房地一体不动产确权登记中的问题与策略研究

文／肖国慧 菏泽市不动产登记中心牡丹区分中心 山东菏泽 274000

引言：

房地一体不动产确权登记是指将房屋和土地的所有权、使用权、抵押权等权利进行统一登记，以保障国家和人民的利益。在实际操作中，由于各种原因，存在一些问题，如登记机构不统一、登记标准不明确、登记信息不完整等。为了解决这些问题，需要制定相应的策略。本文将从问题和策略两个方面进行分析，探讨如何完善房地一体不动产确权登记工作。

1.房地一体不动产确权登记的理论基础

1.1 不动产确权登记的法律依据

不动产确权登记是指通过行政登记的方式，对不动产权属关系进行确认，并登记在不动产登记簿上的行为。其理论基础涉及到多个方面，包括法律依据、所有权概念和不动产权利制度等。不动产确权登记的法律依据主要包括以下几个方面：

1.1.1 法律层面

《中华人民共和国不动产登记暂行条例》：该法律规定了不动产登记的基本程序、内容和要求，明确了不动产登记是确权的法律手段。《中华人民共和国土地管理法》：这部法律对土地的所有权和使用权进行了规定，强调了登记制度的重要性，并规定了土地登记要求不动产现状调查等。《物权法》：该法律确立了不动产权属的稳定性和法律效力，并对不动产登记的法律地位进行了规定。《中华人民共和国民法总则》：该法律明确指出，任何公民、法人和其他组织具有合法的财产所有权，包括不动产的所有权。

1.1.2 所有权概念层面

所有权概念是不动产确权登记的重要理论依据之一。所有权是指个体或集体对不动产依法享有最终支配、支配性使用、收益和处分权的权限。物权理论认为，不动产的确权是确保所有权得到保护和实施的基础。

1.1.3 不动产权利制度层面

不动产权利制度的建立也是不动产确权登记的理论基础。不动产权利制度是通过法律标准化、实施登记管理和确立产权约束机制来保护和维护不动产权益的制度体系。其中不动产登记作为实现不动产权利保护的中枢环节，是确权的关键。

1.2 房地一体概念及其理论依据

房地一体是指将不动产的土地部分和其上的建筑部分作为一个统一的整体来看待和管理。传统上，土地和建筑物的确权归属分别独立登记，造成了“一宗多登”和“多宗少登”的现象，带来了登记和管理的不便，也增加了产权纠纷的风险。基于房地一体的理念，不动产登记改革提出了“先地后房”原则，即先进行土地使用权证书的登记，再进行房屋权属证书的登记。这种做法通过统一登记制度，实现了不动产的一体化登记管理，为产权权益的保护提供了更加稳定和可信的依据。理论依据主要包括以下几个方面：其一，不动产专属性的认知。房地一体不动产登记的理论依据是承认不动产具有专属性质，即土地与上面的建筑物属于一个产权。这种概念能更好地反映产权的现状和真实面貌。其二，整体利益的综合考虑。房地一体不动产登记理论依据的核心思想是将人民群众利益放在首位，综合考量土地和房屋产权的所有权人的合法权益，基于整体效益来进行确权登记。其三，政策导向的解决矛盾。房地一体理论依据包含从政治层面对土地和房屋所有权进行统一思考，以政府政策为指导，通过确权登记维护国家的土地管理稳定与发展。总而言之，房地一体不动产确权登记的理论基础和概念依据包含了法律规定、政策支持、社会需求和技术进步等多个方面，旨在通过统一登记制度实现不动产产权的综合登记和管理，确保产权的合法、稳定和有效。该理论为中国不动产登记改革提供了理论基石，也为保护土地资源和维护产权权益提供了重要保障。

