旧房改造修缮中的裂缝防渗漏处理

张文海

（山东华邦建设集团有限公司，潍坊 262500）

1 前言

新建住宅层出不穷，而旧房的数量也在逐年增加，旧房的改建修缮也日益增多且已经引起了广泛的关注。造成旧房出现问题的原因有很多，有些在建造初期，因为施工不规范，造成了安全隐患，有些是因为房龄太大，长期没有修缮，出现了裂缝、漏水等问题。在旧房改造过程中，需对裂缝等问题妥善处理，做好防渗漏工作，确保修缮质量。

2 开展旧房修缮工作的意义

2.1 有利于优化居民的居住体验

目前，国内的旧房大多建筑面积小，而且配套的功能设施也不完善，这主要是由于当时国内的社会、经济、科技等方面的限制，现有的旧房难以满足人们不断增长的生活需求。而对旧房进行有效的改造，不仅可以对房屋内部的使用面积进行适当的增大，还可以对室内的装修布局进行优化，让居民拥有更好的居住体验，从而满足其生活需求。

2.2 有利于提高房屋的安全性

在房子达到一定的使用年限之后，房子的稳定性和完整性都会受到影响，同时装修建筑材料也会发生老化，从而影响到房子的安全。由于自然老化、化学腐蚀、自然灾害以及一系列人类活动等原因，使建筑的安全性逐步降低。但是，通过对旧房进行有效的改造，可以发现房子本身存在的安全问题，并对其进行修缮，这样就可以从根本上提升房子的安全性。

2.3 有利于延长房屋的使用寿命

一般来说，除了一些特定的用途，我国的普通住宅的使用年限都在50—100 年之间，而大部分旧房的使用年限也只有30 年。这主要是由于旧房的承重、围护等结构所用的材料与现在的建筑材料有很大的不同，而且经过了时间的侵蚀，旧房的使用寿命无法与现代的建筑相比。而对旧房进行有效的改造修缮，能够及时地对旧房的各种结构进行加固、改进，才能在整体上提升旧房的使用寿命，全面地保证住户的居住安全。

3 旧房改造中修缮设计工作应该遵循的原则

3.1 实用性原则

房屋作为人们重要的生活空间，所以在进行旧房改造的装修设计工作时，要坚持实用性的原则，以实用性为出发点，对房屋的使用功能进行全方位的充实，比如居住功能、休息功能、娱乐功能等，这样才能更好地满足居民的日常生活需要。以保证住宅的使用功能为前提，进行后续的装饰设计[1]。

3.2 美观性原则

在生活品质持续提升的同时，人们对于精神层次的要求也在不断提升。所以，在进行旧房改造的装修设计工作中，装修设计人员要始终遵循美观性原则，为居民提供更具美感的装修风格，切实满足居民对生活质量和艺术审美的追求，这也是旧房装修设计工作中不可缺少的一环。

3.3 个性化原则

在旧房改造修缮中，许多旧房的住户往往会对室内装饰设计有一些个性化的要求。所以，有关的设计人员，要对住户的个性和喜好进行充分地了解，严格遵守个性化的原则，进行有针对性地设计，保证室内的装修风格、空间布局等都可以很好地满足住户的个人需要。

4 老旧房屋施工作业中防水防渗技术的重要性

在任何建筑物中，漏水都是一个很严重的问题，对建筑物的安全性和稳定性有很大的影响。如果房屋出现了漏水现象，不仅会对居民的生活质量造成影响，而且还会对房屋的结构稳定性造成很大的危害，如果不能及时采用科学的方法对其进行处理，必然会对有关房屋的安全造成很大的影响，而漏水问题也会对工程建设质量的提高造成很大的阻碍。在房屋的施工作业中，采用更为科学的防水施工技术，从根本上提高项目的防水抗渗性能，不仅能够进一步提高建筑的使用寿命，而且还能够防止各类问题隐患的发生。在实际的施工操作过程中，防水防渗技术的作用主要通过以下方式达到：第一，在实际建设工作中，将防水施工工艺合理地结合到建筑物的基础设施中，以有效地弥补其内部结构上的缺憾；第二，在工程完成之后，要对工程的关键部位进行防水和防渗的修缮，并采取相应的措施，对工程中出现的问题进行处理。但是，要从根本上避免渗漏问题，就需要提高施工技术的整体水平[2]。

5 旧房改造中的裂缝处理

5.1 裂缝的原因分析

旧房的裂缝问题主要是指墙壁的裂缝，过去的房子大多是砖石结构，所以对于墙壁的裂缝要找到正确的处理办法，以免出现二次建筑。在对墙体进行防裂之前，首先要弄清墙体产生裂缝的原因，才能采取行之有效的措施。从墙体本身来说，旧房的墙体的材质不具有很好的防水效果，经过了多年的外部冲击和墙体受潮，就会出现墙体开裂的问题[3]。

5.2 裂缝的处理方法

针对旧房的墙体出现裂缝，根据其出现的位置和程度，有不同的处理方法。在进行墙体开裂的处理之前，首先要确定墙体内有没有离骨的情况，然后可以轻敲墙壁，通过声音来判断和记录离骨的位置。通常，对墙体裂缝的处理方法有：当墙体内部离骨面积比较大时，一定要及时处理，否则会引起安全问题。在此条件下，由于墙体裂缝的治理工作需要加大，因此需要将所有的墙体基层都拆掉，并按相关作业规程重新做一遍。当墙面下面有离骨的情况，通常是在墙面1 米以下，可以视离骨的情况而定，离骨面积比较大的时候，可以拆掉基层重做，离骨面积比较小的时候，可以使用护墙板来保护墙体。

