合约规划下的房地产开发项目动态成本控制

文／孟凡磊 北京金隅地产开发集团有限公司 北京 100026

引言：

房地产开发项目的周期较长，规范开展项目成本管理工作能有效提升工程建设资源的使用效率，确保项目建设活动的顺利开展。在全新时代背景下，房地产开发的高红利时期已经结束，为进一步提升项目开发建设的整体效益，需要树立动态管理意识，实施项目开发全生命周期的成本控制管理。在项目动态成本管理中，合约规划具备基本支撑的作用，其能为事前、事中、事后阶段的成本控制提供参考依据，确保项目成本管理工作的准确实施。目前，房地产开发项目对于合约规划的应用不足，导致动态成本管理未能达到预期效果，本文从合约规划的角度出发，分析房地产开发项目动态成本控制方式，以供参考。

1.合约规划的内涵主体与原则要求

1.1 内涵主体

现代管理理念下，学术界对于合约规划尚未有统一的定义，一般认为，广义的合约规划是依据项目设计情况，事先制定合同，对后期采购、施工、运行等环节的成本实施控制，以此来提升项目管理质量和效益的一种手段，又被人们称为合同策划。而狭义上的合约规划是在确定项目目标成本后，通过合同约定的方式，预估整个周期内可能发生的合同范围和金额。在狭义内涵范围下，合约规划需要对目标成本进行分级，即针对目标成本控制科目上的金额差异，需将其分解成不同的成本控制合同，通过这种逐级分解的方式，能将成本控制工作分解到具体的决策、设计、招投标、施工、变更和竣工环节，提升了项目成本控制的精准性。本文从合约规划狭义角度出发，对房地产开发项目的动态成本实施控制[1]。

在合约规划的限制下，企业所有的业务部门均是合约规划的主体，基于合约规划实施成本控制时，需引导企业全体成员参与其中，一般项目成本经理起到组织牵头作用，各部门工作人员对项目成本控制负重要责任，通过合约规定的内容，按照逐级分层的方式严格履行约定，可有效控制项目开发成本，提升房地产项目建设效益[2]。

1.2 原则要求

房地产项目开发中，合约规划起到至关重要的作用，新时期，人们对于合约规划的编制和执行提出了较高的要求，在合约规划的具体编制与执行中，还需要遵守以下原则和要求。

一是应秉持实事求是的原则要求编制、执行合约规划。房地产开发项目中，部分目标成本难以细化到合同中，对此需将此类目标成本单独分解成合同大类，此后在考虑项目实际情况的基础上，逐步细化这些合同大类[3]。另外，合约规划的编制还应结合不同时期、不同地点、不同开发模式、不同供应商等情况，在原有合约框架模板基础上进行针对性调整，满足项目的实际需求。

二是在编制和执行合约规划中，需要遵守完全匹配、分解的原则，在考虑项目实际情况的基础上，需将项目成本完全匹配、分解到合约规划当中，在完成合约规划的金额合计后，应使其等于项目成本总额。

三是要遵守部门协作原则，需做好开发、设计、工程、营销和成本管理等各部门的协调统筹工作，对项目设计标准、合约界面等内容进行准确分析，避免合约规划重复、交叉、遗漏问题，满足合约规划编制的实际需要。

四是在编制和执行合约规划中，需通过引入规划余量的方式，表明暂时不明确的费用，在合同中进行规范和约束，全面地考虑并管控项目开发成本，以此来控制与保障房地产开发项目的盈利空间，为房地产开发企业的发展创造良好条件。

2.合约规划在项目成本控制中的作用

2.1 预测资金计划

房地产开发项目所需资金较多，在项目开发的初期阶段，需要准确开展项目资金的预测工作，从初期阶段实现项目资金使用的准确控制，以此来为工程项目的建设提供物质支撑。合约规划在预测项目资金计划中起到至关重要的作用。在合约规划管理模式下，管理者能结合各项合同的拟约定的付款条件，编制项目的资金使用计划，使得项目的资金使用计划与施工计划相互协调，并将资金使用与销售回款连接起来，这种资金计划方式实现了整个项目资金流动的动态管理，确保了资金流动的顺畅性，满足了房地产项目开发的实际需要。

2.2 指导招投标工作

招投标本质上是一种择优选择的商业竞争行为，其在房地产项目开发中起到至关重要的作用[4]。在公开透明的环境下，规范化的开展招投标工作，能从源头上选择具有较高建设能力和社会信誉的承包企业，实现项目建设成本的有效控制。新时期，按照合约规划的内容开展招投标工作，能有效保证招投标活动的科学性、合理性。一方面，在编制招标计划阶段，融入合约规划的相关内容，能在规范执行招投标法律法规、企业管理制度流程的基础上，实现施工单位的有效选择，同时在制定招标计划后，按照合约规划的内容实施采购，推进项目执行，能确保房地产开发项目的准确实施。另一方面，招投标方案对于房地产项目后期的开发建设具有较大的影响，融入合约规划管理模式，还能准确控制招投标的各个过程，即人们可以按照合约的内容，持续优化招投标环境，深化公开招标、邀请招标方式应用，并对招投标方案中涉及内容的落实情况进行检查，准确发现项目开发建设中的问题和漏洞，使得项目建设内容与中标方案高度一致。