1.3 不动产登记制度的发展历程

在20 世纪80 年代，中国政府开始推行房屋产权制度改革，从而催生了不动产登记制度的建立。为了实现房地产市场的健康发展，国家从政策角度上明确了不动产登记的目标和任务，并陆续出台了一系列相关法律法规，为不动产登记提供了法律保障。2007 年，《不动产登记暂行条例》正式发布，标志着我国现代不动产登记制度的建立。这个条例明确了不动产登记的主体、内容和程序，并规定了登记的性质和效力。此后，我国不动产登记制度进一步完善，在不断的改革和发展中持续提高效率和便利性。2019 年，《中华人民共和国不动产登记法》的通过和实施进一步推动了不动产登记制度的规范化和标准化。该法对不动产登记的范围、登记主体、登记内容、登记程序等方面做了进一步的具体规定，使不动产登记制度更加完善和可操作。目前，我国现代不动产登记制度已在全国范围内全面推行，并逐步实现电子化登记与有偿服务等创新手段，提高登记效率和方便性。不动产登记制度的建立为国家的土地管理和土地资源的有效利用提供了基础，也为房地产交易、质押融资、法律纠纷解决等提供了重要保障。总而言之，我国现代不动产登记制度的发展历程经历了政策制定、法律法规修订等多个阶段。通过不断努力，不动产登记制度已经取得了显著的成果，为国家的土地管理和市场经济的发展做出了积极贡献。未来，随着社会的发展和需求的变化，不动产登记制度也将进一步完善和创新，以适应时代的发展需求。

2.房地一体不动产确权登记的现状分析

2.1 房地一体不动产确权登记的实施情况

首先，房地一体不动产确权登记是我国推行的一项长期性工程。2019 年，我国不动产登记制度改革试点全面铺开。各地方政府主动加强组织领导，推进登记工作的推进。目前，已有绝大多数地区完成了不动产确权登记的基本任务，房地一体的登记系统基本建成。其次，房地一体不动产确权登记的工作面临着一些问题和挑战。由于历史的原因，我国不少地区存在土地和房屋所有权登记繁琐、时间长、手续复杂的情况。特别是在农村地区，土地确权等任务相对更为繁重、复杂，导致登记工作推进有一定的困难。另外，还存在不动产权属性质不清晰的问题。一些房地产纠纷的发生正是因为不动产权属没有明确地登记造成的。针对这个问题，很多地方加大了不动产调查核实的力度，并推行了查补登记等制度。这有助于解决房地产纠纷，保障了人民群众的合法权益。值得一提的是，通过房地一体不动产确权登记，还可以加强土地管理和国土资源的保护利用。对于监管部门而言，房地一体的不动产登记系统可以提供更为准确和全面的土地和房屋信息，方便了资源管理和政策制定的依据。

2.2 房地一体不动产确权登记的主要问题

2.2.1 登记主体不明确

房地一体不动产确权登记的主要问题之一是登记主体不明确。在一些地区，特别是农村地区，由于土地权属历史复杂和残缺不全的情况，登记主体不明确成为了一个普遍存在的问题。这主要体现在以下几个方面：首先，农村土地权属关系复杂，存在多种承包方式，例如，有些土地由个人承包，有些土地通常由农民集体承包，还有些土地则属于国有集体土地。对于这些不同的承包方式，需要明确登记主体。其次，一些农村土地登记不足，没有明确登记的土地多，土地权属不明确，这给社会经济发展带来了诸多问题。土地没有明确归属，不仅影响农民的土地产权保护，也阻碍土地的交易和开发利用，不利于农村土地的整体规划和社会经济发展。最后，登记主体不明确还可能导致土地权属的争议。对于那些既没有明确土地权属也没有正式登记的土地，当发生争议时，农民不知道应该向哪个机构申诉，也无法维护自己的权益[1]。

2.2.2 登记资料不完整

房地一体不动产确权登记的另一个主要问题是登记资料不完整。这主要体现在以下几个方面：首先，登记资料收集和整理的工作难度较大。不动产的确权登记需要涉及各种不同的资料和证明，包括土地的权属证明、房屋的建设许可证明以及相关的协议和合同等。在收集和整理这些资料时，因为信息来源不统一、流程繁琐等原因，容易导致登记资料的不完整。其次，一些涉及农村土地登记的资料存在缺失和错误。在一些地区，由于土地管理水平不高和工作起步比较晚，一些农村土地登记相关的资料可能存在缺失和错误。这些问题不仅会导致资料不完整，也会给农民的土地权益保护带来风险。最后，登记资料需要的知识和技术要求较高。确权登记工作需要相关部门和人员具备一定的专业知识和技术，包括土地管理、测量、地籍等方面的知识。在一些地区，由于缺乏专业人才和技术手段，登记资料不完整成为了一个现实问题。

