广州某安置区工程投资限额设计分析

谢昭婉

长期以来，国内普遍忽视工程建设项目前期阶段的造价控制，往往把重点放在施工阶段，认为控制施工阶段的费用支出就是控制了工程造价。实际上，工程造价在施工图完成后已基本确定，施工阶段的控制作用非常有限。根据以往项目资料，施工阶段节约投资的可能性仅约12%[1]。在一般项目中，设计费占工程总投资不足1%，但是在项目决策正确的前提下，它对工程造价影响程度高达75%以上。由此可见，设计阶段才是造价控制的关键环节。基于此，以广州某安置区项目为例阐述如何做好限额设计。

1 工程概况

某安置区工程项目位于广东省广州市白云区人和镇，该项目总建筑面积为36.23 万m2，其中地上建筑面积为26.25 万m2，地下建筑面积为9.98 万m2。项目建设安置住宅建筑面积23.492 万m2，其他公建配套建筑面积1.7443 万m2，商业配套建筑面积为7433 m2，架空层建筑面积2704 m2，配套建设市政道路长约1.4 km。

2 工程项目中的限额设计概述

限额设计运用价值工程进行分析，实现项目的目标功能和价值（投资）的匹配性。建筑功能是基础，价值（投资）是功能实现的保障，而功能和价值（投资）由建设标准等条件约束，以寻找最优的匹配条件作为设计核心。价值工程（投资）分析即投资控制，设计方案是功能实现的关键，强调不断改革和创新，开拓新构思和新途径，创造新功能载体，节约原材料和能源，实现绿色环保，提高工程技术经济效益。价值工程需要系统分析研究对象的功能与成本之间的关系，避免在设计过程中只重视功能而忽略成本的代价。应用价值工程原理，以功能分析为核心，以价值领先为原则，对方案设计进行优化，使方案既满足业主对功能的需求，又实现价值最大化，从而得到技术先进、经济合理的最佳设计方案[2]。

制订各专业限额设计的控制目标，引导设计师在控制目标下开展限额设计。建立及时有效的沟通机制，组织社会专家进行方案优化论证，对设计方案进行评估，使建筑布局合理、工艺科学先进，满足各功能的情况下，合理控制造价[3]。限额设计验证分为2 个阶段：第1 阶段是方案设计阶段，根据方案设计深化后的内容进行工程量测算，匡算其造价，验证是否满足投资要求。第2 阶段是完成全专业图纸及工程造价成果后，对项目进行总体和专项的造价分析，并进行设计限额验证。若满足限额指标要求，则完成图纸设计。若不满足限额指标要求，分析指标含量和造价差异，落实限额设计指标并跟进设计调整，直至满足限额指标要求。

3 全专业限额设计

限额设计采用多方案技术比选的方法，能够有效克服和控制“三超”（概算超估算、预算超概算、结算超预算）现象。限额设计思路如下：一方面，对整个项目的造价进行全专业拆解，给出每个专业的标准限值，如钢筋及混凝土用量限值、装修的最高标准等；另一方面，各专业根据给出的限值进行多方案比选，使各项指标控制在标准限值内。

3.1 建筑专业

3.1.1 地下室规模控制

通过提升停车效率，控制单位停车面积，可减小地下室的规模。

本项目车位优化前配置：住宅部分机动停车位按照1.2 泊位/100 m2；其住宅中的商业以及公建配套按照0.8 泊位/100 m2；住宅、商业公建配套非机动停车位按照1 个/100 m2。本项目车位优化后配置：住宅部分机动停车位按照1 泊位/100 m2；住宅中的商业及公建配套0.8 泊位/100 m2。住宅、商业公建配套非机动停车位按照1 个/100 m2。本项目地下室停车单车指标控制标准，如表1 所示。

表1 地下室停车单车限额设计指标控制项

3.1.2 地下室层高及层数控制

在建筑面积一定的情况下，增加建筑层高会增加造价。地下室层高增加带来的影响为：第1，基坑开挖深度加大，土方开挖费用以及基坑支护费用增加；第2，楼梯钢筋混凝土工程量增加；第3，墙、柱等钢筋混凝土工程量增加；第4，隔墙工程量增加；第5，粉刷等装饰工程量增加；第6，机电设备安装及电梯费用增加；第7，给排水管道长度增加；第8，消防管道长度增加；第9，通风空调设备负荷增加；第10，垂直运输施工工程量增加。

地下室在满足使用净高要求下，可通过优化结构梁高，对管线进行综合分析，降低地下室层高。本项目优化前：负一层3.9 m（人防区4.0 m），负二层3.8 m（人防区3.9 m）。优化后：负一层3.7 m（人防区3.9 m），负二层3.6 m（人防区3.8 m）。层数不同，荷载不同，对基础的要求也不同。当建筑物超过一定层数时，结构形式可能会发生改变，单位造价通常会增加。因此，在满足规划车位的前提下尽量设计为一层地下室。

3.2 基坑支护

选择经济的支护形式，常见基坑支护形式的经济性从高到低依次为大放坡、土钉墙、工法桩、管桩、重力式搅拌桩墙、灌注桩[4]。本项目场地现状以农田、鱼塘和空地为主，局部存在现有建筑、高压线塔、排洪渠等建（构）筑物。8#和9#地块为2 层地下室，在确定基坑方案时，综合考虑周边环境条件、开挖深度、施工可操作性及地质条件，对“放坡+旋挖桩+一道锚索”方案和“放坡+双排桩”方案进行比选。

