商业银行房地产金融风险管理研究

任文燕

房地产项目的典型特征是资金回收时限长、风险与收益均高且投资巨大等。因此，商业银行对房地产金融业务开展科学有效的管理成为强化房地产金融风险管理的基础。对于房地产金融而言，风险具有动态性与不确定性，要想开展科学管理，则要先行识别并分析隐藏的各类风险，因此准确评估房地产金融风险成为商业银行开展相关风险管理的基础与核心。商业银行房地产金融风险管理强调动态性、可控性与预防性，因此要及时识别风险隐患，对各类房地产金融风险开展系统评估，为房地产风险管理与控制措施的制定提供有力支持。房地产金融风险管理是一个系统且复杂的长期工程，涵盖风险识别、风险评估以及风险控制。本文结合现阶段商业银行房地产金融风险的现实特征，提出房地产金融风险管理的有效策略。

一、商业银行房地产金融业务创新现状

众所周知，房地产行业本身具有资金密集型特点，高风险且高投入。因此，房地产金融业务也是各家商业银行重点发展的业务。近年来我国各商业银行持续坚持市场化导向，在满足客户需求的基础上，不断拓展并强化运营理念。同时，商业银行选择主动融入房地产市场，在为房地产企业提供金融服务与资金支持的同时，深入研究房地产市场运行规律，开发一系列基于客户潜在需求的房地产金融产品与业务，如土地储备贷款、地产开发贷款、个人住房按揭贷款等。上述房地产金融业务与产品的推出，是商业银行主动跟随房地产市场发展的必然，也是使房地产市场各类客户需求得以满足的根本。商业银行开发房地产金融业务即拓展了金融业务的服务范围，同时也争取到了潜在客户，更重要的是在参与房地产市场发展的过程中实现自身影响力与知名度的提升，确保社会与经济效益双丰收。

鉴于房地产业自身的高风险、周期长、投入大且不确定因素多等行业属性，房地产金融产品与业务在推广的过程中非确定性因素较多，因此极易引发风险，房地产金融风险具备隐蔽性高、爆发性强且扩散性广等典型的金融风险特征。因此，商业银行在全面推进房地产金融业务发展的同时，要重视对相关风险的识别、分析与控制，确保房地产金融业务合规、健康、高质量发展。

二、商业银行房地产金融风险识别

（一）房地产金融风险识别流程

商业银行房地产金融风险识别要经历一个具体的过程，只有每一步严格按照下面的步骤识别风险，方可为后续房地产金融风险评估提供依据。第一，商业银行将与房地产金融业务相关的信息资料汇集后，描述并分析房地产金融风险的具体特征；第二，估测风险发展态势。明确房地产金融业务预期发展目标及其实现路径，同时汇总房地产金融业务发展相关资源使用情况；第三，明确房地产金融风险种类。本文受篇幅限制，不赘述相关理论内容，将房地产金融风险划分为政策、市场、运营与管理四类风险。

（二）房地产金融风险识别结果

针对商业银行房地产金融风险的有效识别常使用风险核对法。此法是以以往商业银行房地产金融风险数据以及经验为前提，借助分析、归纳发生风险的类别、根源、事件等，然后整理成风险列表。随后以此为标准开展对房地产金融风险的识别，得出商业银行发展房地产金融过程里引发各类风险的因素。因识别商业银行房地产金融风险涉及的风险种类复杂繁多，且各利益方均有关联，因此本研究均基于商业银行房地产金融业务本身，开展相关识别、分析及控制。

三、商业银行房地产金融风险分析

房地产行业安全与金融安全密切关联，房地产行业若有风险爆发极易传导至金融领域，严重的甚至引发社会问题。因此商业银行在拓展地产金融风险业务时。要不断分析房地产金融产品与业务体系潜在的风险。在总结风险类型的同时，给予相应风险点以重点关注。

