房地产开发项目全过程成本管控浅析

摘要：文章从房地产开发项目的成本构成和相关概念出发，分析不同阶段的成本控制，剖析房地产企业推进全过程成本控制的现实问题，并分别从决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工以及竣工阶段探讨对应的优化策略。

关键词：房地产开发；成本管控

DOI：10.12433/zgkjtz.20243137

房地产项目开发过程中存在很多变动因素。在市场经济环境不断发展变化的背景下，房地产企业对项目开发过程中的管理和控制也应随之作出改变，以保障项目正常开展，为企业带来更高的经济效益，实现持续稳定发展。房地产开发项目的具体实施过程可以分为投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工阶段五个环节、将成本控制贯穿这五个环节，并做好各个环节的成本控制监督，可以更好地实现项目工程经营效益的提升，保障项目正常运行。

一、房地产开发项目全过程成本控制概述

（一）房地产开发项目的成本构成

从广义来看，房地产开发项目的成本是指房地产企业为了开发一定数量的商品房而产生的全部费用，包括土地费用、建筑安装、基础设施、营销及财务税费等。从狭义来看，房地产开发项目的成本是指项目本身的直接成本，包括土地费用、建安费用、运营费用等[1]。

（二）全过程成本控制的概念、原则及方法

全过程成本控制，指对产品整个生命周期的控制，除了对产品的制造过程加以监督外，还将成本控制向前延伸到设计环节，向后延伸到使用环节，将前期的成本预测和后期的成本反馈形成一个整体，目的在于提高产品质量，降本增效。

房地产开发项目与普通的产品不同，具有高风险、高投资收益和项目周期长的特点，成本控制难度大，且成本控制方法不能照搬其他企业的成熟模式。因此，房地产企业加强全过程成本控制需遵循全过程原则、成本责任制原则、节约性原则、有效性原则以及简便易行原则。

房地产企业的全过程成本控制方法主要分为以下重要环节：一是事前控制，主动核对并分析项目的设计方案，预测项目风险，并考虑各种可执行的风险应对策略；二是事中控制，对资金、资源和人才技术等的投入严格把控，在各项投入转化为产品的过程中严格遵循既定的成本控制计划，避免超支和浪费。三是事后控制，由于任何主动控制的成本管理措施都未必能保证结果与计划的完全一致，所以需要在项目完成后对前期所有成本费用展开核算与分析，结合实际施工情况总结归纳经验，为后续的项目提供宝贵的数据参考。

二、房地产开发项目各阶段的成本控制

（一）决策阶段

决策阶段是项目的起点，项目建设地点、生产工艺方案、投资方案、项目决策的广度和深度等因素都会影响到房地产开发项目的质量。项目建设地点是否靠近原料供应和具备材料运输的交通条件、生产工艺方案能否兼备技术性和经济性、投资方案是否科学合理、项目决策是否基于可行性研究报告、决策前期的投资估算的精确度等，这些问题都会对项目的工程造价、效益目标和资金周转率形成不同程度的影响[2]。

（二）设计阶段

设计阶段影响成本控制的因素包括建筑用地的系数、容积率和建筑密度，以及建筑的平面布置、住宅层数等。由于房地产开发项目与国家政策的关联度极高，所以项目设计方案必须符合国家总体层面和地区层面的规划布局，合理布置楼群，基于精准的指标控制工程造价。

同时，建筑平面布置也需仔细斟酌，比如，正方形不利于采光，会增加采光成本；圆形建筑的施工工艺复杂，会增加施工成本。此外，房地产开发项目一般以六层为分界，分为高层住宅和多层住宅，不同的层数背后代表着不同的造价方案和未来收益。

（三）招投标阶段

房地产开发项目的招投标一般包含如下流程：招标、投标、开标、评标、定标以及签订合同，这一流程是符合国际惯例的固定流程。而该阶段对企业的成本控制也会产生一定影响，比如招标文件的质量，若招标文件不适应目标工期的要求，标底所选材料不符合招标方的质量要求或国家验收规范，价格没有考虑到材料市场的变化等，这些问题都会导致工程项目后续成本控制困难。

