市场机制对建筑和房地产经济发展的实践与影响

朱虹

（安徽省阜阳市太和县自然资源和管理局，安徽 阜阳 236600）

近年来，我国城市化发展进程不断加快，推动现代房地产市场异常活跃，尤其是现代人们生活水平的不断提升，对居住要求更高，这为建筑行业和房地产行业发展提供了良好空间。在此背景下，使得大量资金流向房地产行业，推动房地产行业发展迅速，甚至出现了打破经济发展平衡的迹象，与此同时，也使得银行信贷风险明显增加。

事实上，无论是国内还是国外，在发展环境变化、社会经济发展调整过程中，市场机制都会对建筑和房地产市场经济产生不同程度影响。由此可见，本文围绕市场机制与建筑和房地产经济发展之间的联系展开研究，可以更加明确未来建筑和房地产经济发展方向，对推动社会经济发展具有十分重要的意义。

一、现代社会发展下的建筑市场运行机制

（一）供求探究

分析建筑市场交易环境可知，主要包含了业主和施工、设计、工程单位三方之间的交易，建立在这三种交易之上，便形成了交易主体，交易的达成需要从各个主体出发，相互签订有效的合同。

随着建筑行业不断发展，建筑招投标竞争日益激烈，这使得建筑产品价格更加多样，能够满足不同交易对象的需求，在建筑市场中，建筑产品供给者作为市场的生产方，会将生产出来的建筑产品用于市场交易，而从建筑类产品本身情况看，属于预定式生产，按照客户需求和要求进行计划性生产，满足客户对建筑产品的需求。

这一过程中，建筑生产方也可以通过产品供给行为，直接体现其生产能力，并且由于建筑类产品生产涉及较多环节、包含较多参建单位，所以这种生产能力也是各方参与所具有的能力，在相互协调过程中产生作用与影响。

立足社会性质与规模视角，建筑市场中的业主属于需求者角色，包括企业、政府、事业单位、个人等。其中由政府作为业主开展的建筑项目工程，多数都可以获得不错的社会效益，并且此类建筑属于公共建筑，也可能是对国有资源的开发与利用；而企事业单位作为业主方，一般开展建筑工程项目，主要目的就是用于扩大生产规模而进行的建筑施工建设[1]，属于一种建立在个人需要之上的建筑产品生产，是为了产品增值、居住为目的一种投资。综合来看，固定资产投资与市场需求之间的关系为正相关，市场需求不断增加，则固定资产投资也会随之增加。

（二）运行特点

建筑类产品具有较为独特的生产特点，因为其生产周期较长，并且建筑类产品往往可以实现较大价值，整个交易过程中会持续到工程责任期满。可见，建筑类产品交易时间也相对较长，并且交易过程与建筑产品实际生产全过程保持同步。此外，由于建筑市场本身存在地域性差异，这一特点在市场交易过程中的价格规则、合同等方面体现最为明显。

纵观整个建筑行业，其属于劳动密集型行业，整体上的技术成本并不高，但是产品需求具有独立性，不能与其他产品进行替换，正因此，使得建筑市场内部存在较大竞争压力，推动并引导建筑工程项目建设投资，这在很大程度上会增加建筑市场需求，而经济环境的改变、政策方面的调整，都将成为市场需求重要影响因素之一。虽然如此，但此种外界因素并不会影响建筑供给能力，因此，建筑市场供应水平并不会出现较大变动，但整个市场会出现非常明显的供求不均衡情况[2]。

二、房地产市场运行机制分析

（一）供求探究

从需求层面出发对房地产市场需求进行细化，可以分为投资性需求、消费性需求、生产性需求三类，具体分析如下。

1.投资性需求。这种需求一般就是指运用购入的建筑产品，通过出售、出租等形式获取租金差价，此种投资性行为会得到一定经济利润。这种类型的需求，可以视建筑产品为价值储存，并且与房地产经济属性之间存在紧密联系，如果房地产市场出现变化，会直接影响到投资性需求发生波动。本质上看，投资性需求需要投资行为支撑，因此具有获利性特点。在房地产市场发展过程中，人们产生的这种投资性需求会很大程度上推动房地产市场发展，提高房产需求量，进而带动房地产行业持续发展。随着投资性需求不断增加，房屋出租、出售数量明显提升，因此可以进一步提升房地产供给水平[3]。

