保障性租赁住房类型的TOD项目可负担性分析

赵 光, 杨 舒, 崔 扬, 贾 磊, 张 壮

(天津市城市规划设计研究总院有限公司, 天津 300190)

住房或交通负担能力已在现有文献中进行了广泛研究,指的是这两种生活成本对人们收入的压力。其中住房负担能力通常指的是住房成本和收入之间的比率,这一门槛大多设定为25到30%。 Ignacio等[1]将交通可负担性定义为在不减少其他活动情况下,对工作、学校、健康和其他社会服务进行的必要出行、以及实现紧急、重要出行的能力。对于某些人群,出行可能使得乘客负担不起,不是票价贵,而是因为可支配收入很低。与住房负担能力类似,交通负担能力的计算主要为交通出行费用和可支配收入之间的比率,具体情况要看具体出行方式和所在地区而定,国外通常在10%～20%[2],国内相对较低,一般在10%以下。轨道交通票价最低,一般在5%以下[3]。该指标对评估居民出行水平具有重大影响,可以根据可负担性确定现有的出行行为[4]和对潜在出行行为进行预测[5]。交通负担能力和住房负担能力相互影响,两方面皆为必要的生活成本,对居民生活产生极大的影响。交通负担能力,特别是低收入群体的交通费用,与居住地点有关。一般情况下,人们会对居住和出行做出权衡,一种是在交通不便的地区选择更加经济实惠的住房,但是出行成本高;另一种会在交通便利、出行成本地低的较为繁华地区选择租房,住房成本较高。交通成本和住房成本是相互关联的。

发达国家以往关于保障性住房的研究相对成熟,但是发展中国家仍在探索此部分的具体情况和社会效益,基于此的研究方向较为分散。Wang和Jiang[6]发现在中心城市,保租房满足了中低收入家庭的居住负担能力需求,有利于改善居民的实际生活,居民居住满意度得到了提升。Xie和Chen[7]指出,由于保租房的房屋质量高且价格实惠,居住在保租房的农民工对在该城市落户的意愿比居住在其他类型住房的农民工更强。李沁伟等[8]从基本信息、底层资产、交易结构、运营模式、收益分派等开展针对保租房的系统分析,提出了我国保租房不动产投资信托基金(real estate investment trust,REITs)发展的建议。王萍[9]认为利用TOD模式,站点上盖开发的保租房的开发方案可以解决土地价格高和租赁价格较低的问题,平衡站点周边的土地开发和交通规划。聚焦到天津市的实际情况,天津市的站点TOD开发建设相对较早,已有大量研究。付敏[10]总结并分析了国内主要城市的地铁车辆段上盖物业开发现状及面临的问题,针对项目规划、设计、建设和运营等阶段提出建议。总体上,现有研究大多从政策建议出发,对于保租房建设对居民居住方式、出行方式转变的影响没有大量清晰定量化的分析。保租房类型的TOD开发解决了交通成本和居住成本双高这两方面的矛盾,更有利于低收入人群生活。本文分析居民的“H+T”的可负担性,分析保租房建设后选择保租房居住的人群的具体情况,分析居住满意度的影响因素,并研究房租价格、“H+T”可负担性对居住满意度的影响机理。

1 保租房类型的TOD概况

1.1 天津市现有的TOD开发体系

目前,天津大力实施城市的TOD开发。天津津城核心区空间层级特点明确。商业空间呈现“大集中+小分散”的特点,即大商业中心的地理位置相对较为靠近,小商业空间较为分散,分散在城市边缘。居住空间呈现“连片、多层次”状态,住宅小区较为靠近,大多紧邻,呈现多种不同品质不一的状态,改善型和高端租赁住宅都存在。核心区大多为建成区,改变城市土地的功能布局相对较难,TOD开发建设提供了实现土地高质量开发的机会,对这些土地进行合理的规划设计十分关键。

天津正大力开展站点周边的TOD开发工作。2002年1号线周边率先进行TOD综合开发,目前天津已有20%站点完成开发,分别为曹庄站、鼓楼站、海光寺站、营口道站、天塔站、津湾广场站、和平路站、小白楼站、文化中心站、泰昌路站。同时,近期天津规划的TOD站点也相对较多,为综合交通枢纽站、城市和地区中心站、组团中心站、社区中心站和一般站周边的土地开发,分批次分种类进行规划实施。大部分站点的TOD上盖开发为保租房项目。