2.3 改善成本控制过程

房地产开发项目成本控制过程是一项长期性工作，其需要从项目开发建设的各个环节出发，准确控制各个微观影响要素。在项目成本管理中，融入合约规划管理理念方法，能有效转换数字化费用明细，使其变为合同制数据，这样能将成本管控与合同执行紧密的联系起来，在提升业务开展效率的基础上，实现项目成本与效益的有机统一[5]。

从房地产开发项目成本控制过程来看，合约规划的具体作用表现在多个层面：一是依托合约规划的内容，能在房地产项目开发中准确对比成本强控指标，结合强控指标控制结果，可以解决部分设计变更成本不足的问题，并对设计变更中的造价实施管理，譬如，当造价指标中“规划余量”有盈余时，可重新调配多出规划余量，并将其调整到其他费项之下，完成成本转结，这汇总内部成本调配的方式，准确完成费用分项的管理，避免了对项目总成本的影响。二是在合同执行阶段，房地产开发项目存在一定数量的变更项目，这些项目导致了费用的变化，按照合约规划的内容，对发生变更的内容进行逐项审核，并确认因设计变更带来的成本变化因素，这样能统计、分析出项目的无效费用支出情况，对这些要素进行控制，能减少不必要的成本支出，准确控制项目的建设成本。三是到工程项目付款环节时，按照合约规划的内容，对已经完工的工程节点进行审定，减少项目付款带来的经济纠纷，对于项目的整体效益具有积极作用。

3.合约规划下房地产开发项目成本控制模式与问题

3.1 模式方法

凭借着突出的作用，合约规划理念在房地产企业中的融合应用不断深入，有效的改变了房地产项目成本管理的流程和模式。建立和合约规划，并进行房地产项目成本管理时，首先，需要对房地产开发项目进行分解，结合项目的开发周期、工作范围完成分解工作，使得整个房地产项目成为项目独立的成本控制单元。其次，房地产企业需要明确合同的管理模式，该模式的确定受房地产企业项目管理模式、发展模式的影响。再次，在项目成本管理的初期，房地产企业需要做好合约分类组合，按照合同的要求，并结合产品形态对合同分类进行转换，使其成为标准化的分类清单，确定对应的成本科目。最后，房地产企业需要按照项目成本科目，制定明确的成本控制目标，并准确推进合约规划实施，使得成本控制目标落到实处，取得良好发展效益。

在合约规划下，开展房地产项目成本管理还需重点做好合约规划模式的选择。合约规划模式选择不同，其成本管理的方式也有一定的差异。目前，合约规划下的成本管理模式大致可分为三种类型：一是按科目分解情况，逐科目进行项目成本管理，这简化了房地产开发项目成本控制科目，通过合约规划的内容分科目控制成本，确保了成本管控的灵活性。二是按合同架构关联进行成本控制，该环节下，要求合约规划与合同内容相互对应，在合同范围内进行成本预警和管理。三是双维度分解合同规划，按照合同、科目两个维度，对合约规划进行分解，控制单个合同的成本，通过合同内容与合约规划内容的对应管理，实现项目总成本的有效控制。

3.2 合约规划下房地产项目成本控制问题

目前，越来越多的企业开始通过合约规划指导项目成本控制工作，并由此取得了良好的成本控制效果。然而结合实际可知的，在合约规划下，房地产项目成本管理尚存在一定的问题。一是仍有较大房地产企业在成本管理中受传统管理思维影响，对于合约规划的融合应用不足，未能准确理清签约金额与合约规划的关系，导致合约规划在科目成本控制中的作用发挥有效。二是依托合约规划实施项目成本管理时，成本预警和控制指标的设计不合理，难以满足实际需要。三是合约规划未能有效渗透到项目成本控制的各个环节，降低了合约规划的整体使用效果。

4.基于合约规划的房地产开发项目动态成本控制要点

4.1 理清签约金额与合约规划的关系

现代管理理念下，房地产开发项目的标准化要求日益提升，按照合约规划的内容进行管理已经成为一种有效管理手段，在合约规划的要求下，开展项目成本动态管理工作需要厘清签约金额与合约规划的关系，从源头上确保项目成本控制目标、方向的准确性。在合约规划的限制下控制项目成本时，需要准确确定项目的合同成本，做到房地产企业合约规划与合同的一一对应，在处理合同签订金额与合约规划关系时，需要准确分析项目建设中对合同的执行情况，然后从合约中将超出部分的金额扣除，随后还需要对项目变更的实际情况进行分析，以此来编制更加合理的合约规划内容，确保项目建设活动的准确开展[6]。