此外，若是市场供给量非常大，通过房屋投资性购置行为可以进一步增加需求，避免出现房地产产能过剩情况。这一过程中，也容易出现一个问题，若是人们盲目地进行房产消费投资，极易出现非必要需求，进而出现房产需求过旺的表面现象，这会严重影响到房地产价值，反而导致房地产价格出现虚高的情况，这对整个房地产市场均衡发展产生不利影响。

2.生产性需求。这种需求主要以生产经营性用房为主，此类需求的产生与建筑产品这一生产要素存在直接联系，在生产性需求作用下使得生产经营活动有序开展，进而更好地促进社会经济循环发展。

3.消费性需求，此类需求的产生与人们的居住需求具有直接联系。分析可知，消费性需求具有一般性、宽泛性特点，但这种需求存在一定差异，主要是因为居民消费能力、经济水平不同，所以对建筑产品产生的需求不尽相同，并且为更好满足各层次人们居住需求，往往会建设多种类型的建筑产品，如别墅、多层住宅、高层住宅等[4]。

而在房地产市场供给类型划分中，可以划分为两种：一是开发商建设的房地产项目，可以归属为社会房地产数量范畴，属于新房交易。二是已经被购买的房地产，此类房地产产品，可以通过市场流通交易，增加房屋供给量，但并不会纳入房地产总数量中，因此此种房地产产品被定义为二手房交易。分析房地产供给量影响因素不难发现，地区的建设用地供应量是其中最为关键的因素。

因此，若想科学合理地调控房地产市场，可以通过调整土地供应量加以控制，除此之外，房地产市场产品供给也会受到其他方面的因素影响，如政府政策调整、市场价格变化、建设成本、施工难易程度等。

（二）运行特点

综合分析房地产市场运行特点，可以将其总结为以下几点：其一，地域性特点显著。房地产项目周边环境会对项目本身产生一定作用和影响，无论是房地产价格变化，还是房地产市场总体供求，都凸显出非常明显的地域性特点。

其二，市场层次性特点。房地产所在地域情况是影响房地产市场层次性划分的重要因素。由于市场地域差异性较大，使得不同地域的房地产供需关系不同，进而衍生出标准、档次等多个层面，并表现出较大差异性特点，例如，一些地区房地产项目会明确划分普通住宅、高档住宅。

其三，周期性波动特点。社会经济的整体发展会直接影响房地产供求关系，二者具有紧密联系。而经济本身的变化具有显著周期性特点，这也使得房地产市场表现出周期性波动特点，虽然如此，但二者出现的波动变化并非一致，经济发展情况如何，可以从房地产需求上得以充分体现，可由于房地产项目实际开发建设也需要一定周期，这也在一定程度上影响房地产供给能力，表现出严重滞后性特点[5]。

其四，风险性特点。房地产市场存在诸多不确定因素，所以风险问题较多。比如，各地区政府出台的有关政策，会直接影响到房地产市场供需关系变化；如果房地产建设过程中，出于某种原因导致逾期交房，同样会增加市场风险，比如房地产项目建设过程中出现施工进度拖延，或者开发商出现财务风险问题，导致无法在合同约定期限内完成房屋交付，会直接增加逾期交房风险。除此之外，如果发生财务风险问题，如资金链断裂、生产方发生严重财务问题、需求方没有能力支付房款等，都会增加风险。

其五，多样性特点。由上文分析可知，房地产包含较多层面的需求，既有生产性需求，也涉及投资性、消费性需求。立足交易客体不同用途视角，房地产市场表现出多重性特点，这主要是因为市场内部的交易对象非常复杂，并且交易方式多种多样，涉及转让、出租、抵押等各类价格交易形式。