1.2 天津现有的保租房系统

现有政策文件推动天津保租房建设。十项行动中提出完善多层次社会保障体系,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。主要解决新市民、青年人等群体的住房困难问题,户籍在租住区无自有住房和非本市户籍在津正式就业且在租住区无自有住房的均可申请。2022年9月《天津“十四五”保障性租赁住房发展规划》中提出明确滨海新区、市内六区、环城四区、远郊五区总计储备保障性租赁住房1.87万套、2.65万套、3.98万套、1.5万套。保障性租赁住房相较普通住宅型TOD、商业型TOD,建设流程及相关政策文件尚不成熟,保障性租赁住房TOD和其他TOD的主要区别如表1所示。

表1 保障性租赁住房TOD和其他TOD区别

2 基础理论与模型

2.1 可负担性

可支配收入不仅可以从侧面表明在一定时期居民的收入高低程度,还可以体现居民的生活水平及对于拥有可以支配的购买力。计算公式为:可支配收入=工资收入+经营收入+财务净收入+转移净收入。

将居住和交通的可负担性即“H+T”可负担性定义为居住成本、交通成本与可支配收入之间的比例。

2.2 PLS-SEM模型

PLS-SEM模型由两部分组成,一是描述潜变量和显变量关系的测量模型,二是描述内生变量和外生变量之间因果关系的结构方程模型。

其中测量模型为

X=ΛXζ+δ

(1)

Y=ΛYη+ε

(2)

式中:X为由自变量的测量值构成的向量;ζ为由潜在外生变量构成的向量;ΛX为X对ζ的回归系数或因子负荷矩阵;δ为X的观测误差构成的向量;Y为由因变量的测量值构成的向量;η为由潜在内生变量构成的向量;ΛY为Y对η的回归系数或因子负荷矩阵;ε为Y的观测误差构成的向量。

结构方程模型为

η=Bη+Γξ+ζ

(3)

式中:B为内生潜变量η的结构系数矩阵,系数矩阵的元素反映了其内生潜变量对某一内生潜变量的直接作用大小;Γ为外生潜变量ξ的结构系数矩阵, 系数矩阵的元素反映了外生潜变量ξ对内生潜变量η的直接作用大小;ζ为模型的误差向量。

2.3 中介模型

中介效应是指在分析X对Y的影响时,若存在自变量X通过影响变量M来影响因变量Y,则称M为中介变量,该部分影响为中介效应。

图1 中介模型

(4)

式中:c为X对Y影响的总效应;a为X对M的影响;b为M对Y的影响;系数c′是在考虑了中介变量M的影响后,X对Y影响的直接效应;a×b即为中介效应;e1、e1、e3为回归残差。用因果逐步回归法检验中介效应。

3 基于佟楼保租房案例的“H+T”分析

3.1 具体情况

佟楼站是地铁11号线的地铁站,位于中环线与马场道交口东侧,地下两层岛式车站。佟楼站上盖开发为保租房项目,由天津市规划设计研究院主导规划设计,天津津轨保租房建设开发有限公司主导建设开发,其中涉及控规地块调整,上盖建设开发设计,设施配套建设和日照等皆满足规范要求。地块总用地面积9 133 m2,保租房建设面积为26 729.74 m2。保租房平面布局整体紧凑高效,公共电梯厅位置正对路角打开,形成各层的开放空间节点和“立体的都市景观”。具体如图2和图3所示。

图2 佟楼保租房平面

图3 佟楼保租房效果

保障性租赁住房租赁价格根据天津市住房和城乡建设委员会提供的2023年4月限价商品住房待分配房源情况进行估算,现在河西区保租房现有情况如表2所示,大部分位于2000～3000元,佟楼保租房月租金将按照55 m2左右、63～65 m2和99 m2分别设定为2 000元、3 000元、5 000元。

表2 现有保租房具体情况

3.2 佟楼站保租房“H+T”可负担性分析

现状站点周边都为老小区,大多都是2000年以前建造的房子,租房大多都为小户型出租,大部分为30～50 m2,价格高昂且数量少。选取佟楼站周边800 m的23个小区的69个房间进行对比研究。工作地点选取响片区、小白楼地区、新八大里地区、尖山路商业区。出行方式分为地铁出行、公交出行、拼车出行三种。对应不同出行,计算不同情况下,不同居住环境的“H+T”可负担性。

根据天津市国民经济和社会发展统计公报分析,推算出2022年河西区人均可支配收入为6 091.90元/月,计算不同小区的居住可负担性和出行可负担性。

如表所示,佟楼站周边现有居住小区居住可负担性较高。55 m2户型、60 m2户型的可负担性大多位于40%以上,99 m2户型甚至超过了100%,这是很难使中等收入的居民接受,远超过前人研究中阐述的30%以下。相较来说,佟楼的保租房居住可负担性相对较低,55 m2户型的只有32.88%。如果双人租一间房的话,则每个人居住可负担性在16.44%,可以接受,这体现了交通的公益性。

