分析模拟清单招标的利弊及造价控制方法

倪欢欢

（中联国际工程管理有限公司上海分公司，上海 200000）

1 建设工程招标市场背景

随着建筑市场的不断发展，我国建筑业正处在转型、升级和变革的关键时期，投资方式、发承包模式等正在发生变化。工程造价贯穿项目的全寿命周期，是全过程工程咨询的核心，也是建筑市场经济活动的重要内容。在建设工程招标环节，招标计价模式是确定合同价格的基础，也是建设项目施工及结算过程中造价核算的重要参考依据，对建设单位和承包单位具有重要意义。目前，建设工程招标常用的招标清单模式有费率招标、模拟清单招标和工程量清单招标。

2 常见的建设工程招标模式分析

2.1 常见的建设工程招标模式特点

费率招标是指招标人在招标文件中明确要求投标人在投标报价时，以费率的高低代替工程总造价进行竞标，经评标委员会以各投标人所报费率为主，结合工期和质量承诺、施工组织设计、企业施工业绩等其他指标进行综合评审，最终确定中标人的一种招标方式。工程量清单招标是建设单位或其委托咨询单位通过计算设计图纸中的工程量，编制工程量清单，让投标单位自报综合单价、取费费率及总价的招标模式。模拟清单招标是介于费率招标和工程量清单招标之间，在暂无设计图纸的情况下，对施工内容按常规做法和预估工程量编制清单，投标单位据此进行投标，从而使大部分施工内容有综合单价可以参考，在施工过程中，可采取重新计量的方式，重新确定合同总价。

2.2 常见的建设工程招标计价形式利弊分析

对费率招标、模拟清单招标和工程量清单招标的特点进行利弊分析，结果见表1。

表1 常见的建设工程招标计价模式利弊分析

2.3 模拟清单招标的适用范围

模拟清单招标的优点是节约建设前期准备时间、加快招标进程等，相较于费率招标更容易把控造价。模拟清单招标的缺点是容易产生清单漏项、难以准确预估工程量、出现较大变更后容易产生价格争议等。因此，模拟清单招标适用于常规的建筑物结构和工程做法，后期变更较小，且有类似案例可以参考，尤其适用于房地产、急于投产的工业厂房项目等。

3 招标清单模式的确定

江苏某药企生产研发类厂房建设项目（下称本项目），总建筑面积为130 297.45m2，工程造价金额约5.6 亿元，包括生产车间、研发车间、综合楼、办公楼、室外管架及一些辅助用房。建设单位拟采用邀请招标的招标形式。由于本项目暂无设计图纸，建设单位又急于投产，因此，在向建设单位介绍几种招标清单模式的利弊后，最终采用模拟清单的招标方式，以节约招标时间，尽快开工建设。

4 模拟清单招标的风险及弊端分析

4.1 难以准确把握清单列项及清单描述

本项目在设计任务书的基础上，进行模拟清单编制，结构做法、工程做法、材料规格、设备型号等不够详尽，难以合理预判施工措施，因此，容易产生清单漏项、重大变更等情况，从而在施工或结算过程中出现价格争议问题，加大了项目投资管控及进度控制的难度。

4.2 难以准确估算模拟清单工程量

在确定模拟清单工程量时，由于缺少施工图纸，计算依据不足，通常参考以往项目指标和建设单位提供的建设规模等资料进行估算，工程量精度不够，甚至会产生较大的工程量差异，导致实际造价超过预算。

4.3 投标单位易采用不平衡报价谋取不合理利益

模拟清单招标项目投标时，投标单位可能会通过不平衡报价的方式为自身谋取更大的利益。有类似经验的投标单位会将其认为不会实施的施工内容填报低价，将施工中可能扩大实施范围的内容填报高价，从而加大了建设单位管控施工进度和造价的难度。

通过上述分析可知，本项目模拟清单编制的弊端是工程量清单易产生漏项、变更，以及投标单位不平衡报价。模拟清单编制的实践性、专业性较强，对造价咨询单位的业务水平要求很高，要求造价人员要有丰富的实践经验和认真细致的工作态度，同时，要有大量类似造价咨询成果经验积累。另外，建设单位项目负责人需充分了解本单位以往项目。在编制模拟清单时，建设单位与造价咨询单位应就双方掌握的资料与经验进行充分交底，合理确定建筑物结构形式、工程做法和功能需求，并通过各种措施规避模拟清单招标的造价控制风险。

5 模拟清单的造价控制方法

5.1 在缺少设计图纸的情况下，灵活参考其他项目资料

本项目编制模拟清单时，充分参考了建设单位提供的类似项目图纸、招标工程量清单、结算文件等资料。同时，参考其他建设单位的类似项目，通过内、外部对标，使模拟清单内容及工程量更准确，但也不能照本宣科。因为常州项目为制药生产车间，因此，本项目编制模拟清单的过程中，应以建设单位已建的常州项目为对标依据。根据建设单位规划，本项目需要在制药车间划出一片洁净的区域作为研发车间，并在招标工程量清单中增加洁净车间洁净板隔墙、洁净板吊顶、传递窗、密闭门等，从而使模拟清单更完善。

