未来社区理念下的一体化设计实践——以台州心海上城小区为例

龙舜杰

武汉联投置业有限公司 湖北 武汉 430000

随着城市的发展，各地产开发商追求高周转快速开发的同时，带来了城市建设千篇一律，居住小区品质缺失、配套不足等问题。而在“房住不炒”政策引导下，居民对高品质居住体验及丰富的配套空间有了更高的需求。同时，共享经济、碳排放碳中和、智慧城市、互联网技术等先进理念及技术也给居民日常生活带来了巨大的改变。如何在新的城市理念、科技技术等语境下去满足人民日益增长的美好需求成为这个时代节点的关键问题，此时“未来社区”概念也应运而生。

1 未来社区概念

浙江省政府于2018年在《浙江省大湾区建设行动计划》中首次提出创建“未来社区”的概念，将其定义为：以人民美好生活向往为中心，以人本化、生态化、数字化为价值导向，以和睦共治、绿色集约、智慧共享为基本内涵，构建未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景，打造具有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元[1]。“未来社区”不是一个突然出现的里程碑式新概念，而更像是一种方法论，一种思考模式，在其思想统领下进行一体化设计，在新建及旧城更新中发挥出重要的作用，从而在全国范围内获得推广和应用。

2 未来社区的建设现状

从2019年8月浙江省发改委引发了《浙江省首批未来社区试点创建项目建议名单公示》，公布全省24个小区成为首批未来社区试点创建项目建议名单，至今已经完成六批次，总计783个“未来社区”项目的试点工作。学术研究上，柳永华，周旭，张君结合嘉兴文博未来社区的成功创建案例，提出对未来社区公共空间的整体要求、空间形式、建设要求、管理运行和保障措施五个方面建议[1]。项泽晔重点着眼未来治理、教育、邻里等三大主场景设计，打造“3+X”的场景构建体系[2]。冯方舟提出场景、组织和技术的三种分类，同时对接新技术、新手段构建空间统一、功能复合的建设维度[3]。吴登国,谢温博,陈重则将未来社区分成五种类型分别进行研究[4]。

3 项目实践

本文主要研究案例为2019年8月第一批24个未来社区试点小区之一——台州椒江心海城未来社区。作为第一批试点的未来社区项目，其设计伊始，从项目规划到具体的建筑空间设计直至后面的物业运营，均在未来社区理念下进行了一体化统筹考虑。整个项目也于2023年1月完成项目整体交付，本文希望通过对此项目的一体化设计实践及最后效果呈现进行分享与总结，为后续未来社区建设提供一定的借鉴意义。

3.1 项目概况

台州是浙江省的省辖地级市，位于浙江省中部沿海，东濒东海，北靠绍兴市、宁波市，南邻温州市，西与金华市和丽水市毗邻。随着城市化进程的快速推进，近年来台州市推出“三区融合”的城市发展理念，在以 “心海绿廊”为核心的高质量城市空间框架之下，台州椒江心海城未来社区应运而生。心海城未来社区（图1）总计约 190 公顷，其中核心项目心海上城小区约为25公顷。

图1 椒江心海城未来社区总体规划

3.2 整体规划

心海社区整体整体打造不仅是一次城市发展的迭代升级，还是一次庞大的城市更新。整个社区规划借鉴新加坡“邻里中心”的理念，以本土“和合文化”为土壤，以“心海和合树”为特色构架，依托SOD、TOD、EOD三大开发模式，带动整个心海社区的发展。承接于上位“心海绿廊”整体规划，心海上城小区依托和合连廊将4个地块整体打造。通过一体化设计，将邻里空间、商业空间与自然空间等独立且复杂的空间相互渗透，打造成多元有机的集合体，去满足未来的生活场景（图2）。

图2 心海上城整体效果图

3.3 九大场景的打造

心海上城项目基于“139顶层设计”以及《椒江区心海城未来社区项目履约监管协议》和《椒江董家洋村立改套安置地块开发建设协议书》的要求，通过整体规划及各专业设计，最终落地场景25项（图3），此过程中也总结出了未来社区一体化设计的要点。

