借名买房情形之房屋所有权归属法律问题研究

程珂珂 温小惠

贵州民族大学，贵州 贵阳 550025

自“房住不炒”的国家方针政策被提出以来，各地纷纷通过限购、限贷等政策来调控房地产市场，但国内大中型城市房价长期“高烧不退”，在房地产市场“有利可图”的情形下，仍有大批投机者涌入市场“炒房”。从本质上来看，各地出台的限购令、限贷令都是为了保障公民“居者有其屋”的生存权得以实现。但从司法实践来看，大量投机者为规避限购令、限贷令，开始通过借名买房来实现政策规避。此举有效实现了政策规避，大量借名买房协议的存在不但破坏了国家政策推进，同时由此也引发了司法实践中大量借名买房诉讼纠纷的发生，借名买房房屋的所有权归属、合同的效力成为诉讼中双方当事人争议的焦点，一旦不能正确处理，不但会影响国家“房住不炒”政策推进，还可能损害双方当事人权益。

一、借名买房的基本概述

（一）借名买房的涵义

借名买房是指在房屋买卖过程中，真实买房人（借名人）因各种原因不能以自己或者不愿以自己的名义购房，而是借用他人的名义（出名人）购房的行为。其具体涵义是指购买该房屋的费用是借名人间接支付的；实际出资人实际占有并支配该房屋；借名买房合同中明确了房屋所有权归属。借名买房是借名人与出名人两方达成一致的结果。借名买房合同的达成导致房屋所有权归属纠纷频发，并且使该房屋的事实权利人与法律权利人相脱离。

（二）借名买房现象产生的缘由

生活中借名买房现象层出不穷，其主要原因一方面是随着市场经济的迅速发展，房价也随之快速上涨，为了解决人们购房困难的问题，国家与地方出台了一系列限购政策、经济适用房以及政策性保障房等措施。但限制了大众的购房数量与购买自由，便出现了借名买房的现象。另一方面，实践中部分借名人出于转移财产或者逃避债务的目的而借名买房。如，婚姻存续期间，一方为了在离婚时避免房屋被当作夫妻共同财产进行分割，将自己购买的房屋登记在他人名下以达到隐匿或转移财产的目的；或者背负巨额债务的人以登记在其名下的房屋转移到他人名下的方式，来逃避自己的债务，避免其财产被法院强制执行；除此之外，部分当事人为了享受当地政府制定的优惠购房政策，但其自身并不具有享受优惠政策的资格，便会采取借名买房方式实现其目的。总之，借名买房是借名人与出名人双方意思自治的一种行为，这一行为的原因主要取决于当事人的主观意愿，因而原因就多种多样。

二、借名买房情形中房屋所有权归属的裁判现状

（一）裁判现状

笔者在中国裁判文书网中以关键词“借名买房”进行检索，检索到13000 余个案例，可见司法实践中此类案件具有多发性，剔除筛选后获得典型案例58 个，从法院的裁判来看，绝大部分都认可借名人对房屋的所有权。总体来看，法院对此类案件的判决可以分为三种：一是确认房屋所有权归属借名人。此类判决结果在笔者整理获得的案例中占比达到65%。法院的裁判理由可以总结为“出名人虽然是不动产登记记载的房屋所有权人，但若考察其不具备购买房屋的真实意思表示，仅有登记行为的，因缺乏房屋变动原因行为，应予被否定”。二是确认房屋所有权归属出名人。法院的裁判理由可以总结为“物权变动的原因行为是物权发生变动的首要具备条件，在借名买房当中要完成房屋的物权变动，需要具备买卖合同的物权变动原因行为，同时需要满足房屋的不动产登记要件产”。三是不能确权。在不能确权的情况下，法院认同出名人与借名人双方达成的合意，但认为该合意只能产生债权上的效果，不能直接发生物权变动的效果，因此判决出名人应为借名人办理过户登记。

