推进棚户区改造是落实房地产市场宏观调控政策的有效方法

文／王媛 鄂尔多斯市东胜区房屋征收服务中心 内蒙古鄂尔多斯 017000

引言：

棚户区的改造是民生工程当中重要的组成部分，可以使棚户区居民的生活水平得到明显提高，并为其营造出更好的生活氛围[1]。为了能够将城乡二元结构问题解决，国家与相关部门经过深思熟虑，之后决定采用棚户区改造方法，使城市形象更加完美，让城市功能变得更为完善。应该运用怎样的方法，才能够做好棚户区的改造工作，一直是相关工作人员深入思考的问题。基于此，本文下面主要对推进棚户区改造是落实房地产市场宏观调控政策的有效方法展开探讨。

1.概况

伴随城市化进程不断加深、加快，更多的人们选择在城市当中生活与工作，所以城市当中的人口数量越来越多。旧棚户区改造工程在如火如荼进行中，棚户区的改造又被称之为民生工程，重要性不言而喻，大众对其非常关注。此项工程应该得到大众的大力支持，但是在棚户区改造过程当中，却出现了一些问题，即:每个地区都投入更多的人力、物力与财力，目的为加快棚户区改造的速度与进度。但是有些地区的棚户区居民却出现抵制的心理，他们并不同意开展棚户区的改造[2]。

什么是棚户区？主要指的是存在于城市中结构较为简陋、陈旧、居住特别拥挤、功能设施非常不完善的居住区域。针对于棚户区，各个地方的政府部门制定出相关政策以及采取了行动，希望能够进一步提高棚户区居民的生活环境以及居住条件，使城市环境变得更好。近年来，我国各地的棚户区改造取得不错的成绩。棚户区的改造本应该得到人们的支持，为何在部分地区出现被人们抵制的情况[3]。据了解，有些地方的政府部门在对棚户区改造的认识方面并不是非常深刻，简单认为棚户区问题是一个居民的居住条件问题，通过改造就可以将棚户区居民的居住环境改善，城市形象提升，这才是棚户区改造当中的主要内容，认为棚户区改造就应该得到群众的大力支持。改革开放之后，许多居民出现退休、下岗情况，他们是城市当中的弱势群体，这些人大多居住在城市当中的棚户区中，棚户区居民具备两方面特点。其一:经济水平并不高、生活窘迫。住在棚户区内的居民大部分都是下岗的人员，他们每月的经济收入并不是很高，生活有时候特别窘迫。其二:存在受挫情绪。因为部分棚户区居民失去原本的工作岗位，每月的经济收入减少，生活水平快速下降，他们的心理以及情绪必然会受到影响，慢慢对生活失去信心，甚至受到严重的打击。部分城市在进行棚户区改造的过程当中，并没有对棚户区居民的主要特点进行全面掌握，而是以盲目的方式进入到改造过程当中去，居民没有真正了解改造的意义和重要性，改造过程当中缺乏人文关怀，让住户感觉到“只是为了改造而改造”，所以部分地区的棚户区改造工作进行期间屡屡受挫[4]。因此，在进行棚户区改造的过程当中，需要对住户的生活条件、居住环境进行认真分析，之后与棚户区居民进行良好沟通，了解他们所担心的问题，即：生计问题、心理问题等等。

2.推进棚户区改造的重要性

众所周知，目前我们国家还是发展中国家，虽然说近几年来经济发展速度很快，但是许多历史问题还没有得到妥善解决，城市经济高速发展过程当中，棚户区是留下来的与住房有关的建设问题[5]。棚户区当中的居民，他们生活的环境并不是很好，生活条件差，其中大部分都是务工人员以及低收入群体，棚户区的存在，给城市良好的形象带来一定的影响，而且也会阻碍城市经济更快的发展。

棚户区的主要位置在老城区或者是工矿业集中区，开展棚户区的改造，不仅可以解决城市居民所存在的住房问题，更重要的是，更能够帮助城市经济更好、更快发展[6]。其一:推进棚户区的改造，是政府部门解决低收入住房困难群体住房难问题的有效方法之一，也可以为社会和谐发展打下基础；其二:推进棚户区的改造，让低收入群体拥有了更好的居住条件和生活环境，缓解人们在生活当中的压力，并进一步提高他们的消费能力。投入资金多、持续时间长、涉及面较广等是棚户区改造的几大特点，所以棚户区改造的过程当中，为人们提供了更多的就业岗位，城市当中的就业压力就此下降；其三:推进棚户区的改造可以让城市的环境更加美好，更新城市布局，完善城市服务功能，提高城市的形象；其四: 推进棚户区改造工作还可以将城市内部存在的供房需求问题解决。当一部分居民有更好的居住条件，他们会对自己所居住的城市多一份感恩，对自己的生活有充足信心。不仅如此，还有控制房价不断上涨的作用[7]。

