房地产建设项目全过程成本管理要点及措施

文／刘韵 平安信托有限责任公司 上海 200120

引言：

房地产企业竞争中成本竞争是关键，成本控制应当在项目建设全过程中贯穿，做好成本控制工作，促进企业利润增加。三条红线、集中工抵、拉闸限电等政策给整个房地产行业带来严重影响，导致房地产市场环境越发严峻，暴雷企业也不断发生。在开发项目利润不断压缩及售价调控的情况下，房地产企业做好成本管理工作，提高自身成本管理水平就意味着能够提升自身的经济效益，保障企业在竞争严峻的环境中健康生存，获得更多的发展机遇。因此，成本管理是当前房地产企业管理的重中之重，做好项目全成本管理工作，整体节省成本的同时减少企业资金积压，为企业良性发展提供助力。

1.房地产建设项目成本基本要素

1.1 土地成本

社会发展过程中，土地资源等数量不断下降，受人口增长影响，人均土地分配也不断降低。房地产企业在项目开发过程中，前期土地采购会支付大量的费用，企业前期的土地成本较高。

1.2 建设成本

房地产项目建设开发过程中项目施工环节尤为重要，施工环节存在成本较多，如材料、人工及设备等各项成本。做好施工成本控制能够有效节约房地产企业成本支出。

1.3 税务成本

房地产项目建设需要根据相关税务要求缴纳税费，如土地增值税、所得税及房产税等，这些税费的承担主体包括房地产开发商及消费者[1]。

1.4 管理成本

房地产项目实际开发建设从开发环节到销售结束整个过程都需要一定的成本，如设备管理成本、施工成本、营销成本等。

2.房地产建设项目全过程成本管理的作用

2.1 提升企业经济效益

目前一些房地产企业在成本管理中依旧采用传统的方法，无法满足企业发展过程的管理需求。现阶段，人们对房地产行业的了解逐渐深入，房产购置不仅要对房企的知名度及企业声誉进行考虑，还需要重点关注项目建设质量和物业管理水平。因此，房地产项目全成本管理需要做到各项工作全面落实，促进成本管理效率提升。房地产企业通过项目成本管理，能够有效降低项目成本，在资源购置及配置中保持科学性和合理性，为企业获得更高的项目收益，提高企业市场占有率，从而促进企业经济效益全面提升。

2.2 提升企业管理水平

房地产建设项目全成本管理中，可以实现对企业经营状态的优化，进一步提高企业管理水平。房地产企业可以根据实际需求对管理方式及内容进行调整，提升成本管质量，进一步提升企业资源配置及信息沟通效率。房地产企业从项目设计环节到项目竣工交付环节始终要结合项目开发进度对管理方案和成本控制模式进行调整，确保项目开发设计质量提升，对项目开发流程进行规范，做好对项目各部门的审查和培训，保障内部工作效率得到全面提升，从而提高企业管理水平，为后续项目开发提供保障[2]。

3.房地产建设项目成本管理中存在的问题

3.1 投资决策结果不合理

房地产企业项目建设投资决策阶段随意性较强，主要因为企业对于投资决策重视不足，内部缺少完善的投资决策部门，甚至企业各职能部门职责落实并没有开展投资决策工作且缺乏相应的投资决策流程。企业项目投资主要由领导决定，其他职能部门并没有参与其中，缺乏项目前的调查和研究，导致最终的决策受领导主观影响较大，一旦领导对经济形势及市场需求等把控不准确，则会造成企业出现成本管理失控的情况。此外，投资估算偏差较大也是影响投资决策合理性的重要原因。房地产企业若是对售价的预测不准确，则会造成销售额产生偏差，对企业利润造成严重影响。而利润是企业决策的主要经济指标，利润出现偏差则会造成企业决策结果不够合理。而项目各阶段的成本管理目标是在投资估算的基础上进行分解，可见投资估算出现较大偏差对项目后续多项决策结果都会产生影响。

3.2 设计成果质量不高

房地产建设项目在设计过程中因为项目设计质量不高而造成企业成本增加的情况时有发生。例如，在招标时设计说明与设计图纸内容不相符，给后期施工方面造成设计缺漏，错误及节点不详，在补充后被追加索赔费用等[3]。此外，项目设计阶段，房地产企业一般会与方案设计单位、施工图纸设计单位等各专业设计单位进行合作，由专业单位进行图纸设计，而通过合作发现大部分单位在合作过程中将设计重点放在了设计图纸质量及出图的时间节点等方面，对于设计成本对成本的影响则不关注，很少在设计成果中考虑成本问题，导致企业在后期施工中部分成本过高，最终整个项目开发成本过高。

