基于财务管理视角下的房地产企业内部控制制度建设研究

邝欣仪

因为房地产是一个高投资、高风险、高收益的行业，所以近几年，我国房地产企业在迅速发展的过程中，也面临着资金回笼和成本失控等方面的风险。要想对这些风险进行有效的防范和控制，房地产企业应该强化自己的内部财务管理，把会计制度作为自己的运营准则，在企业内部控制中遵循法律法规的整体性、动态性、适应性等原则，构建和完善内部控制体系，从而对企业的财务风险进行有效管控。本文基于财务管理视角，剖析房地产企业内部控制制度中出现的问题，并提出相应解决对策，以期为房地产企业提高经济效益和社会效益提供参考。

伴随着社会的进步，人民的生活质量不断提升，对房地产的需求量也越来越大，这推动房地产市场规模不断扩大，也导致房地产市场面临的金融风险越来越大。因此，政府在房地产市场上的宏观调控也越来越严格，尤其近年来，政府相继出台了一系列的宏观调控措施，使得房地产市场不再以高价出售房产，而是进入“微利时代”。因此，在财务管理角度下，房地产企业要强化对开发项目的运营管理，尤其要对财务风险进行管理，构建行之有效的企业内部控制体系，提高企业的市场竞争能力，并向高效率和多创新发展，这是今后房地产企业能够持续发展的必要途径。

一、房地产企业内部控制制度概述

（一）内部控制概述

内部控制主要是企业为更好地实现其经营目标，在发展过程中，对各种经济活动进行控制和约束，从而确保企业进行的各项经济活动所起到的作用符合其经营目标而进行的一系列举措。内部控制目标在于改进企业运作中存在的问题，促进企业迅速发展。伴随时代发展，内部控制已经渐渐变成现代企业管理必不可少的手段。只有在企业经营发展过程中，将内部控制的最大效应发挥出来，才能使企业更好地与市场经济相适应，并紧跟市场发展趋势而不被淘汰。所以，内部控制是确保企业正常运行的必要工具，也是企业不断发展、不断进步的强大力量之源，对于完善我国企业的治理结构有着重要的实际意义。房地产企业组织结构图（见图1）。

图1 房地产企业组织结构图

（二）财务管理视角下的企业内部控制原则

为了更好提升房地产企业的经济效益，并促进所处地区经济的发展，我国房地产企业必须要适应时代发展趋势，并与现代企业的管理理念相结合，在企业管理中展开内部控制，并确保内部控制与财务管理目标相一致。在此過程中，应遵守如下几项关键的原则：

1.合法性原则。房地产企业在进行经营时，必须遵守国家所制定的有关法律法规，并主动接受有关部门监管，在法律许可的范围内开展经济活动。

2.整体性原则。房地产企业在进行内部控制时，要对其流程的全面性和系统性进行充分考量，并确保内部控制能够有效贯穿于企业经营的全过程，从而使得财务管理的每个方面和环节都能做到有章可循。

3.成本收益原则。成本收益原则要求房地产企业在内部控制流程设计中，保持内部控制成本与内部控制收益的平衡，在对利润进行考量时，更要将某些隐性影响因素纳入其中，从多个层面和多个角度对可能造成房地产企业经济效益发生改变的内容进行分析。

4.动态性原则。因为房地产企业内部控制的结果通常要经过实际工作来验证，而且，内部控制的实际环境是一个动态的发展过程，并且还存在着一些不确定的情况，这就意味着，房地产企业在实施内部控制时，必须要将外部的影响因素纳入考量，并在某种程度上对原有的内部控制制度进行改进。

（三）内部控制的主要目标

1.实现企业的发展策略

企业发展策略就是将短期利益和长期利益相结合。企业在经营中要基于策略发展，从而实现可持续发展战略目标，提高企业的持续发展能力。如今管理者应该对企业可持续发展策略进行全面思考，同时也要重视企业的生存优势。企业内控管理活动是企业经营管理活动的重要组成部分，因此，企业内部控制管理的核心是发展策略与发展目标，也是企业改善内部控制的关键。

