薄利时代下房地产企业财务管理存在的问题及改进措施

谭小芳

自2016年中央经济工作会议首次提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位以来，“房住不炒”已经成为我国房地产行业调控的底线政策，房地产企业的“黄金时代”几乎已全面告别；特别值得注意的是，自2020年8月监管层推出“三道红线”以来，房地产企业在高杠杆、高负债、高库存的模式下实现行业的高增长已变得异常艰难；2022年以来，楼市利好政策频出，因城施策适度松绑，但对市场提振效果不明显，仍是点状弱复苏态势，行业困局依然存在，保交楼、去库存是企业健康发展的头等大事，行业步入管理红利的薄利时代，新时期下如何提高财务管理水平，助力企业提质增效是急需解决的问题。笔者以山西交控××房地产公司为案例研究对象，结合房地产企业的行业特点，对其当前所存在的问题进行梳理，总结其存在问题的原因，寻求解决问题的思路，提升企业财务管理水平，以管理为导向，推动企业实现可持续、健康发展。

山西交控××房地产公司基本情况

山西交控××房地产公司（以下简称“甲公司”）成立于2019年12月24日，是某集团公司的全资子公司，注册资本金1个亿。甲公司着力构建交通行业“一主一辅”即“以交通配套地产开发为主业、物业管理及衍生业务为辅业”的产业布局。

经营概况 甲公司目前主要开发的项目有三个，均已进入产销阶段：项目A位于山西省太原市，项目开发已历时三年多，甲公司的重点项目，投资大，资金流未回正，剩余较多库存；项目B位于山西省临汾市，项目去化95%，进入尾盘阶段；项目C位于山西省吕梁市，政府的团购房。

财务人员情况 公司现有财务人员6人，全部为女员工，平均年龄35岁，研究生学历1人，本科学历5人。

薄利时代下甲公司财务管理面临的问题

纵横贯通的全面预算管理体系还不够完善 一是对全面预算管理理解不到位。甲公司制定了《全面预算管理制度》及《全面预算编制指引》，并明确了全面预算应建立在企业中长期发展规划、战略目标和年度经营计划的基础上，实际工作中，公司的发展战略和长远规划与预算管理缺乏紧密结合，导致建立的预算指标体系不够完备，预算管理也未能全面贯彻到公司经营的全方位、全过程和全员参与上，从而使得全面预算管理与企业战略分离，战略目标的导向作用未能得到充分体现。二是预算执行控制体系缺失。甲公司未建立预算执行分析长期机制，预算软件未能充分发挥其控制职能，未能建立完善的事前审批与预警机制等预算流程，因此无法将预算管理作为组织和协调各项运营活动的基础。三是预算评价和考核的结果转化效果不明显。尽管甲公司已经建立了预算评价及考核体系，但是由于预算目标未能具体落实到各个部门和人员身上，考核结果也未能落实到相应的部门和责任人，因此全面预算管理未能发挥相应的作用，导致预算考核无法有效促进预算管理工作的落实。

资金内控体系还需不断完善 近年来，房价不断上涨，为促进房地产市场平稳健康发展，政府调控政策不断升级，与之匹配的房企融资“三道红线”、银行贷款集中度“五档两条”和新一轮发布的资金监管政策落地落实，资金管理面临新的挑战和要求，且其贯穿房地产项目开发“投、融、管、退”全过程，房地产行业面临新拐点。甲公司目前应对措施有限，资金内控体系不完善，靠人工关注各账户中预售监管、融资监管及合作监管的受限资金情况，不能实时掌握资金受限情况，不能准确掌握每日受限资金及可用账户余额，不能做到动态管理和统筹调度；按年编制项目销售回款计划、投资计划及资金预算，定期按月上报滚动资金计划，但各计划间未有效交融，资金运营效率打折扣，未建立现金流风险预警机制，不能实现现金流净值缺口预警，财务弹性不高。

税务管理缺乏专业人员、精细化工作还需强化 一是缺乏专业税务管理人才。甲公司的财务人员专业没有税务管理方向的，且没有专职的税务人员，工作的繁重，造成税务管理人员对政策变动不敏感，没有足够的时间和精力研究新出台的政策，税务人才储备不足，缺乏专业税务管理人才。二是税会差异把握不够精准，给企业带来税收管理风险。房地产企业的预售制，给其行业税务管理再次增加难度，根据国家税法及地方税法的规定，预售房款按各产品业态、不同区域预交不同税率的各项税费，与企业会计准则有关房地产企业的收入确认方法及相关税费存在差异，造成税法与会计核算的差异，但甲公司财务人员专业水平有限，对税会差异把握不够精准，容易造成少缴税或多缴税的问题，给企业带来税收管理风险。三是未构建全税种全周期税务管理体系。税务制度建设方面，甲公司仅仅制定了《税务管理制度》及各税种台账；税务培训方面，随政策法规的调整，及时对财务人员进行培训。房地产企业涉及的税种较多，各税种之间相互关联，项目开发不同时期涉及税费种类不同，甲公司财务人员不能准确把握税务筹划要点，全税种思维能力有待提升。