同时，标底编制的正确性和保密性会直接影响企业中标与否，加之其他自然条件和客观因素的影响，招投标也是房地产企业加强全过程成本控制时必须重视的环节。

（四）施工阶段

施工阶段影响成本控制的因素主要包括工程变更（工程量的变更、工程项目、进度计划以及施工条件的变更等）、现场管理等。房地产开发项目现场管理的不确定性较强，或多或少存在浪费问题，容易出现成本失控，严重情况下还会导致工程返工，拖延交付时间，造成一定的经济损失。

（五）竣工阶段

房地产开发项目的竣工阶段是全过程成本控制的最后一个环节，是对整个项目投资合理性的考核。该阶段对成本控制的影响力相对较小，建设单位与施工单位之间的利益关系主要体现在竣工结算中，能够体现企业对该项目的成本控制效果，可以为下一个项目的全过程成本控制策略积累宝贵的经验教训，从而形成良性的管理闭环。

三、房地产开发项目各阶段成本控制存在的问题

实施全过程成本控制在房地产企业当前发展趋势中的重要性已经逐渐凸显，但其实际推进过程中仍然存在较多的问题。

首先，部分房地产企业忽略了决策阶段的成本控制，这一阶段的资金消耗相对较小，所以企业领导层未给予全过程成本控制相应的重视，项目可行性研究的监督力度不足，投资估算不准确等问题较为常见，没有为后续工作打下良好的基础。

其次，设计阶段的成本控制问题主要体现在设计方案和设计单位的选择上。若设计方案不合理，在施工过程中就会存在增大成本的风险。若设计单位的资质和水平不足，就会影响项目的整体质量[3]。招投标阶段也是全过程成本控制的重点环节，部分房地产企业没有在该阶段加强招投标信息的沟通，招标文件的质量不符合预期、招标流程的规范性不足等问题会给项目成本控制带来麻烦。施工阶段是成本控制最为关键的环节，由于成本变动的可能性较大，部分企业没有对项目做好现场监督，导致各部门之间推卸成本管理责任，协调性不足，现场出现项目变更导致成本增加等现象层出不穷。

最后，项目的竣工验收是检验全过程成本控制效果的环节，部分企业忽略了该环节的成本控制任务，没有对项目实际完工后的情况和竣工图纸做好比对，使得最终的结算金额存在不同程度的误差，导致全过程成本控制的收尾工作存在一定的问题。

四、房地产开发项目实现全过程成本控制的优化策略

（一）决策阶段

一是建立指标、测算模型及数据库。财务部门根据投资成本、财务费用等投入情况，建立动态成本、收益测算模型，测算项目收益成本。例如，建立开发项目的宏观规划指标、产品规划指标以及基本的经济技术指标，对各项目的成本科目统一标准，不允许随意更改。同时，借助各项成本勾稽公式构建测算模型，实现目标成本的业态维度、产品维度、项目维度的测算。此外，建立行业项目成本数据库。从行业角度来检视自身项目成本管理指标的合理性，对自身项目目标成本管理工作进行优化。

二是投资估算。企业应对建设投资金额、利息、企业流动资金等展开全面的估算，要求行政部门、财务部门以及工程部门等全员配合，必要时可引入第三方咨询机构协作工程造价，借助一切可用的数据资料作为参考，提升项目投资估算的准确性，为后续的成本控制奠定良好基础。同时，财务部门要对社会效益指标进行充分考量，对项目开发过程中存在的阻碍因素进行合理的规避和解决，并做好相应的风险防范措施和相关材料、设施价格变动预算。

（二）设计阶段

一是选择合适的设计单位。房地产企业选择设计单位时可采用竞争机制，筛选配合度较高、设计理念新颖、项目业绩优秀且市场口碑良好的设计单位。邀请多家有实力的单位，在进行初步了解后制订不同方案，企业需对其方案和方案所需的投资进行考察和估算，计算出投资回报率和投资成本，立足于方案选择最佳的设计单位。同时，还要对其资质、设计师的经验、职业素养和道德水平等进行考察。

二是规范合同签订。财务部门、法务部门与工程部门协同配合，认真审核合同，以此防范项目合同风险，同时逐一分析判断合同价款、发包方式、结算方式、工期要求、设计变更及合作单位资质等条款，及时对可能引发风险的合同条款提出变更申请，以规避后期施工过程中因推诿扯皮而引发的风险[4]。

三是加强风险预测和评估。财务部门需要积极参与设计项目的可行性分析，依据相关部门提出的假设条件，落实财务分析工作，综合分析项目所带来的效益，明确项目开展所需资金，进而落实资金筹划工作，合理编制预算，为项目立项决策提供依据。