6 针对防渗漏措施的探讨

6.1 平屋面防水施工

平屋面防水设计采用高弹性、耐低温和耐疲劳的卷材作为防水材料，屋面防水设计等级为III 类，防水设计年限为10 年。为了确保基层与卷材之间具有较高的粘合力，一般情况下，会在铺设一定卷材之前1d—2d，在基层上喷洒2 层冷底子油，并将施工重点放在屋面周边、节点以及拐角，防止涂刷不均匀和漏涂等现象发生。根据卷材铺设施工的有关条件，可以采用热熔法、冷粘贴等方法，但都要确保铺设的方向是正确的，并且搭接的误差要控制在±10 mm 之内。在卷材的铺贴过程中，要保证搭接尺寸准确、平整、顺直，不能有皱褶、扭曲等现象，在铺贴过程中要尽可能将卷材下面的空气排出去，并要将其滚压固定，接口部分要配合溢出热熔改性沥青或其他密封材料来处理。一般情况下，SBS 卷材防水层可以很好地满足维修的需要，但是由于气候的变化，所以在SBS卷材上加30 mm 的细石混凝土保护层。另外，为了提高隔热效果，在施工过程中，还采用了架空板屋面隔热层，也就是在保护层的上面，搭建起高度180-300 mm 的砖墩，在支墩的下面，铺上一层附加层，架空板的内部配置厚度30 mm 以上的预制混凝土板，并在施工过程中，注意保持女儿墙和架空板之间250 mm 的间隔距离。平屋面防水设计图如图1。

图1 平屋面防水设计图

6.2 坡屋面防水施工

传统的坡屋顶的防水，也是以排水处理为主要内容的，但是，随着时间的流逝，原有的油毡层被破坏，排水不畅，木封檐板和木支架也会慢慢腐烂，从而导致局部渗漏。在进行修理时，要根据现场的具体情况，更换封檐板和腐烂的木屋架，并清除基层的灰尘和杂物；从上往下铺一道卷材；卷材上钉时，顺水条应充分挤压，顺水条间的距离应控制在500mm 以内；在顺水条上钉挂瓦条时，间距也要根据具体的尺寸和坡度来决定。在完成以上的施工处理之后，还要对瓦条进行固定，使其可以相互贴合，并与淋水测试相结合，以达到更好的防水效果。坡屋面防水设计图如图2。

图2 坡屋面防水设计图

6.3 改进施工方法、提高技术水平

由于房屋老旧，为了更好地达到防水的要求，在施工过程中，对施工方法和技术进行改进，对封口和节点进行详细地处理，并叮嘱操作人员要严格遵守质量交底和技术交底的要求，从而提高其质量意识，落实好现场的监督和管理工作。对于刚性防水屋面，要严格按照细石混凝土进行分隔处理，间距要在1—1.5m 之间，并采用密封胶灌注或沥青灌注，以达到最好的防水效果。

6.4 提升施工质量管理意识

房屋建筑的施工质量直接影响到其后续使用的质量和寿命，因此，要想尽量地避免出现老旧房屋的防水问题，就一定要在前期施工阶段对质量管理工作进行重视，最大限度地提高施工人员的作业质量意识。在具体的工作过程中，施工单位要承担起主要的宣传责任，定期对管理人员和施工人员进行与施工质量有关的培训，使其始终保持着良好的质量管理意识，端正工作态度，从而提高房屋建筑的整体质量。只有高品质的房屋，才能充分保证在房屋长期使用后，不会出现防水、渗水等问题。

6.5 提升防水材料的质量管控力度

在旧房中，如果出现了一些与防水有关的问题，其中有一部分是因为防水材料的质量不合格造成的，虽然在施工或者最初的使用阶段并没有什么问题，但是随着时间的推移，防水材料会发生不正常的老化和磨损，从而引起一系列的防水问题。所以，建筑公司和有关人员都要加强对防水材料的质量控制，尽可能地减少由材料引起的防水问题的危害。在具体的工程实践中要保证材料的性能价格比，尽量选择与有关标准和规范相一致的材料，同时又不会对建筑成本造成太大的影响。在工程实施过程中，要按照有关技术规范和技术要求来实施建筑材料的选用和安装。虽然在老旧房屋中，防水材料的老化和磨损是无法避免的，但对材料的选择也是不容忽视的，加强对其质量的控制，不仅可以提高房屋的使用寿命，也可以方便后期的修缮和维护。

6.6 轻集料混凝土找坡

在这个过程中，最重要的就是控制好路线，只有这样，才能保证起坡点的清晰。对斜率的控制，其值应控制在2%以内。如果女儿墙与屋顶之间的连接处没有天沟，则要注意缝隙的预留。同时，对接缝进行填筑，填筑材料应以疏松度为准。需要强调的是，在进行轻集料混凝土的配制时，一定要对配制比等工作进行严格的控制，这样才能最大限度地发挥材料的功能和价值。

6.7 防水膜使用要点

在旧房改造修缮工程中，最常见的防水膜就是聚氨酯防水涂层，在使用时，工作人员必须对施工部位进行彻底地清理，并且，还必须采用相应的方法提高施工部位的涂料亲和性，从而保证防水膜的重要作用。要注意，这种涂料也必须要按照工程的实际情况来进行稀释，保证其具有适当的浓度，以保证工程的稳定和防水效果。

7 结论

旧房改造修缮是当今社会发展的必然结果，其可以有效地提高房子的实用性，延长房子的使用寿命。在旧房改造修缮中裂缝防渗处理是最普遍也是最重要的一项工作，根据房屋的具体情况，采用最优的施工工艺，选择适当的施工材料，才能有效地解决房屋的裂缝渗漏问题。