三、房地产经济和市场经济的协调发展

（一）协调发展的必要性

房地产经济在我国社会经济发展过程中发挥着重要作用，可以说，房地产行业是我国经济发展重要支柱，房地产经济可以助力社会总体经济水平提升，但也不得不承认，在这一过程存在很多发展问题。尤其是在市场机制影响下，极易造成房地产经济运行出现不稳定、不安全情况，进而引发市场经济风险。

针对此，若想提高市场经济发展稳定性，必须加强风险控制。房地产经济发展关乎社会经济发展，所以必须加强降低不安全因素影响，创建稳定、和谐的市场经济环境，推动房地产经济稳定良性发展，制定科学有效的发展政策，促使房地产项目在社会主义市场经济建设过程中充分发挥作用，同时也助力房地产行业稳健发展。

随着我国城市化建设进程不断发展，房地产行业迎来了发展春天，同时国民收入水平也在不断提高，而且房地产行业发展可以带动多个领域发展，可以在一定程度上解决部分人群的就业问题，进而为社会提供更多工作岗位，有效缓解地区就业压力[6]。

虽然如此，但房地产行业发展中的风险与弊端也不容忽视，例如，房价定位不合理，极易引发信贷风险，同时也影响经济稳定运行，因此，必须重视房地产风险问题，进行科学合理把控，使得房地产行业在未来获得良好发展，进而使得我国社会经济可以在稳定中谋求发展。

针对此，相关部门应当积极总结、分析以往房地产行业发展情况，吸取其中的经验和教训，保证房地产行业可以在政府、法律等约束、管控下，实现长久性发展。此外，国家层面也需要加大力度整治房地产经济，强化规范和管理，确保潜在威胁、风险得到有效预防，从而推动房地产经济更加标准化、制度化方向发展，进而逐步实现社会主义经济建设目标。

（二）协调发展策略

1.政府实施宏观调控

房地产经济是否稳定发展，需要国家及政府发挥引导、指导性作用，立足全局进行宏观调控，这需要政府从实际出发，综合考量房地产经济发展现状、市场经济发展情况，而后针对性地出台有效措施和合理政策，全面把控房地产行业，确保房地产行业未来发展更加合理化、规范化、秩序化。

在具体实践中，政府必须采取有效措施，制定明确规范和标准，严厉打击“炒房行为”，减少对市场经济的不良影响。比如，相关部门应当将二手房市场作为切入点，制定明确的转让税、房地产税等制度，有效避免“炒房行为”。此外，有关部门应当与银行建立合作，可以通过提高地方贷款利率等方式，干预消费者购买房产行为，避免盲目性投资[7]。

2.积极开发房地产金融产品

在房地产经济发展过程中，若想保证经济呈稳定趋势增长，可以从各环节金融服务入手，包括房地产买卖、房地产开发、房地产管理、房地产租赁等，为房地产行业发展创建良好环境。

在此过程中，房地产企业可以依据消费群体实际情况，满足其不同购房需求，为消费者提供更多针对性的金融服务、金融产品，使得消费者对房地产的实际需求得到满足。比如，房地产企业可以设计一些特殊的住房金融产品，满足低收入人群、刚毕业的学生对住房的需求，借此也可以一定程度上缓解低收入人群生活压力，进而逐步提升社会整体生活水平，与此同时，在提供住房需求的同时，也可以进一步提升房地产企业经济水平。

在此过程中，国家层面也要做出应对措施，根据实际情况出台一系列政策，引导并鼓励房地产企业积极创新金融产品，给予一定发展空间，这样不仅可以推动房地产企业多元化发展，同时也可以进一步推动房地产金融产品创新发展，如房地产企业债券、信托、房地产投资基金、房地产企业资产证券化等，进而助力房地产经济水平不断提升。

3.加强和完善房地产经济金融体系

积极建设完善的房地产经济金融体系，可以更好推动房地产经济持续稳定地发展，为此，国家相关部门、房地产行业应当正视这一点，积极构建针对房地产行业的金融体系，以此助力房地产经济稳步提升。