2.改善经营效益

如何有效地改善企业的运作状况，提升企业的经营效能，是企业与管理层要共同思考的问题。内部控制目标可以影响企业经营效率和效果，所以，企业应该对内部控制体系展开科学的管理，并建立合理的内控制度，从而让企业在激烈的竞争中不被市场淘汰。

3.强调会计报表和有关资料的真实性和完整性

企业的财务报告可以为企业提供精确、可靠的数据，其中有债权人、投资者和其他使用者的投资、决策和信贷等信息。企业的财务信息一旦失真，甚至出现造假的现象，都会对企业的持续运营产生极其不利的影响。所以，保障企业财务报表和会计相关信息的准确、真实，是企业内部控制的重要目标。

4.经营的合法性

在企业开展经营活动时，要遵循国家的法律法规，遵守国家税务、市场定价、国际贸易准则等。合法经营是减少企业风险的主要保障，企业只有在经营活动符合法律和法规的前提下，才不会被整个社会所抛弃。因此，企业强化内部控制体系的构建是保证所有部门有效运行的先决条件。

5.对财产安全性进行管理

财产是一家企业产生利润的来源，也是一家企业进行生产和运作的依据。企业财产的完整与安全是企业财产得以保全并增值的先决条件。企业的内部管理既是企业财产的保证，又可以推动企业财产的价值创造。这就需要管理人员按照自己的会计职业道德和会计准则，进行严密的会计核算与监管。与此同时，企业还应制定一系列完善的规章制度，对企业财产进行控制、管理与评估，以保证企业财产的完整与安全。

二、房地产企业存在的主要财务风险

（一）投资风险

房地产企业的投资需要大量资本，并且要长期占有，从而给企业带来了很大的风险。最近几年，为了改善经济结构，稳定经济增长，减轻房屋供给的结构性问题，国家制定了一系列房地产调控政策，鼓励和支持经济适用房、廉租房和公租房等。但是，在目前这种错综复杂的市场情况下，如果因为前期的市场调查不足或者信息获得不完整等因素，而造成一些错误的投资决定，就很容易给企业造成巨大的经济损失。

（二）融资风险

房地产行业属于资本密集型产业，具有高投资、高风险、高贷款等特点。因此，如何利用财务杠杆，选择最优的融资方案，规避和减少融资所带来的偿债风险，是房地产企业财务管理和内部控制建设的一个重要内容。

（三）回款风险

在目前市场融资紧张的形势下，房地产企业能否及时收回已预售项目的款项，将直接关系到企业的现金流。对于房地产企业而言，其融资质量既体现出所处的市场环境，同时也是减少融资费用的重要手段。一般来说，在商品房销售过程中，由于结算方式和信用政策等方面的原因，往往会使得房地产项目出现一些问题，比如，结算方式，信用政策等，使得回款问题难以得到解决。所以，在我国房地产开发企业中，最重要的就是加强内部控制管理，加快资金流转。

（四）费用超出可控范围的风险

在长期发展过程中，伴随地价和资本运营费用的不断上升，房地产企业的建造费用也在不断上升。当前，我国房地产行业面临着严峻的经济形势，如果开发商不能有效地提升房价以达到收支平衡，那么，开发商的利润将会发生剧烈起伏，从而影响到企业的市场竞争。因此，对房地产企业的成本进行有效控制，是企业获得良好发展和核心竞争力的关键，也是企业进行内部控制的一个重要抓手。

三、财务管理视角下房地产企业建立健全内部控制制度的措施

（一）建立健全资金流动政策和决策体系

房地产项目需要大量的资金投入，而且回报周期较长。很多房地产企业在经营过程中均出现了一些共性问题，例如，过分强调企业发展，而忽视了企业现金流；对高收益的项目重视，对高债务的项目忽视；过分强调眼前利益，忽视长远发展等。房地产企业要想提升投资决策的科学性和合理性，应尽可能避免投资失误，保障企业资金资产安全，减少财务风险及运营风险。因此，在我国房地产企业中，必须要有合理的投资决策机制，制定合理的投资策略，在进行项目可行性研究时，应利用科学的理论、方法和手段，来选择最好的投资方案，并且制定出一套切实可行的投资规划，对每个阶段的负责人和责任权限进行详细划分，构建出一套完整的授权及审批程序，对各级审批人员的权限、程序和责任进行详细规定，对重要投资进行集体决策和审议。