3.棚户区改造过程当中的难点

3.1 缺乏更为完善的政策依据

针对于棚户区改造工程，相关部门已经制定以及下发政策文件，并对棚户区做出明确界定，但是因为我们国家地域辽阔，国土面积大，各个区域之间有很大不同。地区的不同，提出的要求必然会有很大差异。在棚户区改造的过程当中，相关人员如果对改造范围并没有透彻理解，便会影响棚户区的改造，导致棚户区改造无明确的标准和可执行的操作流程。另外，棚户区改造在政策落实时存在盲目问题，很有可能会发生强拆情况，造成棚户区当中的居民对改造工程产生怀疑，并慢慢失去信心，当地的政府形象也就此受到影响[8]。

3.2 规划落实存在问题

棚户区改造需要更多的资金，想要保证最终收益和投资不会出现失衡问题，一些房地产行业在开发改造时，会选择优质地块，使土地的价值得到进一步提升。但是落实期间却没有对附近环境及居民区的协调性加强重视，这样的工作方法必然会对城市整体规划带来一定影响[9]。

3.3 缺少资金的帮助

棚户区改造过程当中，如果缺少了资金的帮助，必然会影响改造的速度。因此，需要站在大局的角度，帮助城市建设稳定的发展，给予更多政策方面的帮助，利用招商引资，让社会资本进入到改造过程当中来[10]。

3.4 居民安置存在问题

棚户区改造与城市居民住房需求保障之间有联系，在许多时候，棚户区改造工程因为产权问题受到影响，没有办法真正实现预期目标，整体项目也没有办法再顺利进行下去，甚至出现被搁置的情况。另外，在棚户区改造时，部分住户希望获得更多的拆迁补偿款，索要的钱款金额较大，导致双方未能达成一致，这些情况都会对棚户区的改造工作带来不利影响[11]。

4.推进棚户区改造新模式的主要原因

通过对过去多年各地棚户区改造经验进行仔细分析，发现其中有许多好的经验值得工作人员的借鉴，并加大推广的力度。伴随时间的不断推移，社会的快速发展，因为集中拆迁与集中安置方法已经没有办法满足新形势下所提出的要求，所以工作人员还需要去认真思考新的棚户区改造模式，从而推进城市棚户区加快改造的速度。

4.1 货币补偿方法的运用

房屋在家庭财产当中是重要的组成部分，重要性不言而喻。房屋既然是重要部分，那么选择权就需要牢牢掌握在居民的手中，而并不是将选择权交到政府部门或者是开发商手中，居民完全可以用自主的方式，去选择房屋的实际面积、具体的地点以及位置等多项内容。根据家庭的不同，提出来的要求也会有很大的差异，政府部门需要结合不同的要求，展开房屋的科学分配。因此，为了满足不同人群对房子所提出的要求，就需要应用货币补偿的方法，使土地资源得到合理使用[12]。

4.2 有利于房屋的高效使用

将货币补偿政策加入到棚户区改造过程当中去，完全满足不同住户对房产所提出的不同要求，货币的作用发挥到了最大化。另外，货币补偿与集中安置相比较，优势非常多，不仅可以实现房地产去库存的目标，还能够使空间资源得到合理使用[13]。

4.3 贫困也是棚户区持续存在的主要原因

在棚户区中，居住着数量较多的城市低收入人群，如果不能够将低收入人口住房问题解决的话，棚户区问题依旧会再次出现，影响城市发展。应该运用怎样的方法，才能够更好的去解决贫困问题，最直接的一种方法就是增加经济收入。这时候政府部门需要发挥出自己的作用，例如：利用保障就业与创业方法。因为无论是就业还是创业都需要资金的帮助，所以通过应用货币补偿政策就能够有效的解决贫困的问题。

5.推进棚户区改造的方法

5.1 全面掌握棚户区改造范围

首先，掌握改造的具体范围，并对拆迁安置进行合理规划，这是棚户区改造当中的重要内容，也是每一位工作人员需要深入思考的问题。当地的政府部门结合实际情况，对棚户区改造标准进行确保，对相关指标进行细化，将多项内容加入到棚户区判断标准当中去，即:配套设施、住房面积、使用时间等。其次，全面了解未改造的棚户区，因为以预先的方式进行分析，可以做到胸有成竹。并且认真研究改造的难度及居住的条件，按照相关标准制定出更为合理的改造计划。最后，拆迁工程正式开展前，需要准备好充足的安置房源，避免棚户区住户出现无房居住的问题，将“先拆后建”作为重要原则，做好居民拆迁之后的安置工作。

5.2 制定优惠政策

毋庸置疑推进棚户区改造最终的目的就是为了进一步提高人们的生活水平，使基础设施变得更为完善，并且帮助城市呈现美好形象。因为棚户区的改造与居民本身以及开发商的利益之间都有密切的联系，所以棚户区改造工程在展开期间，当地的政府部门需要制定出优惠政策，目的为帮助改造工作在进行期间更为顺利，不会受到不良因素的影响。另外，棚户区改造与基础设施的建设、房屋拆迁等多项内容都有密切联系，所以更多的开发商会加入到棚户区改造工程当中去，这时候政府部门需要将几方面作为重点，即：基于房屋拆迁管理费、设施建设费等制定减免政策。为了能够使城市棚户区改造工程顺利的进行并加快速度，政府部门还需要加大财政补贴的力度，为改造工程提供资金方面的帮助。

