房地产行业风险管理与战略目标变革

冯钰琳

摘要：在我国国民经济发展过程中，房地产行业在其中占有重要战略地位，需承担起促进国民经济发展、解决广大群众住房、民生安全的重任。长久以来，房地产行业便是在日益收紧的宏观调控政策中蹒跚前进，行业变化日新月异，目前已经从经济的高速发展转变为高质量发展，形成了相对较为稳健的发展走势。但是在宏观经济波动的影响之下，房地产行业、市场及政策也在不断出现转变，其带来的一系列不确定性和风险因素，导致房地产行业出现了明显的供求失衡问题。为此，如何在这样的宏观经济环境之下对房地产行业进行风险管理，促进其战略发展目标的变革，成为企业的重点研究课题。基于此，文章针对房地产行业面临的主要风险展开研究，提出风险管理措施以及战略目标的变革路径，以供参考。

关键词：房地产行业；风险管理；战略目标

引言

房地产行业的风险分析和管理工作主要是指企业在其发展过程中，有目标、有意识、有计划地对企业市场活动进行控制、组织及实施，针对其中有可能会发生的风险要素进行提前预测、识别、评估、防范和处理，以最少的成本投入、最小的代价，谋求最大的保障机遇。其风险管理过程包括风险的预测和识别、分析与防范、处理和评价。尤其是在我国中央部门坚定要求房地产行业“房住不炒”的政策形势之下，住建委频繁出台避免房地产市场过热的调控政策，以促进产业结构的优化。在这一过程中，房地产市场出现深度调整难以避免。受此影响，传统房地产企业的发展压力也会逐步增大，面临的风险与日俱增，企业转型已经迫在眉睫。在这一过程中，需要结合企业的实际发展现状，制定出适合企业发展的转型战略［1］。

一、房地产行业风险分析

（一）项目风险

房地产项目风险较为多样，主要是由于房地产项目包括商业地产、住宅、保证金住房以及别墅等多种类型。商业地产风险多出现于二、三线城市，例如，在城市商业体的建设上，若是二、三线城市的经济发展成熟度相对不足，但出资建设了超前商业综合体项目，则有可能由于当地消费能力较差而引发经营风险。对于住宅地产风险来说，主要表现在拿地、规划和销售三个层面。尤其是在我国土地招挂牌政策正式实施之后，各地区的中小型开发商拿地越发困难，一、二线城市土地资源越发紧缺，土地供应量也在全面缩减。如何在土地资源越发紧张的市场环境之下获得利润的可持续增长，成为企业的重点研究课题。保障性住房风险主要表现在保障性住房建设可获利空间较小，房企参与的积极性较低，再加上保障性住房建设时间周期较长，很多企业不但无法盈利，甚至会出现亏损。别墅风险主要表现在国家一系列调控政策的出台，导致高端、大面积和别墅类商品房受到严重冲击。比较具有代表性的如绿城集团，企业项目开发重点便在于高端产品，在国家的一系列调控政策之下，这类房地产开发商很有可能会由于政策收紧导致其现金流难以回笼。

（二）市场风险

房地产项目是通过土地资源来获利，是固定于土地上的资产，其整个交易完成过程便是土地资源的所有权和使用权转移过程。因此将产权出售作为核心的商品投资及销售，其全过程为工程项目投资、竣工、产权出售、资金回收。对于企业来说，只有保证产品能够销售出去，才可以获得资金回笼，才可以规避风险。但是基于商品房属性来分析，项目投资价值量较大，开发资金投入较多，施工周期较长，很容易受到国家政策的影响。因此，完成整个房地产交易过程需要较久的时间，由此也会为房地产项目开发及销售带来大量的不确定性，进而引发资金流动性风险和变现性风险［2］。

（三）金融风险

房地产行业和银行信贷业务两者的关系是血肉相连。目前我国房地产工程项目的开发和建设大多数是依靠银行贷款来为其提供资金。基于银行趋利性这一角度，商业银行可能只关注房地产信贷业务的市场拓展，但是对房地产信贷业务的风险控制认识不够到位，导致信贷业务伴随着土地交易市场的虚热，出现了非理性的增长问题。加之我国现行金融市场体系仍有很大的完善空间，央行针对信贷监督约束还未制定出有效手段，对房地产信贷市场缺少有效指导，致使房地产信贷过热，其信贷风险无法得到有效分散。