（一）政策风险分析

2023年8月，国家统计局权威数据公布，2023年1～7月宏观经济中的房地产投资、销售持续低迷，房企到位资金不断下降。同时央行对外公示社融数据也显示出房地产市场发展处于低谷。商业银行推动房地产金融业务必然受到房地產市场低迷、相关政策持续调整的影响，而房企资金链承压也极易导致房地产金融业务出现风险隐患。2023年下半年，国内多数房企还债压力居高不下，自身融资恢复及销售复苏均未实现预期目标，导致房企违约风险形势严峻。部分房企会不可避免地产生债务违约，继而使商业银行房地产金融业务的政策风险加剧。2023年8月至今，国家正在逐步推动房地产政策的落实，如金融监管总局把“金融16条”内的相关房地产政策适用延期至2024年底。但政策执行需要时间，因此要切实解决房地产金融的政策风险，商业银行与房企要依据政策变化适时调整房地产金融业务服务类型与范围。

（二）市场风险分析

其一，商业银行开展房地产金融业务时，由于房地产贷款占比过高，极易引发政策风险。前文提及房地产行业属于高资金流向的密集型行业，房地产开发建设的长期性使其对资金需求极高。房地产金融风险水平首先取决于房地产信贷规模，银行贷款是近年房地产行业不可或缺的资金渠道。截至2022年末，我国房地产开发贷款余额规模达12.70万亿元，对比上年增长比重为3.7%。房地产行业是单一行业，其贷款余额规模在商业银行全部贷款余额占比位列第一，这从侧面说明房地产金融极易引发风险。

其二，房地产行业存在的风险使商业银行受到拖累，不少商业银行信贷转向“新兴领域”服务，使房地产金融风险随之增加。近年来房地产行业持续发生信用与市场风险，导致商业银行房地产金融贷款不良率占比均呈现大幅度上升态势。因此商业银行自觉压缩房地产金融的信贷投入规模，转而将信贷向小微企业、“三农”、绿色信贷等新兴领域倾斜，继而引发房地产金融市场风险。

（三）运营风险分析

其一，流动性风险。房地产企业近年来破产事件频发，这对商业银行发展房地产金融形成负面影响，继而引发流动性风险。因为房地产信贷缺口庞大，若行业出现周期逆转，则商业银行必然受牵连而引发流动性风险。加之商业银行开展房地产金融业务时，其抵押物多是房地产本身，因此当债务人难以如期偿还本息时，商业银行出售抵押物可补偿信贷缺口。但房产价格下滑导致市场变冷时，银行处理抵押物若不及时，则必然遭受一定的经济损失。

其二，房地产行业资金筹集多依靠银行贷款，因此商业银行开展房地产金融也是其主要的资金来源，这样必然导致此类业务风险相对集中。虽说近年来房地产企业开始借助上市拓展融资渠道，资金来源日渐丰富，然而结合我国房地产行业发展现状，商业银行房地产金融信贷仍为该行业的核心渠道，而其他非金融类资金渠道也仅可满足少量大型企业筹集资金的需求。商业银行房地产金融业务的开展，要时时配合我国房地产与金融政策的调控变化。房地产行业对房地产金融信贷的过度依赖必然引发银行发生贷款危机。

（四）管理风险分析

房地产金融业务是商业银行运营的核心业务之一，在银行资产业务体系内占有较高比重。房地产金融业务的优势在于利润高且抵押品优，是商业银行全面发展的基础性资产业务。甚至部分商业银行为了争取客户，纷纷简化贷款办理流程，在未严格评估客户信用，未全面审查申报资料真实性的情况下，就批复大额房地产信贷，导致商业银行房地产金融业务同质化现象极为严重。加之近年来国内房地产行业发展形势低迷，商业银行对抵押品管理不善，造成商业银行信贷管理风险持续加大。

四、商业银行房地产金融风险控制

通过以上商业银行房地产金融风险的分析可知，房地产金融风险可分为经营、管理、市场及政策等四类风险。因此，落实房地产金融风险的控制与管理同样要与四类风险匹配。

（一）政策风险控制

首先，可以利用国家促进房地产行业发展的各类政策、战略，转移风险、规避风险。第一，商业银行选择项目时，预先要了解城市的开发、城市的运营、城市的发展、城市中心的定位，减少风险发生的概率。第二，商业银行要拓展规模化的房地产金融业务，则要综合考虑项目内需型、消费型产业的承载。内需型产业有旅游、服务业、养老等，多选择稳妥的内需型房地产项目。第三，引导并帮助房地产企业转型、优化项目建设，提升其科技含量与附加值，可以有效转移和规避房地产金融的政策风险。