（二）案件裁判逻辑分析

对于借名买房纠纷案件的处理不但要查明事实、尊重缔约双方的意思自治，同时还要有效维护我国物权公示的基本原则，在裁判政策上有效协调房产市场相关政策。故此，在借名买房案件的审理中，法院通常依次对借名买房事实、借名买房缘由进行审查，综合判断借名协议的效力，并以此为基础，结合我国不动产登记规定确定房屋的所有权。具体而言，一是对借名买房事实是否存在进行审查；二是对借名买房合同进行效力审查；三是对借名人是否具有办理过户登记的资格进行审查。最后结合审查结果，认定案涉房屋权属并且作出相应的判决。

三、存在的问题

（一）借名买房合同效力认定不统一

从司法实践来看，法院在认定借名买房合同效力时会先区分购买标的房屋的类型。若借名买房所购房屋违反了限购、限贷政策的，对于该种类型，部分法院认为不违背法律法规的强制性规定，且在诉讼时已经具备购房资格，故此认定合同有效；而另一部分法院认为借名买房合同违背“经适房”管理制度、损害社会公共利益且构成虚假意思表示，故此认定为无效。若借名买房所购房屋为保障性房屋的，各地法院对借名购买政策性保障房合同效力的认定存在较大分歧；部分法院认定为无效，理由是符合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）中规定合同无效的情形；也有部分法院认定有效，理由是既不违反强制性规定，也没有对公共利益造成损失。由此可见，在借名买房合同效力的认定中各地法院看法不一。就是因为我国司法实践中对于此类案件仍然缺乏较为统一的标准，从而导致类似案件出现不同的判决结果。

（二）对案涉房屋所有权归属认识不统一

当事人双方达成借名买房协议后，在出名人按照约定完成购买房屋的行为时，出名人就成为所购房屋名义上的所有权人，真正享有该房屋各项权利的人则为借名人，这便出现了房屋登记簿上的权利人与实际权利人不一致的情形，正是这种分离的状态诱发了当事人之间的纷争。从各地法院对此类案件的审理来看，确认借名买房事实存在后，若借名买房合同有效的，按照约定，借名人是该房屋的真实权利人，而出名人只是名义上的所有人，此时不动产登记簿上记载的便与真实状况存在相分离的情况，若此时有与之相反且充足的证据的话可以将其推翻。对于借名买房纠纷的裁判规则，我国现阶段的法律没有对其进行既明确又具体的规定。这就造成了法官在审理借名买房案件时所适用的法律条款不统一，各地法院在房屋归属的判定上便有其不同的看法，作出标准不一的裁判结果，由此导致了司法实践中同案不同判的现象。

（三）缺乏对道德风险与社会成本的考虑

究其根本，借名买房纠纷属于民事纠纷，要求法官在裁判时要建立在双方意思自治的基础上，既要尊重与保护当事人的意思，还要考虑到公序良俗这个因素。从部分判决结果来看，借名人有充分的证据证明其与出名人之间存在借名买房事实，法院判决时却以借名协议损害了公共利益而不支持借名人的诉请，这种结果就不太合理，如果不加区分就直接进行否定，便损害了当事人的意思自治原则。房屋所有权归属存在争议时出名人与借名人都会声称该房屋归自己所有，如果法院支持了出名人的诉求，等同于认可其不守诚信的做法，便助长了见利忘义的不良作风；如果法院把房屋所有权判给出名人，对于借名买房只为居住目的的借名人来说自己出资购买的房屋却不能继续居住，令借名人无法接受。通常情况下这类群体没有富足的资金再来购置房屋，法院在作出确权判决后就会出现执行困难，这也不利于社会秩序的稳定。

四、借名买房合同的效力及权属认定

（一）借名合同的效力认定

借名买房行为背后，是借名人通过与出名人签订合同以保障自己将来能取得所购房屋的所有权。借名合同是否有效对于借名人能否取得房屋或最大程度保护其自身的利益至关重要。对于该合同效力的认定，应以我国《民法典》对合同效力性的一般性规定予以认定。