二、房地产行业风险管理

（一）建立企业风险识别意识

风险识别，从本质上来说就是对企业有可能会发生的风险进行提前了解和判断，并在项目正式规划之前便做好风险识别工作。目前风险识别的常用办法包括头脑风暴法、财务报表法、访谈法、初始风险清单法以及SWOT分析等。在这一方面，企业需要定期对员工和部门责任人进行培训，为他们宣传企业风险防范的重要性，并及时就我国房地产行业的最新调控政策组织培训和学习，要求各部门了解行业的最新发展动态，及时地做出风险策略的调整。

（二）进行风险定性、定量分析

一是进行风险的定性分析。风险定性分析主要是对已经识别风险的发生可能性和发生概率进行动态评估，明确风险数量和风险控制优先级，并对风险的潜在影响进行轻重缓急的合理排序。风险的定性分析是进行风险控制的重要措施，企业可使用定性分析方法对风险的发生概率和后果进行评估。重复进行风险的定性分析，可以更为清晰、直观地展现出企业是否需要制定措施来进行风险管理，对项目实施过程中的偏颇进行及时纠正。二是风险的定量分析，主要是在风险定性分析之后所进行的一类控制管理活动。两项活动可以同时进行，也可以分开进行。定量分析就是针对工程项目的施工时间、投资性质以及资金使用计划等进行可行性研究，是在风险定性分析前提条件下的一种深入控制措施。其主要使用到的分析方法为决策树法，该方法较为简单，操作过程较为便捷，可以在结果不确定性的条件下获得最好的发展和行动路径。也可以使用风险模拟法，主要是指对房地产项目的经济发展风险进行定量分析，同时对众多因素进行组合性分析，明确项目可获得的收益［3］。

（三）制定风险应对策略

在风险识别、分析、量化、定性处理之后，则需要制定风险控制策略，以实现风险的防患于未然。目前风险应对策略主要包括以下几种：一是风险回避，主要是指对相同类型房地产项目资料进行整理、收集和分析，形成风险预警管理体系，针对其中较大风险的项目，可以主动放弃，及时将风险源切断，有效控制风险事件的发生。二是风险转移，无须中断或放弃目前进行的、具有一定風险的开发活动，而是把风险有可能会带来的损失以及需要承担的法律责任进行转移，以进一步降低企业有可能会承担的损失。三是风险控制，主要是指若是风险事件发生，除了需要进行积极抢险，还需要注意相关证据的收集，为后续的项目索赔和反索赔准备好资料。四是风险减轻，在项目开发建设过程中，需要针对其中带有一定风险的事件进行分析，可以利用其他风险较小的措施进行替代，以小概率风险事件代替大概率风险事件。

三、房地产行业战略目标变革

（一）实现多元化经营

伴随着近些年房地产行业政策的日益收紧，整个行业面临的发展环境变得越发恶劣。因此，房地产企业未来需要围绕主业，及时对业务经营范围进行拓宽，以保障其发展前景的良好性，促进企业实现多元化发展。具体来说，企业的多元化发展可以从以下几个层面着手：一是实现与养老产业的结合。近些年，人民生活水平得到不断提高，人均预期寿命也从35岁提升到了77岁。据目前已有资料分析，截至2035年，我国将达到人口老龄化高峰，2050年时，我国65岁以上的老年人口数量预计将会达到3.8亿，在总人口占比上将达到30%。通过数据信息也可以了解到老年人口规模日益上涨，由此，养老类房地产市场也成为未来的发展机遇。因此，房地产企业需要适当在养老产业布局，加强养老住房的建设，为企业的战略转型打下基础。二是实现和旅游产业的结合。例如，可以通过对天然温泉的合理利用，开发具有一定特色的温泉类度假酒店。或是通过对本地森林资源的合理利用，开发森林氧吧度假村。或是对本地旅游地产中的商业地产进行进一步开发，形成一体化的商业管理模式，集齐住宿、餐饮、旅游观光、休闲娱乐等众多项目，展现出旅游地产具有的潜能，发挥出旅游地产的最大优势［4］。

（二）进行多元化融资

目前，房地产企业的融资手段主要为债务融资、银行借贷和民间借贷。但是，伴随着我国金融市场政策的日益收紧，再加上国家严控房地产行业环境，房地产企业简单地依靠银行信贷可能会导致其失去资金来源，引发企业发展风险的同时，甚至会导致企业破产，因此需要保障融资渠道的多元化。具体来说，可以从以下几个方面着手：一是可以结合实际情况适当发放员工个人贷款。一方面，可以帮助员工增加经济收入，另外一方面可以促进员工为企业发展积极地贡献个人力量。但这类融资方式的前提是消费者对房地产市场始终保持乐观积极的态度，才可以赢得员工的信任。二是合理引进新股东。通过对资金实力雄厚的新股东的合理引入，可以从根源上解决企业的融资困境，让企业顺利度过资金短缺时期，进而促进企业发展。三是适当发行债券和信托产品。债券融资是房地产企业比较常见的一类融资渠道，投资金额较低，可以将社会中的闲置资金进行快速聚集，因此企业可以合理利用债券的发行，缓解企业的融资压力。而房地产信托是一种理财产品，主要是指房地产企业可以把目前已有的资产交给信托公司进行打理，进而获得较为安全可靠的融资渠道。信托融资较为灵活，可以弥补银行贷款存在的不足之处［5］。