其次，促进房地产金融风险监管的创新优化。为减少商业银行拓展房地产金融业务过程中隐藏的风险，国内房地产金融部门要持续强化房地产金融风险监管的理念、目标及技术，吸取国际先进经验，健全多部门联动机制，共同努力建立起一套高效、标准的房地产金融监督管理机制，剔除原监管体系内的不合理规定，使其为当前房地产金融的良性发展提供助力。

最后，要落实并强化房地产金融政策风险涉及的条例规定。包括商业银行、房地产企业均要巩固并强化对相关金融业务的防范与监管，在发展业务的过程中要合理规划信贷规模、健全房地产信贷风险控制措施，促使房地产金融为房地产行业良性发展提供金融支持。

（二）市场风险控制

市场风险是商业银行房地产金融风险中的常见类型，比如房地产市场供求变动风险出现频率较高，企业无法掌控，所以，要想避免市场风险，就需要对市场情况充分调研。要健全房地产金融市场风险的管理与控制，就要对市场环境全面了解，整理相关市场信息，确保对市场的发展方向进行科学精准的预测，做好各项准备工作；在风险管理的整个过程中，商业银行要持续关注房地产市场的发展与变化，从而有效应对各种突发风险。

商业银行要和政府有关部门积极交流。对政府出台的各项政策要仔细研读，对房地产调控政策的方向精准把控，随时调控投资的策略、规模、方向，从而控制政策风险。与此同时，对于地方政府的规划调整、出台的新政策也要高度关注。在国家政策和产业政策的导向下，商业银行要明确自身开展房地产金融业务的发展战略和目标。同时强化内部管理，促进服务和管理水平全面提升。促进银行经营的可持续发展，继而提升抵抗市场风险的能力与水平。

（三）经营风险控制

首先，就房地产金融经营风险而言，筹集资金风险对应的风险等级为中等。为减少商業银行房地产金融的经营风险，要及时评估风险等级，继而化解经营风险。商业银行要在房地产项目申请信贷业务的前期，分析项目情况，掌握以往内外部渠道筹措资金的情况，以降低因房企资金缺口造成的风险。同时明确房地产项目有效使用自有资金的情况，降低经营风险的发生机率。

其次，商业银行降低房地产金融的经营风险，首先要重视成本风险。即控制好成本，化解成本风险是降低房地产金融风险的根本。要密切关注房地产项目成本预算执行方案，查找问题所在并提出整改措施，降低因项目成本超支引发的经营风险。

最后，商业银行要加强财务管理，化解隐藏风险。此类风险虽对经营风险影响较小，但就商业银行开展房地产金融这一业务的过程而言，仍会形成一定影响。因此商业银行要提高财务管理水平，推进财务信息化建设，为房地产金融落实风险管理措施提供保障。

（四）管理风险控制

降低房地产金融管理风险的关键是房地产项目实现保质如期完工，因此商业银行要强化管理风险防范，为房地产金融业务预期目标的实现奠定基础。首先，要强化全员培训。商业银行要突出“以人为本”这一根本原则，优化房地产金融的人力资源配置，依照业务发展需求安排人员，落实管理措施，并结合管理实际合理调整策略。其次，引导地产项目工程全面创新技术应用。如BIM技术的有效运用不仅能够更好地掌控工程质量，还可以通过这项技术在应用方面的优势，对施工过程中的安全风险识别与预估，为施工安全生产提供明确方向，确保施工顺利进行，降低因工程延期对房地产金融业务的不利影响。最后，提升风险管控意识，落实风险管理责任，丰富风险控制手段。商业银行信贷管理人员要具备与时俱进的思想意识，高度认同信息化管理，定期跟踪房地产金融业务本息偿还情况，提升风险管理水平。

结语：

综上所述，商业银行拓展房地产金融业务时，必然要重视风险的识别、分析与控制。这就要求商业银行认清房地产金融业务发展的现实，及时创新相关产品与服务，同时掌握国家关于房地产金融风险监管的制度，不断提升房地产金融风险控制与管理水平。