2.2.3 登记程序复杂

房地一体不动产确权登记的第三个主要问题是登记程序复杂。这主要体现在以下几个方面：首先，登记程序复杂性对农民的实际操作和时间成本产生了负面影响。农民往往需要跑多个部门，提交各种不同的材料和证明，办理完成登记所需的程序。这不仅增加了农民的负担，还增加了登记工作的复杂度。其次，登记程序可能存在的问题包括办事流程不清晰、环节繁琐、审批部门较多等。这些问题导致了登记程序的复杂性和不确定性，给农民和社会带来了不必要的困扰和延误。最后，一些地区和部门在确权登记的程序和标准上存在差异。由于地方政府和部门之间的权责不清和标准不一致，导致登记程序具有一定的地区差异性。

2.2.4 登记结果不一致

房地一体不动产确权登记的最后一个主要问题是登记结果不一致。这主要体现在以下几个方面：首先，登记标准和判定标准的不一致。由于地方政府和部门之间的权责不清和标准不统一，导致了登记结果的不一致。一些登记机构会根据自身的审批标准和要求给予不动产权属登记，而对于同样的情况，在其他地区或部门可能会有不同的处理结果。其次，信息不对称导致登记结果的差异。在一些地区，由于登记机构和申请人之间的信息不对称，一些权属登记的结果可能与实际情况存在差距。最后，登记机构的工作监管和质量控制不到位。登记机构的工作质量和效果会直接影响到登记结果的准确性和一致性。在一些地区，由于监管和质量控制不到位，导致登记结果的差异。

2.3 影响房地一体不动产确权登记的因素分析

2.3.1 法律法规缺失或不完善

在实施房地一体不动产确权登记的过程中，法律法规的缺失或不完善是一个非常重要的因素。这可能导致房地产权属性不明确，权益难以确定，使得不动产确权登记难以进行。首先，不动产确权登记需要有明确的法律依据，而如果相关的法律法规缺失或不完善，将阻碍该工作的顺利进行。其次，由于缺乏法律约束，借助法律漏洞和空白，部分人员可能会滥用职权，侵犯他人的房产权益，对于不动产确权登记来说，法律法规的缺失或不完善会带来严重的法律风险和纠纷。

2.3.2 技术水平限制

在进行不动产确权登记时，技术水平的限制也会对该工作的开展产生一定的影响。具体来说，登记工作需要借助现代科技手段，对房地产信息进行准确、快速地录入，包括相关证书、权证等资料的数字化。然而，对于一些偏远地区或资源较为匮乏的地方，技术设备的缺乏、人才技能的不足等问题可能会制约不动产确权登记的进行。此外，不动产信息的归集和管理需要建立健全的数据库和信息平台，这也需要来自技术手段的支持。

2.3.3 地方政府和部门利益冲突

在一些地方，地方政府和部门之间的利益冲突也可能影响不动产确权登记工作的进行。在不动产确权登记过程中，可能涉及到土地管理、房产税收等多个部门的利益，不同部门之间的权力界定和业务划分往往不明确，容易形成利益争夺、矛盾和纠纷，影响不动产确权登记工作的推进。而且根据地方行政系统的管理方式不同，相关负责人的能力和态度对不动产确权登记也会产生一定的影响。

2.3.4 房地产市场波动

房地产市场波动是另一个影响不动产确权登记的重要因素。房地产市场的波动可能影响人们对房产权益的认知和态度，购买和销售房地产的交易活动频繁，可能增加不动产确权登记的工作压力。此外，当房地产市场价格大幅波动时，可能会诱发恶意操作，影响不动产确权的正常进行[2]。