1．借名合同中当事人是否存在恶意串通。根据《民法典》第一百五十四条的规定，恶意串通是指订立合同的当事人以损害国家、集体或第三人的利益为目的，弄虚作假的违法行为。对于借名人借名购买限购或限贷房屋，其目的只是享受优惠待遇，不存在侵害他人利益的故意，通常不认为存在恶意串通；若是借名人出于躲避债务而把房屋登记在出名人名下，这便损害了债权人的利益，此时的合同便构成恶意串通而应认定其无效。

2．借名合同是否存在违反法律、行政法规的强制性规定。我国《民法典》第一百五十三条第一款针对此方面做出了规定，但根据借名买房中所购房屋的性质不同则所适用的法律规则亦不同。例如所购买的是经济适用房，我国对经济适用房主要是通过政策性文件进行规范的，在现行法律、行政法规中没有相关规定。因此，就不能以此来判定购买经济适用房这类情形的借名合同无效［1］。

3．借名合同是否违背公序良俗原则。根据《民法典》第一百五十三条的规定，公序良俗原则既是认定民事行为有效性的一个重要依据，也可以弥补具体法律规定的不足之处。在司法实践中主要涉及两类性质的房屋，一是购买规避限购政策房屋的类型。针对借名购买这一类型房屋的合同效力，存在有效说与无效说的争议，然而出现分歧的原因主要在于限购政策是否属于公序良俗。就笔者看来，应当认可该类借名合同的效力。当出名人与出卖人合同履行完毕，房屋也登记在出名人名下时，认定合同的无效会造成交易秩序的混乱且不利于保护善意出卖人的合法权益。二是购买政策性保障住房的类型。此类型的房屋主要是为低收入人群住房有困难的家庭而设置的，借名人不符合购买的条件而借名购买，一定程度上扰乱了保障性住房的监管秩序，并且损害了有资格购买群体的权益，从客观的角度来看是对社会公共利益的一种侵害。故应当认定此类借名协议是无效的。

（二）借名买房中房屋所有权归属的认定

借名买房合同之目的在于保障对标的房屋所有权归属的约定，而凡是涉及房屋所有权归属，当事人要想实现所追求的法律效果就要遵循我国不动产物权变动的规则。故此，对于案涉房屋所有权归应区分情况讨论：

1．不涉及第三方利益的情况。根据我国不动产的登记制度，登记作为公示方法，其并不能真实体现出物权的归属情况，而是仅具有物权的正确推定效力。当借名人有充分的证据证明案涉房屋归其所有，就应判定为借名人享有所有权，而不能根据登记来判断所有权的归属［2］。除此之外，从事实物权与法律物权的关系而言，不涉及第三人利益时，应保护借名人的合法权益。司法实践通常从以下几方面来确定真正权利人，即案涉房屋产权登记者是谁，由谁保管的；案涉房屋的购房款以及相关税费由谁支付；案涉房屋由谁长期占有使用；房屋出卖方的相关证明。

2．涉及第三方利益的情况。出名人把房屋登记到名下后，未按照约定或者借名人的许可擅自处分给第三方。如果第三方是不知情的，那么可基于善意取得制度，只要第三方支付了合理对价并办理了过户手续，便取得了房屋所有权，第三方是出于信任做出了该交易行为，法律就应该进行保护。此时，借名人所受的损失可以要求出名人进行赔偿。如果第三方是出于恶意的，那么第三方就不能取得案涉房屋的所有权。此时，借名人仍然可以要求出名人配合自己办理该房屋的变更登记。

五、总结

随着房地产市场的蓬勃发展，房价也随之上升。借名买房已成为现代社会中很普遍的现象，相关纠纷也不断增多，借名买房中房屋所有权归属这类纠纷较为突出。但我国现行法律对借名买房并没有进行具体规定，不管是学界还是司法实践中都对这类纠纷有着不同的见解。因此，本文对这类纠纷的裁判现状、裁判思路进行梳理，并对存在的问题进行探讨。究其根本，案涉房屋所有权归属问题的判定要以借名买房合同的效力为基准，借名合同的效力根据借名原因进行认定，不能一概而论；判定案涉房屋所有权归属时，应当结合具体情况讨论，特别是借名买房是否涉及第三人的情形，做到精细划分，合理保证当事人权益。