财务管理人员结构不合理、综合素质有待提高 第一，人员结构不合理。甲公司财务管理人员均为女性，女性化特征明显，结构不合理，承前启后的动力略显不足，人才结构尚不满足纺锤形，不符合甲公司当前的发展情况，并外财务人员短缺，见表1。第二，综合素质有待提高。技术职称：财务人员全部持证上岗，但高级职称仅占16.67%；工作经验：从专业上看，6名财务人员都是财会相关专业，业务基础知识较为扎实，但均是从不同行业调整而来，没有房地产财务工作经验，对房地产行业财务管理没有深入研究，对公司业务不能发挥主动引导作用，缺乏房地产行业技术常识，不能与业务人员进行充分沟通，不能透过财务数据挖掘背后的业务原因，未打通业务与财务的壁垒，还是个只会闷头算账的“小财务”，见表1。

薄利时代下甲公司财务管理的改进措施

完善纵横贯通的全面预算管理体系 作为房地产企业的中央处理器，财务管理在企业投资、融资、运营、清算退出全过程管理中扮演着至关重要的角色。因此，必须充分发挥全面预算管理的作用，完善预算编制模型，优化预算指标体系，科学测算资本性支出预算，持续优化经营性支出预算，并搭建匹配企业战略的中长期财务预测模型，以确保企业的稳健发展。在制定业务预算和投资预算时，需要综合考虑当期效益和中长期资本积累，并以财务承受能力为边界和红线，以确保財务稳健。以“无预算不支出，无预算不投资”的原则为指导，对预算外的经济行为进行严格控制。通过强化预算执行结果的考核评价，加强刚性约束，实现闭环管理，从而充分发挥全面预算在资源配置、考核激励、提质增效和风险防控方面的引领作用。

加强资金管理，实现安全高效 一是加强账户管理，对账户类型和资金限制情况进行系统梳理。根据企业实际经营业务需要，对不同类别账户进行分类统计，并建立账户动态监控体系。我们将特别关注各个账户中预售监管、融资监管和合作监管方面的受限资金情况，并利用信息系统及时、准确地披露每日受限资金和可用账户余额，以实现资金余额的实时监测。

二是必须加强业务与财务的有机结合。通过全面预算管理，将公司的经营计划、投资计划、开发计划和资金计划有机地融合在一起，每月上报滚动资金计划，实时滚动梳理负债到期结构，并进行刚性兑付的压力测试，从而实现资金收支的可预测性。

三是为了优化资金使用效率，必须加强源头管理和节流措施。在开源项目中，首先，必须强化回款力度，加强销售回款和逾期应收款的考核，以确保项目的顺利进行。通过对客户质量进行前置盘点，控制首付款比例并缩短应收账款的回款周期，以确保财务管理的高效性，做到应回尽回，应收尽收，应供尽供，盘活资金，保证经营性流入稳定。其次，节流上关注工程款进度支付，坚持以回定投及效益优先的机制，大力推进商票、保理等非现金支付方式，同时先收后支，收大于支，使IRR最大化，提高现金流效率。再次，重视债务结构的优化，融资要统一梳理铺排，尽量降低有息负债，增厚企业安全垫。最后，资金管理机制上，建立现金流风险预警机制，实现现金流净值缺口预警，落地以收定支、以销定产的资金平衡机制，根据销售回款调整开工节奏和工程款支付节奏，做到资金收支可控，注重长期发展，保持现金流安全的经营之本。

加强税务管理，提高项目经营效益 房地产企业涉税种类多、涉税周期长、涉税流程复杂的特点加大了税务管理的难度，容易造成少纳税或多纳税。房地产公司进入薄利时代，已告别粗放式发展，走向精细化管理，向管理要效益，科学合理管控税务，降低税负，提升项目经营效益。甲公司首先要探索全周期税务筹划要点，通過税务筹划活动的合法合规节税避税来减少整体税负。其次，应加强对税务从业人员的专业培训，定期组织政策学习，提升其财务核算和税务管理技能；为加强税务风险防控，需对涉税风险点进行业务和税种分类梳理，制定具有针对性的防控措施，以实现风险控制和成本优化的统筹。

加强财务人员梯队建设 财务人员的综合素质直接影响着财务管理工作的成果。随着“ChatGPT”等新技术的发展，财务工作转型迫在眉睫。财务人员不但要学会记账和申报税务，还要融入业务，了解业务知识和业务流程，知道为谁服务，怎样工作才能提供有价值的服务。一要为确保财务人才队伍的政治素质过硬、作风优良、履职尽责、专业高效、充满活力，必须制定一份全面的人才培养规划，并根据不同层级的财务管理人员进行个性化的培养，以充分储备财务人才队伍。二要拓宽人才引进渠道，甲公司现在需要的是具有丰富房地产公司财务工作经验且协调能力强的优秀财务管理人员，要走向社会，不能仅限于在集团公司内部选拔或校园招聘。三要加大轮岗交流力度，挖掘现有财务人员的潜力，将其个人培养成能支持业务打胜仗的“大财经”。四要完善人才考核机制，使其充分发挥绩效考核指挥棒的作用，实现“能上能下”“能进能出”的目标。

当前房市“稳地价 稳预期 稳房价”的总基调不变，市场供需关系也逐渐平衡，2020年下半年的“三道红线”政策直接踩住了房企高速增长的刹车片，房地产行业一下子由土地红利、金融红利进入管理红利时代，各大房企们需要强基固本，精细化管理提升经营质效，文章以甲公司财务管理工作为研究对象，结合甲公司财务管理的实际情况，对如何做好甲公司财务管理进行初步的探索，在此基础上，提出加强房地产企业财务管理工作的对策。希望文章的讨论能对同类研究起到一定的借鉴作用。

（作者单位：山西交控置地有限公司）