（三）招投标阶段

一是公开招标与邀请招标相结合。房地产企业应扩大自身对项目承包人和材料供应商的选择，避免将注意力放在已合作过的单位。将公开招标和邀请招标相结合，在竞争环境下达到优胜劣汰的效果，过滤掉信誉较差和工程质量不佳的单位，吸引更多创新型团队的加入，给房地产开发项目增加活力和动力。

二是严格执行招标程序。在此环节，为了保证投标报价的质量，要为图纸设计预留足够的时间，避免部分建设单位为了赶进度节点而缩短设计时间，有效规避因图纸设计错误而导致的造价问题。制订合理的招标计划和施工进度计划，发现图纸或造价不明确的地方应及时加强沟通，减少信息差，以免给后期的施工埋下成本控制的风险和隐患。

三是避免低价中标和不均衡报价。低价中标的最大风险是工程质量低。因此，房地产企业要想保证项目质量，就要严格约束招投标行为，结合材料市场的变动，评标时仔细研究各项报价是否合理，对明显低于市场价格的地方提出疑问。另外，招标人需具备扎实的招标经验，充分掌握现场情况，预估风险，避免不平衡报价导致的经济损失。

（四）施工阶段

一是加强成本管控。财务部门应主动参与材料采购和施工现场管理活动，并制定成本控制制度，规范材料采购程序，加大成本管控力度，避免材料浪费，同时需要准确估算项目成本，按月或按季度公示项目部成本清单台账，对各部门成本控制情况予以奖惩。

二是强化资金预算管理。在项目施工环节，合理安排并管控非生产人员，在保证项目建设质量和效率的同时，降低人力资源成本。财务部门需要及时了解预算编制执行情况，分析执行偏差并制定相应改进策略，实现现金流控制。此外，有关人员需做好项目后评价工作，从各个部门收集项目建设有关信息，分析实际建设与预期目标间的偏差，明确发生原因并制定针对性改进策略。将分析结果整理为评价报告，并出具资金流动报告，明确资金使用情况，是否存在超预算或结余现象。

三是明确财务管控人员职责。财务人员既要站在财务工作者的角度对项目的成本进行控制、调剂，又要站在项目管理人员的角度，紧紧围绕项目管理，协助项目资金的回收，资金的合理使用，保证项目正常运行，并对项目合理成本的开支、项目管理中出现的问题，提出合理化建议。

（五）竣工阶段

一是明确竣工验收要求。依据财政部、住建部《基本建设价款结算暂行规定》和《建设工程项目预结算规章制度管理条例》开展工程结算审核工作。建设单位明确提出工程结算前，预算部与技术部、监理公司、建设单位举办专题讲座结算会，对如何汇报工程结算明确提出基本要求，包含结算汇报的时间、具体内容、文件格式等[5]。完整的结算书应包括封面、文件目录、编制说明、结算明细表和清单、商谈、原材料调节依据、中标通知、工程施工合同并签名盖章齐备。

二是规范与整理工程资金。财务部门要针对费用核算工作派遣专业的人员进行管理负责，并且在进行成本核算时，要在工程款项支付之前，对成本项目的类型进行明确和划分，并对成本项目的分类通过文件资料的方式进行划分，对没有办法进行核定的成本项目类型进行集中管控，以此来规范整理工程的资金管理项目。

三是加强费用记录管理。财务部门在对不同项目、不同类型的成本核算对象、成本核算费用进行统一整理归类时，需要把其中数额比较小的成本费用项目进行统一合并，并在相同的标准下来进行核算。针对数额比较大并且成本费用在不断变化的项目，应采取单独设计的方式来进行核算。

参考文献：

[1]王芳先.房地产开发项目全过程成本管理探讨[J].财经界，2022（24）：63-65.

[2]吴倩.房地产开发项目全过程成本控制浅析[J].房地产世界，2022（10）：77-79.

[3]刘桂林.房地产开发项目全过程成本控制浅析[J].居业，2023（2）：127-129.

[4]金小刚.房地产开发成本全过程控制与管理措施[J].质量与市场，2023（06）：24-25.

[5]徐小莉.房地产开发项目的全过程成本控制分析[J].建设科技，2022（22）：78-80.

（作者单位：临沂城建建设集团有限公司）