（二）加强对各下属企业的金融监管

基于税务、注册等多个因素的考量，大多数房地产企业均通过设立当地的下属子企业来进行房地产开发，并且一般采用集团总控股的管理方式，而企业的经营主体是分散在各个地区的下属企业。所以，加强对不动产附属企业的金融监管显得尤为重要。因为下属企业大多采用项目企业制，运营时间较短，这就造成企业内管理架构、组织形式、治理结构、内部流程制度存在大量缺陷。因此，在财务预算的内部控制和企业本部的财务预算之间经常会有一些不和谐或者是不相适应的问题。在房地产企业中，需要构建出财务监督委派制度，在此基础上，企业总部拥有对下属企业财务总监的聘用、奖惩、辞退等人事任免权，并对其进行纵向管理，让子企业的经营和财务战略能够更好地反映出企业集团的总体战略目标。

（三）加强财政资金的使用

房地产企业应成立预算管理委员会，来履行自己的全面预算管理责任，构建并健全预算编制工作体系及程序，制定出预算执行情况的考核方法，对部门以及个人都要进行预算评估，以达到奖罚分明的目的。建立健全动态调整型的财务预算机制，对各个开发项目阶段进展情况进行科学合理的控制，加速运营资金的流转与回笼，提高企业对资金风险的可预测性和承受力，从而达到开发项目资金风险承受与资源价值创造的最优组合，有效避免资金管理中存在的风险。

（四）采取灵活的融资战略

目前，我国房地产开发企业的融资方式主要有：建筑企业垫资，证券市场融资，银行贷款以及回笼销售资金等。房地产企业应该以内部和外部环境的改变和投资需要为依据，坚持低成本、可得性、稳定性原则，建立筹资决策委员会，对资金管理的责任权限进行清晰界定，将各种筹资方案对企业未来财务能力产生的影响进行系统的分析，从而选择适当的财务杠杆，防止由于过度借款而导致的资金压力，并利用集体决策的方式，防止由于个人偏爱而导致的决策失误。

（五）打造价格优势

房地产企业经营成本受土地成本、開发规模、客户定位和市场环境等多个方面的影响。在房地产开发中，土地和建设工程费用一般约为70%，其管理水平的高低，关系到房地产开发的市场竞争力。在投资决策形成后，土地出让金、置换成本、养老安置费、动迁费、契税等基本已是刚性支出，没有太大弹性。就建设项目而言，其造价占总造价的75%～85%。因此，房地产企业应该重视在开发过程中的费用开支，并在设计期内对工程造价进行全面的评价和分析，建立健全合约更改的签证体系，对合约更改的权限和批准流程进行详细说明，并采用“先确定后执行”的方式，对合约更改进行有效控制。

（六）制定合理的纳税计划

在房地产企业的资金支出中，税务费用占很大部分。房地产企业应对税收政策的改变给予足够关注，健全企业内部税务管理体系，加大对税收政策的学习力度，对税务规划的部门和责任权限进行明确。此外，房地产企业还应重视财会与税法的差异，制定财会工作的指导方针，按照法律规定，制订合理的税务筹划计划，提升纳税筹划的层次，对企业税务负担进行合理控制，力争达到涉税零风险，实现企业利润最大化。

结语：

总之，在财务管理下，房地产企业的内部控制对于企业发展有着不可估量的作用。提高企业的内控标准，可以使企业更好地防范风险和提高利润。所以，在财务管理视角下，改善房地产企业的内部控制环境，完善投资决策机制，健全风险内部控制机制，是房地产企业实现长久发展的必由之路。