一方面，房地产企业必须与银行建立稳定长久合作关系，采用借贷方式使金融政策优势得以有效发挥，并推动房地产行业与银行共同建设、共同发展、共享成果。另一方面，房地产企业自身必须大胆创新，不断转变融资方式，改变以往老旧融资手段，迎合时代发展需求采用先进的融资方式，真正提高房地产企业经济水平，进而立足市场获得稳定发展。

4.加强信贷监管完善法律法规

为保证房地产经济稳步提升，相关管理部门必须明确并掌握房地产供求关系影响因素，而后结合实际进行供求关系的合理调整，以此实现对房产价格的精准把控，真正避免、解决房产经济泡沫现象。

除此之外，政府部门必须制定科学合理的价格机制，而后借助其他行业推动作用，助力房地产经济发展转型，并逐步落实长效发展机制，推动住房体制进一步改革，针对部分地区实施棚户区改造，在此基础上，进一步完善、优化住房保障制度，真正意义上缓解住房问题。不仅如此，相关部门也要注重房产信贷方面的监督和管理，确保住房公积金可以良好运作，规范化实施，同时还需要进一步优化原有房地产融资环境，进一步控制房产开发风险。

另外，国家方面必须加强相关法律法规制定，防止出现房价过高现象，避免给购房者增加房贷压力。综合来看，在诸多措施应用下，可以帮助更多人实现买房的目标，助力房地产企业获得理想的经济效益，并使得房地产行业可以稳定持续发展[8]。

四、建筑和房地产经济未来发展趋势

第一，随着国家针对房地产市场经济法律法规的不断建设和完善，会在日后出台更加科学合理的政策，用以调控房地产经济，从而推动市场发展更加稳定、长久。对此，我国政府以及相关职能部门，应当结合国情出发，出台一系列有关法律法规，切实把控房地产经济，保证房地产价格控制在合理范围内，从而推动我国房地产市场经济持续稳定发展，并逐步向法制化、规范化、程序化方向发展。

第二，在日后发展中，房价会逐步趋于平稳状态。纵观近几年房地产市场变化，不难发现，当房价整体上升到一定程度时，消费者在购房选择上会保持观望态度，使得房地产市场需求呈现疲惫发展趋势。而且在国家政策调控下，坚持“住房不炒”，相信未来几年，我国房价还将做进一步调控，有助于房地产行业更加稳定、长久地发展。

第三，基于当前建筑行业和房地产市场不断发展、完善趋势，使得房地产市场日渐成熟。这与城市人口变化、地区经济发展、环境等因素存在直接联系，受到多种因素影响，房地产经济频频波动，而我国采取有效措施刺激房地产经济发展的同时，也可以进一步加速房地产市场成熟。

第四，现在社会飞速发展，科技投入也在不断增加，这为房地产经济等产业发展提供了新鲜血液，对促进房地产行业发展具有重要意义。尤其是一些新材料、新技术、新理念的出现与应用，对房地产创新发展意义重大，并且新材料的应用，可以进一步实现绿色建设，降低建筑市场建设成本，同时也可以进一步推动建筑产品更新升级，有助于推动房地产业良性发展。

第五，房地产未来发展将以保护环境作为基本发展方向。在环境保护和房产开发中找到平衡点。这需要房地产企业立足自身实际，在不断完善房产建设结构基础上，逐步构建出与周围环境和谐统一的房产建设体系。此外，在日后房地产企业建设发展中，应当高度重视基础设施质量，而后积极融入地区风俗文化、人文历史等内容，在为消费者提供舒适居住环境的同时，也满足了广大居民精神层面的文化追求，有助于丰富房地产项目建设内涵，吸引消费者眼光，这对助力房地产企业快速发展，迎合环境保护要求意义重大。

五、结束语

综上所述，现代社会经济飞速发展，建筑与房地产业能够健康长久发展，关乎我国经济发展，影响人民生活，是国家经济稳定发展的重要内容。通过本文的分析，不难发现，市场机制影响着建筑和房地产经济，对此，国家及政府应当结合房地产市场运行特点，及时指导，制定针对性的发展规划，合理管控、调节房地产行业，使得房地产经济稳步提升。