2 个地块采用“放坡+旋挖桩+一道锚索”方案对周边占地相对较小，不影响后期临时施工道路设置，且锚索方案适用性强，对基坑变形控制相对较好。而采用“放坡+双排桩”方案需要占用的周边场地较多，对临时道路设置会造成一定影响，且该种形式基坑变形相对较大，造价较高，预计是锚索方案的1.5 倍。另外，8#地块西南侧用地局限，无放坡位置且开挖深度大，采用“搅拌桩内插钢管+旋挖桩+一道锚索”的支护形式，内插钢管能够加强搅拌桩抗剪能力，防止旋挖桩冠梁与地面高差区域因搅拌桩断裂导致坍塌。通过以上方案比选，确定2 个地块均选用“放坡+旋挖桩+一道锚索”方案，在止水方面均采用Φ850 mm 的三轴搅拌桩。

3.3 结构专业

3.3.1 基础选型

根据地质勘察报告进行多方案比选，选择经济、合理的基础类型。基础方案通常首选浅基础，其次是桩基础。桩基础优先选用管桩基础，其次考虑灌注桩基础。本项目基础选型比选分析如表2 所示。

表2 项目基础选型对比分析表

3.3.2 材料用量控制

根据造价拆解结果，本项目应控制的材料用量标准如表3 所示。结构专业按照从整体到细部的全过程多方案比选进行设计。首先，通过多方案比选，选出一种更为高效的结构体系；其次，确定结构体系后进行墙柱布置的方案比选；再次，根据轴压比优化墙柱截面，根据经济配筋率优化梁截面；最后，按规范要求配置构件的构造钢筋。

表3 单位面积用量控制标准

3.4 土石方工程

本项目土石方工程遵循以下平衡原则：第1，就近利用，减少运量。设计时结合场地现状标高情况，优化设计标高，以达到土方自平衡。第2，高向低调运。注意施工的位置与运送方便性，尽可能避免和减少上坡运土。位于山坡上的回头曲线段，优先考虑上线向下线的土方竖向调运。第3，不同的土方和石方应根据工程需要分别调配。

本项目规划在保证地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下，充分结合原有地形地貌，在减少填挖量的同时，考虑二者之间的就近平衡。经测算，总挖方量约69.62 万m3，总填方量约33.84 万m3。对比分析土石方3 个方案，选出最优方案：

方案1：全部运送至附近安置区平衡。如果弃土全部运送至附近安置区平衡，该安置区距离本项目约3 km，经测算土石方工程折合挖方量单价约73 元/m3。

方案2：26%内部平衡，其余运送至附近安置区平衡。如果弃土26%内部平衡，其余运送至附近安置区平衡，经测算土石方工程折合挖方量单价可控制在60 元/m3。

方案3：全部场内平衡。本项目场地较平整，通过合理优化工期，弃土全部进行场内平衡，经测算土石方工程折合挖方量单价约41 元/m3。

综合上述3 种方案，采用全部场内平衡方案，通过合理优化工期进行土石方平衡，进一步节省投资。

3.5 装修专业

对比其他已实施的安置区项目，本项目套内装修单方造价应控制在700 元/m2。根据造价要求，制订可以实现的装修标准，如表4 所示，采用成熟、常见的装修材料和做法，严格控制装修单方造价。

表4 住宅套内装修标准（局部）

3.6 给排水及消防专业

设计上合理分区，根据分区工作压力合理选择给排水管材，从而降低立管数量及变频泵组数量。合理布置消防喷淋专业喷头的位置，并控制其数量。各地块按照每个供水泵房服务不超过500 户的原则设置水泵房，泵房设置在地下室负一层，位于服务区域中心位置。住宅地块共分为4 个分区：地下室至1 层为第1 分区，由市政给水管网直接供水；2 ～12 层为第2 分区，由2 区变频加压供水设备加压供水；13 ～22 层为第3 分区，由3 区变频加压供水设备加压供水；23 层至屋顶层为第4 分区，由4 区变频加压供水设备加压供水。

公建地块共分为2 个分区：地下室至1 层为第1 分区，由市政给水管网直接供水；2层至屋顶层为第2分区，由2 区变频加压供水设备加压供水。

3.7 电气专业

合理进行用电设备负荷计算，充分考虑同时使用系数，合理选择变配电设备，预留合理的发展需求，从源头减少配电房面积[5]。合理设置变电所位置，变配电所宜靠近负荷中心，发电机房宜靠近变电所设置，以减少配电线路长度。

低压配电电缆截面应根据线路最大计算电流、线路确定的保护条件、敷设条件及环境条件进行选择，不可随意加大电缆截面。本项目用电均由首批6#地块110 kV 变电站引出。8#地块安装负荷预估6110 kW，计算负荷3040 kW，变压器安装容量为4800 kVA，变压器负荷率约73%。9#地块安装负荷预估44652 kW，计算负荷16789 kW，变压器安装容量为25000 kVA，变压器负荷率约76%。

3.8 通风空调专业

小空间原则上均按分体空调设置，对于受建筑外立面和建筑体量影响，分体空调无法满足的区域，设置商用或多联机空调。本项目住宅采用分体式空调，设计预留安装条件后期由业主根据需求自行出资安装。建筑专业预留管道孔洞，确保室内、外机安装机位。同时，电气专业预留电源，幼儿园、配套商业等公建配套设置多联机空调系统。其中，配套商业根据需求预留设置多联机空调的土建及电气条件。

3.9 弱电智能化专业

精简智能化子项系统，非必要系统可不设置，以满足业主基本需求为准。本项目智能化设置的系统包括火灾自动报警系统、电话及网络系统、有线电视系统、视频监控系统、停车场管理系统、楼宇可视对讲系统、电梯五方通话以及公共广播系统。

4 结语

限额设计的目标可体现设计标准、规模、原则的合理性，通过层层分解实现对投资限额的控制与管理。在限额设计的基础上，保障安置区满足最基本的交付标准、规范要求和功能需求。