3.3 建设阶段成本管理不够细化

施工阶段成本管理过程中主要存在以下问题，首先，造价咨询企业中业务人员专业素养高低不一，若是无法满足成本管理需求，则会严重影响到工程量清单、预算编制等工作的科学性，更会对施工过程中的整个成本管理都造成影响。其次，缺乏对材料成本的严格控制，部分企业在实际项目建设中不了解原材料市场及价格，因而不能及时准确地对价格变动情况进行全面控制和跟踪，企业缺乏对材料价格及品牌合作方建立完善的数据库，最终导致成本失控。最后，部分企业在项目建设过程中存在设计变更签证管理制度不完善的情况，缺少完善的管理流程，导致相关资料保管存在真实性不足的情况，在后期结算过程中对资料的真实性及准确性都无法确认，最终造成成本浪费。此外，一般情况下，成本、工程及设计属于独立部门，缺乏有效的沟通和联系，导致最终成本管理不够科学，没有建立全面系统的理念，不利于加强项目成本控制。

3.4 竣工阶段成本管理及评估体系缺失

项目竣工阶段为了缩小项目实际成本和目标成本之间的差异，竣工结算阶段的成本管理就是在项目竣工验收后对项目实际成本进行确认的过程。而造成项目实际成本超出目标成本的根本原因是企业忽视了项目竣工阶段的结算成本管理。一些企业只关注前期设计、招标及合同签订等环节，对竣工阶段的项目结算成本管理不重视，尽管已经控制了前期成本支出，但竣工阶段的成本没有得到有效控制，最终导致高成本施工且难以进行补救[4]。此外，部分房地产企业在项目成本后的评价没有建立相应的评估体系，因此，无法有效借鉴之前的管理经验，且针对原来的项目管理问题也无法避免，无法发挥成本管理优势，针对部分决策失误、成本超支的情况也无法找出合理的规避和改正措施。

4.房地产建设项目全过程成本管理措施分析

4.1 投资决策阶段确定目标成本

房地产企业在项目投资决策环节应当对项目进行准确预测和评估，企业可以针对成本控制成立自己的造价控制团队，在项目施工之前做好项目可行性分析，全面分析项目建设开发过程中可能存在的问题，并找出相关的影响因素，科学设定施工方案。同时项目投资决策阶段应当对项目建设目标成本进行明确，保障目标成本科学合理，对项目风险预测、项目收益等方面都有着重要影响。在目标成本编制环节，房地产企业应当充分考虑以下情况。首先，由于项目建设周期较长，因此企业需要综合考虑长时间里的外部环境影响，如国家会针对房地产行业出台一定的调控政策或者世界经济格局变化带来的市场影响等。其次，针对资金投入过大且施工周期较长的项目合同，房地产企业在进行目标成本编制需要对签证变更预留出一定的费用。最后，房企在编制目标成本中需要对合同中的各项内容和项目实际情况做出充分考虑，并做好费用预留。此外，在目标成本编制过程中企业需要选用经验丰富的人员参与其中，保障目标成本编制结果准确。

4.2 重视设计阶段的成本管理

在设计阶段做好成本优化工作对于整个项目的成本控制格外重要。成本管理人员应当提前介入项目设计阶段，与设计人员进行充分沟通，做好项目设计阶段的成本控制。首先，企业在设计单位的选择上要重视对招标方法进行优化，保障设计单位在设计方案的同时将成本费用管理考虑进去。企业在针对不同类型的设计单位招标时，成本重点也不同。如在建筑施工图纸方案设计过程中，由于设计费用占比较大，因此在成本上主要考虑结合指标数据进行评判。而针对部分园林设计、支护设计等，由于设计费用占比不高则需要重点考虑方案效果的设计估算达标情况，找到方案和成本的平衡点，从而选择合适的设计单位。其次，做好审图工作，从而实现设计阶段成本管理，对设计方案及施工成果提出专业优化意见，并将其在最终的图纸成果中落实。对设计图纸中的错漏问题提前提出审图意见，将施工阶段由于设计引起的工程变更控制在施工之前，减少成本支出[5]。最后，加强设计监理制，通过第三方对设计全过程进行监管，从而对设计单位招标起到全面约束作用，针对设计成果提出科学的意见，有效防止设计失误，进一步提高设计质量。此外，房地产企业在设计阶段应当推行限额设计制度，保障设计单位根据限额指标来进行方案设计，确保设计方案和成本控制相统一。

4.3 加强合同实施过程中的管理

在项目施工阶段也是变更签证，发生无效车或股本的关键阶段，在项目施工阶段应当要做好以下成本管控措施。第一，针对变更签证，企业需要建立完善的审核流程，根据具体的金额大小划分出明确的审批权限。房企针对部分已经完成拆改的需要严格按照要求收方，在签证内容变更完成后也应当根据要求进行验收，确保项目实施是按照设计图纸完成的。第二，加强对无效成本的管理，房地产项目开发中利润不高的直接原因是无效成本过高，因此企业必须要加强对无效成本的管控，才能将成本浪费降至最低。第三，加强对隐蔽工程的严格验收，施工单位在项目施工中最容易在隐蔽工程中偷工减料，因此，在该项工程中应当加强验收力度，及时留下相应的影响材料，方便在后续的结算审查中验证。第四，做好对进场材料的把控，在对进场材料的把控中要重点关注两个方法，其一是其是否符合合同要求，其二是其是否满足质量规范，企业应当对进场材料制定相应的抽检程序，并及时进行凤阳保存。第五，在施工阶段应当严格按照合同约定的品牌材料进行施工，施工方若是想要更换材料的品牌，则必须在工程人员及成本人员共同审核通过后才能进行更换，严厉杜绝施工方私自更换品牌。此外，在施工阶段，财务部门应当积极参与到业务活动中，结合当前国家的各项税收政策，充分调查材料市场，深入考察不同价格的供应商，从成本管控的角度提出管理优化措施。例如，在营改增的背景下，一般纳税人和小规模纳税人在纳税上存在一定的差异，因此企业应当对供应商的纳税身份进行核查，若供应商是小规模纳税人，则报价会相对偏低。