4.2 分析合约规划和成本科目作用关系

为达到动态控制项目成本的目的，还需准确分析合约规划与项目成本的关系。一方面，在项目成本管理的初期阶段，发挥合约规划的作用，能准确的指导采购招标，对合同签订阶段的成本要素实时控制，参照合约规划的内容进行成本估算和测算，能对工程承包范围、合约关系进行准确界定，取得良好控制结果。另一方面，基于合约规划内容，准确匹配项目成本科目后，还能明确合同金额，将项目成本控制工作前置，在项目后期建设中，这些成本项目能进一步细化落实，实现成本控制与项目建设活动的有效结合。

4.3 设置项目成本预警与强控指标

房地产项目一般是根据计划成本设置预警指标的，计划成本里存在多级科目，一级科目超成本属于强控指标，二级科目超成本属于可调配的预警指标，三级科目及以上科目超成本，一般可以在部门权限范围内直接调配，不在公司层面作预警。在项目开发中，人力资源、设备因素会对项目的成本产生较大的影响，一般当人员数量增加、人员专业性增强、先进设备数量增加时，房地产项目开发的单位绩效会有所提升，项目的建设成本会有所减少，反之项目成本会有所增加。在合约规划的限制下，对项目成本进行管理时，就需要系统考虑这些变动因素，并准确设置项目的成本预警指标和强控指标，避免因个别因素的变化引起项目成本增加问题。设置项目成本预警和强控指标时，首先需要对房地产项目的施工流程进行优化，同时应注意项目工作人员的培养，使其具有较强的成本意识、质量意识。其次，房地产从项目预警和强控指标设置工作需要和成本管理要素紧密结合起来，要求通过成本计划数量、质量和效益等指标要素的控制，能准确预防和消除成本变动性，减少造价成本失控的风险系数。最后，在强控和预警指标设置中，房地产开发企业需要对项目建设活动中的重点环节实施监督，把控房地产开发决策、设计、招投标、施工、竣工等环节的成本作用因素，然后通过目标成本、作业成本法的应用，准确的进行战略成本、质量成本、环境成本等要素的管理，并完成成本控制预警工作。

4.4 做好设计变更的动态监控

房地产项目开发建设中不可避免的会出现设计变更，设计要素的变更会引起项目成本变化，对此还需要按照合约规划的内容，做好设计变更情况的动态监控。一般在合约规划中，房地产开发企业往往会通过预测的方式设定项目结束时的最终成本，当项目设计发生变更时，管理者需要结合合约规划中的“项目基准收益指标”对变更内容实时监控，在此过程中，需要准确的编制项目成本动态回顾报告，将变更后的项目指标与基准收益指标进行对比，准确分析项目设计变更对成本的影响，并及时的向管理层汇报分析的结果[7]。另外，考虑到项目设计变更的不可避免性，在合约规划中涉及项目基准收益指标时，需要预留设计变更的空间，并且在项目建设中，需要做好变更待发生成本的预估工作，将项目的变更成本控制在允许范围之内，确保项目整体成本控制的准确性。

4.5 开展项目执行阶段成本影响因素监控工作

在房地产开发项目执行阶段，依托合约规划内容开展成本控制工作，需要重视以下要点控制：其一，房地产项目开发建设涉及较大的现场签证工作，在签证管理中，可对照分析签证内容与合约规划的内容，重点就签证中涉及的建设内容、成本要素进行对比分析，能充分保证签证的规范性、准确性，指导项目建设活动顺利开展。其二，人力资源、机械设备是影响工程建设成本的重要因素，需要依据合约规划的内容，在项目执行中做好人员、设备的成本管理，防止人员设备成本过高影响项目效益。其三，房地产项目开发需要消耗大量的材料，对此需要对材料采购环节进行监督，严格控制项目的材料使用成本，并从物价指数、成本利润率、资金利润率等层面实施管理，设置预警和强控指标，严禁材料成本的变化超出限定范围。

4.6 实施成本核算，建立成本指标库

房地产开发项目进入到竣工阶段时，项目参建各单位就需要严格按照合同限定的条件和程序，核实并确认整个项目开发的成本支出情况，以此来获得完整的账目记录，为项目成本的控制提供有效支撑。在成本核算过程中，项目开发企业需要按照合约规划的内容，对照检查项目建设内容，该环节中，若对项目建设中的部分成本存疑，还需要进行再次审查工作，并且需要在查询后，通过房地产开发业务优化得分方式予以阶级，减少不必要的成本支出。另外，考虑到项目建设活动的多样性，在成本核算阶段，就需按照合约规划的内容，系统建设成本核算的指标库，按照指标库的具体指标，分类、分项完成成本核算，提升项目成本控制的精准性。

结语：

合约规划在指导项目成本控制中起到关键作用，其能通过初期签订的合同条款，贯穿项目开发开设的全生命周期实施成本管理，提升了成本管理的效率性、准确性。新时期，房地产开发企业需要深刻认识到合约规划在项目成本控制中的作用，树立全生命周期管理意识和动态控制意识，对项目建设活动中的各个成本要素实施控制，才能有效降低工程建设成本，扩大项目盈利空间，推动房地产开发项目的高质量发展。