施设备的操作和运行，要提前对相关工作人员进行培训，避免因人员操作失误而导致机械设备损坏，造成不必要的经济损失。在此基础上，物业管理公司还可积极推进节能设计和改造工作，将节能方案引入到物业成本管理之中，选用合适的节能设备，降低能耗也能提升经济效益。对于已经接管的物业项目，在管理的过程中要重点寻找能源消耗点，尽可能做好节能设计和优化，确保消耗点处能源损耗降到最低，这样便可在无形中管控到成本要素，降低企业运营成本，提高经济效益。

四、结语

综上所述，对物业服务企业的发展而言，成本管理是决定市场核心竞争力的关键所在，积极和科学分析现存成本管理问题，并做好各项优化工作，以全面提升成本管控力度，减少各项成本因素，努力推进节能设计与改造，真正发挥物业管理公司成本管理的根本效用，促进公司实现高质量发展，强化核心竞争实力。■