5.3 拓宽融资的渠道

众所周知，棚户区改造工程需要更多资金给予帮助。通过对工程特点进行分析，发现在资金筹集方面经常出现一些问题，即：发生筹集资金困难等情况。政府部门想要确保棚户区改造工程顺利推进，就需要拓宽资金融入的渠道。另外，还可以通过减免税捐、协助贷款等多种有效方法，吸引更多的民间资本加入进去，将棚户区改造工程当中所存在的资金少、筹集困难问题解决。

此外，相关工作人员一定要切记，推进棚户区的改造是落实房地产市场宏观调控作用最有效的方法之一。棚户区改造建设的房屋，大多都是小户型、低价位的住房，这些住房都有一个共同的特点，那就是普通。面对的对象是回迁的、需要住房的低收入家庭。为了能够更好的去改善住房供应结构、缓解住房供需矛盾，推进棚户区改造是最有效的方法之一。

据了解，有些地区将棚户区改造与调整城市总体布局结合在一起，此举措不仅能够让城市的功能变得更加完善，而且人们的生活水平得到明显提高，获得人们的大力支持与关注；还有一些地区，通过推进棚户区改造，使本区域土地的利用价值得到明显提高，也为城市更好的发展提供助力。另外，推进棚户区改造还使得当地的建筑业、建材业等相关产业加快发展的速度。由此可以看出，棚户区改造是一项利国利民的好工程，影响范围较广，各级政府部门需要发挥作用，明确支持、加大棚户区改造的力度。并且在改造的过程当中秉承认真负责、精益求精的态度，克服一切困难，高质量完成棚户区改造任务[14]。

5.4 对棚户区改造加大管理力度

首先，棚户区改造的管理非常关键，不可忽视，当地的政府部门需邀请专家、被拆迁人等扮演棚户区改造的“监督角色”，组成监督小组，对棚户区改造工程的规划设计、施工建设等多项内容进行严格监督，从而保证改造工作在进行期间可以更为顺利。其次，监督小组的工作任务较重，主要负责棚户区改造规划论证工作，规划工作人员需要充分参考监督小组所提出来的意见和建议，不断完善棚户区改造规划，进一步提高改造规划的灵活性。最后，通过站在棚户区改造实施的角度进行分析，会发现监督小组还需要对改造工程整体建设流程进行监督，亲自来到施工现场，保证改造工作进行期间更加科学，避免改造后物业管理存在问题。只有高标准、高质量的工程项目才能够满足棚户区住户的要求，严把质量关，避免出现豆腐渣工程，对工程的建设展开全方位监理，让居民住上放心房、满意房，也让居民感受到政府部门对于自己的重视、关心。

5.5 合理利用土地资源

首先，棚户区改造工作正式开展之前，规划部门需要对城市的发展情况进行认真研究，再结合城市的总体规划、土地利用规划等多项内容，保证改造工作更加科学，并突显出针对性。其中各方面较差的棚户区自然是改造当中的重点内容，加快这部分棚户区改造工作的速度与进度在改造的过程当中是重中之重。政府部门需要按照财政的真实情况进行操作，绝对不可以盲目，避免政府部门承受较大的财政压力。

其次，工程正式开展时，需按照棚户区的真实情况，将“因地制宜”作为原则，不断完善棚户区内部各项配套基础设施，例如：教育、医疗、交通等。

最后，棚户区改造之后的小区建设，同样需要按照城市住宅小区的标准进入到建设过程当中去，为人们营造出更好的生活环境、居住环境，进一步提高他们的生活质量。棚户区改造工作实际上就是对土地的合理开发与运用，在改造的过程当中，需遵循“少用地、高利用”原则。

5.6 加大宣传力度

因为各地方的政府部门是棚户区改造工作落实的“主要角色”，所以在改造工作正式开展之前，需要制定出更为完善的政府内部管理制度，保证每个部门都明确自身所肩负的责任，并切实做好本职工作，各部门、各领导、各工作人员之间需要进行良好沟通，形成合力，确保改造工作得以顺利进行。

此外，因为棚户区的改造工作非常重要，与城市健康发展之间有密切联系，所以改造工作开展期间，政府部门需要将制定完成的规章制度真正落到实处，避免出现不当行为。另外，棚户区改造工作开展时，还需要依托媒体的力量，加大宣传棚户区改造政策，发动群众的力量，因为群众的力量是巨大的，这样棚户区改造工作才能开展的更加顺利。

结语:

总之，伴随城镇化进程不断加深、加快，经济快速发展，城市发展过程当中棚户区改造工程已然成为最重要的内容，备受社会大众的关注，而且此项工程与城市发展建设之间有密切联系。棚户区改造工程具有范围广、内容多等特点，在进行期间容易受到多种因素所带来的影响，发生各种各样的问题。因此，在棚户区改造期间，需要将“以人为本”作为重点，加大改造工程宣传力度，并进行合理规划，满足不同用户所提出来的住房需求，配置充足资金以及制定出更为完善的改造政策，保证改造工程在进行期间更为顺利，从而帮助城市更好发展。