3.房地一体不动产确权登记的问题对策

3.1 完善相关法律法规，明确登记主体和程序

要解决房地一体不动产确权登记问题，首先需要完善相关的法律法规。明确登记主体和程序可以提供明确的规则指导，确保登记活动的合法性和标准化。相关法律法规应该明确登记主体的范围，并为其规定权利和义务。此外，明确登记的程序和要求，包括所需文件、证明文件的合法渠道和要求、审核流程等也是必不可少的。这样的法律法规制定可以为登记工作提供清晰明确的规则，减少争议和错误的可能性。

3.2 建立健全信息共享机制，提高登记效率

信息共享是提高不动产登记效率的重要手段之一。应建立健全信息共享机制，将各个相关部门的信息资源整合起来，实现注册机构、房地产主管部门、不动产留存机构、地籍管理机构等多个机构之间的数据共享。通过信息共享机制，可以有效地提高登记的时效性和效率，避免重复核验和重复提交资料等问题，减轻相关单位和个人的登记负担，提高行政运行的效率。

3.3 推进不动产登记信息化建设，降低技术门槛

推进不动产登记的信息化建设是提高登记工作效率的关键。建立统一的不动产登记信息平台，将登记业务全面电子化、网络化，可以大大降低登记程序的复杂性，提高办事效率。同时，要降低技术门槛，简化操作流程和登记要求，普及相关技术培训，确保登记操作人员熟练掌握相关技术，顺利完成登记工作。

3.4 加强监管力度，规范市场秩序

为了确保不动产登记的公正、透明和有效，必须采取一系列的措施来加强监管力度，从而规范市场秩序。首先，需要建立起相应的监管机制，对不动产登记活动进行全面监督和执法。这意味着要建立健全的法律法规体系，明确登记机构的职责和权限，并加强对其工作的指导和监督。同时，要加强对登记人员的培训和管理，提高他们的专业水平和职业道德，确保他们能够依法依规进行登记工作。其次，要对违法行为进行严肃惩处。对于那些违反法律法规、滥用职权或者徇私舞弊的行为，必须依法予以处理，以维护市场秩序和公众利益。同时，要加强对违法行为的曝光和警示，让违法者付出应有的代价。此外，还要加强对登记机构的监管。设立专门的监察部门或机构，负责对不动产登记活动进行日常监督检查。这些监察部门要定期对登记机构进行检查，发现问题及时纠正，并对违规行为进行处罚。同时，要建立健全举报制度，鼓励公众积极参与监督，共同维护市场秩序。除了以上措施外，还可以加强信息化建设，利用现代科技手段提升不动产登记的效率和准确性。通过建立统一的信息平台，实现信息的共享和互通，减少重复登记和错误登记的发生。同时，要加强信息安全保护，防止个人信息泄露和滥用。

3.5 保障公民权益，维护社会稳定

作为房地一体不动产确权登记的目标，保障公民的权益是至关重要的。登记程序应确保公民合法权益得到保护，防止登记中存在的不当行为对个人权益造成损害。同时，要配备相关法律和诉讼程序，确保公民可以通过法律途径维护自己的权益。此外，要加强社会宣传和教育力度，提高公民的法律意识和权益保护意识，维护社会稳定和公平合理的社会环境[3]。

结语：

在解决房地一体不动产确权登记问题的过程中，我们需要采取多种对策。首先，完善相关法律法规是关键，明确登记主体和程序可以提供明确的规则指导，确保登记活动的合法性和标准化。其次，建立健全信息共享机制，提高登记效率，通过整合各个相关部门的信息资源，实现数据共享，避免重复核验和提交资料等问题，减轻相关单位和个人的负担，提高行政运行的效率。第三，推进不动产登记信息化建设，降低技术门槛，建立统一的不动产登记信息平台。第四，加强监管力度，规范市场秩序，建立健全的法律法规体系，明确登记机构的职责和权限，加强对其工作的指导和监督，严肃惩处违法行为，维护市场秩序和公众利益。通过以上措施的实施，我们可以更好地解决房地一体不动产确权登记问题，促进房地产市场的健康发展和社会的稳定。