4.4 重视竣工验收和结算审核

做好竣工阶段的成本管理工作能够对整个项目的盈亏情况进行准确测算。在竣工阶段的验收工作不仅要对工程质量进行检验，明确其是否合格，还需要针对是否完成了合同内约定的工作内容进行检验。企业工程竣工验收对合同结算审核提供重要依据，也是企业全过程成本控制的重点环节。首先，需要对隐蔽工程验收资料进行复核，对其真实性和可靠性做出判断，避免造假导致结算内容与实际工程完成情况不符，给企业带来较大成本损失。其次，对施工图纸的内容及合同工作界面内容是否完成进行全面检查。同时要注意结算办理原则及合同结算条款的合理性和统一性[6]。最后，在工程结算环节应当编制完善的报告，并在结算完成后对结算价格进行分析，找出其中的主要差异和造成的具体原因，避免后续再发生类似的情况。此外，做好项目成本后的评估，从而为后续项目提供经验。企业通过对项目评估能够及时对自身的薄弱环节进行优化，取长补短，更好地为企业成本数据库提供支持。企业为了对项目全过程成本管理中各项目目标的达成情况，应当由成本管理部门牵头，组织企业其他部门共同参与，在项目结算完半年之内对项目成本开展及时的评估工作，并制作评估报告。企业在项目成本后的评估工作中应当重点关注时效性，从而促使企业项目全过程成本管理形成一个完整的闭环。

4.5 完善营销及运营维护阶段的成本管理

房地产项目建设中销售环节及售后的运营维护阶段尤为重要，销售回款对整个项目盈亏至关重要，因此销售及运营维护阶段应当加强成本管理，用最少的投资获得最大的效益。一方面，在销售环节，由于房产销售人员较多，房企应当重点了解业务人员和销售业绩等，对相应的人才管理机制进行完善，做好成本控制，加强对成本的控制，科学管控业务人员。例如，现阶段，部分房企销售人员在房产销售中利用社交软件，在朋友圈等公开的网络环境中发布宣传信息，不仅能够达到企业宣传的目的，又能有效降低成本支出。又例如，部分房企会雇佣学生在人流量大的地方通过举办活动或者派发传单的模式进行宣传，不仅能够提高宣传活力，还能保障成本相对较低，为企业项目全过程成本控制提供助力。另一方面，在运维阶段，若是不能做好，将对房企的口碑造成很大影响，因此房企可以采用与优质物业进行合作，制定科学合理的运维方案，采用现代化的技术手段，实行统一管理，为用户提供高效、便捷且全面的服务，提升房地产项目的使用价值在和经济价值，有效降低运维成本，保障房企项目的健康运营，提升房地产企业的口碑和信誉。

5.成本管理保障措施

首先，房企应当对成本管理组织体系进行完善，从而规范各项成本工作。通过建立分口管理责任机制，完善成本管理组织系统，从而个人对成本费用管理工作进行有序规范。企业实际开展中将成本中心和费用中心结合起来，共同组成成本管理责任机构，成本中心的主要责任是管理企业已经发生的成本因素，而费用中心的主要责任是管理费用发生额。在不同的工作内容的基础上对权限进行划分，并定期完成成本费用分析报告，及时进行反馈。其次，在成本管理中，房企需要对信息系统进行完善，将目标成本、实际成本、合同变更等各项数据信息全部包含进去。通过构建信息管理系统可以及时筛选出有效的信息，并对其进行采集和加工，确保成本管理的有效性。此外，还可以在信息系统中设置完善的成本报告编制功能，自动对目标成本和实际成本之间存在的差异进行分析，掌握实际造成差异的具体原因，并进行改进，避免费用超支的情况，为管理者提供重要的决策支撑。最后，房企需要健全的成本管理考核机制，针对成本目标设置一定的规定，如可以针对因为方案设计问题造成的成本费用增加，需要设置一定的限度等。同时需要对各部门之间的责任和权限做出明确划分，避免后续在考核工作中因为各部门之间互相推诿造成责任无法追究。同时，还需要制定相应的奖惩机制，充分调动员工的积极性，推动成本管理在房地产企业全面落实。

结语：

综上所述，房地产建设项目开展项目全过程成本管理工作能够有效提升企业经济效益。房地产企业在成本管理过程中应当及时分析各阶段的成本偏差问题，找出背后的原因，从而将各阶段的项目支出控制在合理范围内，保障各项目阶段良性循环，有效降低企业成本，提高企业项目效益，从而为企业健康长久发展提供助力。