（三）开展多元化合作

对于房地产行业来说，从项目的规划、拿地再到后续的销售回款，整个过程需要经历漫长的时间周期，资金投入量较大，资金回笼速度相对较为缓慢。与此同时，在宏观调控政策的影响之下，很可能会由于贷款政策的收紧，致使企业出现资金链的断裂，甚至会出现破产和重组等问题。因此，企业需要走向多元化的发展之路，摆脱原有的经营发展模式。在这一方面，为有效应对宏观调控的影响，解决房地产市场剧烈波动所带来的一系列不确定性因素，也可以向其他的企业寻求合作。尤其是近些年，我国经济结构调整正处于重要节点，国家宏观调控导致行业发展速度减缓的趋势已经十分明显，市场存在大量的不稳定性因素，企业的生产经营也将变得更加困难。只有实现企业之间的抱团取暖，使用强强联合的经营发展模式，才可以促进企业发展过程的稳定性。具体来说，企业之间的合作模式包括以下几类：一是房地产企业和基金合作。房地产企业和基金合作最早源自美国，这也是房地产企业进行轻资产运营的主要模式之一。这类合作模式主要是通过基金这一平台，实现金融资产向金融机构的有效委托，并以售卖证券的方式为投资者筹集项目建设所需资金，房地产公司需进行工程项目的建设、管理。在这种管理模式之下，企业可以通过较少的资金投入进行项目的投资和开发，也就是把房地产开发建设风险直接转嫁到投资者，实现企业的轻资产战略转型。二是房地产企业和其他企业进行合作开发。综合房地产企业在开发过程中的参与度差异性，可以分为不同的合作开发模式，即代建模式、双方出资共同合作开发模式和单方出资合作开发模式。代建模式主要指的是企业是项目的经营和管理者，无须出资，而是利用企业的品牌效应，为其他企业提供品牌服务，进而获得收益。单方出资合作开发主要指的是企业无须出资，但是以个人名义来进行开发，开发时，资金的提供方可以委托企业来进行工程项目的全过程管理。双方出资合作开发模式主要指的是合作时，两方企业均出资，可签订合作合同，共同承担项目建设风险，并共同分享利润。在这种管理模式之下，企业可以以较少的资金投入，顺利推进房地产工程项目的投资和开发，同时施工过程中的个别风险也会直接转嫁到投资者，实现了企业在轻资产运营上的战略转型发展目标。在这种管理模式之下，企业可以结合实际需求，选择不同的管理方案，达到风险控制、利润均衡的发展目标［6］。

四、结束语

综上所述，自改革开放以来，我国经济发展速度全面加快，城市化建设也在有序推进，房地产行业的竞争也变得越来越激烈。而在国家调控政策日益收紧，始终坚持房住不炒发展定位的行业背景之下，房地产行业需要面临来自市场环境恶化以及中央宏观调控的双重发展压力，对于房地产企业将会带来极大挑战，因此，企业需要加强行业的风险控制，并在整个过程中实现战略目标的变革，以适应行业的发展需求，为我国国民经济的增长做出更多的贡献。本文对此进行了分析，提出了风险、控制措施以及战略目标的变革路径，以期为房地产企业的战略转型提供参考，促进企业发展。

参考文献：

［1］毛琳琳.低碳经济形势下房地产经济绿色可持续发展探讨［J］.全国流通经济，2023（14）：153-156.

［2］肖文锋，黎晓晴.高质量发展背景下房地产行业财务风险管理问题探究［J］.特区经济，2023（07）：113-116.

［3］郑骏鹏.宏观经济背景下房地产企业供应链融资业务发展策略探析［J］.投资与创业，2023，34（13）：10-12+40.

［4］朱子怡，李向红.公司治理對财务风险的影响探究——2019-2021年房地产行业企业的实证研究［J］.北方经贸，2023（07）：85-89.

［5］卞欣欣.房地产企业土地增值税税收筹划研究［J］.中国集体经济，2023（20）：113-115.

［6］李蔚，陈志娟.轻资产模式下金科股份的财务风险研究［J］.中国集体经济，2023（20）：143-146.