5.2 清单列项尽量全面、细致

编制模拟清单时，要根据以往项目经验全面列出清单项。通常情况下，整体框架如桩基、基础、柱、梁、板、墙等不容易漏项，但止水钢板、护窗栏杆、台阶面层、柱脚保护层、窗台板、变形缝、楼地面、屋面分隔缝等细节容易漏项，需将此类细节施工做法全部编制进模拟清单中。此外，需要对同一项施工内容考虑多种施工方案或材料选型，如PHC 管桩列出多种管桩型号清单、雨篷列出混凝土雨篷和玻璃雨篷两种清单，以减少项目施工变更和无单价参考的情况。同时，应尽量细化清单列项。例如，“屋面刚性层”清单项中，国标清单中包含混凝土和钢筋，编制模拟清单时，需要将屋面混凝土层和屋面钢筋层分别列入清单中。如果屋面施工过程中的某一个做法需要变更，能准确找到相应内容进行单价调整，而不需要重新拆分清单综合单价再组价，从而减少施工变更产生的造价争议。

应对初步设计或参考项目中未体现的，但结合建设单位和造价咨询单位经验，认为可能产生的内容进行列项。例如，地勘报告明示需要处理淤泥地质，则要在清单中列出此项内容，让投标单位按项包干报价；更改设备基础尺寸、墙面开洞、拆除墙体、修改门洞等施工中需对签证内容进行列项，使此类费用有经竞争的投标价参考，避免对此类签证单价产生争议。

由于难以合理预判本项目措施，在招标时，投标单位需要参与现场踏勘、投标答疑等环节，进而全面考虑项目措施。根据以往项目经验，需要在其他措施费用中增加“深化设计费”“设计图纸改动、延误产生的怠工赶工费”“打桩道路处理费”等。同时，在其他费用中开列“零星日工费”“各分包单位管理配合费”，并写明需要管理、配合的程度及深度。上述措施可将此类费用明示，更好地控制造价。

5.3 优化工程量估算方式

本项目利用类似项目与拟建项目的规模比例预估工程量，估算时需根据实际情况对工程量进行调整。例如，混凝土基础应根据地勘报告、基础埋深、抗震等级等调整工程量；钢筋和混凝土应根据抗震等级、设计层高、荷载等数据调整工程量；外墙窗及外墙砌块、装修应根据窗墙比、拟建建筑物周长、高度等调整工程量；内部隔墙、门等应根据建设单位的功能需求调整工程量。

5.4 考虑新规范、新文件对模拟清单的影响

编制工程量清单时，需要根据现有文件规范调整模拟清单。例如，《建筑与市政工程防水通用规范》（GB 55030—2022）规定屋面防水等级为一级时，防水做法不应少于3 道，防水层的卷材防水层不应少于1 道；旧规范中的防水做法通常为2 道。因此，在与以往项目对标时，需要按新规范要求调整防水清单描述及工程量。

5.5 通过合约措施控制项目造价

由于模拟清单招标项目招标时设计图纸未完成，在施工过程中不可避免地存在变更或清单漏项，需要重新认定综合单价。在编制模拟清单时，除了可以通过上述方法尽可能地完善招标清单外，也可在合同中设置完善的变更条款，对项目实施过程中的变更进行造价控制。本项目中，建议建设单位在合同变更估价条款中增加以下条款：第一，承包人投标文件中的已标价工程量清单无相同项目及类似项目的，由承包人按照江苏省现行定额和造价站公布信息价进行组价，按（招标控制价-中标价）/（招标控制价-暂估价-甲供材合价）比例优惠下浮。同时，信息价中没有的材料或无法按定额计价的，由承包人提出适当变更价格，经监理人和发包人确认后执行。第二，如材料型号发生变更，仅需调整变更后材料型号与招标材料型号的实际价差。第三，措施费总价包干等。上述条款可在施工过程中限制承包单位因变更而进行不合理的索赔现象。

5.6 对投标中的不平衡报价进行清标

本项目投标单位投标后，需充分分析拟中标单位的投标清单报价，以确保每项综合单价和取费合理，避免其通过不平衡报价谋取不正当利益，给建设单位带来经济损失。例如，本项目拟中标单位“地面金刚砂面层”投标报价为80 元/m2，明显偏高，“地面环氧自流平面层”投标报价为20 元/m2，明显偏低，结合建设单位的建设需求，实际施工过程中，地面使用金刚砂面层的概率更大，拟中标单位明显采取了不平衡报价策略。在清标过程中，需要将此类问题以询标问卷的形式要求拟中标单位修正报价，合理控制项目成本。

6 结语

综上所述，模拟清单招标的优势是加快招标进程，但对清单编制人员的要求更高。只有模拟清单编制合理、全面，并加强施工期间的造价管理，才能将项目造价控制在合理范围内，完成项目造价控制目标。