图3 心海上城九大场景落位

4 未来社区一体化设计要点

一体化设计主要指的是从“建设”到“运营”的全生命周期中的，各相关方、各专业的统筹考虑。未来社区九大场景均十分注重运营期使用情况，所以一体化设计是未来社区建设的必然要求。基于心海上城小区项目实践，归纳总结了以下三个关键要点。

4.1 场景实施的空间支撑

不管是新建还是旧改类项目，未来社区九大场景中多数功能是需要实际空间来支撑的，如共享中心、共享办公、社区礼堂、健康小屋等等，而且从这些场景的要求和实际使用需求来看，这部分空间指标均在2000以上。而且从后期运营的角度上来说，这部分空间应该是无法直接销售，而是应该交付于政府、街道或者物业来运营管理，才能确保场景落地。在容积率固定的情况下，这部分其实就是损失的可售指标，直接影响了开发商的利益。于是从前几批未来社区实际实施情况来看，此部分配置的指标与预期相差较大，空间支撑的力度有限。台州心海上城小区应配置约2600配套空间（表1），为了均衡开发商利益及未来社区的需求，将组团共享中心（共享书吧+社区中心+便民商业）利用架空层后期去改造使用，提前预留相应的幕墙、机电等条件。而健身场地就直接和景观方案相结合，设置于室外空间。

表1 心海上城小区配套面积一览表

4.2 建设运营的充分协同

从重“建设”到重“运营”是未来社区的显著特征。不管是设备设施的改造还是智能化平台的设计，均应该考虑“谁来用、怎么用、用得好”的问题。部分以往未来社区项目未考虑这一点直接造成重金投入的设备设施无人问津，甚至反倒给社区居民生活带来不便。建设与运营的协同设计体现在未来社区的方方面面，以心海上城小区社区门房设计为例进行说明。根据未来社区要求，整个小区设置“平台+管家”80m x80m管理单元，建设开放社区空间组织，以住宅小组团为管理空间单元，外围的空间皆为开放空间，整个小区划分为16个住宅管理单元（图4）。16个组团单元如何既保证居民的私密性和安全性的前提下，满足后期物业运营以及日常生活中快递、外卖的需求成为思考的重点。而通过和后期运营方物业公司了解到，受物业费的限制类似规模的住宅小区实际保安配置人数在2-3个人之间,根本无法满足组团管理的需求。于是在智能化设计中，每个门房配置有人脸识别系统，居民通过门房人脸识别进入小区。同时在门房设置只能快递间，配置快递柜及大件快递放置处，预留快递员单独的流线及停车区，确保后期使用方便（图5）。

图4 心海上城管理单元

图5 管理单元门房设计

4.3 社区邻里的情感重塑

邻里关系的缺失一直是现代城市，特别是高密度社区诟病的主要问题之一。怎么去重塑社区邻里的情感关系也成为了未来社区建设的重点，如未来社区九大场景第一个场景就是“邻里场景”。重塑邻里关系不仅仅是打开社区的围墙，而是通过建立沟通与协作的场景，使得居民积极主动的沟通交往。心海上城小区则是创造一个社区共享环，共享环由和合连廊及地面慢行系统组成，通过打造社区共享环，串接社区各节点，其中社区TOD综合体及邻里中心、与三个共享组团构成了环上重要节点。三个共享组团分别为位于心海上城西、心海上城东、上徐三个地块内的便民服务设施，每个共享组团各设有一处组团共享中心，中心布置有共享书吧、便民商业等功能，满足居民五分钟生活圈配套设施需求（图6）。同时在共享环上配建邻里广场，建立多层级、多形式的邻里服务与交往空间，以多主体参与建设共享生活体系，满足不同居民的生活需求，完成社区邻里的情感重塑[5]。

图6 社区共享环示意

5 结语

“未来社区”作为解决目前城市化进程中各种问题，满足人民高品质居住需求的顶层设计，在浙江省政府的大力推动下，取得了不俗的成果，而且逐渐成为了全国城市建设学习的对标案例。而随着一批批未来社区的实践及落地运营，也暴露了部分矛盾。如建设城市开放空间和居民空间私有化倾向的矛盾。共享空间等指标占用与开发商利润要求的矛盾等等。当然，未来社区的建设是一个无比复杂的社会学工作，需要社会各界人员的参与与努力；坚信九大场景构筑的美好未来将在不久的将来实现。