佟楼保租房设置99 m2户型、60 m2户型、55 m2户型相较该区域平均水平的居住可负担性分别降低了12.85%、14.05%、22.22%,由此可见,保租房设置为小户型形式对生活的改善更加明显。

出行可负担性相对居住可负担性低,且使用公共交通出行时尤为明显。在出行距离长时,地铁出行优点更明显,而在市内区域短距离通勤时,公交的可负担性优势更加明显。拼车出行费用相对高,对低收入群体来说相对较贵,难以负担(表4)。

表3 H可负担性

表4 T可负担性

4 保租房居住水平满意度模型

4.1 模型构建

借鉴胡文硕和张丽[11]对保租房的居住满意度影响因素进行的分析,选择区位水平、房屋质量、小区环境、邻里氛围、配套服务、性价比、住户期望这七类评价指标,具体指标如表3所示。本文创新性地添加了“H+T可负担性”这个三级指标,建立结构方程模型和中介模型,研究不同指标之间的关系。其中,性价比为重点研究对象,是指居民对房租的看法,包括租金绝对值低、个人感知价值低和负担低三种。

表5 满意度测评指标

4.2 数据分析

4.2.1 数据分析方法

首先利用PLS-SEM结构方程模型验证保租房居住满意度影响因素。中介模型进一步分析了保租性价比中核心概念“H+T”可负担性对居住满意度的影响。首先通过文献资料和实际情况进行问卷设计,随后发放预调研及正式问卷,对问卷结果进行信效度检验,建立 PLS-SEM 模型和中介模型分析。

结合 Roscoe 四原则以及使用 PLS-SEM 模型的研究,表明100 ～ 200 的样本容量通常是进行路径建模的最佳点[12]。

4.2.2 PLS-SEM结果

研究区位水平、房屋质量、小区环境、邻里氛围、配套服务、性价比对住户期望的影响。这六个潜变量分别由不同的简单的显变量进行描述,研究不同路径的载荷系数,如表6所示,其中不同变量对应的载荷系数为0.700～0.860。其中性价比这一显变量中,载荷系数情况为“H+T”可负担性(居住+出行可负担性)大于房屋租赁价格低大于性价比。

表6 结构方程结果

4.2.3 中介模型结果

如表7所示,中介效应分析共涉及3类模型,分别如下。

表7 中介模型结果

模型1:自变量X与因变量Y进行回归模型。

住户期望-总体满意度高=2.15+0.518(性价比-住房的租赁价格低)

模型2:自变量X与中介变量M进行回归模型构建。

生活的H+T负担性低(居住和出行的成本占收入的比例)=0.717+0.842(性价比-住房的租赁价格低)

模型3:自变量X和中介变量M一起与因变量Y进行回归模型构建。

住户期望-总体满意度高=1.854+0.170(性价比-住房的租赁价格低)+0.413(生活的H+T负担性低)

该中介模型为完全中介模型,中介效应约为直接效应的2倍(表8),由此可知,H+T可负担性在保租房居住评估的重要性。

表8 中介模型结果分析

图4 中介模型效果

5 结论

本文针对佟楼保租房项目进行研究,对比分析了保租房项目和佟楼站周边800 m范围内居住小区的具体情况。

本文的主要工作有两点:从保障性租赁住房的客观政策及市场条件分析,研究了保租房类型TOD的居住和出行可负担性,发现保租房降低了居民的生活成本,“H+T”可负担性相较区域内平均水平降低了12.85%～22.22%;从居民居住满意度影响因素的主观性分析,通过对已有保障性租赁住房居民的调查,建立结构方程模型和中介模型,研究居民居住满意度的主要影响因素。

分析得出,租赁价格通过居民“H+T”可负担性影响居住满意度这一中介效应约为直接效应的2倍,更加印证了在保障性租赁住房的租金定价中保证合理相对较低的居住与出行可负担性的重要性,租金需要根据使用者收入水平来确定。

本文得出的主要建议:①保租房应尽可能多地设置60 m2以下的户型。根据本文可知,户型过大的房间定价相对较难,若按照市场价定价或是略低于市场价定价,则租房价钱相对收入来讲过高,若按照远低于市场价的租房价定价,则与基本经济原理相悖,不利于市场的平稳运行。尽可能设置小户型房间,不仅可以使得更多人受益,还能方便定价。②地铁上盖开发的保租房的租金设定应根据不同用户的收入水平分类分别设置,同时应该适时而变,随社会经济发展,价格应有相应的灵活调节。地铁上盖保租房建设开发对交通结构的影响是位置,离地铁站更近便于乘客使用地铁出行,促进吸引居民使用地铁出行。